irtifaklı tapuları verilip bitirilmeyen daireler

merhabalar,

müvekkil müteahhidlik yapan bir şahıstan iki daire alıyor ancak dairelerin ipotekli olması sebebiyle banka daireleri sattırıyor müvekkili mağdur etmek istemeyen müteahhid müvekkile yeni yaptığı inşaatlardan iki daire bir dükkan vermek istiyor ve bunlara ilişkin irtifaklı tapuları müvekkil adına çıkartıyor. ayrıca aralarında satış sözleşmesi adı altında bir sözleşme imzalıyorlar. sözleşmede ada ve parseller belirtilerek dairelerin anahtar teslim dükkanın ise kaba olarak 01.01.2011 tarihinde teslim olacak yazılı. birde teminat olarak müteahhid A müvekkilime 100000 tllik senet vermiştir, hiçbir şekilde 3. bir şahsa kullanılamaz, yukarıdaki daireler ve dükkan teslim olduğunda senet geçersiz olup müteahhid Aya iade edilecek yazıyor. Ancak sözkonusu dairelerden biri sadece kaba olarak tamamlanmış, diğer daire ve dükkanın olduğu inşaatın ise sadece temeli atılmış durumdadır. bu anlattıklarıma göre;

1- üzerinde teminat içindir yazan senedin icraya konulması durumunda teminat senedidir itirazı ile karşılaşılacağı kesin. ancak sözleşmede edimini yerine getirmediği çin bu senet kullanılabilir diye düşünüyorum. aksi halde neden teminat için senet verilsin ki? şöyle bir durum olabilir her ne kadar teminat için verilmişse de yargılamaya muhtaç bir konu olduğu için takibim iptal edilebilir.

2- diğer bir yol müteahhide karşı dava açmak olabilir. açılacak bu dava öncesinde bir tespit yaptırarak dairelerin ve dükkanın hali hazır durumu tespit ettirilip, belki de 01.01.2011tarihinden beri buralardan müvekkilin alabileceği rayiç kira bedellerinin de tespitini isteyebilirm. ancak şu konuda biraz muallakta kaldım. müvekkilin bu daireleri alırken müteahhide elden verdiği bir miktar para var ve kalan kısımlar da yukarıda anlattığım gibi takaslarla yapılmış. açacağım davada kira bedelleri + ödenenin iadesini talep etmem durumunda ödenen bedel müvekkil adına çıkartılan tapulardaki bedeller mi olur? yoksa dairelerin tamamlanmış haliyle rayiç bedelleri tespit edilip bu miktar da istenebilir mi?

3- açılacak davada bedellerin iadesi değil de işin tamamlanmasını mı talep etmek daha avantajlı olur?

1- Üzerinde teminat içindir yazan senedin kambiyo takibine koyulması mümkün değildir. Yoksa ilamsız takip yapılmasına bir engel yoktur. Ancak burada da itirazla takibin durması söz konusu olacaktır.
2- BK 107/3 yollamasıyla 106/2 hükmüne göre
Bu mehil zarfında borç ifa edilmemiş bulunduğu surette alacaklı her zaman onun ifasını talep ve teahhür sebebi ile zarar ve ziyan davası ikame eylemek hakkını haizdir; birde aktin icrasından ve teahhürü sebebiyle zarar ve ziyan talebinden vaz geçtiğini derhal beyan ederek borcun ifa edilmemesinden mütevellit zarar ve ziyanı talep veya akdi fesh edebilir.


Buna göre ifa + geç ifa nedeniyle zarar ziyan veya
ifadan vazgeçerek verilenin iadesi ve verilen paranın neması/veya paranın verildiği tarihteki rayiç bedellerle daire alınabildiği ispatlanırsa aynı emsalde bir dairenin bugün alınabilmesi için verilecek fark da ayrıca talep edilebilir.
3- Karşı tarafın mevcut ekonomik durumu, kaçıp gitme ihtimaline göre buna siz (müvekkiliniz karar vermelidir) alacağınız ilamı uygulatabileceğinizi düşünüyorsanız ifayı talep edersiniz. İfa etmesi mümkün gözükmüyorsa derhal fesih ve ihtiyati tedbirlerle kurtarabileceğinizi kurtarmak için fesih ve zarar ziyan talebi daha uygun olabilir. Ancak karşı tarafın iflas durumu varsa eldeki mevcudu (tapuları) kaybetmemek için ifayı ya da ifa için gerekli bedeli talep etmek herhalde daha mantıklıdır.