Önalım davası, tapudaki satış bedelinin yüksek gösterilmesi

Sayın meslektaşlarım; Açacağım bir şufa davasında tapudaki satış bedeli piyasa rayicinin neredeyse 2 katı yüksek gösterilmiş. Daha önce benzer davalarda gördüğüm ve araştırdığım kadarıyla bedelde muvazaa iddiasını bu dava yönünden ispatlamak çok zor. Yargıtay tapudaki bedelin ve satış masraflarının önalım bedeli olarak yatırılması gerektiğini savunmuş. Ve hatta okuduğum bir yargıtay kararında bedelin fahiş olduğuna ilişkin bilirkişi raporunun tek başına yeterli olmadığını belirtmiş. Bunun aksi Yargıtay kararı var mıdır? Ben davamı gerçek rayiç üzerinden açıp, bedelde muvazaayı tanık delili ile ispatlayabilir ve alınacak bilirkişi raporu ile belirlenen gerçek bedel üzerinden önalım hakkımı kullanabilirmiyim? Teşekkürler, saygılar...

Belirttiğiniz gibi Yargıtay ; bedelde muvazaanın kanıtlanması için , keşfi tek başına yeterli görmüyor . Ancak muvazaa iddiası ; taraf olunmaması durumunda , tanık dahil her türlü delille kanıtlanabilir .

Satış işleminin tarafı değilse tanık dahil her tür delille ispat edilebilir. Bu tanıkların da payın hangi bedel karşılığı satıldığı konusunda açık, kesin ve görgüye dayalı bilgisinin bulunması gerekli.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi
Esas : 2011/8560 Karar : 2011/13386 Tarih : 30.11.2011
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava önalım hakkına konu payın iptali ve davacı adına tescili istemine ilişkindir. Mahkemece istemin kabulüne karar verilmiş, hükmü davalı vekili temyiz etmiştir.
Davaya konu 34 ada 19 No’lu parselde bulunan 5 nolu bağımsız bölümün ½ payı Mehmet Nuri Herek adına kayıtlı iken adı geçenin 01.09.2009 tarihinde payını 40.000 TL bedelle davalıya satması üzerine süresinde açılan işbu dava ile davacı bedelde muvazaa iddiasında bulunmuş ve önalım hakkının keşfen belirlenecek değer üzerinden tanınmasını istemiştir. Davalı ise muvazaa iddiasının doğru olmadığını, gerçek satış bedeli üzerinden işlem yapıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece tanık beyanları doğrultusunda muvazaa iddiasının kanıtlandığı değerlendirilmiş ve taşınmazın keşifte belirlenen değeri üzerinden istemin kabulüne karar verilmiştir.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Önalım hakkını kullanan paydaş bu payı satın almak isterken tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamını önalım bedeli olarak depo etmesi gerekir. Ancak davacı tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını her türlü delil ile kanıtlayabilir.
Olayımızda; önalım hakkına konu 5 nolu bağımsız bölümün ½ payı 40.000 TL bedelle davalıya satılmıştır. Davacı ise tapuda satış bedelinin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini, bu hususun keşif dahil her türlü delille kanıtlanacağını iddia etmiştir. Davacı bedelde muvazaa iddiasında bulunduğuna göre bu iddiasını kanıtlaması gerekir. Davacı satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bu iddianın tanık dahil her türlü delille kanıtlanması mümkündür. Ancak bu konuda dinlenen davacı tanıklarından Osman Herek’in görgüye dayalı bilgisi bulunmamaktadır. Diğer tanık Mustafa Tunçkol ise önalım hakkına konu payın satış bedelini bilmediğini ancak aynı gün davalıya satışı yapılan diğer iki bağımsız bölüm ile birlikte toplam satış bedelinin 115.000 TL olduğunu belirtmiştir. Tanıklar payın davalıya hangi bedel karşılığı satıldığı konusunda açık, kesin ve görgüye dayalı bir beyanda bulunmamıştır. Mahkemece yerinde yapılan keşif sonunda hükme esas alınan bilirkişi raporunda dava konusu edilen payın değeri 17.500 TL olarak bildirilmiş ise de, muvazaa iddiasının kanıtlanması için keşif tek başına yeterli değildir. Sadece davacının diğer delillerini doğrulamak bakımından önem arz eder. Bedelde muvazaa iddiası kanıtlanmadığına göre, mahkemece davacıya, tapuda gösterilen satış bedeli ve satış masraflarından oluşan önalım bedelini depo etmesi için uygun süre tanınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 30.11.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Yargıtay önalım davalarında bu hususta çok katı. Bu durumu bilenler genellikle tapuda satış bedelini olabildiğince yüksek gösteriyorlar. Somut olayda bedelde muvazaa iddiasını destekler mahiyette en önemli delil bir yıl önce aynı taşınmazda paydaşlar arası yapılan satış bedelinin m2 birim fiyatının adı geçen bu satışın m2 birim fiyatının 1/4 ü kadar olması. Yani bu satış önceki satıştan 4 kat fazla bedel ile yapılmış. Umarım işe yarar. Saygılar, teşekkürler...

İşe yaramaz.

Tanıkların, tanıklıkları neye dair? Yargıtay'ın aradığı kıstas yukarıda yazıldığı gibi; "payın hangi bedel karşılığı satıldığı konusunda açık, kesin ve görgüye dayalı bilgisinin bulunması" yönündedir. Bunun dışında şansınız yok.