Apartman ortak alanlarının kullanım devri ve uygulanacak hükümler

Merhaba Değerli Meslektaşlarım;

Müvekkil site yönetimi sitedeki bir sorun ile ilgili olarak benden görüş talep etti ve yardımımı istedi. Bende bu konu ile ilgili olarak birkaç işlem yaptım. Ancak, bu hususta sizinde görüşlerinizi almak istiyorum. Öncelikle, sitenin sorununu, ardından bununla ilgili yapmış olduğum işlemi yazıyorum. Akabinde, izlemem gereken yol ile ilgili olarak siz değerli meslektaşlarımın yadımını talep ediyorum.

Sitede 3 bloktan oluşmaktadır ve blokların tamamının zemin katları işyeri olarak inşa edilmiştir. (dükkanlar ile blokların girişleri birbirinden ayrı). İşyerlerinin bir kısmı kafe, pastahane vb. olarak işletilmekte, diğer bir kısmında ise mobilya firmaları bulunmaktadır.

Genel kurul toplantılarında gerek dükkanların ihtiyaçları dolayısıyla gerekse de sitenin aidatlarına katkı olması bakımından dükkan önlerinin kullanımı, kullandıkları alan ile orantılı olarak belirlenen bedel mukabilinde dükkanlara bırakılmıştır.

Son yapılan genel kurul toplantısında ise dükkanlardan ortak alanların kullanımı karşılığında alınan kullanım/kira/aidat bedellerinde neredeyse %100' u bulan artırıma gidilmiştir. Ancak, gerçekleşen artışa rağmen halihazırdaki kullanım/kira/aidat bedeli rayiç bedelin çok altındadır.

Mobilya dükkanlarından bir tanesi kullanım/kira/aidat bedelini uzun süredir ödemiyor. Artıştan önceki döneme ilişkin borçları dahi halen daha durmaktadır. Kendisine ödeme yapması konusunda iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunduk. Ancak, bildirimin site yönetiminden geldiğini görünce kabul etmemiş.

Ardından, işyerine ihtarname keşide ederek kendilerine tanınmış olan kullanma hakkının genel kurul toplantılarında tespit edilmiş olan kullanım/kira/aidat bedelini tam, eksiksiz ve düzenli olarak ödemelerine bağlı olduğunu, ödeme yapılmaması halinde diğer kat maliklerinin kullanımını engelleyen fiili kullanımlarına genel kurulun rızasının bulunmadığını bildirdik.

Ayrıca, ödeme yapmama dolayısıyla genel kurulun rızasına açıkça aykırı davranıldığından genel kurulun rızasının artık bulunmadığını, ihtarname tarihi itibariyle fuzuli şagil konumunda bulunduklarını ifade ettik.

Bu hususta, son olarak belirtmek istediğim husus, gerek ilk kullanım hakkının verildiği genel kurul toplantısı gerekse de artışın yapıldığı genel kurul toplantıları usulüne uygun olarak yapılmamıştır. Zaten, karşı taraf ihtarnameye cevabında bu hususu belirtmiş ve artış yapılan toplantının geçersiz olduğunu dile getirmiş, bu husustaki dava hakkımızı saklı tutuyoruz demiştir. Ayrıca, artışın fahiş olduğunu belirtmiş.

Bu noktada siz değerli meslektaşlarıma sormak istediğim hususlar ise şunlardır;

1- Somut durumda, yalnızca genel kurul toplantı tutanağına istinaden bir kullanım hakkı söz konusudur. Site yönetimi ile işyerleri arasında bir kira ilişkisi kurulmamıştır. Buradaki ilişkiyi Borçlar Kanunu uyarınca kira akdi olarak kabul edip kira akdine ilişkin ilgili hükümler mi uygulanmalıdır. Yoksa, yalnızca kullanım yetkisi veren münhasır bir ilişki olarak mı değerlendirilmelidir. (Bunu soruyu aradaki ilişkinin sona erdirilebilmesi için sormaktayım)

2- İkinci genel kurul toplantısında kullanım bedeline yapılan artış ile ilgili görüşleriniz nelerdir.

3- Genel kurul toplantılarının usulüne uygun yapılmamış olmasının aradaki ilişkiye etkisi nedir. Genel kurul kararlarının geçersiz olduğu ileri sürülerek baştan itibaren fuzuli şagil olduğundan bahisler ecrimisil mi talep edilmelidir yoksa genel kurul toplantılarının iptal edilinceye kadar geçerli olduğu kabul edilerek ihtarname tarihine kadar kullanım/kira/aidat bedeli talep edilip ihtarname tarihinden sonra ecrimisil mi talep edilmelidir.

Cevaplarınız için şimdiden teşekkürlerimi sunuyorum.