kira sözleşmesinin akdedilmesinden sonraki kiracıyı akdi feshe zorlayan durumlar

Kira akdedilirken süre iki buçuk yıl olarak belirlenmiş ve kiracının akdi süresinde önce feshi halinde akit süresine göre kalan kiranın tamamını ödemesi kararlaştırılmış. Kiracı asgari ücretle bir fabrikada çalışıyor ve kira akdinin yapıldığı tarihte, kiracının maaşında artış olacağı beklentisi var, bu yönde duyumlar almış. Ayrıca mecurun daha önce katı yakıtla ısınması sözkonusu iken kısa bir süre sonra doğalgaza geçiş yapılacağından kiracı yakıt bedelinin de düşeceğini ummakta imiş. Ancak beklentiler gerçekleşmemiş ve kiracının maaşında bir artış olmadığı gibi yakıt bedeli de artmış. Kiracı için bu şartlarda mecurda akitte belirtilen süre oturmak mümkün değil ve kira bedellerini dahi ödeyemez hale gelmiş. Kiralayanla görüştüğünde ise kalan kirayı ödemeden çıkamayacağı, aksi halde dava açarak bu bedelin ödettirileceği söyleniyor. Bildiğim kadarı ile müzayaka haline dayanarak akdin feshini ya da uyarlanmasını istemek, bu durum akdin feshi sırasında mevcut ise isteniyor. Ayrıca akit süresi bitmeden fesih halinde tazminat ödeneceği kanunda da bulunmakta. Kiracı ne yapabilir,en az zararla akdi feshetmesinin yolu nedir?

bu konuda site içerisinde benzer konular taratışılmıştı. hakkaniyet gereği böyle bir şartın kiracının kira akdi yapılırken mecburiyetten kabul ettiğini, böyle ağır bir şartın geçerli olamayacağını ve ihbar surretiyle kira akdini feshedebileceğini düşünüyorum.

Alıntı: Yazan simali2 bu konuda site içerisinde benzer konular taratışılmıştı. hakkaniyet gereği böyle bir şartın kiracının kira akdi yapılırken mecburiyetten kabul ettiğini, böyle ağır bir şartın geçerli olamayacağını ve ihbar surretiyle kira akdini feshedebileceğini düşünüyorum.

Yanıtınız için teşekkür ederim. Ama sizce kiracının salt sözleşme koşullarının ağır olması nedeni ile tazminat yükümlülüğü ortadan kalkıyor mu?

tabiki ortadan kalkmayacak,ancak sözleşmede belirtilen ölçü kadar da olmayacaktır. hakkaniyet ölçüsünde belirlenir.

site içerisinde benzer bir konu şu ara tartışılıyor. bi okuyun derim. oradan alıntı yaptığım yargıtay kararını gönderiyorum, umarım ışık tutar...

T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 1984/13-730
K. 1986/416
T. 16.4.1986
• CEZAİ ŞART ( Sözleşmede Tazminat Olarak Adlandırılan Götürü Ücret )
• CEZAİ ŞARTIN TENKİSİ ( Hakimin Dikkate Alacağı Hususlar )
• GÖTÜRÜ TAZMİNAT ( Cezai Şart )
• KİRA AKDİ ( Kiralananın Satılması Hali İçin Kararlaştırılan Cezai Şart )
818/m.161
743/m.4
ÖZET : Sözleşmede "tazminat" sözcüğü kullanılmış ise de, tazminatın götürü olarak tayin ve tesbit edilmiş bulunması, davalı ( borçlunun ) yüklendiği bu edimin cezai şart olduğunu açıkça göstermektedir. Taraflar cezai şart miktarını tayinde serbesttir. Ancak cezai şartın borçlu üzerinde adalete aykırı sonuç doğurmaması da gerekir.

DAVA : Taraflar arasındaki "tazminat" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Bursa Asliye 5. Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 30.12.1982 gün ve 1982/494-1045 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 23.12.1983 gün ve 1983/6675- 9202 sayılı ilamı:

( ...1 - Taraflar arasında akdedilmiş, 1.1.1982 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile davalı, davacıya işyeri ( dükkan ) kiralamış ve teslim etmiştir. Davacı kiralananda ticaret yapmaktadır. Sözleşme özel şartlarının 4. maddesi "Kontrat süresince binanın satılması mevzubahis olursa malsahibi kiracıya ( 5.000.000 ) beş milyon TL. tazminat ödemey,i taahhüt etmiştir." sözlerini içermektedir.

Görülmektedir ki dava ( kiralayan ) kira sözleşmesinin konusu olan kiralananı da kapsayan binayı, beş yıl süre ile kira süresinde satmamayı ve aksine hareket etmesi halinde tazminat ödemeyi taahhüt etmiştir.

Tarafların serbest iradesi ile düzenledikleri ve hukuken geçerli olan yazılı kira sözleşmesine kiracının çıkarını karşılamak için bu maddeyi koydukları, kira süresi sona ermeden kiralayan taşınmazı satarsa kiracının zarar göreceğini ve zararın 5.000.000 lira ile giderilebileceğini peşinen kabul ettiği anlaşılmaktadır. Kira süresi içinde taşınmazın satılamayacağının yüklenilmiş olmasında mülkiyet hakkına dokunan bir husus yoktur.

Maddede "tazminat" sözcüğü kullanılmış ise de, tazminatın götürü olarak tayin ve tesbit edilmiş bulunması, davalının ( borçlunun ) yüklenidiği bu edimin "cezai şart" olduğunu açıkça göstermektedir. Hal böyle olunca, davacının ( alacaklının ) ayrıca zararını ve bunun miktarını ispat etmesi gerekmez. Kaldı ki alacaklı zararı olmasa da cezai şart olarak kararlaştırılan meblağı isteyebilir. Maddenin açıklığı karşısında taşınmazın satılmış olması cezai şartın istenebilmesi için yeterli olup, ayrıca tahliyenin vuku bulması aranmaz. Taşınmazın başka maliki varsa da davacı kendilerini bağlayan aralarındaki sözleşmeye dayanarak talepde bulunmuş olup, davalı sözleşmede yüklendiği edimini yerine getirmelidir.

Açıklanan nedenlerin ilişkin bulunduğu karar düzeltme istemleri yerinde görülmemiştir.

2 - Kural olarak taraflar cezai şart miktarını tayinde serbestirler. Ancak cezai şartın borçlu üzerinde adalete aykırı sonuç doğurmaması da gerekir. Bundandır ki "Hakim fahiş gördüğü cezaları tenkisle mükelleftir" ( B.K.M. 161/11 ).

Dava konusu cezai şartın miktar itibariyle aşırı olduğu kuşkusuzdur. Netekim mahkemede aşırılığı kabul edip indirim yapmıştır. Ne var ki, takdirine esas aldığı bilirkişi raporları yeterli değildir. Yine indirimde hava parası gibi yasal olmayan ödemenin gözönüne alınması da doğru bulunmamıştır.

Cezai şart miktarının aşırı olup olmadığını, aşırı görülmesi halinde yapılacak indirimi tayin ve takdir edebilmek için, tarafların sözleşmedeki karşılıklı yararları ve iktisadi dengeleri, alacaklının kendisine asıl borcun ifası halindeki yararı ile cezai şart ödenmesi halindeki yararı arasındaki makul ve adil ölçü, borçlunun akdi ihlal etmekteki kusur derecesi, borçlunun ekonomik durumu, sözleşmeye aykırı hareket edilmesinde alacaklının uğradığı zarar gibi hususlar soruşturulup incelenmelidir.

Öyleyse, iddia ve savunma tahkik edilmeli, davacının kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren kiralananda yaptığı ticaretten sağladığı gelir sağlıklı bir biçimde yeniden seçilecek uzman bilirkişilere tesbit ettirilmeli, taşınmaz satılmış olması dolayısıyle gelirinde azalma olup olmadığı belirlenmeli, sözleşmeden doğan yararları ve iktisadi dengesi üzerinde durulmalıdır. Davalının da sözleşmedeki yararı ve iktisadi durumu, ipotekli alacak vadesinin gelmiş bulunmasından dolayı değerini buldurmak için taşınmazı satmak zorunda kaldığına dair savunması incelenip ispat ettirilerek buna göre kusur derecesi değerlendirilmelidir.

Böylece davacının taşınmazın satılmaması halindeki yararı ile ödenmesi gereken cezai şart miktarı arasındaki makul ve adil ölçü bulunmalı, borçlu için cezai şart mikratının onu çekindirecek, tazyik edecek bir vasıta olmasının yanında, iktisaden sarsılmasını mucip olacak bir dereceyi bulmaması da düşünülerek hak ve nisfete- Hakveserliğe ( M.K. m. 4 ) uygun düşecek tarzda indirim yapılmalıdır.

Mahkemece değinilen ilkeler gözardı edilerek, sağlıklı olmayan ölçülerden hareketle indirim yapılarak verilmiş olan hüküm yasaya aykırıdır... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan HUMK.nun değişik 2494 sayılı Yasanın 438/son maddesi gereğince duruşma isteğinin reddine karar verildikten ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü :

KARAR : Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve ayrıca davalı tarafın Yargıtay Bozma Kararına uyulmasını istemiş olması da dikkate alınması icabedeceğine göre, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, 16.4.1986 gününde oyçokluğu ile karar verildi.

Alıntı: Yazan altiokebru Kira akdedilirken süre iki buçuk yıl olarak belirlenmiş ve kiracının akdi süresinde önce feshi halinde akit süresine göre kalan kiranın tamamını ödemesi kararlaştırılmış. Kiracı asgari ücretle bir fabrikada çalışıyor ve kira akdinin yapıldığı tarihte, kiracının maaşında artış olacağı beklentisi var, bu yönde duyumlar almış. Ayrıca mecurun daha önce katı yakıtla ısınması sözkonusu iken kısa bir süre sonra doğalgaza geçiş yapılacağından kiracı yakıt bedelinin de düşeceğini ummakta imiş. Ancak beklentiler gerçekleşmemiş ve kiracının maaşında bir artış olmadığı gibi yakıt bedeli de artmış. Kiracı için bu şartlarda mecurda akitte belirtilen süre oturmak mümkün değil ve kira bedellerini dahi ödeyemez hale gelmiş. Kiralayanla görüştüğünde ise kalan kirayı ödemeden çıkamayacağı, aksi halde dava açarak bu bedelin ödettirileceği söyleniyor. Bildiğim kadarı ile müzayaka haline dayanarak akdin feshini ya da uyarlanmasını istemek, bu durum akdin feshi sırasında mevcut ise isteniyor. Ayrıca akit süresi bitmeden fesih halinde tazminat ödeneceği kanunda da bulunmakta. Kiracı ne yapabilir,en az zararla akdi feshetmesinin yolu nedir?

Sayın altıokebru,

Bu konu diğer forumda da tartışılmakla beraber bazı hususları hatırlatmak istiyorum.

Alıntı: akit süresi bitmeden fesih halinde tazminat ödeneceği kanunda da bulunmakta

Sanırım B.K.262 ve 285 inci maddelerden söz etmektesiniz. Ancak maddeleri okuduğunuzda göreceksiniz ki, sözleşmenin 6570 Sayılı Yasa kapsamına girmeyen sözleşmelerden olması gerekmektedir. Maddelere göre, süresi belli olmayan veya süresiz hale gelmiş sözleşmelere söz konusu hükümler uygulanacaktır.

Diğer forumda da 6570 Sayılı Yasa ile B.K 262 ve 285 maddeleri birbirine karıştırılmaktadır. 6570 Sayılı Yasa'nın 11 inci maddesinde sadece kiracıya fesih hakkı tanımışsa da kira müddetinin bitimine 15 gün kala yapacağı fesih ihbarı ile sözleşme sona erecektir.

Dolayısıyla sizin olayınızda B.K. hükümleri uygulanamaz. Süreli bir akit söz konusudur.

Teorik olarak "uzun süreli kira akitlerinde" uyarlama davası mümkün gibi görünmekteyse de pratikte mahkeme ve Yargıtay "sözleşme serbestisi" ilkesi gereğince açılan davaları red etmektedir.

Siz "işlem temelinin çökmesi" hukuki gerekçesine dayanmak isteyeceksiniz. Ancak kira aktini imzalarken öngöremeyeceğiniz gelişmeler neler olabilir? Maaşınızın artmayacağını öngörebilirsiniz. Aynı şekilde yakıt bedelinin düşeceği hususu kontratta yer almadığı için bu nedenle de dava açamazsınız.

Devamını diğer forumda yazmak dileğiyle...

Saygılarımla