Sitede Kat Mülkiyeti Kanunun Uygulanması

Merhabalar,
.... Mah. , ..... sokakta bulunan 848 ada, 1 parsel sayılı gayrimenkul 25.11.1999 tarihihi itibariyle Kat Mülkiyeti Kanunun 3. md.si uyarınca kat mülkiyetine geçilmiştir. 2004 yılında da ferdileşmiş ve tapular verilmiştir. Sitemizde 25 Blok 196 daire vardır. Önceden sitemiz sobalıydı sonradan kalerüferli oldu ancak tek bir kazan sistemi yapılmadı 4 ayrı kazan yapıldı. Şöyle ki ; 1-7 Blok'ta ( 56 daire var) bir kazan, 8-13 Blok'ta ( 48 daire var) bir kazan, 14-19 Blok'ta ( 48 daire var ) bir kazan, 20-25 Blok'ta ( 44 daire var ) bir kazan vart yani toplam 4 kazan var. İsimleri misal olarak veriyorum, Hasan, Hüseyin, Mehmet, ve Ahmet olmak üzere 4 kazan birimi başkanı var, Hasan aynı zamanda yönetici ve Ahmet de aynı zaman da denetçi.
SORULARIM :
1) Bu kazan birimi başkanları, görevlerinden nsl istifa ederler, özel bir prosedür var mı?
2) Kazan birimi başkanları istifa edrelerse ne olur?
3) Site yönetimi istifa ederse, tekrar bir yönetim oluşturulmsı zorunlu mu? Yönetim oluşturulmadan 4 kazan birimi ayrı ayrı çalışabilir mi?
4) Bu site kat mülkiyeti kanununa tabi olmaktan nsl çıkarılabilir?
BU KONUDA HİÇ BİLGİM YOK YARDIMCI OLURSANIZ ÇOK SERVİNİRİM. ŞİMDİDEN TEŞEKKÜR EDERİM.....

Sn.counselor,

Kazan birimi başkanlığı yasada olmayan birşey. Genelde, çok nüfuslu sitelerde böyle görevler oluyor. Bu görevden basit bir dilekçe ile istifa etmek mümkün.

Bunların istifası halinde gerekli görülürse yerlerine yenileri atanabilir ya da doğrudan yöneticiye bağlı olarak bu işler sürdürülür.

Yönetici istifa ederse ne yapılacağına dair konu büyük ihtimalle yönetim planında çözümlenmiştir, oraya bakmak gerekir. Orada bir açıklık yoksa KMK m.34 e göre yeni atama yapılır. Kazanların çalışmasıyla yöneticinin istifası arasında nasıl bir bağ olabilir ki? Kazan bu, apartman görevlisi gerekli işlemi yapar, ne bileyim düğmelere basar , o da çalışır.

Kat mülkiyeti kurulmuş bir yapıda kat mülkiyetinin sona ermesi KMK m.46 ve devamı hükümlerinde gösterilmiş olup rızaen sona erme şeklinde bir husus bulunmamaktadır. Kat mülkiyetini ortak bir kararla sona erdirmek mümkün değildir.

Saygılar.

Alıntı: 4) Bu site kat mülkiyeti kanununa tabi olmaktan nsl çıkarılabilir?

Sayın Yılmaz'ın yazdıklarına katılmakla birlikte; yukarıdaki soru kafama takıldı. Herkes kat mülkiyetine geçmek isterken, müvekkiller kat mülkiyetinden çıkmak mı istemektedirler? Hukuki menfaatiniz ne olacaktır?

Saygılarımla

Öncelikle cevabınız için çok teşekkür ederim. Öğrenmek istediğim bir nokta daha var,
1)25 blok 848 ada 1 parsel içinde sayıldığı için bu bloktakilerin hepsi yani toplam 196 daire bir sayılıp kat mülkiyetine geçmiş gözükyor yoksa her apt. yani 25 blok kendiiçinde kat mülkiyetine geçmiş sayılıyor ?
2)site yönetiminin oluşturulması zounlu mu?

Tek parsel için tek yönetim planı ve tek kat mülkiyeti olur. 196 daire bir sayılmaz, her bir dairenin tapusunda ayrı ayrı kat mülkiyeti ibaresi bulunur. Tek olan bu parseldeki bağımsız bölümlerin yönetimidir.

KMK m.34 uyarınca ana gayrimenkulde 8 veya daha azla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması mecburidir. Yönetimden kastınız birden fazla kişi ise, böyle bir zorunluluk yok, denetçi atanması dahi mecburi değil, zira denetleme işini tak malikleri kurulunda malikler yapabilirler.


Sn.Ergin,

Sorunuzda çok haklısınız, ben de önce pek anlayamasam da, sonradan yönetim konusunda pek bir tecrübesi olmayan yöneticinin bir arzusu olarak kat mülkiyetinden çıkma sorusunun meslektaşımıza sorulduğunu düşündüm. Yoksa, kat mülkiyetinden çıkmak olanaklı olmadığı gibi, hukuki bir yarar da bulunmamaktadır.

Saygılar.

Sayı Ergin,
Bana denilen şu ki, "biz bu sitede yöntim kurulu istemiyoruz 4 yakıt birimi ayrı ayrı olsun ve herkes kendinden sorumlu olsun." ben de yasa gereği buna uygun bir çözüm bulamadım, bu nedenle kafam da açıkçası çok karıştı ve meslektaşlarımdan yadım alma yolunu seçtim.

Deeğrli meslektaşım, anlattıklarınızdan çok kafam karıştı. Siteniz birden fazla parsel üzerine kurulmuş bir yapı mı, yok eğer değilse Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre çözümlenmesi gerekir. Birden fazla parsel üzerine kurulu yapıların yönetimi Yönetim Planı' na göre yapılmalıdır. Anladığım kadarı ile sizin binalarınız tek bir parsel üzerine kurulu. Bu durumda yönetim ve diğer hususlarda kat malikleri kurulunun usulüne uygun olarak toplanıp karar vermesi gerekir.Bu toplantıları yaparken ve kararları alırken de Kat Mülkiyeti Kanunu' nun hükümlerine riayet edilmeli, aksi halde alınan kararların iptali ile karşılaşılabilir. Tavsiyem yönetimin karar defterlerini incelemeniz, eğer yönetim kurulunun kurulmasına sebep yönetim planı ise bunun hükümlerinizi incelemeniz... Çalışmalarınızda başarılar

Ek Madde 3 - (Ek:13/4/1983 - 2814/15 md.)
Bir arsa üzerinde birden çok yapının varlığı halinde, bu Kanunda yer alan hükümlerin uygulanmasında aşağıdaki kurallar dikkate alınır:
a) Vaziyet planına göre yapılacak tüm bağımsız bölümlerden yüzde kırkının veya blok inşaatlarda her biri en az sekiz bağımsız bölümü kapsayan blok veya blokların tamamlanmış bulunması halinde,tamamlanan bağımsız bölümler için kat mülkiyetine geçilebilir Bu takdirde, tamamlanmamış yapılara ilişkin kat irtifaklarının tapu kütüklerinde nasıl yer alacağı (11 inci maddenin 2 nci fıkrasına bağlı kalınmaksızın) tüzükle belirlenir.
b) Yapılardan her birine ilişkin ortak giderler o yapıdaki kat malikleri, bütün yapılar için müşterek tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler bütün kat malikleri tarafından 20 nci maddedeki kurala göre karşılanır, Yapılardan bir kısmının tamamlanmamış olması halinde, kat irtifakı sahipleri de, kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılırlar.
c) Blok yapılarda, bunlardan yalnız birine ilişkin sorunların çözümlenmesinde, kat malikleri kurulu, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşur

Özellikle son yıllarda yapılan şehirleşme görüntülü büyük ve toplu inşaatlarla birlikte "parsel yönetimi" tabiri ile sıkca karşılaşmaktayız. Oysa kat mülkiyeti kanunumuz tek parsel üzerinde kurulu ana yapı ile ilgili düzenlemelere yer vermiştir. Somut olayda 3 ayrı parsel üzerine kurulu 3 ayrı yapı, en başından beri tek parselde kurulu gibi düşünülerek yönetim oluşturulmuş ve senelerden beri yönetim bu şekilde sürdürülmüştür. Taşınmazdan daire satın alan yeni bağımsız bölüm maliki bu durumun farkına varmıştır ve kendi ana taşınmazında yönetim oluşturmak ve kurulu yönetimi tanımamak istemektedir. Diğer yanda yakın tarihte yapılan kat malikleri kurulunda yeni bütçe kabul edilmiş, aidatlar belirlenmiş ve eskiden beri sürdüğü şekliyle ödemelerin yapılması istenilmektedir. BU DURUM KARŞISINDA :
yeni malik, 3 ayrı parselde kurulu 3 ayrı ana taşınmaz kat malikleri tarafından (tek parselde kurulu oldukları düşüncesiyle ve bilinçsiz olarak)seçilen yönetimin yasal olmadığı düşüncesiyle itiraz edecektir ve ödemelerini yapmayacaktır.
Kendi parsellerinde kurulu ana taşınmazda 24 bağımsız bölüm vardır. Malikleriyle görüşerek kendi yönetimlerini kuracaklardır.
Her hangi bir dava yoluna gitmeksizin diğer yönetime karşı pasif bir yol izleyecekler, ancak diğer yönetim icra takibi yoluna başvurduğunda itiraz yoluyla haklılıklarını ileri süreceklerdir.
Sayın arkadaşlarım. takip edilecek bu yol sizce de uygunmudur? Yoksa dava açmalarımı gerekecektir?
Dava açtıkları takdirde yöneticinin husumet ehliyeti var mıdır? Yoksa dava tüm diğer ana taşınmazların kat malikleri aleyhinde mi açılacaktır.
DÜŞÜNCE VE TECRÜBELERİNİZİ BENİMLE PAYLAŞIRSANIZ MÜTEŞEKKİR OLURUM. Şimdiden teşekkürler ve saygılarımla.

Site yöneticilerinin taraf ehliyeti ile ilgili olarak ilginç bir karar var:

YARGITAY 13.HUKUK DAİRESİ
Tarih: 13.4.2004 Esas: 2003/15164 Karar: 2004/5236

Yasalarda Bir Hüküm Bulunmamasına Rağmen Site Yönetimlerinin Taraf Ehliyetinin Bulunduğu Kabul Edilmelidir

Özet:Davacı site yöneticiliği, davalının sitede daire maliki olmasına rağmen kat malikleri toplantısında belirlenen aidatları ödememesi nedeniyle yapılan icra takibine vaki itirazın iptalini talep etmiştir. Tek parsel üzerinde kurulu apartmanlarda Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanabilmektedir. Ancak birden fazla parsel üzerinde kurulu bloklarda anılan kanun hükümleri uygulanamamaktadır. Toplu yapılarla ilgili yasal boşluk bulunmaktadır. Bu durumda yasalarda hüküm bulunmamasına rağmen site yöneticilerinin taraf ehliyetinin bulunduğu kabul edilmelidir. Davalının aidat borcu belirlenerek sonuca göre karar verilmesi gerekirken dava açma ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddi hatalıdır.

- 634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU m.35
- 1086 sayılı HUKUK USULÜ MUHAKEMELERİ KANUNU m.38

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.


Karar


Davacı A. Sitesi F Blok Yöneticiliği, davalının sitede daire maliki olduğunu, kat malikleri toplantısında alınan karar gereğince davalının ödemediği aidatlar nedeniyle icra takibi yaptıklarını, davalının haksız olarak takibe itiraz ettiğini belirterek itirazın iptaline ve icra inkar tazminatına hükmedilmesini istemiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.


Mahkemece, davacının dava açma ehliyeti olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.


Davacı, davalının daire maliki olmasına ve bu daireyi de fiilen kullanıyor bulunmasına rağmen daire maliklerinin oluşturduğu kurul kararına rağmen aidatları ödemediğini belirterek itirazın iptali davası açmıştır. Mahkemece davacı site yöneticiliğinin dava açma ehliyeti bulunmadığı gerekçesi ile dava reddedilmiştir.


Ülkemizde yaşanan ekonomik ve sosyal gelişme ile nüfus artışının işyeri ve konut ihtiyacını doğurduğu, bu ihtiyacın karşılanması amacıyla gerek Devlet kuruluşları, gerekse özel girişimciler eliyle birden çok taşınmaz üzerine ayrı ayrı bloklar halinde toplu yapıların inşa edildiği bilinen gerçektir. Bu nitelikteki toplu yapılaşmalarda, çoğunlukla her parsele bir blok apartman yapılmakta, bu blok apartmanlar da toplu yapının bir bölümünü teşkil etmektedir. Tek bir parsel üzerine inşa edilmiş blok apartmandaki bağımsız bölümler için Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmekte, bu blok yönetimiyle ilgili uyuşmazlıklarda anılan yasa hükümleri uygulanarak çözümlenebilmektedir. Ancak bu blokların oluşturduğu toplu yapının yönetimiyle ilgili uyuşmazlıklarda ise Kat Mülkiyeti Kanunu, Medeni Kanun`un toplu mülkiyete ilişkin hükümleri veya Kooperatifler Kanunu hükümlerinin uygulanması mümkün değildir. Oysaki toplu yapının kendini oluşturan blok apartmanlara ait ortak yerler dışında tüm toplu yapı kapsamındaki bağımsız bölüm maliklerinin kullanımına terk edilmiş, kanalizasyon, ısıtma, aydınlatma, eğitim, spor, park ve bahçe gibi ortak tesis ve alanlarının bulunduğu da bilinmektedir. Bu ortak tesis ve alanlarının amacına uygun olarak bir disiplin dahilinde kullanılmaları, bakım ve onarımlarının yapılması, bakım ve onarımlar için gerekli giderlerin toplanıp harcanmaları toplu yapı yönetimini zorunlu kılmaktadır. Ne var ki yürürlükte bulunan yasalarımızda toplu yapı yönetiminin oluşumuna görev ve sorumlulukları kapsamındaki blok apartman yönetimleriyle ilişkilerine görev sorumluluğu içinde davada taraf ehliyetine sahip bulunduğuna dair bir düzenlemeye yer verilmemiştir. O nedenle de açıklanan konularda ve özellikle davada taraf olabilme ehliyeti konusunda yasal boşluğun varlığı kabul edilmelidir. Şu durum karşısında mahkemenin MK`nun 1. maddesinden kaynaklanan görevi gereği olarak, benzer kurum ve kuruluşlar için yasalarımızda öngörülen düzenlemelerden örnekleme yoluyla yararlanarak toplu yapı için de sosyal barışı sağlayıcı bir çözüm bulması, bunun sonucuna uygun karar vermesi gerektiğinde duraksanmamalıdır.


Böyle olunca da davacının davada taraf ehliyetine sahip bulunduğunun benimsenmesi en uygun çözüm olacaktır. Davalının davacıya aidat ödemekle yükümlü olduğu kabul edilerek, aidat borcunun miktarı konusunda gerekli inceleme yapılarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın davacı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 13.4.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Alıntı: Yazan counselor 2)site yönetiminin oluşturulması zounlu mu?

Yeni düzenlemeyle birlikte artık zorunludur.