İnŞaat Temİnat İpoteĞİ

Tüm meslektaşlarımı selamlıyorum;
--Arsa sahipleri ve yüklenici arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılıyor (Noter tasdikli)
--Bu sözleşme ve ekindeki krokiye göre %35 %65 paylaşım belirleniyor
--Sözleşmenin imzalanmasından sonra,belirlenen bağımsız bölümler yüklenici adına tapuda devrediliyor ve yükleniciye ait bölümler üzerine inşaat teminat ipoteği tesis ediliyor.
--Yine sözleşmenin bir maddesinde ayrıntılı olarak belirlenen işler yapıldığında kademeli olarak ipotekler kaldırılıyor...
--Yüklenici işi bitirmiyor...ve son iki bağımsız bölümü üzerinde de ipotek var.
--Sözleşmede cezai şart var ve arsa sahiplerine ihbarsız ve tek taraflı fesih hakkı verilmiş.
**Bu özet bilgilerden sonra izlemem gereken EN PRATİK hukuki yol nedir bu konuda bilgi verirseniz çok mutlu olurum..(Amaç ; Öncelikle,yüklenicinin yapması gereken fakat yapmadığı eksiklikleri tamamlayarak,iskan almak ve tüm bu masraflar ve zararlarımı,cezai şart dahil tahsil etmek...) TEŞEKKÜRLER

Sayın avukat-21,

Yüklenici 818 Sayılı Borçlar Kanununun 356. maddesi uyarınca arsa sahiplerine karşı yüklendikleri özen borçları sebebiyle inşaatı yasa ve SÖZLEŞME hükümleri çerçevesinde yaparak tamamlayıp arsa sahiplerine teslimle mükelleftir. Bu sebeple yüklenicinin (varsa) kusurlu ve eksik işlerinin bedelinin ödenmesini, yüklenicinin yükümündeki (?) iskan alınmasına dair masraf ve bedelleri, işin tesliminde yüklenicinin gecikmesi sebebiyle de gecikmeye dair cezai şartı istediğiniz (fazlaya dair haklarınızı da saklı tutacağınız) bir dava ikame edebilirsiniz.
Anladığım kadarıyla son iki bağımsız bölüm dediğiniz taşınmazlar da yüklenici adına kayıtlı; fakat üzerinde teminat ipoteği var? Bu durumda açacağınız davada ayrıca; yüklenicinin bu iki ipotekli bağımsız bölümü (ipotekli de olsa) satmasını engellemek için tedbir talepli dava açmanızı öneririm.

Not 1: Eser sözleşmelerinde akdin feshi iradesinin karşı tarafa ulaşmasıyla fesih olanaklı ise de, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa payının devrini içermesi nedeniyle karşı tarafın kabulü yoksa, tek taraflı feshedilemez, feshe hakim karar verir. Ya da tarafların karşılıklı anlaşması ile fesih gerçekleşir.

Not 2: Seçimlik hakkınızı ifa yerine müsbet zarar olarak kullanmanız halinde eksik işler bedeli, cezai şart, (kira tazminatı) v.s. istemeniz mümkün değildir; çünkü sözleşme sona ermiştir.

Saygılarımla…

Sayın Hades çok teşekkür ederim Çünki bana "Not" bölümünde çok önemli 2 bilgi vermişsiniz...Biraz daha konuyu açmak istiyorum;

**Kat karş.inş.sözleşmesi ile yüklenici adına bağımsız bölümler tescil edilmiş,bunlar üzerine arsa sahiplerinin lehine teminat ipoteği var.İşler kademeli olarak bittiğinde ipotekler kısım kısım çözülmüş ve yüklenici takyidatsız bağımsız bölümleri 3.kişilere satmış (Problem yok)
Fakat yapılmayan işler var ve dolayısıyla arsa sahiplerinin zararı+gecikme cezası alacağı+iskan problemi mevcut...
Yükleniciden aynen ifayı isteyemeyiz çünki firma batık...(Yapmaz)
Amaç;Yapılmayan işleri tamamlayıp-iskanı almak ve tüm bunlar için uğranılan zarar+mahrum kalınan kar+gecikme cezasını tahsil etmek (Normalde tahsil edemeyiz tabi batık olduğundan ancak lehimize 2 bağımsız bölüm üzerinde inşaat teminat ipoteği var...)
Daha evvel ipoteğin paraya çevrilmesi ile ilgili takip yapmadım inşaat teminatı ipoteği nedir bilmem..Mantık yürütebiliyorum ancak.
--Benim düşüncem,yükleniciye ihtar ile;
*Eksik kalan işleri tamamlayıp-tamamlamayacağını ve geciktiği süreler içinde akit uyarınca ... TL gecikme cezasını ödeyip-ödemeyeceğini .... gün içerisinde yazı ile tarafımıza bildirmesini AKSİ takdirde yüklenici nam ve hesabına bu eksikliklerin giderilerek,yapılan tüm masrafların ve alacağın tahsili için ipoteğin paraya çevrileceği hususunu bildirmek....Yada öncesinde eksikliklerin ve zararın tespiti için bir tespit davası açıp-tespit edilen hususları yine aynı doğrultuda ihtar ederek,cevap alamadığım takdirde ipotek takibi yapmak...FAKAT doğru yolda mıyım bilmiyorum...Tekrar tşk.ler

Sayın avukat-21,

Yüklenici ile arsa sahipleri arasındaki Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca; yüklenicinin, yaptığı inşaattan dolayı bedel olarak, bağımsız bölümler hak edebilmesi için, sözleşmedeki yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmiş olması, yani binayı yapıp arsa sahiplerine teslim etmiş bulunması gerekir. Aksi takdirde sözleşmenin geriye etkili feshi sonucu, daha önce hukuki nitelikçe avans niteliğinde yükleniciye geçirilmiş olan ve üzerinde teminat ipoteği bulunan bağımsız bölümlerin tapu kayıtları iptal edilerek, tekrar arsa sahipleri adına tescil edilebilir. (Bu sebeple müteahhidin batık durumda olduğunu bildirdiğinize göre) yüklenicinin edimini yerine getirmeyip temerrüde düştüğünü anlatarak taraflar arasındaki sözleşmenin feshine, yüklenici adına olan bu iki bağımsız bölüm tapu kayıtlarının iptali ile tekrar arsa sahipleri adına tesciline karar verilmesi talepli bir dava ikame edebilirsiniz (diye düşünüyorum)

Saygılarımla...

Değerli Üstadlarım,
kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeni ile yüklenicinin edimini yerine getirmeden arsa sahibi tarafından arsaların mülkiyetinin devredilmesini yargıtayın avans olarak kabul ettiği yönünde kararları okudum.
Bizim durumumuzda yüklenici firma henüz daha hafriyat aşamasında iken arsanın kendi payına düşen kısmının ferağını yapmamızı ve üzerine ipotek koymamızı teklif etti.
Benim görüşüm arsanın mülkiyet devrini yapmamak, kaldı ki sözleşmede böyle bir husus yok. Yüklenici firmadan yer satın alan 3. kişiler için banka tarafından aynı bağımsız bölümlere ipotek koyacak mıdır ?
Bu durumda bizim ipoteğimizi etkiler mi ?