Kiralayanla Malikin Ayrı Olması durumunda ortaya çıkan hukuki problemler

Sayın Engin Yargıtay kararında bizim görüşümüze aykırı bir yön yok. Malik tarafından kiralanan bir taşınmazda daha sonra maliğin değişmesi sözleşmenin sona ermesine neden olmaz. Ancak yeni malik kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmemesi durumunda kiracıyı taşınmazından çıkarabilir. Eğer taşınmazını bu şekilde başkasına bedelsiz olarak kullandırmaya devam ederse burada kiralayan ile yeni malik arasında zımmen bağış ve kira benzeri karma bir sözleşmesinin kurulduğu kabul edilmelidir.

Alıntı: Yazan Saim Bu karardaki olay birebir bizim tartışmamıza uymasa da "Karşı oy yazısındaki" görüşün daha doğru olduğunu düşünüyorum. Not: Kararı satır satır okuyamadım, zira gözlerim yanıyor. Yüzeysel okudum ve kanaatim hemen yukarıdadır. )

Ah Engin nereden buluyorsun böyle "göz yakıcı" "göz kamaştırıcı" kararları...

Sayın Saim karar birebir konuyla ilgilidir. Gözlerinizi dinlendirdikten sonra lütfen bir daha okuyun.

Alıntı: Yazan korayoz Sayın Engin Yargıtay kararında bizim görüşümüze aykırı bir yön yok. Malik tarafından kiralanan bir taşınmazda daha sonra maliğin değişmesi sözleşmenin sona ermesine neden olmaz. Ancak yeni malik kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmemesi durumunda kiracıyı taşınmazından çıkarabilir. Eğer taşınmazını bu şekilde başkasına bedelsiz olarak kullandırmaya devam ederse burada kiralayan ile yeni malik arasında zımmen bağış ve kira benzeri karma bir sözleşmesinin kurulduğu kabul edilmelidir

Kararda malikin kiraya verdiğine ve malikin değiştiğine dair bir cümle göremedim. Yoksa benim de gözlerim iyi görmüyor mu?

Alıntı: Yazan korayoz Lütfen kaçamak cevaplar vermeyelim

Sayın Suat Ergin yine kaçamak cevap veriyorsunuz ben sizin bu konuda ki görüşünüzü öğrenemeyeceğim galiba

Alıntı: Yazan Saim Öncelikle Borçlar Kanununun bazı temel hükümlerini zikretmem gerekiyor. Bildiğiniz gibi bir kimse bir başkasının malını kiraya verebilmek için mutlaka temsil yetkisine haiz olması veyahut temsil yetkisi bulunmamış olsa da sonradan mal sahibinin işleme icazet vermesi (rıza göstermesi) gerekir ki akit geçerli olsun! Aksi takdirde yoldan geçen birisi bir şekilde bir kiracı bularak ve hatta kira kontratı yapıp, sizin veyahut bizim taşınmazımızı da kiraya verebilirdi. (BK.38)

Alıntı: Yazan Saim Aslolan maliktir. Malik olmayan kiralayan, malikin temsilcisidir. Bunun aksini hukuki temelde iddia etmek mümkün değildir. 6570 sayılı yasada zikredilen kiralayan, malik olan veyahut malik adına ve hesabına ya da kendi adına malik hesabına hareket eden kiralayandır! ! Yoksa maliklerin malını mülkünü hiç bir temsil ilişkisi de olmadan, kafasına göre kiraya veren sarıçizmeli -ve hatta muhtemelen iri kıyım- Mehmet Ağa değildir!

Alıntı: Yazan Saim Siz, kiralayanın kiraya veren olacağını ve bu itibarla kira akdinin ancak tarafları arasında hüküm ve sonuç doğurabileceğini, -bir başkasının taşınmazı bakımından- kiralayan olmak için temsil ilişkisine de (bazan) gerek olmadığını belirtiyorsunuz. Bu yaklaşım hatalı sayılamaz ancak kanaatimce eksik sayılabilir. Çünkü, öncelikle bu iddiada kiralayanın mecura nasıl zilyet olduğunu ve hangi yetki ile kira akdi imzaladığını izah etmemektesiniz. Bu düşünce kabul gördüğü takdirde herhangi bir kimse, herhangi bir taşınmazı bir yetkiye de gerek kalmaksızın bir başkasına kiralayabilir. yeter ki taşınmazın anahtarını elde etmiş olsun ve kiracıya teslim etmiş olsun! Misal: Boyamak için anahtarı teslim ettiğiniz boyacının, kiralayan olması gibi...

Alıntı: Yazan Saim Ben tekrar yazmak zorundayım ki, bir malın sahibi varsa yetkisi olmayan bir başkası onu kiraya veremez!

Alıntı: Yazan Saim Kanunda "Kiralayan" yazılıdır. Ancak kiralayan malik olabileceği gibi Malik olmayan bir kişi de olabilir. Malik dışında kiralayan olabilmek için mutlak surette ya malik ile yapılan bir sözleşmeye bağlı yetki almış olmak gerekir yahut kanun nedeniyle kendiliğinden (intifa hakkı sahibi olmak gibi) bu yetkiye sahip olmak gerekir.

Alıntı: Yazan korayoz Sayın Saim bence kanunda bir eksiklik yok. Temsilci aracılığı ile yapılan sözleşmelerde, sözleşmenin tarafı temsilci değil temsil edilendir. Ancak kira sözleşmesi şahsi sözleşmelerden olduğu için herkes herkesin evini kiraya verebilir. Önemli olan bu sözleşmeyi ifa edebilmektir. Bunun içinde kiraya veren kişi ile malik arasında ayrıca bir sözleşme olması gerekir.

Alıntı: Yazan korayoz Kiraya verme hakkı (kira sözleşmesi yapabilme değil tasarruf edebilme) mülkiyet hakkı sahibine ait olduğu için temsil ilişkisinin olmadığı durumlarda mutlaka kiraya veren kişi ile malik arasında bir sözleşme ilişkisi olması gerekir.

Alıntı: Yazan korayoz Sayın Suat Ergin verdiğiniz kararlarla bizim görüşümüz arasında bir çelişki yok. Kiralayan kavramından asla malikin anlaşılması gerekmez. Herkes kiralayan olabilir. Ancak kiralayanın edimini yerine getirebilmesi için malikle arasında bir hukuki ilişki olması gerekir.

Alıntı: Yazan korayoz Sayın Suat Ergin bizim görüşümüz kiralama yetkisinin esas olarak malikte bulunduğu, malik dışında bir kimse tarafından taşınmazın kiralanması durumunda kiralayanın malikle arasında hukuki ilişki bulunması gerektiği (sözleşme yapabilmek için değil sözleşmeyi uygulayabilmek için)

Mesajlar kronolojik sıraya göre alıntılanmış olup, bazı bölümleri (yazarlarının affına sığınarak) tarafımdan koyultulmuş ve büyütülmüştür.

Şimdi de Sevgili Engin'in kararında geçen İBK'yı alıntılıyorum.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin-68 No.lu Mesajdan Hukukta bir çok kavram birbirine benzetilebilir. Ben de isteseydim, B.K.nun vekalet-vekaletsiz iş görme hükümlerini forum konusuna uyarlayıp, sizleri tartıştırabilirdim.

Alıntı: T.C. YARGITAY İÇTİHADI BİRLEŞTİRME GENEL KURULU E. 1958/15 K. 1958/6 T. 4.6.1958 • BAŞKASINA AİT TAŞINMAZIN KİRAYA VERİLMESİ ( Kiraların Asıl Malik Tarafından Geri İstenmesi ) • TAŞINMAZ SAHİBİNİN KİRALARIN ALINMASI İÇİN AÇACAĞI DAVA ( Menfaatlerin Devri Davası Sayılması ) • MENFAATLERİN DEVRİ DAVASI ( Hak Sahibinin Kiraların Alınması İçin Açacağı Dava ) • KİRALARIN ALINMASI İÇİN AÇILAN DAVA ( On Yıllık Zamanaşımına Tabi Olması ) • ZAMANAŞIMI SÜRESİ ( Menfaatlerin Devri Davası ) • ON YILLIK ZAMANAŞIMI SÜRESİNİN BULUNMASI ( Taşınmaz Sahibinin Kiraların Alınması İçin Açacağı Dava ) 818/m.414 743/m.908 ÖZET : Bir kimsenin başkasına ait olduğunu bildiği veya bilebilecek durumda bulunduğu bir gayrimenkulü kendi malı imiş gibi kiraya verip kiraları toplamış olması sebebiyle hak sahibinin o kimseden kiraların alınması için açacağı davanın gerek Borçlar Kanunun 414. Maddesine dayanan, gerekse Medeni Kanunun 908. Maddesine dayanan bir dava olarak tavsifi mümkün olduğuna ve fakat tereddüt halinde, Borçlar Kanununun 414. Maddesi hükmüne dayanan menfaatların devri davası sayılacağına ve bundan dolayı on yıllık müruruzamana tabi olması kararlaştırıldı. DAVA : Bir kimsenin hiç bir hakkı olmadığı halde elinde bulundurduğu başkasına ait gayrimenkulü kiraya vererek kiraları almış olması halinde gayrimenkul sahibinin o kimseden kira paralarını almak üzere açtığı davanın hukuki mahiyeti ve dolayısıyla müruruzamanı hakkında Hukuk Umumi Heyetinin esas 4/89, karar 98 sayılı ve 23.6.1954 günlü kararıyla Dördüncü Hukuk Dairesinin 8978/983 sayılı ve 26.2.1957 günlü kararları arasında birbirini tutmazlık olduğu bildirilmesi üzerine toplanan İçtihadı Birleştirme Büyük Heyetince durum incelenip görüşüldükten sonra aşağıda açıklanacak sebeplerle içtihadı birleştirmeye yer olduğuna karar verilmiş ve Dördüncü Hukuk Dairesinin görüşünün doğru olduğu neticesine varılmıştır. KARAR : 1 - Hukuk Umumi Heyeti kararında davanın mahiyetçe vekaletsiz tasarruf hükümlerine dayanan bir dava bulunmadığı ve Medeni Kanunun 908. maddesine dayanan bir dava olduğu cihetle Borçlar Kanununun 60. maddesindeki 1 ve 10 yıllık müruruzamana tabi olduğu kabul edilmişken Dördüncü Hukuk Dairesi kararında davanın mahiyetçe Borçlar Kanununun vekaletsiz tasarrufun bir nevine ilişkin olan 414. maddesine dayanan bir dava olması dolayısıyla Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmünce 10 yıllık müruruzamana tabi olduğu esası benimsenmiştir; o halde kararlar arasında açıkça birbirini tutmazlık ve ortada içtihadı birleştirme sebebi vardır. 2 - Bir kimsenin üzerinde hiç bir hakkı bulunmadığını bildiği veya bilebilecek durumda olduğu bir gayrimenkulü kiraya verip kiralarını almış olması hali, kötüniyetli zilyedin eli altındaki malın medeni semerelerini almış olması durumudur ki bu halde de kötüniyetli zilyet, elde etmiş olduğu semereleri Medeni Kanunun 908. maddesi hükmünce esas hak sahibine vermeye ve şayet veremezse bundan dolayı tazminat ödemeye mecburdur. Bu itibarla, hakiki malikin kira paralarını toplamış bulunan zilyede karşı açtığı dava, Medeni Kanunun 908. maddesine ilişkin bir davadır. 3 - Bir kimsenin kendisine ait olmadığını bildiği veya bilebilecek durumda olduğu bir malı kendisinin malı imiş gibi kiraya vermesi ve kiracılardan kira paralarını toplaması faaliyeti, bir iş görmedir ve mal kiraya verene ait olmadığı cihetle görülen iş, başkasının işidir. Malı kiraya verip kira paralarını alan kimse, mal sahibinin menfaatına değil, fakat kendi menfaatına hareket ettiğinden dolayı, ortada başkasının işini gören kimsenin iş sahibinin yerine kendi menfaatına hareket etmiş olması durumu vardır ki böyle bir durumda işi görülen kimse ( yani mal sahibi ), işi görenden ( yani kiraları toplayandan ) Borçlar Kanununun 414. maddesi hükmünce, kira paralarının ( yani işin görülmesinden iş görenin elde ettiği menfaatların ) kendisine verilmesini isteyebilir. Borçlar Kanununun bu maddesinin matlabı ( İş yapan kimsenin kendi menfaatı için yapıldığı halde ) ve metni ise ( Kendi menfaatı için yapılmamış olsa bile iş sahibi, yapılan işten hasıl olan faideleri temellük etmek hakkını haizdir. Temellük ettiği faidelere göre, işi yapan kimsenin masrafını tazmin ve yapmış olduğu taahhütlerden onu tahlis eder ) şeklindedir. Az önceki açıklamalardan hadisede, bu maddenin ilk cümlesinin tatbik şartlarının gerçekleşmiş olduğu anlaşılmaktadır. Esasen bir hırsızın çaldığı malı elinden çıkarmış ve fakat sonradan daha ucuz fiyatla elde edip sahibine geri vermiş olması halinde, satış fiyatı ve alış fiyatı arasında farktan istifade etmesi için malikin bu 414. maddenin ilk cümlesi hükmüne dayanabileceği İsviçre hukukçuları tarafından kabul edilmiştir. ( Oser - Sehönenberger, Borçlar Kanunu şerhi - Almanca Art. 423 N. 3 ve Art. 419 N. 2; Becker, Borçlar Kanunu şerhi - Almanca Art. 423 N. 1,2 ) ki bu da zilyetliğin geri verilmesi durumlarında dahi vekaletsiz tasarruf hükümlerinin tatbik yer olduğunu göstermektedir. Burada içtihadı birleştirme görüşmeleri sırasında ileri sürülen bir düşünceye cevap vermek yerinde olacaktır. Vekaletsiz tasarrufta iş görenin başkasının işini görme niyetiyle hareket etmesi esas olması itibariyle kiraya verdiği malı kendi malı gibi kiraya veren ve kiraları kendi malının kirası gibi toplayan kimsede başkasının işini görme kastı bulunmadığı cihetle hadisede Borçlar Kanununun 414. maddesi hükmünün tatbiki mümkün olmayacağı ileri sürülemez. Zira, Borçlar Kanununun 410 ile 413. maddelerinde kanun, hakiki vekaletsiz tasarrufu tanzim etmekte, 414. maddesinde ise hakiki olmayan vekaletsiz tasarrufa diğer tabirle hükmi vekaletsiz tasarrufa ait bazı esasları bildirmektedir; hakiki vekaletsiz tasarrufun kanuni şartları arasında, iş görenin başkasının işini gördüğü iradesiyle hareket etmiş olması durumu varsa da hükmi vekaletsiz tasarrufta böyle bir şart aranmaz ( Oser - Sechönenberger - yukarıda anılan eser - Art. 419 N. 9 ). İsviçre Federal Mahkemesinin kararlarından alınmış olan şu örnekler dahi hükmi vekaletsiz tasarrufta başkasının işini görme niyetinin kanuni şartlardan bulunmadığını göstermektedir: Bir ihtira beratının kanuna aykırı olarak bir üçüncü kişi tarafından kullanılması; makine ısmarlamış bulunan bir kimsenin işinde kullanılmak üzere fabrikacıya vermiş olduğu model ve resimlerin fabrikacı tarafından üçüncü kişiye satılacak makinelerin yapılması için müsaadesiz olarak kullanılması; rehinli alacaklının rehin edilmiş malı akte aykırı olarak temlik etmesi.. bütün bu hallerde Federal Mahkemece Borçlar Kanununun 414. maddesinin tatbiki cihetine gidilmiştir. Demek, söz konusu 414. maddenin tatbiki cihetine gidilmiştir. Demek, söz konusu 414. maddenin tatbiki için başkasının işini görme iradesinin aranmayacağı cihetinde hukuk alimlerinin görüşleriyle Federal Mahkemenin görüşleri birleşmiş bulunmaktadır ki bu hukuki anlayış, heyetin büyük bir ekseriyetince de kanuna uygun bulunmuştur. 4 - Bir hadisede kanunun iki hükmünün dahi tatbiki mümkün bulunan hallere hukuk dilinde ( Hakların telahuku ) denilmektedir. Böyle bir halin kabulü için tatbiki mümkün görünen hükümlerden birisinin diğerine göre hususi hüküm mahiyetinde bulunmaması şarttır. Çünkü umumi hükümle hususi hüküm karşılaşdığı zaman, hadiseye ancak hususi hükmün tatbik olunabilmesi, hukukun umumi kaidelerindendir. Her ne kadar Medeni Kanundaki 906 ile 908. maddeler hükümleri, zilyedin elindeki malın hak sahibine geri verilmesi halinin hukuki neticelerini tanzim etmek üzere kanuna konulmuş ise de ne kanunun metninden, ne de kanunun metninden, ne de gerektirici sebepler layihasından, hakiki mal sahibine malın geri verilmesi halinin neticelerine kanunun başka hükümlerinin tatbik olunamayacağı manası çıkmamaktadır. Esasen bir durum için kanunda ayrıca hüküm konulmuş olması, o durum hakkındaki hükmün kabul ettiği neticeleri doğuracak olan başka hükümlerin dahi o duruma tatbik olunmasına engel sayılmamaktadır. Nitekim; satılan malın ayıplı olması halinde Borçlar Kanununun 203. maddesi uyarınca aktin feshi istenebileceği gibi Borçlar Kanununun 24. maddesinin 4. bendi hükmünce vasıfta yanılma esasına dayanılarak da aktin feshi cihetine gidilebilir ( Federal Mahkemenin 56 2 ve 427 deki kararının gerektirici sebepleri 3 ). Buna ve 1 ve 2. bentlerde açıklanan sebeplere göre, zilyedin kötüniyetli olması halinde toplamış olduğu kiraları mal sahibi, Medeni Kanunun 908. maddesi hükmünce zilyetten isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 414. maddesinin birinci cümlesi hükmünce de isteyebilecektir yani hakiki zilyedin isteğinde, hakların telahuku durumu gerçekleşmiş bulunacaktır. Konumuz dışında kalmakla beraber, hakların telahuku meselesinde tereddüdü gerektirecek bir cihetin de aydınlatılması uygun olacaktır: Medeni Kanunun 906. maddesi hükmünce iyiniyetli zilyet, semereleri hak sahibine vermekle mükellef değildir. Borçlar Kanununun 414. maddesinin tatbik şartları, iyiniyetli zilyedin almış olduğu kiralar hakkında da gerçekleşecektir. Fakat burada hakların telahuku söz konusu olamaz. Zira, Medeni Kanunun 906. maddesi semerelerin insetenemeyeceği esasını akbul ettiği halde Borçlar Kanununun 414. maddesi bunun zıddını benimsemiştir ve hakların telahukunun söz konusu olabilmesi için de aynı isteğin kanundaki iki ayrı hükme göre de haklı görülmesi şarttır. Bu itibarla, iyi niyetli zilyet, Medeni Kanunun 906. maddesi uyarınca semerelerden mesul tutulamaz ve ona karşı Borçlar Kanununun 414. maddesine dayanılarak hak iddia edilemez. 5 - Hak sahibinin, malı elinde bulundurandan kiraları istediği zaman Medeni Kanunun 908. maddesine veya Borçlar Kanununun 414. maddesine dayanmış olması mümkün olduğu gibi, herhangi bir kanuni sebep göstermemiş olması da mümkündür. Hukuk Muhakemeleri Usulü Kanununun 74 ve 75. maddeleriyle 76. maddesi hükümleri karşılaştırılınca hakimin bir davada sadece tarafların ileri sürdükleri maddi vakıalar ve neticei taleplerle bağlı olup dayandıkları kanun hükümleriyle ve onların hukuki tasvirleriyle bağlı olmadığı ve kanunları resen tatbik ederek iddia ve müdafaadaki neticei talepleri karara bağlamakla mükellef bulunduğu neticesine varılır. Burada söz konusu olan bir davada, hangi hükme dayandığını kesin olarak ve açıkça göstermemiş olduğu hallerde davacının müruruzaman bakımından kendi lehine netice verecek olan kanun hükmüne dayanmak isteyeceği haklı olarak farzedilebileceğinden, davanın Borçlar Kanununun 414. maddesine dayanan bir dava olarak kabulü yerinde olacaktır. O halde, kira parasının malı elinde bulundurandan alınarak hak sahibine verilmesi davası, tereddüt halinde, Borçlar Kanununun 414. maddesi hükmünce dayanan bir dava olarak mahkemece tavsif edilecektir. Bununla beraber, hak sahibi, zilyedin yapmış muamelelere icazet vermiş olduğunu bildirerek dava açmış olursa o zaman hadisede Medeni Kanunun 908. maddesi veya Borçlar Kanununun 414. maddesi hükmü değil, adı geçen kanunun 415. maddesi hükmü tatbik olunacaktır ki hakimin bu durumu da gözden uzak tutmaması esastır. 6 - İşgal tazminatı davalarının hususi bir şekli olan ecrimisil davalarının beş yılda müruruzamana uğrayacağı esasını benimsemiş bulunan içtihadı birleştirme kararı henüz baki olduğundan Medeni Kanunun 908. maddeine tabi davalardan ( ecrimisil davaları hariç ) Medeni Kanunun 908. maddesine dayanan tazmin davaları, hukuki mahiyetçe zilyedin haksız fiilinden doğan tazminat davaları olduklarından, Borçlar Kanununun 60. maddesinde gösterilen müruruzamanlara, Borçlar Kanununun 414. maddesine dayanan alacaklar ise Borçlar Kanununun 125. maddesinde gösterilen müruruzamana tabi olacaklarından davanın kesin ve açık olarak davacı tarafça veya tereddüt halinde hakim tarafından şu veya bu şekilde tavsifi, müruruzaman bakımından son derece önemlidir. Tereddüt halinde bu dava, hükmi vekaletsiz tasarrufa ilişkin Borçlar Kanununun 414. maddesine dayanan bir dava sayılacağından on yıllık müruruzamana ve Medeni Kanunun 908. maddesine dayanan bir dava olarak tavsif edildiği hallerde ise, Borçlar Kanununun 60. maddesindeki 1 ve 10 yıllık müruruzamana ve hadisesine göre ceza müruruzamanına tabi olacaktır. SONUÇ : Bir kimsenin başkasına ait olduğunu bildiği veya bilebilecek durumda bulunduğu bir gayrimenkulü kendi malı imiş gibi kiraya verip kiraları toplamış olması sebebiyle hak sahibinin o kimseden kiraların alınması için açacağı davanın gerek Borçlar Kanunun 414. maddesine dayanan, gerekse Medeni Kanunun 908. maddesine dayanan bir dava olarak tavsifi mümkün olduğuna ve fakat tereddüt halinde, Borçlar Kanununun 414. maddesi hükmüne dayanan menfaatların devri davası sayılacağına ve bundan dolayı on yıllık müruruzamana tabi olacağına, mevcudun üçte ikisini aşan ekseriyetle ve 4.6.1958 günlü birinci toplantıda karar verildi. AYKIRI GÖRÜŞ V. Necipoğlu: Borçlar Kanununun vekaleti olmadan başkası hesabına tasarrufta iş yapanın iş sahibi hesabına işi yaptığını bilmeli ve bu sıfatla hareket etmelidir. Sözü geçen kanunun 413 ve 414. maddeleri arasındaki fark ancak 413. maddede yapılan işin iş sahibinin menfaatı içinyapılmış olması 414. maddede ise iş sahibinin menfaati için yapılmamış olması halini derpiş etmiştir. İçtihadın birleştirilmesine konu olan hadisede ise davalı bu sıfatla hareket etmeyip, kendi malı olarak kiraya verildiği savunmuştur. Bu itibarla olayın uzaktan ve yakından vekaletsiz tasarrufla alakası yoktur. Hadisede hakların telahuku da bahse konu olamaz. Fiil mahiyeti itibariyle doğrudan doğruya haksız fiildir. Zamanaşımı bakımından da mezkur kanunun 60. maddesinin tatbiki reyindeyim.

Sürekli Yargıtay kararı ekleniyor ama görüşler halen açıklanmıyor Ben bir soru soruyım size sayın Suat Ergin. Örneğin sizin evinizi ben kiraya versem, kiracıda sizden habersiz bu evde 1 sene otursa sizin görüşünüze göre artık yapılabilecek birşey yok mudur ? Kiralayan ben olduğuma göre sizin herhangi bir talep hakkınız yok bunu mu anlamalıyım ? Kanunda hangi noktada eksiklik var bu kararın bizim anlattıklarımız da ne alakası var. Lütfen ben anlayamadım kendi cümlelerinizle bizi aydınlatın.

Alıntı: Yazan korayoz Sürekli Yargıtay kararı ekleniyor ama görüşler halen açıklanmıyor Ben bir soru soruyım size sayın Suat Ergin. Örneğin sizin evinizi ben kiraya versem, kiracıda sizden habersiz bu evde 1 sene otursa sizin görüşünüze göre artık yapılabilecek birşey yok mudur ? Kiralayan ben olduğuma göre sizin herhangi bir talep hakkınız yok bunu mu anlamalıyım ? Kanunda hangi noktada eksiklik var bu kararın bizim anlattıklarımız da ne alakası var. Lütfen ben anlayamadım kendi cümlelerinizle bizi aydınlatın.

Benim evimi nasıl kiraya veriyorsunuz ve 1 yıl boyunca ben neredeyim?

Eğer evimin anahtarlarını ve zilyedliğini size teslim ettiysem de siz de gidip evimi kira verdiyseniz, 1 yıl boyunca ben eve ne oluyor diye arayıp sormadıysam, siz bu süre içinde kira sözleşmesinden doğan borcunuzu (evin zilyetliğini kiracıya teslim etme ve mecuru kullanılır halde tutma) yerine getirdiyseniz, kiracı da kendi borcunu yerine getirdiyse (+ iyiniyetliyse), evet ben daha sonra ortaya çıkıp "malik benim, sözleşmeyi ben yapmadım çık evimden!" diyemem.

Eğer ortada sizin benimle aranızdaki hukuki ilişkiyi aşmanız söz konusuysa (mesela ben size kiralama yetkisi vermediğim halde siz gidip kiraya verdiyseniz), bu durumda evi kiralamanızdan dolayı tüm zararımı sizden talep ederim. Ayrıca kiracıya da ihtar çekip, malikin ben olduğumu ve mülkiyet (veya intifa) hakkıma dayanarak bugün itibariyle kira sözleşmesini üzerime aldığımı, bundan böyle sözleşme gereğince kiralayanın ben olacağımı ve kiraların bana ödenmesini talep ederim ve bu ihtarın tebliğ tarihinden itibaren de kiralayana ilişkin tüm hakları kullanmaya başlarım.

Ancak akdi geçersiz kılamam (dolayısıyla bu sebepten tahliye talep edemem).

Bilemiyorum aydınlatabildim mi?

(Bu konu içindeki tüm mesajlar Oğlun Ihtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası Kim Açacak? Kiralayan Mı Oğlu Mu? başlıklı konudan taşındı)

Alıntı: Yazan Admin Benim evimi nasıl kiraya veriyorsunuz ve 1 yıl boyunca ben neredeyim? Eğer evimin anahtarlarını ve zilyedliğini size teslim ettiysem de siz de gidip evimi kira verdiyseniz, 1 yıl boyunca ben eve ne oluyor diye arayıp sormadıysam, siz bu süre içinde kira sözleşmesinden doğan borcunuzu (evin zilyetliğini kiracıya teslim etme ve mecuru kullanılır halde tutma) yerine getirdiyseniz, kiracı da kendi borcunu yerine getirdiyse (+ iyiniyetliyse), evet ben daha sonra ortaya çıkıp "malik benim, sözleşmeyi ben yapmadım çık evimden!" diyemem. Eğer ortada sizin benimle aranızdaki hukuki ilişkiyi aşmanız söz konusuysa (mesela ben size kiralama yetkisi vermediğim halde siz gidip kiraya verdiyseniz), bu durumda evi kiralamanızdan dolayı tüm zararımı sizden talep ederim. Ayrıca kiracıya da ihtar çekip, malikin ben olduğumu ve mülkiyet (veya intifa) hakkıma dayanarak bugün itibariyle kira sözleşmesini üzerime aldığımı, bundan böyle sözleşme gereğince kiralayanın ben olacağımı ve kiraların bana ödenmesini talep ederim ve bu ihtarın tebliğ tarihinden itibaren de kiralayana ilişkin tüm hakları kullanmaya başlarım. Ancak akdi geçersiz kılamam (dolayısıyla bu sebepten tahliye talep edemem). Bilemiyorum aydınlatabildim mi?

Sayın Korayoz'un örneği belki tam muradını ifade etmedi ama şunu soralım kendimize:

(A) Maliktir. (B), Temizlik firması İşleten kişidir. (A), henüz ihtiyaç nedeniyle mahkeme kararına bağlı olarak tahliye ettirdiği evini temizlemesi için, anahtarı (B)'ye teslim etmiştir. (B), Evin temizliğini en geç 7 gün içinde yapacağını ve temiz olarak teslim edeceğini beyan etmiş ve hatta temizlik hizmti için sözleşme de imzalamıştır. Hal böyle olmasına göre (B) evi temizleyip Kiracı (C)'ye 1 yıllık kira bedelini de peşin almak suretiyle yazılı bir kira akdi ile kiralamış ve "Kiralayan" olarak da kendi adını yazıp, imzalamıştır.

Bir hafta sona evi kontrole gelen (A), evin (C)'ye kiralandığını öğrenmiştir.

(A) feryat figan Avukat Suat Ergin'e başvurmuştur. Durumu öğrenen ve A tarafından ihtiyaç iddiası ile henüz tahliye ettirilen (D) ise Av. Engin'e dava açmak üzere başvurmuştur.

O mahalde davaya bakmakla görevli ve yetkili tek mahkemenin hakimi ise Sayın Admin'dir. Av. Saim ile Korayoz, Mahkemede duruşmayı izleyerek staj görmektedirler. Sayın Adli Tip ise top çevirmektedir. )

Sorunu nasıl çözebilirsiniz?

Alıntı: Yazan Admin Eğer ortada sizin benimle aranızdaki hukuki ilişkiyi aşmanız söz konusuysa (mesela ben size kiralama yetkisi vermediğim halde siz gidip kiraya verdiyseniz), bu durumda evi kiralamanızdan dolayı tüm zararımı sizden talep ederim. Ayrıca kiracıya da ihtar çekip, malikin ben olduğumu ve mülkiyet (veya intifa) hakkıma dayanarak bugün itibariyle kira sözleşmesini üzerime aldığımı, bundan böyle sözleşme gereğince kiralayanın ben olacağımı ve kiraların bana ödenmesini talep ederim ve bu ihtarın tebliğ tarihinden itibaren de kiralayana ilişkin tüm hakları kullanmaya başlarım

Sayın admin yukarıda belirttiğiniz bölüm dışında size katılıyorum. Ancak sözleşmenin tarafının ihtarla değişebileceğini düşünmüyorum. Burada kiracıyla malik arasında ayrıca sözleşme yapılması gerekir. Kiralayanda sözleşmede ki edimi yerine getiremediği için kiracıya karşı sorumludur. Sonuç olarak kiralayan ile malik arasında bir hukuki ilişki olmadan bu işler yürümez Ancak bunun olabileceği olasılıklar varsa onlarda paylaşılsın belki göremediğimiz ya da düşünemediğimiz noktalar vardır. Sadece Yargıtay kararından ben açıkçası bişey anlayamıyorum. Kararlarda neden bahsedildiği belli değil.

Sayın Saim,

Alıntı: Yazan Saim Sayın Korayoz'un örneği belki tam muradını ifade etmedi ama şunu soralım kendimize: (A) Maliktir. (B), Temizlik firması İşleten kişidir. (A), henüz ihtiyaç nedeniyle mahkeme kararına bağlı olarak tahliye ettirdiği evini temizlemesi için, anahtarı (B)'ye teslim etmiştir. (B), Evin temizliğini en geç 7 gün içinde yapacağını ve temiz olarak teslim edeceğini beyan etmiş ve hatta temizlik hizmti için sözleme de imzalamıştır. Hal böyle olmasına göre (B) evi temizleyip Kiracı (C)'ye 1 yıllık kira bedelini de peşin almak suretiyle yazılı bir kira akdi ile kiralamış ve "Kiralayan" olarak da kendi adını yazıp, imzalamıştır. Bir hafta sona evi kontrole gelen (A), evin (C)'ye kiralandığını öğrenmiştir. (A) feryat figan Avukat Suat Ergin'e başvurmuştur. O mahalde davaya bakmakla görevli ve yetkili tek mahkemenin hakimi ise Sayın Admin'dir. Sorunu nasıl çözebiliriz?

Beni hakim yerine A'nın vekili yaparsanız (ve Sayın Ergin'de kusura kalmazsa) müteşekkir kalırım:

Ben A'nın vekili olursam (+ C de iyiniyetliyse!):
1- C'ye ihtar çeker, kontratı üzerime alır, sözleşme bitiminde ihtiyaçtan tahliye etmesini ihtar ederim.
2- Savcılığa müracaat ederim, B Emniyeti suistimal'den hapis cezası alır.
3- B'ye C'den aldığı tüm kirayı bana ödemesi için tazminat davası açarım.
4- B'ye evi rayicinde kiraya vermediği için ayrıca bir tazminat davası açarım.
5- C'nin sözleşmesi süresince A'ya daha konforlu bir ev kiralarım, 1 yıllık kirasını peşin öderim, ödenen bu kirayı B'den alırım.
6- Bu olaydan dolayı bütün gün ağladığımız için B'ye bir de manevi tazminat davası açarım.
7- Temizlik hizmetinin parasını da B'de bırakmam.
8- sikayetvar.com'a yazarım, B hapisten çıkınca bundan sonra kimseden temizlik işi de alamaz.

Şimdi sizi vekil yapalım mı?

M gayrımenkulün malikidir ve 75 yaşındadır ama aklı başındadır ve vesayet altında değildir. V M'nın tüm işleriyle ve malvarlıklarıyla ilgilenen (ama vekaleti olmayan) avukat oğludur. V, babasının evini kiralayan sıfatıyla kendisi imzalayarak K'ya kiraya verir ve her ay kirayı alarak makbuz verir. Önümüzdeki kira dönemi geldiğinde V, K'ye telefon açar ve kiraya 100% zam yapılmasını ister ama K yerleşik yargıtay içtihatları gereğince endeks oranında arttıracağını bildirir.

Bunun üzerine M'den noterden bir ihtarname keşide eder ve gayrımenkulün malikinin kendisi olduğunu, V'ye verdiği bir vekaletname olmadığını, evin kiralandığına da yeni muttali olduğunu, akdin yetkisiz temsil nedeniyle geçersiz olduğunu belirtir ve 3 gün içinde evin tahliyesi talep eder. K yana yakıla Avukat Saim Bey'e başvurur. Sizin stratejinizi rica edebilir miyiz?

Alıntı: Yazan Admin Şimdi sizi vekil yapalım mı? M gayrımenkulün malikidir ve 75 yaşındadır ama aklı başındadır ve vesayet altında değildir. V M'nın tüm işleriyle ve malvarlıklarıyla ilgilenen (ama vekaleti olmayan) avukat oğludur. V, babasının evini kiralayan sıfatıyla kendisi imzalayarak K'ya kiraya verir ve her ay kirayı alarak makbuz verir. Önümüzdeki kira dönemi geldiğinde V, K'ye telefon açar ve kiraya 100% zam yapılmasını ister ama K yerleşik yargıtay içtihatları gereğince endeks oranında arttıracağını bildirir. Bunun üzerine M'den noterden bir ihtarname keşide eder ve gayrımenkulün malikinin kendisi olduğunu, V'ye verdiği bir vekaletname olmadığını, evin kiralandığına da yeni muttali olduğunu, akdin yetkisiz temsil nedeniyle geçersiz olduğunu belirtir ve 3 gün içinde evin tahliyesi talep eder. K yana yakıla Avukat Saim Bey'e başvurur. Sizin stratejinizi rica edebilir miyiz?

Sayın Admin,

V, M'nin "tüm işleriyle fiilen ilgilenen" bir kişi ise zaten o M'nin temsilcisidir. Dolayısıyla her işi ile ilgilenen temsilcinin evi kiraya verme işleri ile de ilgilendiğini kiracının kabul etmeye hakkı da vardır ve bu durum yetkisiz değil, yetkili temsilcilik olarak değerlendirilir.

Yetkili temsilcinin yapacağı kira akdi, temsil edilen M'yi bağlar ve akit, kiracı ile M arasında akdedilmiş sayılır.

Bu nedenle, benim haberim yok, vay ben duymadım, vay ben görmedim gibi sızlanmalar dinlenmez, talep ret edilir.

Alıntı: Ben A'nın vekili olursam (+ C de iyiniyetliyse!): 1- C'ye ihtar çeker, kontratı üzerime alır, sözleşme bitiminde ihtiyaçtan tahliye etmesini ihtar ederim.

Sayın Admin,

İhtar çekip, kontratı üzerinize alabilmeniz için, kontrata imza atan kiralayanın sizin adınıza hareket ettiğini kabul etmiş olamnız gerekir. Bu duurmda da siz bizim görüşümüzü teyit etmiş olursunuz.

Hukuk, konuyu içinden çıkılmaz hale getirmek için vardır.

Alıntı: Yazan Saim (A) feryat figan Avukat Suat Ergin'e başvurmuştur. Durumu öğrenen ve A tarafından ihtiyaç iddiası ile henüz tahliye ettirilen (D) ise Av. Engin'e dava açmak üzere başvurmuştur. O mahalde davaya bakmakla görevli ve yetkili tek mahkemenin hakimi ise Sayın Admin'dir. Av. Saim ile Korayoz, Mahkemede duruşmayı izleyerek staj görmektedirler. Sayın Adli Tip ise top çevirmektedir. ) Sorunu nasıl çözebilirsiniz?

A'nın problemi halloluyor. Sayın Admin yardım etti, Suat Abi de Saim Abiyi kırmaz ve o da yardım eder.

Gelelim D ve Av. Engin'e. Bence Av. Engin, D'ye yardım etmeyi isterse işi zor.

Alıntı: Yazan 6570 Madde 15 Kiralayan 7 nci maddenin b, c, d bentlerinde yazılı sebeplerden dolayı tahliye ettirdiği gayrimenkulü mücbir sebep olmaksızın üç sene müddetle eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Gayrimenkulü başkasına kiralayan, "D'yi tahliye ettiren Kiralayan" değildir

Alıntı: İhtar çekip, kontratı üzerinize alabilmeniz için, kontrata imza atan kiralayanın sizin adınıza hareket ettiğini kabul etmiş olamnız gerekir. Bu duurmda da siz bizim görüşümüzü teyit etmiş olursunuz.

Kiralayan sıfatını sonradan üzerime alırken kontratta imzası olan kiralayanın benim adıma hareket ettiğini kabul etmeniz gerekmiyor çünkü benim tezime göre sözleşmeyi akdetmek için zaten malik olmak gerekmiyor. Bir kira aktini "herkes" geçerli olarak yapabilir. Aslında sadece bir kira aktini değil, bir sözleşmeyi yetkisiz olsa dahi herkes her zaman akdedebilir ve sözleşme âkitleri bağlar. (BK.1)

Benim çektiğim ihtarda kullandığım hukuki müessese temsil değil, alacaklıya halefiyet (BK 109/2):

Alıntı: A - ALACAKLIYA HALEF OLMAK Madde 109 - Alacaklıya tediyede bulunan üçüncü şahıs aşağıdaki hallerde tediye eylediği miktar nispetinde alacaklının haklarına kanunen halef olur: 1 - Başkasının borcu için rehnedilen bir şeyi rehinden kurtardığı ve bu şey üzerinde mülkiyet hakkı veya sair diğer bir ayni hakkı haiz bulunduğu takdirde.

(Bu aynı zamanda Sayın Korayoz'un 99 nolu mesajına da yanıttır.)

Alıntı: Yazan korayoz Sayın Engin Yargıtay kararında bizim görüşümüze aykırı bir yön yok. Malik tarafından kiralanan bir taşınmazda daha sonra maliğin değişmesi sözleşmenin sona ermesine neden olmaz. Ancak yeni malik kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmemesi durumunda kiracıyı taşınmazından çıkarabilir. Eğer taşınmazını bu şekilde başkasına bedelsiz olarak kullandırmaya devam ederse burada kiralayan ile yeni malik arasında zımmen bağış ve kira benzeri karma bir sözleşmesinin kurulduğu kabul edilmelidir.

Sayın korayoz tam da sizin görüşünüze aykırı bir durum var. Sizin görüşünüz karşı oy olarak kabul görmüş. Suat Abi'nin de söylediği gibi kiralayan hiçbir zaman malik olmamış. Davacı da iddiasını zaten bu temel üzerine oturtmuş. Demiş ki: malik olmadığı halde bizde malik olduğu hissini uyandırmıştır.

Şimdi sizin görüşünüze dönecek olursak şöyle demişsiniz:

Alıntı: Yazan korayoz ...kiralayanın edimini yerine getirebilmesi için malikle arasında bir hukuki ilişki olması gerekir. Bu hukuki ilişki kira veya intifa ya da karma bir sözleşme olabilir

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, Derneğin kiralayan sıfatına sahip olduğunu, edimini yerine getirdiğini dolayısıyla kira bedeline hak kazanabileceğini düşündüğüne göre sizce Dernek ile Hazine arasındaki ilişkiyi

1) Kira ilişkisi olarak mı yorumlamıştır?
2) Derneğin intifa hakkına sahip olduğunu mu düşünmüştür?
3) Karma sözleşmeye dayalı bir ilişki olarak mı yorumlamıştır?


Eğer bu üç sorudan birine olumlu cevap verilemiyorsa Yargıtay kararı sizin görüşünüze aykırı değil mi?

D'nin durumunu dün Suat Abi'yle konuşmuştuk. Ben de kendisine Sayın Adli Tip'in söylediğini söylemiştim.

Alıntı: Yazan Admin Kiralayan sıfatını sonradan üzerime alırken kontratta imzası olan kiralayanın benim adıma hareket ettiğini kabul etmeniz gerekmiyor çünkü benim tezime göre sözleşmeyi akdetmek için zaten malik olmak gerekmiyor. Bir kira aktini "herkes" geçerli olarak yapabilir. Aslında sadece bir kira aktini değil, bir sözleşmeyi yetkisiz olsa dahi herkes her zaman akdedebilir ve sözleşme âkitleri bağlar. (BK.1) Benim çektiğim ihtarda kullandığım hukuki müessese temsil değil, alacaklıya halefiyet (BK 109/2): (Bu aynı zamanda Sayın Korayoz'un 99 nolu mesajına da yanıttır.)

Sayın Admin,

Ben de Kiralayanın malikten başka birisi olabileceğini ancak malikten başka birisinin, malik'e ait bir taşınmazı kiralayabilmesi için mutlaka Malik ile arasında hukuki bir ilişkinin olması gerektiğini söylüyorum.

Aksi takdirde, mülkiyet hakkına tecavüz sözkonusu olur.

Diğer yandan,3. kişi sıfatıyla alacaklıya yapılan bir "rızai" ödeme varsa elbetteki ihtar çekip BK.109 dairesinde alacaklının haklarına halef olmak mümkün ise de, Malik olmayan Kiralayan ile kiracı arasındaki sözleşmede, size göre malik'in 3. kişi sıfatıyla yaptığı "rızai" ödemenin ne olduğunu çıkaramadım.

3.kişi sıfatıyla malik alacaklıya "rızası" ile neyi ödemiştir?

Alıntı: Yazan Engin Özoğul Sayın korayoz tam da sizin görüşünüze aykırı bir durum var. Sizin görüşünüz karşı oy olarak kabul görmüş. Suat Abi'nin de söylediği gibi kiralayan hiçbir zaman malik olmamış. Davacı da iddiasını zaten bu temel üzerine oturtmuş. Demiş ki: malik olmadığı halde bizde malik olduğu hissini uyandırmıştır. Şimdi sizin görüşünüze dönecek olursak şöyle demişsiniz: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, Derneğin kiralayan sıfatına sahip olduğunu, edimini yerine getirdiğini dolayısıyla kira bedeline hak kazanabileceğini düşündüğüne göre sizce Dernek ile Hazine arasındaki ilişkiyi 1) Kira ilişkisi olarak mı yorumlamıştır? 2) Derneğin intifa hakkına sahip olduğunu mu düşünmüştür? 3) Karma sözleşmeye dayalı bir ilişki olarak mı yorumlamıştır? Eğer bu üç sorudan birine olumlu cevap verilemiyorsa Yargıtay kararı sizin görüşünüze aykırı değil mi?

Yargıtay'ın o kararındaki karşı oy görüşü temel çıkış noktası olarak benim düşümcemle örtüşüyor. Orada "Malik ile kirayaveren arasındaki hukuki ilişki anlamında" vekaletsiz iş görmeye atıf var ki hatalı değildir ve vekaletsiz iş görmede de yapılan iş "Malik hesabına" yapılmış sayılır.

Benim anlayamadığım husus, sizlerin (Suat bey, Engin ve Adli Tip) Yargıtay kararı dışında gösterebildiğiniz yasal bir dayanak ve hukuki bir gerekçenin olmamasıdır.

Zaten ben temelde Yargıtay'ın kararının hatalı olduğunu düşünüyorum ve eleştiriyorum. Ama siz bana Yargıtay kararını getirip, benim düşüncemin aksini ispatlayan delil olarak gösteriyorsunuz. Bu bana göre topu taca atmaktır.

Bakınız:

Bir taşınmazı malik olmayan kişiler de kirayaverebilir. Bu mümkündür. Malik olmayan kişi, bir başkasının taşınmazını kiraya verebilmesi için;

Ya Malik ile yasal ve hukuki bir ilişkiye dayalı olarak hareket eder,

Ya da hiç bir hukuki yetkisi ve ilşkisi olmadan, tamamen haksız ve hukuksuz olarak hareket eder.

Birinci ihtimalde, yapılan kira kontratı ya temsil, ya kanundan dolayı vekaletsiz iş görme ya da benzeri bir hukuki sözleşme ya da yasal ilişki nedeniyle yapılan akit, Malik hesabına yapılmış olur.

İkinci ihtimalde Kiralayan, malik ile hiç bir hukuki ilişkiye girmemiştir ve fakat taşınmazı bir şekilde kiracı denen kişiye kiralamıştır.Bu zorbalıkla kapıyı kırarak da olabilir, hile ile anahtarı ele geçirmek suretiyle de...

Böyle bir durumda yetkisiz temsil nedeniylle BK.38 dairesinde akit malik'i bağlamaz ise de kiracı iyiniyetli ise, vekaletsiz iş görme hükümleri dairesinde sözleşmenin Malik ile kiracı arasında geçerli sayılmasını kabul etmek gerekir.

Bu durumda da sözleşme Malik ile kiracı arasında doğmuş sayılacağından dolayı nihayetinde açılacak tahliye davasında da Malik olmayan Kiralayan kendisinin, eşinin veya çocuğunun ihtiyacı adına tahliye davasını açamaz, ancak kontratta ki kiralayn sıfatıyla Malik adına hareket ederek, Malik'in, Malik'in eşinin ve/veya çocuğunun ihtiyacı için tahliye davası açabilir kanaatindeyim.

Hakkaniyet de bunu gerektirmektedir hukukun temel kuralları da...

Aksi takdirde Mülkiyet hakkının (yasal sınırlamalar dışında) keyfi bir müdahale ile mutlak niteliği örselenmiş olur. Zorbalık hüküm sürer.

Mülkiyet hakkı sahibinin müdahalenin men'ine ilişkin haklarının dolambaçlı işlem ve ilişkilerle ortadan kaldırılmasına sebep olabilir.

6570 sayılı kanunun 15. maddesinde düzenlenen 3 yıl boyunca tahliye olunan kiracı dışında bir başkasına kiraya veremmeme yasağının dolanılmasına vesile olabilir...

Bunları izah etmek ve savunmak, özel bir maksat güdülmedikçe mümkün değildir.

Sayın Saim Abi,

Siz,

Alıntı: Yazan Saim Sayın Admin, Ben de Kiralayanın malikten başka birisi olabileceğini ancak malikten başka birisinin, malik'e ait bir taşınmazı kiralayabilmesi için mutlaka Malik ile arasında hukuki bir ilişkinin olması gerektiğini söylüyorum. Aksi takdirde, mülkiyet hakkına tecavüz sözkonusu olur.

diyorsunuz.

Hiç kimse de şu ana kadar, buna yanlış demedi.

Evet; bir kişi, başkasına ait bir gayrimenkulu, malikle arasında bir sözleşme olmadan, yani malikin rızası olmaksızın, 3. bir kişiye kiralarsa MÜLKİYET HAKKINA TECAVÜZ SÖZKONUSU OLUR.


Bu doğrudur.

Tıpkı;
Adam öldürmenin yasak olması gibi,
Kırmızı ışıkta geçmenin suç olması gibi,
Bir yıldan fazla çalışan işçinin yıllık izne hak kazanması gibi,
Damlaya damlaya göl olması gibi,
Topun yuvarlak olması gibi.....

herkesçe kabul edilen, tartışmasız bir doğrudur.


Ancak, "Mülkiyet Hakkına Tecavüz Söz konusuysa, "geçerli bir kira akdinden"
bahsedilebilip bahsedilemeyeceği tartışmalıdır.

Hiç kimse, başkasının malını yetkisiz olarak kiraya veren haklıdır, doğru yapmıştır, iyi yapmıştır demiyor!

Sadece yapılan "Kira Akdi Geçerlidir" diyor.

Ve kira akdi geçerliyse, bu akdin taraflarına sağlanan haklardan faydalanır deniyor.


Bu haklardan faydanmak demek, yaptıklarının yanına kar kalacağı anlamı taşımaz. Bakınız admin onun için neler neler düşünmüş. şikayetvar.com'da bile ifşa edilecek onu. Vay onun haline. Adalet yerini bulacak yani eninde sonuda.


Saygılarımla,

Alıntı: Sadece yapılan "Kira Akdi Geçerlidir" diyor. Ve kira akdi geçerliyse, bu akdin taraflarına sağlanan haklardan faydalanır deniyor.

Evet, bende diyorum ki kira akdi geçerli de olsa bu Malik ile kiracı arasında geçerli sonuçlar doğuran bir akit olarak değerlendirilebilir.

Siz hayır diyorsunuz!

Sorun buradadır.

Alıntı: Yazan Saim Evet, bende diyorum ki kira akdi geçerli de olsa bu Malik ile kiracı arasında geçerli sonuçlar doğuran bir akit olarak değerlendirilebilir. Siz hayır diyorsunuz! Sorun buradadır.

O zaman ben özür diliyorum. Çünkü yanlış anlamışım.

Ben sizin, "Bu akit Malik'i bağlamaz, çünkü Kiralayan ondan yetki almadan sözleşme yapmıştır" diyorsunuz sanmıştım.

Saim Abi,

Suat Abi, ideal olanı tartışmaya açmak istemişti. Ancak buna gerek yok dendi.

Bizim bir gerekçe sunmadığımıza ilişkin fikrinize katılamıyorum.

Kiralayan edimini yerine getirmiş olup kendisine tanınan hakları kullanır diyoruz. Buna engel bir düzenleme yok diyoruz. Yargıtay da böyle diyor.

Siz ise malik ile kiralayan arasında meşru bir hukuki ilişki yoksa kiralayana herhangi bir hak tanınmaz diyorsunuz. Olması gereken hukuku bir kenara bırakıp pozitif hukuk bakımından bir dayanak sunulacaksa bence bu noktada bir dayanak sunulması gerekir.

İdeal olana geçeceksek ben de ideal olduğunu düşündüğüm görüşü yazabilirim.

Alıntı: Yazan Engin Özoğul Saim Abi, Suat Abi, ideal olanı tartışmaya açmak istemişti. Ancak buna gerek yok dendi. Bizim bir gerekçe sunmadığımıza ilişkin fikrinize katılamıyorum. Kiralayan edimini yerine getirmiş olup kendisine tanınan hakları kullanır diyoruz. Buna engel bir düzenleme yok diyoruz. Yargıtay da böyle diyor. Siz ise malik ile kiralayan arasında meşru bir hukuki ilişki yoksa kiralayana herhangi bir hak tanınmaz diyorsunuz. Olması gereken hukuku bir kenara bırakıp pozitif hukuk bakımından bir dayanak sunulacaksa bence bu noktada bir dayanak sunulması gerekir. İdeal olana geçeceksek ben de ideal olduğunu düşündüğüm görüşü yazabilirim.

Haklısınız. Suat beye kimse "olması gerekeni tartışmayalım" demedi ya da ben diyeni görmedim. Ben, olayın dayanaklarının mevcut pozitif hukuk içinde de olduğunu anlatmaya çabalıyorum. 6570 sayılı yasada geçen kiralayanın, yeterli bir ifade olmadığını, anlaşılması gerektiği şekli ifade etmeye çalışıyorum. Kaldı ki, "malik" in kiralayan olmamasın a rağmen, tahliye davası açabilmesine imkan veren Yargıtay'ın bu imkanı tanımasındaki gerekçesi ile, malik olmayan kiralayana kendi ihtiyacı için tahliye davası açma imkanı vermesindeki gerekçeler de çelişiyor.

Madem öyle, o zaman taraf olmayan malikin tahliye davasını da açmaması gerekir.

Alıntı: Yazan Adli Tip O zaman ben özür diliyorum. Çünkü yanlış anlamışım. Ben sizin, "Bu akit Malik'i bağlamaz, çünkü Kiralayan ondan yetki almadan sözleşme yapmıştır" diyorsunuz sanmıştım.

Estağfurullah.

Ben tek bir şeyi değil çok şeyi yazdığım için, onu da dedim ama bir şeyi anlatırken gerekçem olarak... Sanki yazdıklarımı tam okumuyorsunuz gibi hissetmeye başladım.

Borclar Kanunu:
Madde 38 - Bir kimse salahiyeti olmadığıhalde diğer bir şahıs namına bir akit
yaptığıtakdirde, bu şahıs bu akde icazet vermedikçe alacaklıveya borçlu olmaz.
Diğer tarafın, temsil edilenin münasip bir müddet içinde o akde icazet verip
vermiyeceğini beyan etmesini talebe hakkıvardır. Bu müddet zarfında icazet
verilmediği halde, o kimse mülzem olmaz.

Alıntı: Alinti: mesaj 110: Alinti Sahibi: Saim İkinci ihtimalde Kiralayan, malik ile hiç bir hukuki ilişkiye girmemiştir ve fakat taşınmazı bir şekilde kiracı denen kişiye kiralamıştır.Bu zorbalıkla kapıyı kırarak da olabilir, hile ile anahtarı ele geçirmek suretiyle de... Böyle bir durumda yetkisiz temsil nedeniylle BK.38 dairesinde akit malik'i bağlamaz ise de kiracı iyiniyetli ise, vekaletsiz iş görme hükümleri dairesinde sözleşmenin Malik ile kiracı arasında geçerli sayılmasını kabul etmek gerekir. Bu durumda da sözleşme Malik ile kiracı arasında doğmuş sayılacağından dolayı nihayetinde açılacak tahliye davasında da Malik olmayan Kiralayan kendisinin, eşinin veya çocuğunun ihtiyacı adına tahliye davasını açamaz, ancak kontratta ki kiralayn sıfatıyla Malik adına hareket ederek, Malik'in, Malik'in eşinin ve/veya çocuğunun ihtiyacı için tahliye davası açabilir kanaatindeyim. Hakkaniyet de bunu gerektirmektedir hukukun temel kuralları da..

Kira sözlesmensinde taraflar kiralayan ve kiracidir. Her ikisi de sözlesmeyi kendi adlarina imzalamaktadirlar.
Tartisma konusu olan problemde kiralayan sözlesmeyi "diğer bir şahıs namına" imzalamadigi icin BK 38.in uygulanmasi yerinde olmaz bence.

Saygilarimla

Alıntı: Yazan Gemici Borclar Kanunu: Madde 38 - Bir kimse salahiyeti olmadığıhalde diğer bir şahıs namına bir akit yaptığıtakdirde, bu şahıs bu akde icazet vermedikçe alacaklıveya borçlu olmaz. Diğer tarafın, temsil edilenin münasip bir müddet içinde o akde icazet verip vermiyeceğini beyan etmesini talebe hakkıvardır. Bu müddet zarfında icazet verilmediği halde, o kimse mülzem olmaz. Kira sözlesmensinde taraflar kiralayan ve kiracidir. Her ikisi de sözlesmeyi kendi adlarina imzalamaktadirlar. Tartisma konusu olan problemde kiralayan sözlesmeyi "diğer bir şahıs namına" imzalamadigi icin BK 38.in uygulanmasi yerinde olmaz bence. Saygilarimla

Sayın Gemici,

Düşüncenizde haklısınız. Esasen, bu alana bu konuda yazan yaklaşık 10 kişiden 7'si, benim söylediklerimin aksini söyledi. Bu büyük bir orandır. Benim, bu noktada "galiba ben hatalı düşünüyorum" deyip, köşeme çekilmem gerekiyor.

Fakat yine de yer verdiğiniz için, meslektaşlarımızı daha fazla sıkmamak için -ümit ediyorum son kez- bir cümle ile cevap vereyim:

Bk.38. maddede belirttiğiniz gibi Yetkisiz temsilin uygulanabilmesi için, kiralayanın, bir başkası adına hareket etmiş olması gerekir.

Bu doğrudur.

Ben de şunu diyorum:

Bir kimse, bir başka kimsenin mülkiyet hakkı sahibi olduğu bir taşınmazı, o kimsenin (Malik'in) izni veya icazeti olmadan bir başkasına satamaz, kiralayamaz ve benzeri sözleşmelere konu edemez. Ederse eğer, mal sahibi icazet vermedikçe o sözleşmenin konusunu yerine getiremez. Yani, ifa edilemeyen bir sözleşme söz konusu olur. Kira sözleşmeleri bilindiği üzere sürekli bir ilişkiyi tanzimeder ve bir kere kiralananı teslim etmekle kira akdi, malike rağmen sonuçlarını doğurur diyemeyiz. Kira aktinde kiralananın kullanımının devamlı olması önemli bir unsurdur ki malikin mülkiyet hakkından dolayı müdahaleyi men etmesi bu sürekliliğe engeldir. Şahsi hak sözleşmenin tarafına karşı etki doğururuken, mülkiyet hakkı herkese karşı etkisini gösterir. Başka bir ifade ile kiracı, kira akdindeki haklarını sadece sözleşmenin tarafına karşı ileri sürebilirken, malik, mülkiyet hakkını herkese karşı ileri sürebilir ve kira akdi, icazet vermedikçe kendisini ilglendirmez.

Bu durumda sözleşmeye kiralayan olarak imza atan şahıs sözleşmeye göre kiralayandır ama malikin taşınmazının kiralayanı değildir!

Bu bakımdan, başkasının malının kiralanması için sözleşme imzalayan kişi, elbette ki imzaladığı kira akdi ile mesuldür. Ancak, mülkiyet sahibinin, malına müdahalenin men'ini talep etmek hakkı mutlak haktır ve bu hak sadece olaydaki kiralayana veya kiracıya karşı değil, herkese karşı da etkilidir.

Mal sahibi, evimden çık dediği zaman, kiracı ben bilmemkimden kiraladım dese de bu kira akdinden doğan şahsi talep hakkı, malik'e karşı etki doğurmaz.

Diğer yandan, mal sahibi buna rağmen akde icazet verebilir ve bu durumda akit, temsil hükümleri dairesinde malik hesabına akdedilmiş sayılabilir.

Hiç bir yetkisi olmadan bir kira akdi yapan ve bu şekilde kendi lehinefaydalı bir iş yapan kişi için vekaletsiz iş görme hükümlerinin uygulanması bana göre de mantıklıdır ve bu durumda da sözleşme geçerli olacaksa yine mal sahibi ile kiracı arasında gerçekleşmiş sayılır.

Araan uzunca bir süre geçtikten sonra mal sahibinin ortaya çıkıp bu akit geçersizdir demesine MK.2 zaten engel olur. Bunu kastetmiyorum.

Benim nacizane fikrim budur.

Saygılarımla.

Taraflar sahayı terk etti; Ortalık duruldu biraz, şimdiye kadarki takımlar yeniden sahaya çıkar mı çıkmaz mı bilemiyeceğim. Bildiğim tek şey bundan sonra da sahaya başka takımların veya tek tek oyuncuların çıkacağı ve büyük bir olasılıkla herkesin bitti dediği oyunu devam ettirecekleri.

Ortalık yatışmışken şimdiye kadarki oyunun(tartışmanın) kendime göre bir özetini/analizini yapayım.

1. Kira sözleşmesi kiralıyan ile kiracı arasındaki bir sözleşmedir. Taraflar sözleşmeyi kendi adlarına yaptıkları için ortada bir temsil söz konusu değildir.

2. Kiralayan genelde maliktir. Ama kiralayan mutlaka malik olur diye bir zorunluluk yoktur. Alt kira durumunda asıl kiracı üçüncü bir kişi ile bir kira sözleşmesi yaptığında kendisi kiralayan olabilir. İntifa hakkı konusunda da durum böyledir. İntifa hakkı sahibi başkaları ile kira sözleşmesi yaptığında kiralayan olabilir. İntifa hakkı sahibinin malikle kira sözleşmesi yapması halinde malik kiracı durumuna düşebilir.

3. Kira sözleşmesi kendi başına, kiralayanla kiracı arasında, hukuki bir ilişkinin doğmasına yol açar. Kiralayanla malik arasındaki hukuki ilişki ise yine kendi başına hukuki ilişkiler doğuran bir ilişkidir. Kira ilişkisinden ayrı incelenmelidir. Malikle kiracı arasında söz konusu olabilecek bir hukuki ilişki kira sözleşmesine bağlı değildir.

4. Tartışma sırasında bir de malikin dışındaki üçüncü bir kişinin malikin malını kiraya vermesininin mülkiyet hakkına ters düştüğü ve durumun düzeltilmesi gerektiği belirtildi(Sayın Av.Armağan Konyalı’nın 44 nolu mesajı). Sayın Av.Armağan Konyalı ile aynı düşüncede değilim. Çünkü yasaya sırf malik kiraya verebilir türünden bir hüküm koymak, korunmak istenen malikin kendi malı üzerindeki tasarruf hakkını kısıtlamak anlamına gelir.

Son olarak belirtilmesi gereken konu Borçlar Kanunu’nun kaynağını oluşturan İsviçre’nin Borçlar Kanunu’nda da(Obligationenrecht) bizdekinin aynısı bir hükmün var oluşu. Aynı durum borçlar hukukunu medeni kanun içinde düzenleyen Almanya için ve aynı konudaki hükümleri hem medeni kanun içinde hemde özel bir kanunla düzenleyen Avustruya için söz konusu. Belirttiğim yasalardaki hükümlerden de anlaşılacağı gibi, kanun koyucunun ‘Kiralayan’dan bahsetmesi tesadüfi değil belirli bir hukuk politikasının gereğidir. Bunun böyle oluşunun en başta gelen kanıtı, kanun koyucunun gerektiğinde ‘Kiralayan’ yerine ‘Malik’ kavramını kullanmasıdır. İsviçre Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesinin niteliğini belirten ve Borçlar Kununu’muzun 248.ci maddesi ile aynı tanımı kullanan 253.cü maddesi ‘Kiralayan’ kavramını kullanmaktadır. Diğer taraftan aynı kanun ‘Malikin(mal sahibinin) Değişmesi başlıklı 261.ci maddesinde ‘Kiralayan’dan değil Malik’ten bahsetmektedir.


Saygılarımla

Alıntı: Yazan Gemici Taraflar sahayı terk etti; Ortalık duruldu biraz, şimdiye kadarki takımlar yeniden sahaya çıkar mı çıkmaz mı bilemiyeceğim. Bildiğim tek şey bundan sonra da sahaya başka takımların veya tek tek oyuncuların çıkacağı ve büyük bir olasılıkla herkesin bitti dediği oyunu devam ettirecekleri. Ortalık yatışmışken şimdiye kadarki oyunun(tartışmanın) kendime göre bir özetini/analizini yapayım. 1. Kira sözleşmesi kiralıyan ile kiracı arasındaki bir sözleşmedir. Taraflar sözleşmeyi kendi adlarına yaptıkları için ortada bir temsil söz konusu değildir. 2. Kiralayan genelde maliktir. Ama kiralayan mutlaka malik olur diye bir zorunluluk yoktur. Alt kira durumunda asıl kiracı üçüncü bir kişi ile bir kira sözleşmesi yaptığında kendisi kiralayan olabilir. İntifa hakkı konusunda da durum böyledir. İntifa hakkı sahibi başkaları ile kira sözleşmesi yaptığında kiralayan olabilir. İntifa hakkı sahibinin malikle kira sözleşmesi yapması halinde malik kiracı durumuna düşebilir. 3. Kira sözleşmesi kendi başına, kiralayanla kiracı arasında, hukuki bir ilişkinin doğmasına yol açar. Kiralayanla malik arasındaki hukuki ilişki ise yine kendi başına hukuki ilişkiler doğuran bir ilişkidir. Kira ilişkisinden ayrı incelenmelidir. Malikle kiracı arasında söz konusu olabilecek bir hukuki ilişki kira sözleşmesine bağlı değildir. 4. Tartışma sırasında bir de malikin dışındaki üçüncü bir kişinin malikin malını kiraya vermesininin mülkiyet hakkına ters düştüğü ve durumun düzeltilmesi gerektiği belirtildi(Sayın Av.Armağan Konyalı’nın 44 nolu mesajı). Sayın Av.Armağan Konyalı ile aynı düşüncede değilim. Çünkü yasaya sırf malik kiraya verebilir türünden bir hüküm koymak, korunmak istenen malikin kendi malı üzerindeki tasarruf hakkını kısıtlamak anlamına gelir. Son olarak belirtilmesi gereken konu Borçlar Kanunu’nun kaynağını oluşturan İsviçre’nin Borçlar Kanunu’nda da(Obligationenrecht) bizdekinin aynısı bir hükmün var oluşu. Aynı durum borçlar hukukunu medeni kanun içinde düzenleyen Almanya için ve aynı konudaki hükümleri hem medeni kanun içinde hemde özel bir kanunla düzenleyen Avustruya için söz konusu. Belirttiğim yasalardaki hükümlerden de anlaşılacağı gibi, kanun koyucunun ‘Kiralayan’dan bahsetmesi tesadüfi değil belirli bir hukuk politikasının gereğidir. Bunun böyle oluşunun en başta gelen kanıtı, kanun koyucunun gerektiğinde ‘Kiralayan’ yerine ‘Malik’ kavramını kullanmasıdır. İsviçre Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesinin niteliğini belirten ve Borçlar Kununu’muzun 248.ci maddesi ile aynı tanımı kullanan 253.cü maddesi ‘Kiralayan’ kavramını kullanmaktadır. Diğer taraftan aynı kanun ‘Malikin(mal sahibinin) Değişmesi başlıklı 261.ci maddesinde ‘Kiralayan’dan değil Malik’ten bahsetmektedir. Saygılarımla

Yazılanları tek tek ele aldığımızda bir sorun yokmuş gibi anlaşılabilir. Ancak ben hala bu konuda sıkıntı olduğu düşüncesindeyim.

Evvela, malik olmayan kiralayanın kiraya verdiği mecur bakımından malik'n rızasının olması hali ile rızasının olmaması halini ayrı ayrı irdelemek gerekir kanaatindeyim.

Malik, taşınmazını kiralaması için bir başka kişiye yazılı olmayan (veya yazılı) yetki vermiş olabilir ve bu kişi kendi adına veya malik adına ve hesabına taşınmazı kiraya vermiş olabilir. Veyahut bu kişi yetkisini aşarak doğrudan kendi adına ve hesabına kira akdi yapmış olabilir.

Diğer bir ihtimalde malik taşınmazının zilyetliğini ve bu arada anahtarını rızası ile vermemiştir. Kişi hukuka aykırı müdahale ile taşınmazın zilyetliğini ve bu arada anahtarını ele geçirmiş ve bir başkasına, kendi adına ve hesabına kiraya vermiş olabilir.

Bu durumların ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekir.

Malik, mülkiyet hakkından dolayı mutlak hakka sahiptir. Rızası olmaksızın milkiyet hakkına yönelecek her türlü müdahaleyi men yetkisine sahiptir ve bu yetki (Kanunlardaki istisnai haller ayrık olmak üzere) mutlak nitelik taşır. Bu anlamda, rızası olmaksızın taşınmazına bir başkasının ister yetkisiz kşiden kiralamak suretiyle ister doğrudan kendisi oturmak suretiyle müdahale etmesi halinde, malikin mülkiyet hakkından doğan hakları bu kişilerin taşınmazdan çıkarılmasına yeterlidir. Bunun aksinin iddia edildiğini sanmıyorum.

Bunun aksini iddia eden varsa eğer lütfen mülkiyet hakkında müdahalenin men'i kurumunu bu olaya uyarlayarak izah etsin!

Malik'in, bir başkasına taşınmazının kiralanması için yetki vermesi halinde ise durumun temsil dışında izah edilebileceğini sanmıyorum.

Kiralayan kavramı, elbette ki kiracı ile kiralayan arasındaki kira sözleşmesi nedeniyle oluşur. Ve elbette ki kira akdi taraflarını bağlar. Ancak, kira akdinin şeklen oluşması yeterli değildir. Bu akdin konusu olan taşınmazın zilyetliğinin de sürekli biçmde kiracıya devredilmesi icap eder. Kiralayanın bir şekilde başlangıçta bir başkasının mülkiyetindeki taşınmazı kiracıya teslim etmiş olsa da, malikin rızası olmadıkça bu zilyetlik ve şahsi hak bahşeden kira akdi, mülkiyet hakkı sahibine karşı dermeyan edilemez. Kiracının iyiniyetli olmasının mülkiyet hakkına tesir edemeyeceği düşüncesindeyim. Kiracı, kendisini aldatan kiralayana karşı kira akdinden doğan her türlü şahsi taleplerini dile getirebilir.

Kira akdinin geçerli olması, o kira akdinden doğan hakların kira akdinin tarafı olmayan ve hiç bir şekilde kiralayana veya kiracıya hak veya yetki tevdii etmeyen mülkiyet hakkı sahibine karşı etki göstermez. Kira akdi tarafları için geçerlidir... Ama taraf olan kiralayanın yetkisi yoksa taşınmazı teslim borcunu (sürekli bir biçimde) yerine getirmesi olanaklı değildir.

Alıntı: Yazan Saim Kira akdi tarafları için geçerlidir... Ama taraf olan kiralayanın yetkisi yoksa taşınmazı teslim borcunu (sürekli bir biçimde) yerine getirmesi olanaklı değildir.

Sayın Saim,

Problemi, kira sözleşmesine takılıp kalmadan, genel hukuk prensipleri doğrultusunda değerlendirmek gerekir bence. Böyle olunca da malik bakımından daha önemli olan satış sözleşmesine bakmak gerekir.

1 - Önce üzerinde tartıştığımız kira sözleşmesini göz önünde bulundurup şu soruyu soralım:
Malikin haberi veya rızası olmadan malikin malını kiraya veren kiralayan ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin hukuki akıbeti ne olur? Kıracının iyi niyetli olduğunu düşünürsek durum nasıl değerlendirilir?

2 - Aynı şekilde bir satış sözleşmesi göz önünde bulunduralım:
Satıcının, malikin haberi veya rızası olmadan malikin malını üçüncü bir kişiye sattığını düşünelim. Alıcının iyi veya kötü niyetli olup olmadığına göre durum nasıl değerlendirilir?

Not: Yukarıdaki ikinci soruyu sorarken iyi niyetli alıcıyı koruyan Alman hukukunu göz önünde bulunduruyorum. Kira konusunda Alman hukuku malik olmayanın da kiralayan olabileceğini kabul ediyor bildiğim kadarı ile.

Saygılarımla