Kat Mülkiyeti - Havuz Sorunu

Saygıdeğer meslektaşlarım;
Kat Mülkiyetine tabi bir sitenin ortak yerlerinden olan yüzme havuzu için kullanım talimatı kat maliklerince yazılmış bulunmaktadır.Site içinde bir villa sahibi havuz kullanım talimatlarına aykırı davranarak(duş almadan havuza girme gibi) ve sahibi olduğu villayı belli zaman zarflarında yakın akrabalarına kullandırtarak bir nevi devre mülk sistemi oluşturmuş durumdadır.Ayrıca villalar normalde 6 kişilik aileler için tasarlanmışsa da bu villayı her kullanan aile en az 15 kişi olarak kullandığı görülmektedir.Bu durumda ortak kullanım alanlarında epeyce rahatsızlık ve gürültüye sebebiyet verilmektedir.

Bu villa sahibine karşı yapabileceklerimiz neler olabilir?

Yönetim planında havuz kullanım talimatı yazılmadığı için yaptırım konusunda bir engel oluşturur mu?

Site yönetim organı (toplu yapılarda yön.kur, diğerlerinde yönetici) genel kurul toplantısında para cezası kesmek için yetki alıp bu yetkisini kullanırsa kısa zamanda sonuç alınır diye düşünüyorum. Bunun için öncelikle havuzlara ayrıntılı bir kullanma talimatı da asılmalı, hatta sitedeki ortak yaşam kuralları kat maliklerine elden tebliğ edilmeli. Saygılarımla.

Sayın üye poseidonmavi;
Yönetim Planında site içi ortak yerlerden yararlanma konularına ilişkin genel kurallar ve cezai şart yazılmamış durumdadır. Bu aşamada öncelikle site yönetim planını bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değiştirmek şart mıdır; yoksa Kat Malikleri Kurulu kararıyla kullanım talimatı düzenlenmemiş konularda yaptırım uygulanabilir mi? (KMK.m.9 çerçevesinde)
Konuyu araştırdıkça karşılaştığım problemlerden biri de; 5912 sayılı kanunun yayınlandığı 7 Temmuz 2009 tarihinden sonra uygulanan " GEÇİCİ MADDE 2 si ile - Bu Kanunun yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, değiştirilen yönetim planına göre yeni yöneticiler seçilinceye kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim planının değiştirilmesini takip eden üç ay içinde yapılır. (5912-23/06/2009 değişiklik) hükmü karşısında nasıl bir usul izlemem gerekir ? Teşekkürler...

KMK' nın 35/a maddesine baktığımızda kat malikleri kurulunun yönetime yetki vermesinin yeterli olduğu ortadadır. Ayrıca site yönetim planında değişikliğe gidilmesine gerek yok.

Şunu da belirteyim, site yönetimine para cezası verme yetkisi tanıyan herhangi bir hukuk kuralı bulunmadığı gerekçesiyle bazı mahkemeler önüne gelen uyuşmazlıklarda işlemin iptaline karar verirken bazı mahkemeler ise KMK' ya göre geçerli bir karar olduğu gerekçesiyle para cezasını kabul edebiliyor.

İkinci sorunuzu anlayamadım? Yön. Kurulunu değiştirmek mi istiyorsunuz?

Kat Mulkiyeti Kanunu gecici 2.maddesi gozonune alindiginda; vekili oldugum site fiilen toplu yapi olmasina ragmen yonetim plani bu duruma uyarlanmis degil.Ileride olusabilecek sikintilarin onune gecmek icin yonetim plani degisikligine gidilmesi gerekiyor.Bu degisiklik icin sadece yonetim plani uyarlamasi yeterli mi, yoksa vaziyet plani gibi belgelerin ayrica duzenlenmesi gerekiyor mu? Bu konu hakkinda uygulamada nasil durumlarla karsilasabilir, ne tur bir yol izlemem gerekir?

Site yönetim planını değiştirmeniz gerekmekte. Bu değişikliği yaparken vaziyet planından faydalanacaksınız zira site bir'den fazla ada üzerine kurulmuş ise temsilciler kurulunun oluşumda farklı hükümler uygulanacak. Dolayısıyla öncelikle vaziyet planı meselesini halletmeniz gerekmekte. Ayrıca yönetim pek çok işlemi yaparken vaziyet planını esas alacağından vaziyet planı ayrı önem taşıyor.

KMK m.18 ve 33 birlikte değerlendirilerek sorunun çözümü mümkün olabilir diye düşünüyorum.

A) Kat Maliklerinin borçları:
I - Genel kural:
Madde 18 – Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk
kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.

V - Hakimin müdahalesi:
Madde 33 – ............... Kat maliklerinden birinin yahut
onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve
hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu
ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere,
aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır