Adi Yazili Sözleşme Ile Taşinmaz Satişi

M 1988 yılında, 2.500.000 -TL karşılığında tarlasını A' ya satmıştır. Taraflar, 2 şahit huzurunda aralarında adi yazılı sözleşme yapmıştır. 2-3 yıl önce M vefat etmiştir. Mirasçıları, tarlanın A' ya ait olduğunu bilmektedir, ancak tapu kayıtlarında taşınmaz M' nin mirasçıları üzerinde gözükmektedir. Bu durumda, A tapu iptal ve tescil davası ikame ettiğinde davanın 10 yıllık zamanaşımına takılacağını düşünüyorum. Ödenen bedeli faiziyle birlikte talep etmek mi yoksa istirdat davası ikame etmek mi doğru olur? Başka bir yolu da var mıdır?

Teşekkürler,

T.C.

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

E. 2017/13225

K. 2019/2601

T. 27.3.2019

* BORÇLU OLMADIĞININ TESPİTİ ( Taraflar Arasında İmzalanan Satış Sözleşmesi Resmi Biçimde Yapılmadığından Hukuken Geçersiz Olup Alıcının Geçersiz Sözleşme Nedeniyle Satıcıya Verdiği Bedeli Sebepsiz Zenginleşme Kuralları Çerçevesinde Geri İsteyebileceği - Denkleştirici Adalet İlkesinin Uygulanacağı/Davacının Ödediği Satış Bedelinin Dava Tarihinde Ulaştığı Alım Gücü Enflasyon Tüketici Eşya Fiyat Endeksi Altın Döviz Kurlarındaki Artış Maaş Artışları Gibi Ekonomik Etkenlerin Ortalamalarının Alınarak Uzman Bilirkişi Vasıtasıyla Hesaplanması ve Karar Verilmesi Gereği )

* DENKLEŞTİRİCİ ADELET İLKESİ ( Borçlu Olmadığının Tespiti - Taraflar Arasında İmzalanan Satış Sözleşmesi Resmi Biçimde Yapılmadığından Geçersiz Olup Alıcının Satıcıya Verdiği Bedeli Sebepsiz Zenginleşme Kuralları Çerçevesinde Geri İsteyebileceği/Denkleştirici Adalet İlkesi Gereğince Güncelleme Yapılırken Güncellemeye Esas Alınan Somut Veriler Tek Tek Uygulanarak Ödeme Tarihinden İfanın İmkânsız Hale Geldiği Tarihe Kadar Paranın Ulaştığı Değerin Her Bir Dönem İçin Hesaplanması Sonra Bunların Ortalamasının Alınması Gereği )

* RESMİ BİÇİMDE YAPILMAYAN SATIŞ SÖZLEŞMESİ ( Taraflar Arasında İmzalanan Satış Sözleşmesi Resmi Biçimde Yapılmadığından Hukuken Geçersiz Olup Alıcının Geçersiz Sözleşme Nedeniyle Satıcıya Verdiği Bedeli Sebepsiz Zenginleşme Kuralları Çerçevesinde Geri İsteyebileceği - Denkleştirici Adalet İlkesinin Uygulanacağı/Davacının Ödediği Satış Bedelinin Dava Tarihinde Ulaştığı Alım Gücü Enflasyon Tüketici Eşya Fiyat Endeksi Altın Döviz Kurlarındaki Artış Maaş Artışları Gibi Ekonomik Etkenlerin Ortalamalarının Alınacağı )

* AVANS FAİZİ ( Satış Sözleşmesinden Dönme Nedeniyle Borçlu Olmadığının Tespiti - Davalı Satıcı'nın Davacı Alıcı'ya Konut Amaçlı Mesken Sattığı ve Taraflar Arasındaki İlişkinin Ticari Olmadığı Anlaşılmakta Olup Davacının Alacağını Ticari Avans Faizi İle Tahsilini İsteyemeyeceği )

4721/m.706

6098/m.237

818/m.213

ÖZET : Dava, satış sözleşmesi uyarınca taşınmazın teslim edilmemesi nedeni ile sözleşmeden dönüldüğü gerekçesine dayalı senetlerin iadesi ile borçlu olmadığının tespitine ilişkindir.

1- Somut olayda; taraflar arasında imzalanan satış sözleşmesi resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir. Bu nedenle, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda alıcı; geçersiz sözleşme nedeniyle, satıcıya verdiği bedeli sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir.

Sebepsiz zenginleşme, bir kimsenin mal varlığının haklı bir sebep olmaksızın diğer bir kimsenin mal varlığı aleyhine çoğalması olup, sebepsiz zenginleşme gereğince verilenlerin iadesi sağlanırken, ödenen paranın ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması, başka bir deyişle denkleştirici adalet ilkesinin uygulanması gerekir.Denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır. Somut olayda mahkemece davacının yapmış olduğunu kanıtladığı ödemelerin denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenmiş değerinin tespiti yönünden bilirkişi raporu alınmasında hukuka aykırılık yoktur. Ne var ki hükme esas alınan bilirkişi raporu açıklanan ilke ve esaslara uygun değildir. Zira; bilirkişi raporunda satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması için yapılan hesaplamada USD, EURO, külçe altın, TEFE endeksinin değerlendirmeye dahil edildiği görülmektedir.O halde mahkemece; Yargıtay'ın istikrar kazanmış uygulamalarına göre davacının ödediği satış bedelinin dava tarihinde ulaştığı alım gücü, enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın, döviz kurlarındaki artış, maaş artışları vs gibi ekonomik etkenlerin ortalamalarının alınarak uzman bilirkişi vasıtasıyla hesaplanmalı ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmelidir.

2-Davalı (satıcı)'nın davacı (alıcı)'ya konut amaçlı taşınmaz (mesken) sattığı ve taraflar arasındaki ilişkinin ticari olmadığı anlaşılmakta olup davacının alacağını ticari(avans) faizi ile tahsilini isteyemeyeceği açıktır.

DAVA : Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen menfi tespit davasının kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelenmesi sonucunda; davalı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra dosya içerisinndeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı; davalı ile imzalanan 27/04/2013 tarihili harici yazılı sözleşme ile 115.000 TL bedelle ... ilçesi,... Mah, 2945 ada, 36 Parsel de yapımına başlanılacak olan İnnova 4 adlı projeden A4 Blok, 7. Kat, 074 numaralı bağımsız bölümü satın aldığını, davalının taşınmazı en geç 27/10/2015 tarihinde teslim etmeyi taahhüt ettiğini, kendisinin de 200 TL peşinatı ve sözleşmeye ekli satım bedeli karşılığında düzenlenen 62 adet senet bedeli olan 114.800 TL olmak üzere toplam 115.000 TL'yi davalıya ödemeyi kabul ettiğini, 200 TL peşinatı ve vadesi 05/02/2015 tarihine kadar olan 23 adet senet bedeli olan 55.500 TL'yi davalıya ödendiğini, ancak davalı tarafça konut inşaatına başlanmadığı için 27/10/2015 tarihinde kadar teslim edilemeyeceği anlaşılınca, davalıya; sözleşmeden döndüğünü ve ödediği bedellerin iadesini istediğini bildiren ihtarname gönderdiğini, fakat davalı tarafça iş bu ihtarnameye cevap verilmediğini ileri sürerek; 59.300 TL borçlu olmadığının tespitine, ödenmemiş 39 adet senedin iptal edilerek davacıya iadesine, 55.700 TL alacağın sebepsiz zenginleşme kapsamında reeskont avans faizi oranında güncellenen 8.353 TL faizi ile birlikte toplam 64.053 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı; dava konusu alacağın muaccel hale gelmediğini, davacının dava açmakta hukuki yararı bulunmadığını, taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin geçerli olduğunu, sözleşmenin ifasının davalının elinde olmayan mücbir sebeplerden dolayı geciktiğini, ... Büyükşehir Belediye Başkanlığı ve ... Belediye Başkanlığı'nın imar planlarındaki değişikliğinin sözleşmenin ifasını etkilediğini, imar planı değişikliği nedeniyle inşaatın durduğunu, mücbir sebep dolayısıyla gecikilen sürelerin sözleşme süresine eklenmesi gerektiğini, sözleşmeden dönme için satıcının temerrüde düşürülmesinin gerekli olduğunu ancak davalının temerrüdünden veya kusurundan söz edilemeyeceğini, davacının da muaccel olan senet bedellerini bir süredir ödemediğini belirterek davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; davanın kabulüyle 69.413 TL alacağın 64.053 TL'lik kısmına dava tarihinden 5.360 TL'lik kısmına 28/06/2016 ıslah tarihinden itibaren değişken avans faiz oranı uygulanmak suretiyle hesaplanacak işlemiş faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, dava konusu edilen (Tanzim, vade tarihi ve bedelli hükümde listelenmiş 39 adet senet) senetler nedeni ile davacının davalıya borçlu olmadığının tespitine, senetlerin iptaline karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesinin kararına karşı davalı tarafça istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesince; İlk derece mahkemesi tarafından verilen 11/10/2016 tarihli "Davanın Kabulüne" ilişkin kararın hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelendiğinde usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu gerekçesi ile HMK 353/1-b maddesi gereğince istinaf kanun yolu başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, hüküm; davalı tarafça temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalı tarafın sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) Somut olayda; taraflar arasında imzalanan 27.04.2013 tarihli satış sözleşmesi resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir. (TMK m.706, BK m.213, TBK. md 237, T.Kanunu m.26 Noterlik Kanunu m.60). Bu nedenle, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda alıcı; geçersiz sözleşme nedeniyle, satıcıya verdiği bedeli sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir.

Sebepsiz zenginleşme, bir kimsenin mal varlığının haklı bir sebep olmaksızın diğer bir kimsenin mal varlığı aleyhine çoğalması olup, sebepsiz zenginleşme gereğince verilenlerin iadesi sağlanırken, ödenen paranın ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması, başka bir deyişle denkleştirici adalet ilkesinin uygulanması gerekir.

Denkleştirici adaleti ilkesi, haklı bir sebebe dayanmadan, başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin, elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder.

Denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır.

Yukarıda açıklananlar ışığında; somut olayda mahkemece davacının yapmış olduğunu kanıtladığı ödemelerin denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenmiş değerinin tespiti yönünden bilirkişi raporu alınmasında hukuka aykırılık yoktur. Ne var ki hükme esas alınan bilirkişi raporu az yukarıda açıklanan ilke ve esaslara uygun değildir. Zira; bilirkişi raporunda satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması için yapılan hesaplamada USD, EURO, külçe altın, TEFE endeksinin değerlendirmeye dahil edildiği görülmektedir.

O halde mahkemece; Yargıtay'ın istikrar kazanmış uygulamalarına göre davacının ödediği satış bedelinin dava tarihinde ulaştığı alım gücü, enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın, döviz kurlarındaki artış, maaş artışları vs gibi ekonomik etkenlerin ortalamalarının alınarak uzman bilirkişi vasıtasıyla hesaplanmalı ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmelidir.

3-) Bunun yanında, somut uyuşmazlıkta dosya kapsamından; davalı (satıcı)'nın davacı (alıcı)'ya konut amaçlı taşınmaz (mesken) sattığı ve taraflar arasındaki ilişkinin ticari olmadığı anlaşılmakta olup davacının alacağını ticari(avans) faizi ile tahsilini isteyemeyeceği açıktır.

Mahkemece bu hususun da göz ardı edilmesi doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalı tarafın sair temyiz itirazlarının reddine; ikinci ve üçüncü bentte açıklanan nedenlerle 6100 Sayılı HMK'nun 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 27.03.2019 gününde oybirliği ile karar verildi