(Karar Tarihi : 19.11.2014)

"İçtihat Metni"
Mahkemesi : Yenişehir Asliye Hukuk Hakimliği
Tarihi : 28.03.2013
Numarası : 2008/213-2013/127

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili Avukat ____ ile davalı L____ Petrol A.Ş vekili Avukat ____ geldi. Davalı H____ M____ vekili ile diğer davalı S____ İnş. San. ve Dış Tic. Ltd.Şti. yetkilisi gelmedi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmâl edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

- K A R A R -

Dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 893/3 ve 895. maddelerine dayanılarak açılmış yapı alacaklısı ipoteği (inşaatçı ipoteği) tesciline ilişkindir.

Davacı MMG Mühendislik İnşaat San. Tic. Ltd. Şti. alt taşeron (yapı alacaklısı), davalılardan S____ İnşaat San. ve Dış Tic. Ltd. Şti yüklenici, L____ Petrol A.Ş. iş sahibi (intifa hakkı sahibi), H____ M____ de taşınmaz malikidir.
Davada, davalılardan S____ ile imzalanan 06.02.2008 tarihli sözleşme ve 15.04.2008, 29.04.2008, 15.05.2008 tarihli ek sözleşmelerle akaryakıt istasyonu imal ve inşa işinin KDV dahil 665.697,00 TL + 115.845,32 TL + 34.558,54 TL + 3.752,40 TL = 819.853,26 TL götürü bedelle üstlenildiği, 27.03.2008 tarihinde işe başlanarak 16.05.2008 ve 24.07.2008 tarihli hakedişlerin düzenlendiği, %30 avans bakiyesi ile hakediş bedelleri ödenmediğinden geçici kabul aşamasında işin durdurulduğu, davalı S____'in aciz halinde olup ödeme yapmadığı, diğer davalıların da alacağı tanımadıkları iddia edilerek TMK'nın 893/3 ve 895. maddeleri uyarınca davalılardan H____ M____ adına kayıtlı Bursa ili Yenişehir ilçesi Karaköy köyü K____ mevkii ____ pafta 385 parsel nolu taşınmaz üzerine inşaatçı ipoteği tesis edilmesi istenmiştir.

Davalı L____ cevabında, dava konusu taşınmazın maliki olmayıp intifa hakkı sahibi olduğunu, yapım işini davalı S____ verdiğini, S____ yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmesinin feshedildiğini ve hakkında İstanbul 13. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2008/____ Esas sayılı dosyasıyla tazminat davası açıldığını, davacı ile akdi ilişkisinin bulunmadığını, davacının alacağının davalı S____ imzaladığı sözleşmelerden kaynaklandığını, davacının muhatabının alacak talebi yönünden davalı S____, inşaat ipoteği yönünden ise davalı H____ M____ olduğunu, TMK'nın 893/3. maddesine göre kanuni ipotek tesis edilebilmesi için inşaatın tamamlanmış ve 3 ay içinde tescil isteminde bulunulmuş olması gerektiğini, inşaat bitirilmemiş ve teslim edilmemişse kanuni ipotek talebinde bulunulamayacağını, davacının dava dilekçesinde inşaatın tamamlanmadığını ve teslim edilmediğini kabul ve ikrar ettiğini, davacı tarafından yaptırılan delil tespitleriyle de inşaatın tamamlanmadığının ve teslim edilmediğinin sabit olduğunu, intifa hakkına dayanarak davacı hakkında Yenişehir Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2008/____ Esas sayılı dosyasıyla müdahalenin önlenmesi davası açtıklarını, dava konusu taşınmazın bu dosyadan verilen ihtiyati tedbir kararı ile kendilerine teslim edildiğini, mahkeme kararıyla tedbiren teslim edilen taşınmazlara kanuni ipotek tesis edilemeyeceğini savunarak haklarındaki davanın taraf sıfatı yokluğu ve esasdan reddini istemiştir.

Davalı H____ M____ cevabında, davacı tarafından davalılar aleyhine Beyoğlu 2. İcra Müdürlüğü'nün 2008/____ sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığını, takibe itiraz ettiklerini, davacı tarafından açılan itirazın iptali davası sonunda Beyoğlu 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 14.02.2011 tarih 2008/____ Esas- 2011/54 Karar sayılı ilamı ile kendisi ve L____ hakkında açılan davanın pasif husumet yokluğundan reddedildiğini, davacı tarafından kendisine yöneltilebilecek ayni veya şahsi bir hakkın bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı S____ davaya cevap vermemiş ve duruşmalara katılmamıştır.

Mahkemece, davacının alacağının davalı S____ ile imzaladığı sözleşmeden kaynaklandığı, sözleşmeler ancak tarafları arasında borç doğuracağından sözleşmenin tarafı olmayan davalı malik H____ M____'nin borçtan sorumlu olmadığı, nitekim Beyoğlu 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 14.02.2011 tarih 2008/____ Esas- 2011/54 Karar sayılı kararı ile davalı malik H____ M____ ve intifa hakkı sahibi L____ hakkındaki davanın sıfat yokluğundan reddedildiği, taşınmazdaki değer artışı davalı malik ile davalı L____ arasındaki intifa sözleşmesinden kaynaklandığından sebebsiz zenginleşmenin de meydana gelmediği, yapı ipoteğinin diğer ipotek çeşitleri gibi bir alacak doğurmadığı, bu ipoteğin malik tarafından tanınan veya mahkeme kararıyla sorumlu olduğu tespit edilen yapı alacaklarının teminatı olduğu, somut olayda davacının alacağının davalı malik tarafından kabul edilmediği gibi sorumlu olduğunun mahkemece de tespit edilmediği gerekçeleri ile dava reddedilmiş, karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 893 ve devamı maddelerinde düzenlenen yapı alacaklısı ipoteği (inşaatçı ipoteği) tesciline ilişkindir.
TMK'nın 893/3. maddesinde "Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkarlar"ın kanuni ipotek haklarının olduğu ve bunun tescilini isteyebilecekleri, 895. maddesinde de zanaatkarların ve yüklenicilerin kanuni ipotek haklarının çalışmayı veya malzeme vermeyi yüklendikleri andan başlayarak tapu kütüğüne tescil olunabileceği, tescilin yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması gerektiği, tescilin yapılması için alacağın malik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olmasının şart olduğu, malik yeterli güvence gösterirse tescil istenemeyeceği düzenlenmiştir. Bu hükümler ile bir taşınmaz üzerinde yapılan kalıcı nitelikteki bir yapıya malzeme ve emek vererek veya sadece emek vererek katkıda bulunan, bu suretle taşınmaz malikinin malvarlığında değer artışı sağlayan yapı alacaklılarına kanuni ipotek hakkı tanınmıştır. Yapı alacağı, yalnız emek ile veya hem emek hem malzeme ile yapıya katkıda bulunma nedeniyle doğmuş alacağı; yapı alacaklıları ise, bir yapının inşasında, onarılmasında, genişletilmesi ve değiştirilmesinde eser sözleşmesine bağlı olarak çalışan yüklenicileri, alt yüklenicileri ve zanaatkarları ifade etmektedir. Yapı alacaklılarının ilk grubunu taşınmaz maliki ile aralarında eser sözleşmesi ilişkisi bulunan yükleniciler ve zanaatkarlar oluşturmaktadır. Taşınmaz maliki, yüklenici ve zanaatkarların kendisinden olan yapı alacaklarından sözleşme ilişkisi yanında kanun gereği de sorumlu tutularak bu kimselere ipotek vermekle yükümlü kılınmıştır. Yapı alacaklılarının ikinci grubunu ise taşınmaz maliki ile aralarında doğrudan bir sözleşme ilişkisi bulunmayan alt yüklenici ve zanaatkarlar oluşturmaktadır. Bu kişilerin akdi ilişkisi taşınmaz maliki ile eser sözleşmesi imzalamış olan asıl yüklenicilerdir. Bu kişiler yapım işini ayrı bir eser sözleşmesiyle yükleniciye karşı taahhüt etmişlerdir. Aralarında doğrudan bir eser sözleşmesi olmadığı halde taşınmaz maliki, alt yüklenicinin yükleniciden olan yapı alacaklarından kanun gereği sorumlu tutularak alt yükleniciye ipotek vermekle yükümlü kılınmıştır. Alt yüklenicinin yükleniciden olan alacağı, yüklenicinin taşınmaz malikinden olan alacağından ayrı ve bağımsız olduğundan alt yüklenicinin yapı ipoteği tescilini talep hakkı da, yüklenicinin yapı ipoteği tescilini talep hakkından ayrı ve bağımsız bir haktır. Böylelikle aynı taşınmaz üzerinde iki ayrı kanuni ipotek tesisi mümkündür.
Anılan maddelere göre yapı ipoteğinin yasal koşullarını,
a- Bir yapı alacağının mevcut olması,
b-Alacağın çekişmeli olmaması, yani alacağın taşınmaz maliki tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması,
c-Malik tarafından yeterli güvencenin gösterilmemiş olması,
d-Yüklenilen işin tamamlanmasından itibaren en geç 3 ay içinde tescil talebinde bulunulması olarak saymak mümkündür.

Davanın kime yöneltileceği konusuna gelince, aleyhine yapı ipoteği tescil edilecek kişi taşınmazın malikidir. Bu nedenle yapı ipoteği tesisine dair davanın taşınmaz malikine yöneltilmesi gerekir. Malik dışındaki davalıların davada taraf sıfatı (pasif husumet ehliyetleri) bulunmamaktadır.
Somut olayda mahkemece, yapı alacaklısı ipoteğinin yasal koşulları sayılmış, alt yüklenici davacı M____ Mühendislik İnşaat San. Tic. Ltd. Şti'nin yüklenici davalı S____ İnşaat San. ve Dış Tic. Ltd. Şti ile imzaladığı eser sözleşmeleri uyarınca bu şirketten alacaklı olduğu, yapı alacağının Beyoğlu 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 14.02.2011 tarih 2008/____ E. 2011/54 K. sayılı ilamı ile karara bağlandığı ve kararın 25.10.2011 tarihinde kesinleştiği kabul edilmiş, ancak diğer davalılar L____ Eurasia Petrol AŞ. ve H____ M____'nin sözleşmenin tarafı olmamaları nedeniyle sözü edilen yapı alacağından sorumlu olmadıkları, aynı ilamla haklarındaki davanın pasif husumet yokluğundan reddedilmiş olduğu, yapı ipoteğinin taşınmaz malikince kabul edilen veya mahkeme hükmü ile sorumlu olduğu tespit edilen alacağın teminatı olup kabul edilmeyen ve sorumlu olunmayan alacak nedeniyle ipotek tesis edilerek malikin tasarruf yetkisinin sınırlandırılamayacağı gerekçeleri ile dava reddedilmiştir. Mahkemece davanın 3 aylık hak düşürücü süre içinde açılıp açılmadığı ve malikin yeterli güvence gösterip göstermediği yönlerinden ise bir değerlendirme yapılmamıştır. Yukarıda ayrıntılı bir şekilde açıklandığı üzere, taşınmaz maliki ile alt yüklenici arasında doğrudan eser sözleşmesi ilişkisi bulunmasa bile taşınmaz maliki alt yüklenicinin yükleniciden olan yapı alacaklarından kanun gereği sorumlu olup ona ipotek vermekle yükümlüdür (4721 sayılı TMK m. 893/3 ve 895). Taşınmaz malikinin kanuni ipotek yükümlülüğü, yalnızca akdi ilişki nedeniyle sorumlu olduğu yapı alacakları için akidi olan yapı alacaklılarına karşı değil, kanun gereği sorumlu olduğu yapı alacakları için akidi olmayan yapı alacaklılarına karşı da söz konusudur. Taşınmaz malikinin kanuni ipotek yükümlülüğü akdi ilişki nedeniyle sorumlu olduğu yapı alacak ve alacaklıları ile sınırlı tutulamaz. Mahkemece taşınmaz malikinin kanuni ipotek yükümlülüğünün akdi ilişki dışında kanun gereği sorumlu olduğu yapı alacak ve alacaklılarını da kapsadığı göz ardı edilerek ve taşınmaz maliki dışındaki davalıların davada taraf sıfatlarının olup olmadığı tartışılmayarak tüm davalılar hakkındaki davanın esas yönden reddi doğru olmamıştır.

Mahkemece yapılacak iş, malik dışındaki davalılar hakkındaki davayı sıfat yokluğundan (pasif husumet ehliyetinden) reddetmek, malik hakkındaki davayı ise yapı alacaklısı ipoteğinin yasal koşullarından incelenmemiş olanları inceleyerek ve değerlendirerek sonucuna göre hüküm kurmak olmalıdır. Açıklanan nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir.

KARAR : Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle kararın davacı şirket yararına BOZULMASINA, 1.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davacıya verilmesine, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 19.11.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Üye Notu : Kanuni ipotek haklarından olan inşaatçı ipoteğine taşınmaz malikine karşı hem asıl yüklenici hem de alt yüklenici sahiptir. Bu doğrultuda alt yüklenici taşınmaz maliki ile aralarında herhangi bir sözleşmesel ilişki bulunmasa dahi kanun gereği malzeme vererek emek sarfettiği veya sadece emek sarfettiği taşınmaz üzerinde kanunu ipoteğin tescilini talep edebilir. Taşınmaz malikinin alt yüklenici ile aralarında herhangi bir hukuki ilişkinin olmadığı iddiasının hukuken bir geçerliliği olmayacaktır.

İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Medeni Kanunu MADDE 893 :Aşağıdaki alacaklılar, kanuni ipotek hakkının tescilini isteyebilirler:

1. Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı,

2. Elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları,

3. Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkarlar.

Alacaklıların, bu kanuni ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir.

Gerekçesi için Bkz.

Şerh Son Güncelleme: 29-08-2018