gerçek malik A, taşınmazı B adına tescil ettirirse

Taşınmazı gerçek satın alan kişi A olduğu halde, (kendince haklı bir sebeple) tapuda B adına tescil ettirmiş. (A'dan B'ye geçmemiş, direkt B adına tescil). A, B ölürse taşınmaz B'nin mirasçılarına kalır endişesi yaşıyor ve kendini sağlama almak istiyor. Ne önerirsiniz?

Merhaba sayın meslektaşım; en kolay yolu tasinmaz satis vaadi sozlesmesi yapıp tapuya şerh koydursunlar.

A ile B arasında, bu muvazaya dair ADİ BİR SÖZLEŞME (yani parayı veren ve gerçek sahip A'dır şeklinde) yapılsa; B öldüğünde A, B'nin mirasçılarına karşı bu sözleşmeye dayanarak tapu iptal ve tescil davası açsa olur mu?

Sanırım inanç sozlesmelerinden bahsediyorsunuz. Evet dediğiniz gibi de olur. İnanç sözleşmeleri şekil şartına tabi değil. Ancak mutlaka yazılı olarak yapın.

İnanç sözleşmesini tapu iktisap tarihiyle aynı tarihi taşır şekilde yapmaya özen gösterin.

Alıntı: Yazan Av. Hatun Olguner İnanç sözleşmesini tapu iktisap tarihiyle aynı tarihi taşır şekilde yapmaya özen gösterin.

ilginiz için teşekkür ederim. Bir de, inaçlı işlem mi nisbi muvazaa mı tam çözemedim. A, "B ölürse taşınmaz onun nmirasçılarına kalacak" ya da "ya B bana yan çizerse" diye korkuyor. Bu korkulan olursa A'nın B'ye veya mirasçılarına karşı açacağı tapu iptal ve tescil davasına dayanak olması için "malın esas sahibi ve parayı veren A'dır" şeklinde taraflar arasında bir akit yapmayı düşünüyorum; ama sözleşmenin geçerliliği ve bağlayıcılığı noktasında terettüdüm var

Yazılı inanç sözleşmeleri geçerlidir. Taşınmazın parasını sizin müvekkilinizin ödediğini.malın gerçek sahibinin müvekkiliniz olduğunu ama mesela alacaklıların icra takibi yapmasını engellemek,güvenilen kişinin kredi çekmesi,işlerinin yoğunluğu nedeniyle tapuya gidememesi...vs
nedenlerle tapunun güvenilen kişiye çıkarıldığını,talep halinde tapunun gerçek sahibine iade edileceğini yazarsanız bu sözleşme geçerli olur. Ama güvenilen kişi hayattayken tapuyu neden geri almıyorsunuz onu anlayamadım.

Alıntı: Yazan Av. Hatun Olguner Yazılı inanç sözleşmeleri geçerlidir. Taşınmazın parasını sizin müvekkilinizin ödediğini.malın gerçek sahibinin müvekkiliniz olduğunu ama mesela alacaklıların icra takibi yapmasını engellemek,güvenilen kişinin kredi çekmesi,işlerinin yoğunluğu nedeniyle tapuya gidememesi...vs nedenlerle tapunun güvenilen kişiye çıkarıldığını,talep halinde tapunun gerçek sahibine iade edileceğini yazarsanız bu sözleşme geçerli olur. Ama güvenilen kişi hayattayken tapuyu neden geri almıyorsunuz onu anlayamadım.

Teşekkürler.
1) bahsettiğiniz şekilde bir sözleşme düşünüyorum zaten. ama bu akit bir nevi taşınmaz devir taahhüdü içereceği için bu da resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olur mu diye tereddüt ediyorum.
2) Sorunuza cevap: A taşınmazı geri almak için bir süre beklemek istiyor, bu süreçte de B yan çizmeye karar verir veya ölürse diye korkuyor.

Sayın Gece ;

Yargıtay kararları ile inançlı sözleşmeler geçerli kabul edilmekte ve güven nedeniyle başkasına yapılan tapunun geri istenmesine olanak tanınmaktadır. Siz tereddütlerinizi gidermek için inanç sözleşmeleri ile ilgili Yargıtay kararlarını okuyun isterseniz.

T.C.
YARGITAY
14. HUKUK DAİRESİ
E. 1996/3150
K. 1996/3557
T. 20.5.1996
• İNANÇ SÖZLEŞMESİ ( Tapuya Dayalı Elatmanın Önlenmesi Davası - Ecrimisil )
• TAPUYA DAYALI ELATMANIN ÖNLENMESİ ( İnanç Sözleşmesinin İspatı - İki Taraf Arasında Yazılı Sözleşmenin Varlığı )
• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Taşınmaz Satışının Muvazaalı Olduğu - Deliller )
• MUVAZAALI SATIŞ ( Her Türlü Delil İle İspatın Mümkün Olduğu )
• ŞAHSİ HAK BELGESİ ( İnanç Sözleşmesini İspata Yarar Bir Yazılı Belgenin Bulunduğu )
743/m.932
ÖZET : İnanç sözleşmesinin ispatı için iki taraf arasında yazılı bir sözleşmenin varlığı yeterlidir.

DAVA : Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 18.01.1994 gününde verilen dilekçe ile tapuya dayalı elatmanın önlenmesi, ve ecrimisil karşı davada ise tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde bedelin iadesi istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; takip edilmediğinden elatmanın önlenmesi davası hakkında karar verilmesine yer olmadığına, karşı tapu iptali ve tescil davasının reddine dair verilen 29.12.1995 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı Adem, karşı davasında Yugoslavya'da otururken yengesi bulunan ve Türk vatandaşı olan Hürrem'e onun adına fakat kendi hesabına bir daire almak üzere para gönderdiğini, sözleşmeye göre gönderilen para ile Hürrem daireyi önce adına alacak sonrada özde malik bulunan Adem'e tapudan onun Türk vatandaşı olmasını müteakip ferağ verecektir. Hürrem taşınmazı almış, davacı Adem de Türk vatandaşı olmuş buna rağmen tapuyu Adem'e intikal ettirmeden Mahmut Karakoç'a muvazaalı olarak satmış olduğundan davacı inanç sözleşmesi ve muvazaaya dayanarak tapu iptali ve tescil istemiştir. Mahmut Karakoç dava devam ederken bu taşınmazı Tufan Kaya'ya tapudan devrettiğinden HUMK.nun 186. maddesine dayanarak Tufan davaya dahil edilmiştir. Mahkeme resmi senetle satış işlemi yapılmadığından dolayı davayı reddetmiş, hükmü Adem temyize getirmiştir.

Dava inanç sözleşmesi ve muvazaa iddiası ile açılmıştır. İnanç sözleşmesinin kanıtlanması için 05.02.1947 tarih 20/6 sayılı İnançları Birleştirme Kararı uyarınca Adem ile Hürrem arasında yapılmış yazılı bir sözleşme bulunması kafidir. Hürrem'in Mahmut Karakoç'a davacının şahsi hakkını boşa çıkartmak amacıyla ve muvazaalı olarak tapudan taşınmaz satışının muvazaalı olduğuna dair davacının iddiasını her türlü delille kanıtlaması mümkündür. Ayrıca bu dava devam ederken Mahmut Karakoç'un da tapudan vaki deviri aynı usullerle muvazaayı ispatı ile gerçek bir satış olmadığı kanıtlanabilir. 31.08.1987 tarihli Adem ile Hürrem arasında geçen bir adi yazılı belge bulunmaktadır. Bu yazılı belgede Hürrem'in de, Adem'in de imzası vardır. O halde davacı Hürrem ile Adem arasında inanç sözleşmesini ispata yarar bir yazılı belge mevcuttur. Bunun bir şahsi hak belgesi olarak değerlendirilmesi gerekir. Ayrıca Mahmut Karakoç'un Hürrem aleyhine adi takip yaparak icrada kovuşturduğu ve de Hürrem'e gelerek Mahmut'un yapmış olduğu takibi kabul ettiği ve tapudan ferağ verme yolunu yeğleyerek Hürrem'in Mahmut Karakoç'a taşınmazın intikalini sağladığı anlaşılmıştır. Bütün bunların yani Mahmut Karakoç ve Tufan Kaya'ya tapudan olan geçişlerin muvazaalı olduğunu davacı bu işlemlerde üçüncü şahıs durumunda olduğu için her türlü delille kanıtlayabilir. Bu imkanın ona tanınması gerekir. Bunlar üzerinde durulmadan Hürrem ile Adem arasında resmi şekilde düzenlenmiş sözleşme bulunmadığından bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 20.5.1996 gününde oybirliği ile karar verildi.

Soruda geçen "Taşınmazı gerçek satın alan kişi A olduğu halde, (kendince haklı bir sebeple) tapuda B adına tescil ettirmesi olayı Bence ;nam-ı müstear(eğreti ad-takma ad) olarak isimlendirilebilir.

İnançlı işlem olabilmesi için, (A) nın kendi adına olan taşınmazı bir amacın gerçekleşmesine veya bir sürenin geçmesine kadar (B) ye devretmesi yada (B)'ye başlangıçta 3 kişiye ait taşınmazı kendi adına alma yetkisi vererek ayrıca belirli bir süre dolduktan ve amaç gerçekleştikten sonra kendisine devir şartı koyması gerekir.Ayrıca bazı inançlı işlemler (saf / idare maksadı ile yapılan inançlı işlemler) ölüm,iflas,ayırtım gücünün yitirilmesi gibi hallerde sona erer,ölümde mirasçılara geçmez.

Hem namı-ı müstear ve hem de inançlı işlemin ispatı için resmi belge gerekmeyip,bu iddialar cevap veren arkadaşların ifade ettiği gibi , halen yürürlülüğünü sürdüren 05.02.1947 tarih 20/ 6 sayılı İçtihatı Birleştirme Kararı gereğince yazılı belge ile ispat edilebilir.Diye düşünüyorum.

T.C.
Yargıtay
1. Hukuk Dairesi

Esas No:2011/6583
Karar No:2011/8118



MAHKEMESİ : BODRUM 1. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 01/11/2010
NUMARASI : 2008/125-2010/869

Taraflar arasında görülen davada;
Davacı, 39 parsel sayılı taşınmaza kat karşılığı inşaat yapılmak üzere kızınında şirket yetkilisi olduğu dava dışı ".....M.. Turizm Ltd. Şti." ile sözleşme yaptığını inşaat yapımı sırasında şirketin nakit sıkıntısı nedeniyle yüklenici uhdesinde kalacak 4 ayrı bağımsız bölümün teminat olarak temlik edildiğini ileri sürerek, tapuların iptal tescilini istemiştir.
Davalı, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, dava konusu 39 parsel sayılı taşınmazdaki 3 ve 4 nolu bağımsız bölümler hakkındaki davanın sübut bulmadığı gerekçesiyle 1 ve 2 nolu bağımsız bölümler yönünden aktif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.
Karar, davacı tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp, düşünüldü.
Davacı, dava konusu taşınmazdaki bağımsız bölümlerin borcun teminatı olarak temlik edildiğini ileri sürerek, tapunun iptal ve tescilini istemiştir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.
İddianın ileri sürülüş biçiminden ve içeriğinden davada inançlı işlem iddiasına dayanıldığı anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere; inanç sözleşmesi, inananla inanılan arasında yapılan , onların hak ve borçlarını belirleyen, inançlı muamelenin sona erme sebeplerini ve devredilen hakkın, inanılan tarafından inanana geri verme (iade) şartlarını içeren borçlandırıcı bir muameledir. Bu sözleşme, taraflarının hak ve borçlarını kapsayan bağımsız bir akit olup, alacak ve mülkiyetin naklinin hukuki sebebini teşkil eder.
Taraflar böyle bir sözleşme ve buna bağlı işlemle genellikle, teminat teşkil etmek ve iade edilmek üzere, mal varlığına dahil bir şey veya hakkı, aynı amacı güden olağan hukuki muamelelerden daha güçlü bir hukuki durum yaratarak, inanılana inançlı olarak kazandırmak için başvururlar.
Diğer bir anlatımla, bu işlemle borçlu, alacaklısına malını rehin edecek, yani yalnızca sınırlı ayni bir hak tanıyacak yerde, malının mülkiyetini geçirerek rehin hakkından daha güçlü, daha ileri giden bir hak tanır.
Sözleşmenin ve buna bağlı temlikin, değinilen bu özellikleri nedeniyle, taşınmazı inanç sözleşmesi ile satan kimsenin artık sadece, ödünç almış olduğu parayı geri vererek taşınmazını kendisine temlik edilmesini istemek yolunda bir alacak hakkı; taşınmazı, inanç sözleşmesi ile alan kimsenin de borcun ödenmesi gününe kadar taşınmazı başkasına satmamak ve borç ödenince de geri vermek yolunda yalnızca bir borcu kalmıştır.
Eski hukukumuzda, “nam-ı müstear” , geçerliliği kabul edilmiş bağımsız müessese olarak düzenlenmiş bulunmasına karşın (Mecelle 1592, 1594, 1595); bu günkü pozitif hukukumuzda; (yasalarımızda) nam-ı müstear diye bir deyim yer almış değildir.Buna rağmen hukukumuzda nam-ı müstear’ın hukuki niteliğinin belirlenmesi sorunu büyük önem kazanmıştır.Yargıtay’ın üç içtihadı birleştirme kararına (8.5.1941 gün, 29/5 sayılı; 5.2.1947 gün ve 20/6 sayılı; 7.10.1953 gün ve 7/8 sayılı) ve önemli öğreti çalışmalarına konu olan bu sorun, son yılların Türk hukuk hayatındaki en önemli sorunlardan birini teşkil etmiş ve güncelliğini sürdüregelmiştir.
İsviçre/Türk Hukukları’nda, araya giren şahıslar ve ilişkiler ile ilgili durumlar, her somut olayın özelliğine göre farklı bir rejime tabi tutulmuştur.Sırf görünüş belirtilerine bakılıp her nam-ı müstear durumunun muvazalı bir işlem olarak nitelendirilmesinin yanlış olduğu; özellikle, irade serbestisi prensibine (B.K.madde.19) ve taraf iradelerine aykırı bulunduğu öğretide kabul edilmiştir. Bu bakımdan, sorunun, her somut olayın ortaya çıkış durumu gözetilerek; ya muvazaalı işlemler, yada inançlı işlemler veya dolaylı (vasıtalı) temsil hukuki rejimine tabi tutulması gerekecektir (Ergun Özsunay, Türk Hukukunda ve Mukayeseli Hukukta İnançlı Muameleler, İstanbul 1968, Sh.229 vd; Turhan Esener, Türk Hususi Hukukunda Muvazaalı Muameleler, İstanbul 1956, sh.177; Feyzi Necmettin Feyzioğlu, Borçlar Hukuku-Genel Hükümler, Cilt 1, İstanbul 1976, sh.223 vd; İlhan Postacıoğlu, Nam-ı Müstear Meselesi, Vekalet ve İtimat Muameleleri ile Muvazaanın Karşılıklı Münasebetleri-Makale-İstanbul Hukuk Fakültesi Mecmuası, Cilt XIII, sayı 3, sh.1050 vd). Nam-ı Müstearın, Türk/ İsviçre Hukukunda ya muvazaa, ya itimada dayanan muamele yada dolaylı (vasıtalı) temsilin hukuki rejimine tabi tutulduğu başkaca kaynaklarda da ifadesini bulmuştur (Kenan Tunçomağ, Borçlar hukuku, Cilt 1, Genel Hükümler, 1972, sh.206; İsmet Sungurbey, Medeni Hukuk Sorunları, Cilt 4, sh.501).
Davada ortaya çıkan uyuşmazlık; teminat maksadıyla temlik sözleşmesi yapıldığı noktasından kaynaklandığına göre; bu tür sözleşmenin hukuki mahiyetininde açıklanması gerekir.Teminat maksadıyla temlik sözleşmelerinden, bir alacağın temini bakımından vuku bulan inançlı (Fiduziarisch) mülkiyet intikalleri anlaşılmalıdır.Bu tür sözleşmelerin iki esaslı unsuru vardır.Bunlardan ilki, mülkiyet intikalinin teminat maksadıyla yapılması; diğeri ise, inançlı sözleşmedir.Teminat maksadıyla temlik sözleşmesi, bir iltizami muamele olarak mülkiyetin nakline imkan sağlar.Başka bir anlatımla, tasarrufi muamele ile, tarafların iltizami muamelede ifadesini bulan irade gerçekleştirilmiş olur.
Yineleyerek belirtilmelidir ki; teminat maksadıyla temlik sözleşmeleri, taraflar arasında karşılıklı itimat esasını şart kılmaktadır.Teminat için taşınmazını temlik eden borçlu, borcun ödenmesi halinde taşınmaz mülkiyetinin tekrar kendisine devredileceği inancını taşımaktadır.Değinilen niteliklerinden ötürü, gerek öğretide; gerekse yargısal uygulamada, teminat maksadıyla temlik sözleşmeleri; hukuki mahiyetleri itibariyle inançlı muameleler (Fiduziarisches Geschaeft) arasında yer almıştır.Federal Mahkeme kararlarında da bu içerikte açıklamalar yapılmıştır.(Bedi Eğilmezler; Alman ve İsviçre Hukukunda Teminat Maksadıyla Temlik Akitleri, Adalet Dergisi, 1965, Cilt 1-2, sh.1028 vd; 1966, Cilt 1, sh.58 vd.) .
Öte yandan, inançlı işlemin, taraf muvazaası ile benzer noktalarının bulunmasına karşın; ayrıldığı yönlerininde olduğu; bunlardan en önemlisinin, inançlı işlemde, tarafların devir ve temlik işlemini ciddi olarak istemelerine rağmen, muvazaada bunu istememeleri şeklinde ifade edildiği bilinmektedir. (Kenan Tunçomağ; a.g.e ; sh.209).
Yukarıda yapılagelen açıklamalar ile hukuki mahiyeti ortaya konulan “teminat maksadıyla temlik” işleminin yazılı delille ispatlanmasının gerekeceği kuşkusuzdur.Esasen, HUMK.nun 290.maddesine görede; senede bağlı bir tasarrufun hüküm ve kuvvetini azaltmak üzere yapılmış hukuki muamelelerin, yine senetle (veya başka bir kanuni delil ile) ispatlanması
zorunludur. Sözleşmenin taraflarından biri (olayda davacı), iddiasını yazılı belgeyle ispatlamak zorunda ise, elbette şahit dinletemez.Ancak, dava dilekçesinden açıkça veya “v.s; yada sair deliller” denilmek suretiyle yemin delilinede dayanıldığı anlaşıldığı takdirde, bu delilin (yeminin) kullandırılması engellenemez.5.2.1947 tarih 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının nam-ı müstear (iğreti ad) davalarının yazılı delille ispat edilebileceğini öngörmesi; inançlı sözleşmelere dayalı davalarda yemin delilinin kullandırılamıyacağı anlamına gelmez.Yasal delil ve ispat aracı olarak taraf yemini, yargılamanın her aşamasında kullanılabilen bir nitelik taşır.
Somut olayda, davacı iddiasını kanıtlar nitelikte yazılı delil ibraz etmiş değildir. Ancak dava dilekçesinin deliller bölümünde yemin deliline de dayandığını belirtmiştir.Hal böyle olunca, mahkemece davacıya karşı tarafa yemin teklif etme olanağının tanınması bu olanağın kullanılması durumunda, yöntemine uygun biçimde yerine getirilmesi ve ondan sonra sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken değinilen husus gözardı edilerek yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması doğru değildir. Davacının, temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hükmün açıklanan nedenlerden ötürü HUMK.'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 12.07.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.