Yargıtay Kararları/ Kiralananın belli sürede teslim edilmemesi/Cezai şart

Kiralananın belirlenen sürede teslim edilmemesi nedeniyle cezai şart istenebileceğine dair:

4.HD'nin 7.12.1965 T.9084/6985 sayılı kararı ile,

İleride inşa edilecek binanın kiraya verilmesi ile ilgili

4 HD'nin 9.9.1965 T. 6378/4508 sayılı kararlarını veya benzer kararları arıyorum.Teşekkür ederim.

Not: Kararlar Kazancı'da bulunmamaktadır.

Maalesef Sinerji'de de kararlar yok.

Yargıtay 13.Hukuk Dairesi, 25.01.1993 T., Esas: 1992/8546, Karar: 1993/348: "Taraflar arasındaki sözleşmeden doğan tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda; ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün davacı avukatı tarafından duruşmasız ve davalılar avukatlarınca da duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı; Marmaris Noterliği'nce 9.2.1989 tarihinde düzenlenen kira sözleşmesi ile inşa halindeki dükkanı 1.5.1989 tarihinde noksansız teslim edilmesi koşulu ile davalılardan kiraladığını, böyle olmasına karşın davalıların dükkanı başkasına satarak sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmediklerini ileri sürerek, sözleşmede kararlaştırılan ceza koşulu ile kardan yoksunluk karşılığı toplam 100 milyon TL.nın % 30 faiziyle birlikte davalılardan dayanışmalı olarak tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalılar; tazminatın aşırı olduğunu, gabin müzayaka halinin gerçekleştiğini, ticaretle uğraşmadığı için davacının kar mahrumiyeti isteyemiyeceğini, kira sözleşmesinin başlangıcı 1.5.1989'dan önce, 28.4.1989 tarihinde kiralanan başkasına satıldığından sözleşmenin fiilen imkansız hale geldiğini davacıya bildirdiklerini, o nedenle 48 milyon TL.sı gecikme tazminatının tümden yersiz olduğunu savunmuşlar; davanın reddini dilemişlerdir.

Mahkemece, davalıların yükümlendikleri 2 milyon TL. ile ayda 2 milyon TL.sı üzerinden 24 ay için 48 milyon TL.sı geç teslim nedeni ile ceza koşulu, akde aykırı davranışdan kaynaklanan 15 milyon TL.sı ceza koşulu ki toplam 65 milyon TL.nin davalılardan ortaklaşa ve zincirleme tahsiline, kar mahrumiyetine ilişkin 35 milyon TL.sı istemin reddine karar verilmiştir.

Hüküm, yanlarca temyiz edilmiştir.

İlk önce hukuki değerlendirmeler yapılacak daha sonra yanların temyiz nedenleri üzerinde durulacaktır.

1- Yanlar arasında Marmaris Noterliği'nin 9.2.1989 gün ve 3213 sayısı ile onamlı kira sözleşmesi yapıldığında çözümü gereken bir uyuşmazlık yoktur. Bu kira sözleşmesinde yanlar aşağıdaki koşullar altında anlaşmışlardır.

Kira müddeti iki yıldır.

İnşaat halindeki dükkan 1.5.1989 da H____'ye ( kiracı ) noksansız teslim edilecektir. Gecikmesi halinde müteahhitler ( kiralayanlar ) her ay iki milyon lira cezai şart ödeyeceklerdir ( sözleşme madde 3 ).

Tarafların karşılıklı mukaveleye uymaması halinde diğer tarafın her türlü zararını ödedikten maada ayrıca 15.000.000 TL.sı cezai şart ödemekle yükümlüdürler ( sözleşme madde 6 ).

"Düzenleme şeklinde Taahhütname" başlıklı tarihsiz bir sözleşmeyle de davalıların ayrıca 2.000.000 TL.sı ödemeyi kabul ettikleri görülmüştür.

2- Davalıların kira sözleşmesinin konusunu oluşturan işyeri dükkanını 8.9.1989 tarihinde başkasına sattıkları tapu kaydından anlaşıldığı gibi davalıların da kabulündedir.

3- Şu durum karşısında; doğru ve sağlıklı bir sonuca ulaşılabilmesi için ana çizgileriyle de olsa ceza koşulu ve hükümleri ile ifa imkansızlığı üzerinde durmak ve konuyu bu açıdan tartışmak gerekir.

a ) Borçlar Yasamızda, ceza koşuluna ilişkin hükümler md. 158/161'de yer verilmiştir. BK. m. 158'e göre, bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumunda; ödenmek üzere ceza kararlaştırılmışsa, tersi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı ancak sözleşmenin yerine getirilmesini ya da cezanın ödenmesini isteyebilir. Yeri gelmişken hemen vurgulayalım ki, burada alacaklıya seçimlik hakkı veren alternatif bir alacak değil, alternatif bir yetki söz konusudur. Eğer ceza, ifanın akitte belirtilen zamanda ve yerde yerine getirilmemesi durumunda ödenmek üzere kararlaştırılmışsa, alacaklı sözleşmenin yerine getirilmesiyle birlikte cezayı da isteyebilir. Meğer ki bu hakkından açıkca vazgeçmiş ya da yerine getirmeyi hiç bir önkoşul ileri sürmeksizin kabul etmiş olsun. Gerek öğretide ve gerekse yargısal inançla da benimsendiği üzere; BK. md. 158/I'de seçimlik ceza koşuluna; BK. m. 158/II'de ise ifaya eklenen ceza koşuluna yer verilmiştir.

aa ) Ceza koşulundan söz edilebilmesi, öncelikle asıl borcun varlığına bağlıdır. Eş deyişle ortada ceza koşulunun kuvvetlendirdiği bir asıl borcun bulunması gerekir. Öyle ki ceza koşulu asıl borca yaptırım olarak bağlı ve borca aykırılık durumunda ortaya çıkan fer'i borç niteliğindedir. Ne varki bu edim ( ceza koşulu ) asıl borçtan bağımsız, ayrı olmalıdır.

bb ) Ceza koşulunun istenebilmesi için, asıl borcun muaccel olması gerekir. Hem seçimlik ceza koşulunda, hem de ifaya eklenen ceza koşulunda, alacaklının cezanın ödenmesi için istemde bulunabilmesi, borçlunun borca aykırı davranmış olmasına bağlıdır. Asıl borcun hiç yerine getirilmemesi, ya da eksik yerine getirilmesi seçimlik ceza koşulunun; belirli zamanda ya da yerine getirilmemiş bulunması da ifaya eklenen ceza koşulunun ödenmesini gerektirir ki, her iki durumda da borca aykırılık söz konusudur.

cc ) Asıl borç ile ceza koşulu arasında bir asıl borç-yan borç ( fer'i borç ) ilişkisi diğer bir anlatımla asıl borç ile ceza koşulu arasındaki bağlılık, ceza koşulunun istenebileceği ( muaccel olacağı ) ana kadar süregelir. Bu andan sonra, ceza koşulu bağımsızlaşır ve asıl borcun yazgısını paylaşmaktan kurtulur ve bağımsız bir borç haline gelir ( Bkz., Becker, İsviçre Medeni Kanunu Şerhi, VI. cilt, Borçlar Kanunu, I. Kısım; Genel Hükümler, fasikül V; Çeviren: Osman Tolun, Sh. 233; Kenan Tunçomağ Türk Borçlar Hukuku, C: I, Genel Hükümler Yıl: 1976, SH. 859; Ali Naim İnan , Borçlar Hukuku, Genel Hükümler; Yıl:1979, Sh. 440; Fikret Eren, Borçlar Hukuku, Genel Hükümler; C: III; Yıl: 1990, Sh. 367/368; Mustafa Reşit Karahasan, Türk Borçlar Hukuku, C: I, Yıl: 1992, Sh.1659 ).

dd ) Alacaklı bir zarara uğramasa bile, kararlaştırılan ceza koşulunun ödenmesi gerekir ( BK. m.159/I ).

ee ) Taraflar cezanın tutarını özgürce tesbit edebilirler. Ceza; yasaya ya da genel ahlaka aykırı bir borcu güçlendirmek için konulmuş ya da, tersine bir anlaşma olmadıkça, borcun ödenmesi borçlunun sorumlu tutulamıyacağı bir durum yüzünden olanaksız bulunmuşsa kararlaştırılan cezanın ödenmesi istenemez ( BK. m. 19; 117 ).

Hakim, aşırı gördüğü cezaları indirmekle doğrudan görevlidir ( BK. m. 161/I; II, III ).

ff ) BK. m. 160/II; 161/II; 161/III bir yana bırakılırsa, ceza koşuluna ilişkin hükümler buyurucu nitelikte değildir. Taraflar bunların tersini kararlaştırabilirler ( Bkz., Tunçomağ age. Sh. 861; Selahattin Sulhi Tekinay / Sermet Akman / Haluk Burcuoğlu / Atilla Altop, Borçlar Hukuku, Yıl: 1985, Sh. 468; Eren: age. Sh. 565 ).

b ) Borçlar Kanununun 9. maddesi, borcun hiç ya da gereği gibi ifa edilmemesine bir tazmin müeyyidesi getirmektedir. Gerçekten bu temel kuralın anlamı; Borçlanılan edimin borçlunun kusurundan ötürü imkansızlaşması ve bu yüzden yerine getirilmemesi ya da eksik olarak yerine getirilmiş olmasıdır. Kısacası bu durumda kusura dayanan imkansızlıktan söz edilir.

Öğretide egemen olan görüşe göre; borçlunun kusuru yüzünden ifa imkansız hale gelse bile taraflar arasında borç ilişkisi devam eder. Böyle bir imkansızlık yalnızca alacak hakkının içeriğini değiştirir ve imkansızlaşan edimin yerini alacaklının zararını tazmin yükümü alır. Fakat taraflar arasında borç ilişkisi devam ettiği için örneğin rehin ya da, kefillik gibi asıl alacağa bağlı teminat: tazminat alacağı yönünden de devam eder ( Bkz. Tuhr, Borçlar Hukuku, C.1-2, Yargıtay Yayınları, Yıl: 1983, Çeviren Cevat Edege, Sh. 509: Becker age., Sh. 517,518; Tekinay age., Cilt 2; Sh. 1138; Karahasan age., Sh. 1367 ).

İfa borçlunun kusuruyla imkansızlaşırsa, alacaklı BK. md. 96 vd. çerçevesinde olumlu zararının tazmini için istemde bulunabilir. Sözleşmenin hiç ya da gereği gibi yerine getirilmemesi, alacaklıyı, gerçekleşmesini beklediği çıkardan yoksun bırakır ki; borçlu meydana gelen olumlu zarar ( İFA MENFAATI ) giderimiyle sorumlu olur. Kısacası olumlu zarar alacaklının sağlayacağı çıkarlardan yoksun kalmasının karşılığıdır.

c ) Asıl borç, hiç ya da gereği gibi yapılmamışsa ya da zamanında yerine getirilmemişse, ceza koşulunun ödenmesi gerekir. Burada esas olan an, asıl borcun muacceliyet anıdır. Eğer asıl borcun ifası, borçlunun sorumlu olduğu bir durum yüzünden imkansızlaşmış bulunursa, borç sona erer ( BK. md.117 ); kararlaştırılan cezanın ödenmesi istenemez; şu var ki bunun tersine anlaşma yapılabilir ( BK. md. 116/II ). Diğer bir anlatımla, borcun ödenmesi borçlunun sorumlu tutulamıyacağı bir durum yüzünden imkansızlaşmasında ceza koşulunun ödenmesi sözleşilebilir ( Bkz. TUHR, age., Sh. 768; Karahasan age., C. I, Sh. 1675/1676 ).

3- Az yukarıda yapılan açıklamaların ışığında somut olayla ilgili olarak şu sonuçlara varılması gerekir:

a ) Öncelikle belirtmek gerekir ki, somut olayda taraflar arasında BK. md. 248 ve ardından gelen hükümlerle düzene konan kira sözleşmesi ilişkisi kurulmuş olup, kiraya veren davalılar, kiralanan dükkanın sözleşmeyle güdülen amaca göre kullanılmaya elverişli bir durumda kiracı davacıya teslim etmek ve kira süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür ( BK. md. 249 ).

Kiraya veren davalılar, sözleşmenin yapılmasıyla, dükkanı davacıya teslim borcu altına girmişlerdir. Burada, BK. md. 249'da açıklandığı üzere kiraya verenin, kiralananın kullanılmasını bırakma borcu söz konusudur.

Kira sözleşmesi kurulduktan sonra, taraflar sözleşme çerçevesinde karşılıklı edimlerin yerine getirilmesini birbirlerinden isteyebilirler. Sözleşmeye aykırı davranma durumunda da BK. md. 96 ve ardından gelen hükümler uygulama alanı bulur.

b ) Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin özel koşullarında yer alan 3. madde ile ifaya eklenen ceza koşulunun kararlaştırıldığında duraksamaya yer olmamalıdır. Öyle ki, kiralanan dükkanın 1.5.1989 tarihinde , noksansız davacıya teslim edilmemesi durumunda, davalıların davacıya her ay 2 milyon TL.sı ceza koşulu ödeyecekleri kararlaştırılmıştır. Tarafların kabulünde olduğu şekilde 1.5.1989 tarihinde kiralanan dükkan davacıya teslim edilmemiştir. İşte bu tarihte, ayda 2 milyon TL.sı ceza koşulu muacceliyet kazanmaya başlamıştır.

Davalılar kiralanan işyerini 8.9.1989 tarihinde başkasına satmakla ifayı kusurlu olarak imkansızlaştırdıkları da çok açıktır. Bu durumda, 1.5.1989 8.9.1989 arasında oluşan 4 ay 7 günlük dönem için ifaya eklenen ceza koşulu muacceliyet kazanmıştır ki, bunun toplamı 8.666.667 TL.dır. Böylece gerçekleşen ve muacceliyet kazanan ceza koşulu artık bağımsız bir borç haline geldiği için asıl borcun durumu örneğin olayımızda olduğu gibi ifanın kusursuz imkansızlaşması ceza koşuluna etkisini sürdüremiyecektir.

Kiranın konusu dükkan, davalılar tarafından 8.9.1989 tarihinde başkasına satılmakla kusurlu ifa imkansızlığı gerçekleşmiş; böylece kiralanan dükkanın aynen teslim borcu yerine davacının zararını giderim yükümü almıştır. Bu aşamada, yanlar arasındaki borç ilişkisi devam eder ki, bu durumda alacak ( aynen ifayı istemek ) hakkının içeriği değişikliğe uğramış ve imkansızlaşan edimin yerini, davacı kiracının olumlu zararını tazmin yükümü almış bulunduğundan, ifaya eklenen ceza koşulunun dükkanın başkasına satıldığı 8.9.1989 tarihine kadar hesaplanması gerekir. Öyleyse davacı yararına 4 ay 7 gün karşılığı toplam 8.666.667 TL. ceza koşulunun ödetilmesine karar verilmesi gerekir.

Yerel mahkemece, 4 ay 7 günlük süre yerine kira sözleşmesinin süresi olan 24 ay için ifaya eklenen ceza koşulunun ödetilmesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

c ) Kira sözleşmesinin özel koşullarında yer alan 6. maddesiyle seçimlik ceza koşulunun kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.

Bir borcun yerine getirilmemesi ya da eksik olarak yerine getirilmesi durumunda, ödenmek üzere bir ceza kararlaştırılmışsa tersi anlaşılmadıkça, alacaklı ya borcun yerine getirilmesini ya da cezanın ödenmesini isteyebilir ( BK. md.158/II ).

Somut olayda, davalılar kiralanan dükkanı başkasına satmakla kusurlu ifa imkansızlığı gerçekleşmiştir.

Kira sözleşmesinin ( 6 ) ncı maddesi ile; "mukaveleye uymayan tarafın diğer tarafa her türlü zararını ödemekten maada" ayrıca 15 milyon TL. ceza koşulunun da" ödeneceği hükme bağlandığından, böylece kiralayanlar, hem olumlu zarar için tazminat hem de ceza koşulunu ödemeyi yükümlenmiş olmaktadırlar. BK. md.158'deki hüküm, buyurucu nitelikte olmadığından, tarafların kira sözleşmesinin özel koşullarına koydukları 6. madde geçerlidir ve de tarafları bağlar. Davacı kiracı, ceza koşulunun bu biçimde ağırlaştırıldığını noter onamlı kira sözleşmesiyle kanıtlamıştır. Öyleyse davacı, hem kardan ( kazançtan ) yoksunluk için tazminat ve hem de kararlaştırılan 15 milyon TL.sı ceza koşulunu isteyebilir ( Bkz., TUHR, age., Sh. 769 ).

Şu durum karşısında, davacının yoksun kaldığı kar ( kazanç ) tutarının neden ibaret bulunduğu, delil ve karşı deliller toplandıktan sonra bilirkişi kurulundan alınacak rapora göre belirlenmeli, anılan tazminatın ödetilmesine karar verilmelidir. Mahkemece, tüm bu yönler gözden kaçırılarak istemin bu bölümünün reddedilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.

4- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre yerinde olmayan tarafların diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.

SONUÇ : Sair temyiz itirazlarının reddiyle hükmün yukarıda açıklanan nedenlerle taraflar yararına ( BOZULMASINA ), 24.800 lira duruşma avukatlık parasının davacıdan alınarak davalılara ödenmesine, istek halinde peşin harcın iadesine, 25.1.1993 gününde oybirliğiyle karar verildi."

Saygılar...