kat karşılığı inşaat sözleşmesinde iskan sorunu

merhabalar;
arsa sahipleri ile müteahhit arasında adi yazılı şekilde kurulmuş bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi var. Bunda iskan ruhsatı alma yükümü hususunda bir belirleme yapılmamış. Bu durumda ruhsatı almak arsa sahibinin mi yoksa müteahhitin mi görevidir?

Sözleşmede taşınmazların müteahhit tarafından arsa sahibine anahtar teslimi olarak yapılıp teslim edileceği yazılmışsa, bu taşınmazların kullanıma hazır, kullanıma elverişli vaziyette teslimi şartı anlamına geleceğinden bu durumda iskan ruhsatı alma yükümlülüğü müteahhite ait olur diye düşünüyorum.Saygılar..

Alıntı: Yazan günseligonca arsa sahipleri ile müteahhit arasında adi yazılı şekilde kurulmuş bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi var.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde düzenlenmeleri gerekmektedir. Ancak şayet taşınmaz tamamlanmış ve sadece iskan alımı kalmışsa bu durumda şekil noksanlığı aşılır kanatindeyim ve sayın meltem2007'in görüşüne katılıyorum.

3194 sayılı İmar Kanununun 31.Maddesindeki' 'İnşaatın bitme günü, kullanma izninin(Yapı Kullanma Belgesi) verildiği tarihtir'' hüküm dikkate alınarak sözleşmedeki ifadelerin irdelenmesinin de faydalı olacağını düşünüyorum.Örnek;
''.....günde inşaat bitirilecektir.''
''....şartlarda bitirilerek teslim edilecektir.''gibi.
Saygılarımla.

T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/4417
K. 2005/1075
T. 28.2.2005
• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN EKSİK İŞ BEDELİ TALEBİ ( Sözleşmedeki Anahtar Teslimi Olgusunun İskan Ruhsatı Alınmasını da Kapsaması - İskan Alınıp Teslim Gerçekleşmeden Zamanaşımı Süresinin Başlamayacağı )
• EKSİK İŞLER BEDELİ TALEBİ ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde - Zamanaşımı Süresinin Başlangıcı - Sözleşmedeki Anahtar Teslimi Olgusunun İskan Ruhsatı Alınmasını da Kapsaması )
• ANAHTAR TESLİMİ ŞARTININ İSKAN RUHSATI ALINMASINI DA KAPSAMASI ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Eksik İşler Bedeli Talebinde Zamanaşımı Süresinin Başlangıcı )
• İSKAN RUHSATI ALINMADAN TESLİMİN GERÇEKLEŞMİŞ SAYILAMAYACAĞI ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Anahtar Teslimi Şartının Öngörülmüş Olması - Eksik İşler Bedelinin Tahsilinde Zamanaşımı Süresinin Başlangıcı )
• ZAMANAŞIMI SÜRESİNİN BAŞLANGICI ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesindeki Anahtar Teslim Şartının İskan Ruhsatı Alınmasını da Kapsaması/İskan Ruhsatı Alınmadan Teslim Gerçekleştirilmiş Sayılamayacağı - Eksik İşler Bedeli Talebinin Kabulü Gereği )
• DELİL SÖZLEŞMESİ NİTELİĞİ ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesindeki Anahtar Teslim Şartı - İskan Ruhsatı Alınmadan İnşaatın Teslim Edilmiş Sayılamayacağı ve Eksik İşler Bedeli Açısından Zamanaşımı Süresinin Başlamayacağı )
818/m.126/4,362,363
1086/m.287
ÖZET : Dava, Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Daire Karşılığı İnşaat yapma sözleşmesinden kaynaklanan eksik iş bedeli alacak istemine ilişkindir. Sözleşmede yer alan anahtar teslimi olgusu iskân izni alınması koşulunu da kapsamakta olup HUMK.nun 287. maddesi uyarınca delil sözleşmesi niteliğindedir. Somut olayda dava konusu inşaat henüz tamamlanmamıştır. Bir kısım eksiklikleri bulunmaktadır. Eksikliklerin tamamlanmadan iskân izninin alınması da mümkün değildir. Bu husus B. Belediyesi İmar İşleri Müdürlüğünün 9.6.2004 tarihli raporuyla da sabittir. Yüklenici eseri teslim ettiğini kanıtlayamadığı gibi zaten iskân ruhsatı alınmadığından teslim edilmiş sayılamaz. Bu bakımdan davada zamanaşımından da söz edilemez.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Dava BK.nun 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Daire Karşılığı İnşaat yapma sözleşmesinden kaynaklanan eksik iş bedeli alacak istemine ilişkindir.
Yerel mahkemede görülen davanın yapılan yargılaması sonucunda dükkanların teslim tarihinin 1996 yılının Eylül ayı dairelerin teslim tarihinin ise 1997 yılının Eylül ayı olup davanın açıldığı 24.3.2004 tarihine kadar yasanın öngördüğü 5 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafça temyiz edilmiştir.
Eser sözleşmelerinde kural olarak yüklenici eseri teknik ve sanatsal kurallara uygun olarak imal edip iş sahibine teslim etmekle, iş sahibi de teslim aldığı eserin bedelini ödemekle mükelleftirler. Bu haliyle eser sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir iş görme sözleşmesidir.
Yanlar arasında B. 2.Noterliğinde düzenlenen 15.12.1995 tarih 18800 nolu sözleşmenin 3. maddesinde dükkanların 1996 yılının Eylül ayında, 11. maddesinde dairelerin birinci sınıf inşaat şeklinde yapılacağı ve 1997 yılının Eylül ayında anahtar teslimi olacağı hükme bağlanmıştır.
Sözleşmede yer alan anahtar teslimi olgusu iskân izni alınması koşulunu da kapsamakta olup HUMK.nun 287. maddesi uyarınca delil sözleşmesi niteliğindedir. Somut olayda dava konusu inşaat henüz tamamlanmamıştır. Bir kısım eksiklikleri bulunmaktadır. Eksikliklerin tamamlanmadan iskân izninin alınması da mümkün değildir. Bu husus B. Belediyesi İmar İşleri Müdürlüğünün 9.6.2004 tarihli raporuyla da sabittir. Yüklenici eseri teslim ettiğini kanıtlayamadığı gibi zaten iskân ruhsatı alınmadığından teslim edilmiş sayılamaz. Bu bakımdan davada zamanaşımından da söz edilemez.
Açıklanan olgular ışığında değerlendirme yapılıp işin esasının incelenip hüküm kurulması gerekirken, zamanaşımı süresi dolduğundan bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda yazılı nedenlerle kararın temyiz eden davacı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, 28.2.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.
yarx

Sözleşmede anahtar teslim şartı olmasa dahi, inşaatın iskana hazır bir şekilde teslim edileceği şartı yazılı ise iskan izni alınmadan yapılan teslim hukuki anlamda bir teslim sayılamaz.
Ayrıca Yargıtay kararlarında karşı oy olarak kira tazminatı alacaklarında zamanaşımının her ayın kira tazminatı alacağı için ayrı ayrı hesap edilmesi gerektiği bildirilmiştir ki, bu görüş oldukça mantıklıdır.