(Karar Tarihi : 02/12/2019)

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti ve istirdat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, dava dilekçesinde özetle; 08/02/2011 tarihli sözlü sözleşme ile kiralananı dava dışı ... Metal Sanayi Limited Şirketinden kiraladığını, yıllık kira miktarının 12.000,00 TL olarak kararlaştırıldığını, yapılan sözleşme ile taraflar arasında herhangi bir artış oranı belirlenmediğini, kiranın her yıl tefe-tüfe oranında artırılarak ödenmekte olduğunu, kiralananın 10/02/2014 tarihinde ... Metal Sanayi Ltd. Şti tarafından davalılara satış yolu ile devredildiğini, yeni malikin sözleşmenin tarafı olacağını, kira alacağının eski malik ile yapılan kira sözleşmesine göre hesaplanması gerektiğini, davalıların Tokat 1. İcra Dairesinin 2014/6783 Esas sayılı dosyası ile 10/02/2014 ve 10/08/2014 tarihlerinde ödenmeyen kiraların tahsili için 13.145,59 TL tutarlı takip başlattığını, icra tehdidi altında olduğundan takibe konu miktarı icra dosyasına yatırdığını, davalıların kira miktarında fazla artış yaptığını, talep ettikleri aylık kira miktarının kanuni artış miktarları uygulandığında çıkacak miktarın çok üstünde olduğunu, TBK'nun 344. maddesi kira miktarı konusunda artışın bir önceki yılın üretici fiyat endeksindeki artış oranına göre yapılması gerektiğini belirterek 01/01/2014 ile 01/01/2015 arasındaki kira bedelinin mahkeme müdahalesi ile tespiti ile fazlaya ilişkin hakkı saklı kalmak üzere şimdilik fazla alınan 100,00 TL kira bedelinin yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar cevaplarında özetle; sanayideki dükkanların aylık kira bedellerinin yaklaşık 700,00-800,00 TL arasında olduğunu, davacının kira bedellerini ödememesi üzerine Tokat 1. İcra Müdürlüğünün 2014/6783 Esas sayılı dosyası ile takip yapıldığını, davacının bu takibe itiraz etmediğini ve ödeme yaptığını, bu takip dosyasından sonra da kira bedellerini ödemediğini, açılan davanın kira bedeline itiraz niteliğinde olduğunu, davacının iddialarının asılsız olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece; davacı tarafın, yazılı sözleşme olmadan kira parasına ilişkin başlatılan takiplere itirazsız ve çekincesiz yaptığı ödemelerin kira parasının zımnen kabulü anlamına geleceği, rayiç kira bedeli ve zımni kabul ile belirlenen kira bedelinin miktarı arasında sözleşmedeki çıkar dengesini katlanılamayacak derecede bozan dengesizlik görülmediği, bu nedenle de davacının kira bedelinin tespiti isteminin ve fazla ödenen kira parası isteğinin haksız olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilerek dairemiz 2017/1881 E 2017/2690 K sayılı ilamıyla davacının 01.01.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış bir dava olmadığına göre, geriye dönük kira bedelinin tespitinin mümkün olmadığı, bu durumda mahkemece; davacıya talebi açıklattırılarak her iki talebi yönünden ayrı ayrı değerlendirme yapılmak suretiyle, davacının 01.01.2015 tarihinden itibaren başlayan dönem yönünden kira bedelinin tespitini istemesi halinde bu dönem için bir karar verilmesi, istirdat talebine yönelik ise belirlenecek kira bedeline göre yapılan fazla ödeme varsa iadesi yapılmak suretiyle sonuca gidilmesi gerekirken, yazılı şekilde itirazsız ve çekincesiz yapılan ödemelerin zımnen kabul sayılarak hüküm kurulmasıın doğru olmadığı gerekçesiyle bozulmuştur.
Mahkemece, bozma ilamına uyulmasına karar verilerek; davacıya talebini açıklamak üzere süre verilmiş, davacı vekili verdiği dilekçe ile 2014 ve 2015 yılları kira miktarının tespitini ve fazla ödenen kira bedellerini iadesini talep ettiklerini belirterek; mahkemece kira bedelinin tespiti yönünde aldırılan bilirkişi raporları doğrultusunda 09.04.2012 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 3996,00 TL ye artırmıştır.
Davacı tarafça davalı aleyhine dava konusu Tokat 1. İcra Müdürlüğü 2014/6783 E sayılı takip dosyası ile 10.02.2014 ile 10.08.2014 arası döneme ait bu aylar dahil olmak üzere aylık 1.833,00 TL tutarında kira alacağının tahsili amacıyla toplamda 12.831 TL kira alacağı için takip başlatılmış ve ödeme emrinin tebliği üzerie davalı tarafça takibe konu borç ödenmiştir. Bozma ilamı doğrultusunda davacı tarafa talebi açıklattırılmıştır.
6100 sayılı hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun ikinci bölümü yargılamaya hakim olan ilkeleri düzenlemektedir. Kanunun 25. maddesi taraflarca getirilme ilkesini, 31. maddesi hakimin davayı aydınlatma ödevini, 33. maddesi ise hukukun uygulanması ilkelerini düzenlemektedir. Hukuk usulü muhakemesinde maddi vakıaları ileri sürmek yükümlülüğü HMK m.25 uyarınca taraflara, hukuki nitelendirme ve davayı aydınlatma yükümlülüğü ise HMK m.31 ve 33 uyarınca hakime aittir. Hakim tarafların getirdiği maddi vakıalarla bağlı olmakla birlikte hukuki nitelendirme ile bağlı olmayıp Türk hukukunu resen uygular.
Somut uyuşmazlık; davacının davalıya icra takibi neticesinde ödediği kira bedelleri bakımından fazla ödemesi olup olmadığı, var ise ne kadar olduğu hususundadır. Vakıaların ileri sürülüş biçimi ve yapılan açıklamalar kapsamında davacı vekilinin "2014 ve 2015 yıllarına ait kira bedellerinin tespiti"ne dair talebinin teknik anlamda kira bedelinin tespiti istemine ilişkin olmadığı tarafların kira sözleşmesine dair iddia ve savunmaları kapsamında takibe konu edilen dönem bakımından ödenmesi gereken kira bedeli tutarının ispat kuralları çerçevesinde hadise olarak tespitine ilişkin olduğu anlaşılmaktadır.
Kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti kiraya verene, kiracı tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise kiracıya düşer. Kiraya veren tarafça talep edilen yıllık kira miktarı HMK'nın 200. maddesi uyarınca belirlenecek senetle ispat sınırının üzerinde ise kiraya veren kira bedelini yazılı belge ile kanıtlamak zorundadır. Yazılı delille kanıtlanmadığı takdirde ise kiracının kabulünde olan miktar esas alınmalıdır. Yine kiracı da aynı koşullar altında yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde olması durumunda kira borcunun ödendiğini yine yazılı belge ile ispat etmelidir.
Somut olayda; davacı kiracı, 08.02.2011 tarihinde sözlü kira sözleşmesi imzalandığını ve yıllık kira bedelinin 12.000 TL olduğunu belirterek yıllık kira bedeli artışının TBK'nun 344. maddesi uyarınca bir önceki yılın üretici fiyat endeksindeki artış oranına göre yapılmasını kabul etmektedir. Kira bedelini ispat yükü kiraya verende olup, kiraya veren takibe konu ettiği kira bedeli bakımından yazılı delille ispat yükümlülüğünü yerine getirmemiştir. Bu nedenle yukarıda belirtilen ispat kuralları çerçevesinde kira bedelinin davalının kabulünde olan ve davalı tarafça bildirilen tutar olduğu kabul edilerek 2011 yılı için kiracının kabul ettiği 12000 TL kira bedeli üzerinden TBK m.344 uyarınca yapılan artış üzerinden takibe konu edilen dönemde ödenmesi gereken kira bedelinin aylık ne kadar olduğu hadise olarak tespit edilerek, bu bedel doğrultusunda davacının fazla ödemesi olup olmadığı hesaplanarak ve bozmadan sonra ıslah yapılamayacağı da gözetilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
KARAR : Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 02/12/2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 344 :Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

* 04.07.2012 tarih ve 6353 S.K. m.53 ile değiştirilen 31.03.2011 tarih ve 6217 S.K. Geçici 2. maddesi gereğince, “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.


** GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır. (11 Haziran 2022 CUMARTESİ tarihli 31863 sayılı Resmî Gazetede yayınlanan 7409 sayılı kanun)

Şerh Son Güncelleme: 25-03-2024