müdahelenin önlenmesi konusunda

Sayın meslektaşlarım,
Müvekkilim bir aparmanda yöneticilik yapmaktadır. Bu apartmanda bodrum katı sığınak olarak yapılmıştır. Bu durum inşaat projesinde de bu şekilde belirtilmiştir, ruhsat alırken de belediyeye bu şekilde bildirilmiştir. Ama binayı yapan yüklenici sığınağı daireye çevirmek istemektedir. Bina da kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulmamıştır. Binada daire sahipleri kat mülkiyetli tapuları yoktur. Tapuları hisseli olarak almışlardır. Yüklenicinin de hissesi vardır ancak yükleniciye ait bir daire yoktur. Ortak yerlere el atmanın önlenmesi davası açmayı düşünüyorum. Yoksa direk olarak el atmanın önlenmesi davasını mı açmalıyım? Siz olsaydınız ne yapardınız...Bu konuda Yargıtay kararı varsa eklerseniz sevinirim.
İyi çlışmalar...

T.C. YARGITAY
1.Hukuk Dairesi

Esas: 2004/10776
Karar: 2004/11214
Karar Tarihi: 14.10.2004

ÖZET : Bina önündeki boşluğun ortak yer olduğunda kuşku yoktur. Plan ve projesinde bahçe olarak gösterilen bu bölümün apartmana dıştan gelecek tehlikeleri önlemek amacıyla çitle çevrilmesi, yeşillendirilmesi ve bu uğurda yapılan çevre ve bahçe düzenlemesinin karşı konmadığı sürece tüm paydaşların menfaatine ve onların yararlanmasına yönelik olduğu gözetildiğinde davacıların ve dava dışı diğer paydaşların hak ve menfaatleriyle bağdaşmadığını söylemek olanaksızdır. Davalının bu fiilinin de keza haksız müdahale olduğu kabul edilemez.

O halde, plan ve projesinde kapıcı kalorifer dairesi olarak gösterilen ortak yerin davalının kendi bölümüyle birlikte kullanması nedeniyle davacıların payları oranında davalının elatmasının önlenmesi, bu yerin gideri ilerde talep eden veya edenler tarafından karşılanmak üzere eski hale getirilmesi, çekişme konusu diğer istekler yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekir.

(4721 S. K. m. 2, 689, 706) (818 S. K. m. 213)

Dava: Taraflar arasındaki davadan dolayı İstanbul 4. Asliye Hukuk Hakimliğinden verilen 15.4.2003 gün ve 717-140 sayılı hükmün onanmasına ilişkin olan 30.12.2003 gün ve 12139-14485 sayılı kararın düzeltilmesi süresinde davalı vekili tarafından istenilmiş olmakla, dosya incelendi gereği görüşülüp düşünüldü:

Karar: Dava, paydaşlar arasında apartmanın ortak yerine elatmanın önlenmesi, yıkılan ve değiştirilen kısımların eski hale getirilmesi isteklerine ilişkindir.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden, özellikle çap kaydından, çekişme konusu 632 Ada, 270 Parsel sayılı taşınmazda taraflar ile birlikte dava dışı kişilerin paylı mülkiyet üzere malik oldukları, üzerinde apartman inşa edilmiş bulunan yapının tapuya tescil edilmediği gibi, kat irtifakı ya da, kat mülkiyeti kurulmadığı da anlaşılmaktadır.

Öyleyse, taraflar arasındaki çekişmenin Medeni Yasanın paylı mülkiyete ilişkin hükümlerinin uygulanması suretiyle giderileceği tartışmasızdır.

Hemen belirtmek gerekir ki; paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir. Ancak, o paydaşın payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya şuyun satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.

Öte yandan, yurdumuzda sosyal ekonomik nedenlerle kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve işyeri ihtiyacı nedeniyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli nedenlerle göz yummaları sonucu izinsiz, ruhsatsız, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu bu arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir. Bilindiği üzere M.K.nun 706, B.K.nun 213, T.K.nun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksimi ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz. Ne var ki taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş yada fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak ( fiilen ) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksim veya şuyuun satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, "ahde vefa" kuralının yanında M.K.nun 2. maddesinde düzenlenen iyiniyet kuralının da bir gereğidir. Aksi halde, pek çok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır.

O halde, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planını olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi, MK.nun müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.

Somut olaya gelince; kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmamış paylı mülkiyet üzere olan taşınmazdaki binada taraflarla birlikte dava dışı her bir paydaşın payına bağlantılı olarak birer bağımsız bölüm kullandıkları ve zemin kattaki "2" nolu bağımsız bölümün 1978 tarihinde önceki maliklerin belirledikleri kullanma biçimi ve oluşturdukları fiili kullanma tarzına bağlantılı olarak pay satın almak suretiyle davalının kullanımında bulunduğu, davacı Güler Esmergil'in tesis edilen intifa hakkı diğer davacıların da 1989, 1990, 1995, 1996 tarihlerinde edindikleri paya bağlı olarak ayrı ayrı birer bağımsız bölüm kullandıkları, kalorifer ve kapıcı dairesi niteliğiyle 3 nolu bölümle öndeki bahçenin ise binanın projesi uyarınca tüm paydaşların ortak kullanımına bırakılan yer olduğu, binanın iskan ruhsatının bulunmadığı sabittir.

Belirlenen bu olgular ve bulgular yukarıda değinilen ilkeler ışığında birlikte değerlendirildiğinde, davalının ortak yerlerden sayılan kapıcı ve kalorifer dairesi niteliğindeki bölümü diğer paydaşların istifadelerine mani olacak şekilde kullanımının yasal olarak haklı ve geçerli bir nedeninin bulunduğu söylenemez. Bu sebeple, mahkemece bu bölüme davacıların payları oranında davalının elatmasının önlenmesine karar verilmiş olması doğrudur.

Diğer taraftan, projesinde ortak yer olarak belirlenen çekişmeli bölümün projesine uygun hale getirilmesi gerekeceği de kuşkusuzdur. Nevar ki, davacı 1978 yılında bağımsız bölüme bağlantılı olarak pay edinmiştir. Ne şekilde edinmiş ise bir başka ifade ile davalının bayiinin kullanım tarzı ne ise, davalının da o şekilde kullana geldiği, iddia konusu ortak yerin duvarlarının yıkılmasının tarafların bayiileri zamanında gerçekleştiği, önceden aralarında görülen davalardan anlaşılmakta olup, haksız fiil niteliğindeki bu fiilin sorumlusunun davalı olamayacağı muhakkaktır. Kaldı ki, bu durumun akside ispat edilmiş değildir. Bu hususta duvarların yeniden yapılarak eski hale getirilmesinde davalıya hukuki sorumluluk yüklenemez. Esasen kapıcı-kalorifer dairesi girişlerinin açıldığı da Beşiktaş İlçe Belediye Başkanlığının 2001/893 sayılı yazıları ile belirgindir. Öyleyse, ortak yeri bu haliyle kullanan kişinin kendi payı dışındaki paylar yönünden elatmasının önlenmesine karar verilmesi ile yetinilmelidir. Projeye uygun hale getirilmesinden sorumlu tutulamaz.

Öte yandan iddia edilen çekişme konusu diğer hususlar, özellikle ana yapının davalının kullanımında bulunan bölümle ilgili olarak cam tuğla örmek ve camekanla balkon haline getirme şeklindeki davalının tasarruflarının ortak yere elatma veya davacıların mülkiyetten kaynaklanan haklarını etkiler nitelikte olduğu söylenemez. Kaldı ki, davacılar ve dava dışı paydaşlarında balkon kısımlarını aynen davalıda olduğu gibi kapatarak kullandıkları ortamda davalının da aynı şekilde hareket etmesi kadar doğal bir durum olamaz. O halde, bu oluşumun resmi taksime ya da şuyuun giderilmesine veya kat mülkiyetinin kurulmasına kadar korunması ahde vefa kuralının ve Medeni Yasanın 2. maddesi hükmü gereğidir.

Ayrıca, bina önündeki boşluğun ortak yer olduğunda kuşku yoktur. Plan ve projesinde bahçe olarak gösterilen bu bölümün apartmana dıştan gelecek tehlikeleri önlemek amacıyla çitle çevrilmesi, yeşillendirilmesi ve bu uğurda yapılan çevre ve bahçe düzenlemesinin karşı konmadığı sürece tüm paydaşların menfaatine ve onların yararlanmasına yönelik olduğu gözetildiğinde davacıların ve dava dışı diğer paydaşların hak ve menfaatleriyle bağdaşmadığını söylemek olanaksızdır. Davalının bu fiilinin de keza haksız müdahale olduğu kabul edilemez.

O halde, plan ve projesinde kapıcı kalorifer dairesi olarak gösterilen ortak yerin davalının kendi bölümüyle birlikte kullanması nedeniyle davacıların payları oranında davalının elatmasının önlenmesi, bu yerin gideri ilerde talep eden veya edenler tarafından karşılanmak üzere eski hale getirilmesi, çekişme konusu diğer istekler yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken

Sonuç: Yanılgılı değerlendirme ile davanın tümü hakkında kabul kararı verilmesi doğru değildir. Anılan hususlar karar düzeltme isteği üzerine bu kez yapılan inceleme sonucu anlaşıldığından davalının düzeltme isteğinin HMUK.nun 440. maddesi gereğince kabulüne, Dairenin 30.12.2003 tarih, 12139/14485 Esas ve Karar sayılı onama ilamının ortadan kaldırılmasına, İstanbul 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 15.4.2003 gün 2002/717 Esas, 2003/140 sayılı Kararın BOZULMASINA, oybirliği ile karar verildi.

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları
**************************************

Açacağımız dava kt mülkiyetine tabi bir yer olsaydı sulh hukuk mahkemesinde dava değeri olmadan açacaktık. Ancak bu durumda asliye hukuk mahkemesinde açıcaz ancak dava değerini yazmak zorunda mıyız yoksa maktu mu açıyoruz davayı meslektaşlarım...

Normal müdahalenin önlenmesi davası gibidir.
Değer gösterilmesi gerekir.
Nisbi harca tabidir.
Yönetici olarak nitelendirilen kişi ( zira kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmadan yönetici atanması söz konusu olmaz ) aynı zamanda paşdaş ise bu davayı açabilir. TMK 693/3 maddesine göre tek başına diğer paydaşları da temsilen taşınmazın tamamı için bu davayı açabilir.Diye düşünüyorum.
Saygılarımla.