(Karar Tarihi : 19/06/2019)

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi2017/8904 E., 2019/5582 K.

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddi yönünde verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I


Davacı, davalı kiracı ile aralarındaki kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 15/05/2007 olduğunu beyan ederek hak ve nesafet ilkeleri gereğince 15/05/2015 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 1.000 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, ihtar şartına uyulmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında 15/05/2007 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.
01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinde, "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir." hükmü bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında "Türk Borçlar
Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır." hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344. maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamaz.
TBK'nın 345. maddesinde "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur." hükmüne yer verilmiştir. Yani sözleşmede kira artış şartı varsa ihtara gerek olmadan tesbiti istenilen dönemin sonuna kadar dava açılabileceği, artış şartı yoksa dönem başlamadan 30 gün önce açılan davanın dava dilekçesinin tebliğ ettirilmesi ya da ihtarla kiranın artırılacağının ihtar edilerek dönem başlamadan 30 gün önce bu ihtarın tebliği ile davanın dönem sonuna kadar açılması gerekir.
Somut olayda; taraflar arasında geçerli kira sözleşmesinde uzayan dönemler için kira bedelinin ne şekilde arttırılacağı hususu düzenlenmiş olup, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 15/05/2007, dava tarihinin 18/11/2015 olduğu dikkate alındığında davacının 15/05/2015 tarihi itibariyle kira bedelinin tespitini talep etme hakkı bulunduğundan, Mahkemece, işin esasına girilmesi gerekirken davanın ihtar şartına uyulmadığı gerekçesiyle reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
KARAR : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 sayılı ...ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 19/06/2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Üye Notu : Aynı doğrultuda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8251 E., 2019/5094 K.
3. Hukuk Dairesi 2017/8071 E., 2019/5079 K.
3. Hukuk Dairesi 2017/7880 E., 2019/4579 K.
3. Hukuk Dairesi 2017/7875 E., 2019/4582 K.
3. Hukuk Dairesi 2017/7997 E., 2019/4565 K.

İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 345 :Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Şerh Son Güncelleme: 28-10-2022