(Karar Tarihi : 10.10.2018)

MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; davalının dava konusu taşınmazda 18/03/2011 tarihli kira sözleşmesi gereği aylık 800TL karşılığında kiracı olarak oturduğunu, davalı tarafından herhangi bir kira artışı yapılmaksızın taşınmazın kullanmaya devam ettiğini, emsallerine göre bu kira bedelinin düşük kaldığını, 18/03/2015 tarihinden geçerli olmak üzere taşınmazın aylık kirasının 4.000TL olarak belirlenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı talebin fahiş olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, davalının eski kiracı olması nedeniyle hak ve nesafet indirimi yapılarak 18.03.2015 tarihinden itibaren 3.960,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir." hükmü, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında "Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır." hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Olayımıza gelince; kira bedelinin miktarına ilişkin olarak taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira bedelinin dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; kiracı olan taraf, artırılması istenilen veya karar verilebilecek miktarı ve bundan daha fazlasını ödese bile, dava reddedilmeyip kira bedelinin tespitine karar verilmelidir. Taraflar arasında hükmen tespit edilmiş ya da sözleşme ile kararlaştırılmış bir kira bedeli olmadığı için davacının yeni dönem kira bedelinin mahkemece tespiti ile hüküm altına alınmasını istemekte hukuki yararı vardır. Kira sözleşmesinin başlangıcı 18.03.2011 tarihi olduğuna göre TBK'nun 344. maddesinin 1. ve 2. fıkraları gereğince bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekir. Ne var ki somut olayda; sehven Mahkemece "hak ve nesafet" ilkesi uyarınca değerlendirilme yapılarak karar verildiği anlaşılmaktadır. O halde, davacı tarafından dördüncü artış yılı olan 18.03.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespiti istendiğine göre, mahkemece yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilmek suretiyle tespiti talep edilen dönemin endeks dönemi olduğu kabul edilerek, bir önceki yıl ödenen kira bedelinin ÜFE endeksi oranında arttırılarak davalı tarafından en son ödenen bedelden az olmamak üzere kira bedelinin tespiti gerekirken yazılı gerekçe ile kira bedelinin hak ve nesafete göre tespitine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
KARAR : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 sayılı ...ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 10.10.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Üye Notu : Aynı doğrultuda:

6. Hukuk Dairesi 2015/8968 E. , 2016/3441 K.


"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı dava dilekçesinde; Taraflar arasında imzalanan 01/01/2011 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi gereği davalının, davacının maliki bulunduğu taşınmazda aylık 770,00 TL bedelle kiracı olduğunu, davalının ödemekte bulunduğu kira bedelinin emsallerinin çok altında olduğunu belirterek aylık kira bedelinin 01/01/2014 tarihinde başlayan kira döneminden itibaren 1.200,00 TL olarak tespitine, karar verilmesini istemiştir. Davalı ise; taraflar arasında 01/01/2011 tarihli sözleşmeden sonra 01/01/2012 tarihli yeni bir kira sözleşmesi yapıldığını, kira sözleşmesi 5 yılı doldurmadığından yasa gereği emsal kira bedelleri dikkate alınarak tespit talep edilemeyeceğini, bir önceki yıl ÜFE endeksi oranında artış uygulandığını, belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, süresinde açılan dava bulunmadığı ve tespit yapılmasında hukuki yarar söz konusu olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Taraflar arasında 01/01/2011 başlangıç tarihli, aylık 770 TL bedelli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde kira bedelinin % TEFE-TÜFE ortalaması oranlarında artırılacağı belirtilmiş olup, yapılan bu düzenlemenin artış hükmü niteliğinde olduğunun kabulü gerekir. Bu itibarla açılan dava süresindedir.
Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için ard arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilecektir.01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir.
Olayımıza gelince; Taraflar arasında 01/01/2011 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede yenilenen dönemde TEFE-TÜFE oranında artış yapılması kararlaştırılmıştır. 01/01/2012 tarihinde 1 yıl süreli aylık 820 TL bedelli sözleşme imzalandığı hususunda da uyuşmazlık bulunmamaktadır. Ancak davacı bu anlaşmanın uygulamaya konulmadığını iddia etmektedir. Mahkemece; 01/01/2014 tarihinden itibaren TEFE-TÜFE uyarınca yapılan artırıma göre kira bedelinin ödendiği hususunda gerek açık kira sözleşmesi hükmü gerekse de taraf beyanları uyarınca bir uyuşmazlık bulunmadığı, tespit yapılmasında hukuki yarar bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Kira parasının miktarına ilişkin olarak taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre, kiracı olan taraf artırılması istenilen veya karar verilebilecek miktarı ve bundan daha fazlasını ödese bile dava reddedilmeyip kira bedelinin tespitine karar verilmelidir. Taraflar arasında hükmen tespit edilmiş ya da sözleşme ile kararlaştırılmış bir kira parası olmadığı için davacının yeni dönem kira parasının mahkemece tespiti ile hüküm altına alınmasını istemekte hukuki yararı vardır. Davalının tespit edilecek miktarı ödeyip ödemediği hususu dava açılmasına sebep olup olmaması ve yargılama giderlerinden sorumluluğunun belirlenmesi yönünden sonuca etkilidir. O halde mahkemece yapılacak iş en son ödenen aylık kira bedelinden az olmamak üzere endekse (ÜFE) göre artış yapılarak brüt kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 27/04/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 345 :Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Şerh Son Güncelleme: 15-04-2023