Malik olmayan zilliyet, zilliyet olmayan malik

A, Gayri menkulunu B ye haricen satıyor ve gayri menkulu B ye teslim ediyor.
bu hususta aralarında yazılı bir protokol düzenliyorlar. Ancak A, feraa yanaşmıyor. Burada A, teslim etmiş olduğu gayri menkulu 3. şahsa tapu tescili ile satıyor.
Bu durumda;
yeni malik 3. şahıs satın aldığı bu gayri menkul için zilliyet B ye hangi davayı açabilir.
Zilliyet B, ödemiş olduğu bedel için kime karşı hangi davalar açar ve A ya karşı ileri süreceği haklarını yeni malik 3. şahsa karşı ileri sürebilir mi ?

Yeni malik zilyede istihkak davasını açmalıdır.
Zilyet B ise ödediği bedel için sadece A'ya karşı dava açabilir, satım vaadini yerine getirmediği için müspet zararının tazminini isteyebilir. B kişisel bir alacağa sahip olduğundan bunu başkasına karşı ileri süremez.

Tapuya kayıtlı taşınmazların haricen satışı geçerli olmayıp sadece bazı özel durumlarda noterden yapılan satış vaadinin tapuya şerhi halinde yeni malike (3. kişiye)karşı hak iddia edebilirsiniz.

Eğer tapuya şerh yoksa A,sadece B'den ödemiş olduğu bedelin iadesini isteyebilir.

Teorik olarak B'nin A'yı zarara uğratmak amacı ile 3. kişiyle anlaşıp muvazaalı olarak satışı yaptığı iddia edilebilse de bunun ispatı uygulamada oldukça zordur.

(Özge Yücel) in yanıtını biraz daha açarsak;
1. Tapulu taşınmazların satımı resmi şekle tabi olduğundan harici satışı herhangi bir hüküm ifade etmez. Geçersizdir. Geçersiz sözleşmelerde herkes aldığını sebebsiz iktisap kurallarına göre iade eder.Başkaca bir tazminat ve alacak istenemez.

2. Bu karula göre zilyet(B) ödediği satış parasını ve faydalı ve zaruri gider yapmış ise bu miktarıda ekleyerek denkleştirici adalet kuralları gereği güncelleşmiş şekliyle bayii (A) dan isteyebilir. Sonraki malik (C) ile aralarında hukuki ilişki bulunmadığından ondan isteyemez ve ona karşı hapis hakkını kullanamaz.

3. Sonraki malik (C) ise (B) ye karşı müdahalenin önlenmesi davası açarak taşınmazdan uzaklaştırılmasını sağlar. Ayrica ihtarname çekerek ondan sonraki dönem için ecrimisil isteyebilir.

Saygılarımla.

T.C.

YARGITAY

1. HUKUK DAİRESİ

E. 2003/6847

K. 2003/7487

T. 23.6.2003

DAVA : Taraflar arasında görülen davada;
Davacı,465 parsel sayılı taşınmazı 27.6.2001 tarihinde satın alma yolu ile edindiğini,davalıların tarlayı işgal ettiklerini ve kullanmasına engel olduklarını ileri sürüp elatmanın önlenmesini istemiştir.
Davalılar,taşınmazı davacının bayiinden (satıcısından) haricen satın aldıklarını,hapis hakkı tanınması gerektiğini belirtip davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece,davalıların elatmasının keşfen de sabit olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Karar,davalılar vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla,Tetkik Hakimi Özgül Bozkurtgil'in raporu okundu.Düşüncesi alındı.Dosya incelendi.Gereği görüşülüp,düşünüldü:
KARAR : Dosya içeriğine , toplanan delillere hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye ,delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına özellikle davalıların davacıya ait çaplı taşınmazına haklı ve geçerli bir neden olmaksızın elattığı saptandığına,kayda üstünlük tanınmak suretiyle hüküm kurulduğuna,davalının harici satıştan kaynaklanan talep hakkını davacının bayiine karşı kullanılabileceğine göre; davalıların temyiz itirazı yerinde değildir. Reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı 101.000.000 lira bakiye onama harcının temyiz edenden alınmasına, 23.6.2003 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.(kazancı)

Harici satım geçersizdir ancak bu eğer noterce düzenlenmişse tahvil kurumu ile bunu taşınmaz satım vaadi olarak değerlendirebiliriz diye düşündüm, bu nedenle sözleşmenin ihlaline dayanılabilir.Ancak eğer böyle olmuyorsa sebepsiz zenginleşmeye göre tazminat isteyebilecektir.

Bence tahvil kurumunun işletilmesi mümkün değildir. Çünkü burada tarafların iradeleri aynı yönde değildir. Tahvil kurumunun subjektif unsuru, tarafların farazi iradeleridir. Yani taraflar böyle bir işlemin geçersiz olduğunu bilmiş olsalardı, ikinci işlemin geçerliliğini isteyecek idilerse, bu unsur gerçekleşmiş olacaktı. Ancak olayda A, taşınmazı 3. kişiye satıp adına tescil ettirdiği için, tarafların bu konudaki iradelerinin mevcut olmadığını göstermektedir. Bence diğer arkadaşların da dediği gibi, B sebepsiz iktisap hükümlerine başvurmalıdır. C ise açacağı bir istihkak davası ile, taşınmazı B'den devralabilir. Sözleşmenin nisbiliği ilkesi gereği B, sözleşmden doğan şahsi haklarını 3. şahsa karşı ileri süremez. Kolay gelsin...

Harici satım geçersizdir. Dolayısıyla 3. kişinin kötü niyetli olması sonucu değiştirmez kanatindeyim. B ferağdan kaçındığı müddetçe yapılacak şey denkleştirici adalet ilkesine göre ödenen paranın istenmesinden başka çıkar yol yoktur.
T.C.
YARGITAY
Onüçüncü Hukuk Dairesi
E: 2004/13572
K: 2005/3946
T: 14.3.2005
- TAPULU TAŞINMAZ SATIŞI
- CEZAİ ŞARTIN GEÇERSİZLİĞİ
- RESMİ OLMAYAN SÖZLEŞME İLE TAŞINMAZ SATIŞI
- HAKSIZ İKTİSAP
- DENKLEŞTİRİCİ ADALET KURALI

4721/m. 2, 706
818/m. 213
2644/m. 26
1512/m. 60
ÖZET : Taraflar arasındaki satım sözleşmesine konu taşınmazın tapulu olduğu yönünde bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir. O nedenle geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Aynı şekilde geçersiz sözleşmelerde düzenlenen cezai şart tazminatları da geçersiz olup talep edilemez. Bu durumda taraflar sadece verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler.
Hukuken geçersiz sözleşmeler, haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı hiçbir zaman gözardı edilmemelidir. Bu husus hakkaniyetin ve adaletin bir gereğidir. Bu bakımdan iadeye karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi uygun olacaktır.
Aksi takdirde kısmi iade durumu oluşacak, iade dışındaki zenginleşme iade borçlusu yedinde haksız zenginleşme olarak kalacak, iade borçlularının iadede direnmelerine neden olacaktır.
Taraflar arasındaki tavzih davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün davacı avukatı tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davacı vekili avukat M. O. ile davalı vekili avukat E. A.'nın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
Davacılar, davalıdan haricen satın aldıkları iki adet taşınmazdan birinin 4.2.1986 tarihinde tapuda tescil işleminin yapıldığını, diğerinin ise Hazine tarafından açılan tapu iptal tescil davası sonunda sadece 39.112 m2'lik miktarının adlarına tescil edildiğini, 147.088 m2'lik kısmının ise Hazine adına tescil edildiğini ileri sürerek, tescil edilmeyen kısmın, taşınmazın toplam satım bedeline oranına göre satım tarihi itibariyle değeri olan 11.849.194 TL'nin dava tarihindeki alım gücü karşılığı olan 40.000.000.000 TL ile 21.12.1987 tarihli taahhüt senedi ile kararlaştırılan 75.000.000 TL rücu tazminatının dava tarihindeki alım gücü karşılığı olan 300.000.000.000 TL'nin ödetilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalılar, davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, mirası reddeden davacılar bakımından davanın husumet nedeniyle reddine, diğer davacılar bakımından ise 21.12.1987 tarihli taahhüt senedi dikkate alınarak, tesbit olunan 11.849.149 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile davalılardan müteselsilen tahsiline, davacıların hükmün tavzihi yönündeki talebinin ayrı bir kararla reddine karar verilmiş, gerek esas karar gerekse tavzih talebinin reddine ilişkin karar davacı tarafından temyiz edilmiştir.
1- Davacıların tavzih talebi, temyizi gereken hususlara ilişkin olduğundan, tavzih talebinin reddine ilişkin 5.7.2004 tarihli mahkeme kararına karşı yapılan temyiz isteminin reddine.
2- Davacıların temyiz itirazlarının incelenmesinde;
21.12.1987 tarihli taraflar arasındaki satım sözleşmesine konu taşınmazın tapulu olduğu yönünde bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir. ( MK. 706, BK. 213, Tapu K. 26 ve Noterlik K. 60 maddeleri ) O nedenle geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Aynı şekilde geçersiz sözleşmelerde düzenlenen cezai şart tazminatları da geçersiz olup talep edilemez. Bu durumda taraflar sadece verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler.
Ne var ki hukuken geçersiz sözleşmeden kaynaklanan bu nitelikteki bir uyuşmazlığın haksız iktisap kurallarına göre çözümlenip tasfiye edilebilmesi için öncelikle haksız iktisabın kapsamını tesbitteki ilke ve esasların açıklanmasında zaruret vardır.
Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder.
Bilindiği gibi ülkemizde yaşanan enflasyon uzun yıllar boyu yüksek oranlarda seyretmiş ve paramızın değeri ( alım gücü ) de bununla ters orantılı olarak devamlı düşmüştür. Belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve çok daha az olduğu bir gerçektir.
Bu güne kadar uygulanan kurallara göre geçersiz sözleşme gereğince alıcının akit tarihinde verdiği paranın aynı miktarda iadesine karar verilmesi, gerçek hayatta büyük sarsıntılara, tutarsızlıklara, adalete karşı var olması gereken güvenin sarsılmasına neden olmuş, kamu vicdanında haklı eleştiri konusu yapılmıştır. Hukuk kuralları, gerçek hayata uygun olduğu, toplumun adalet ihtiyacına cevap verebildiği sürece hayatiyetini devam ettirip saygınlık sağlar ve hukuk kuralı olma özelliğini korur. O nedenle hukuk kuralları, görevli organlarca değiştirilince bu konuda yeni düzenlemeler yapılıncaya kadar zedelenmeden gerçek hayata çağın gereklerine uygun olarak yorumlanıp uygulanmalıdırlar. Bu görevin ise yargıya ait olduğunda duraksamaya yer yoktur. Nitekim gerek Yargıtay kararlarında ve gerekçe öğretide bu görüşe paralel düşünceler bulunmaktadır.
Akit öncesi sorumluluk kurallarının geçersiz sözleşmelerde de uygulanması gerektiği, geçersiz sözleşmelerden dolayı olumsuz zararın istenebileceği, bu zarar kapsamında kaçırılan fırsat karşılığının da bulunduğu, olumsuz zararın bazı özel durumlarda olumlu zarar kadar dahi olabileceği, M.K.nun 2. maddesine göre akdin geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği hallerdeki zarar kavramları, hep bu zaruretin sonucu ortaya konulan düşünce ve uygulamalardır. Yargının asıl görevi toplumun huzurunu sağlamaktır. Bunun için uygulanması gereken kurallar, mevcut yasaların ışığında bu yasa hükümlerine aykırı düşmeyecek şekilde yorumlanıp uygulanmalıdır.
Hukuken geçersiz sözleşmeler, haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı hiçbir zaman gözardı edilmemelidir. Bu husus hakkaniyetin ve adaletin bir gereğidir. Bu bakımdan iadeye karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi uygun olacaktır.
Aksi takdirde kısmi iade durumu oluşacak, iade dışındaki zenginleşme iade borçlusu yedinde haksız zenginleşme olarak kalacak, iade borçlularının iadede direnmelerine neden olacaktır.
Somut olayda davacılar adına tescili yapılamayan 147.088 m2'lik taşınmazın satım bedeli olarak davalılara ödenen 11.849.194 TL.'nin dava tarihi itibariyle enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar gibi çeşitli ekonomik etkenlerin ortalamaları alınmak sureti ile ulaşacağı alım gücü, yukarıda açıklanan ilke ve esaslar altında ve gerektiğinde bu konuda uzman bilirkişi veya kurulundan nedenlerini açıklayıcı taraf, Hakim ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınarak belirlenmeli, bu yolla belirlenecek miktara hükmedilmelidir. Mahkemece açıklanan bu hususlar gözardı edilerek ödenen bedelin tahsiline karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
3- Bozma nedenine göre davacıların diğer temyiz itirazlarının incelenmesine bu aşamada yer olmadığına,
SONUÇ : Yukarıda ( 1 ) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacıların tavzih talebinin reddine yönelik temyiz itirazlarının reddine, ( 2 ) no.lu bentte açıklanan nedenlerle temyiz edilen hükmün temyiz eden davacılar yararına BOZULMASINA, ( 3 ) no.lu bent gereğince ise davacıların diğer temyiz itirazlarının incelenmesine bu aşamada yer olmadığına, peşin harcın istek halinde iadesine, 400 YTL. duruşma avukatlık parasının davalılardan alınarak davacıya ödenmesine, 14.3.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.