daire karşılığı sözleşmesi eksik ve ayıplı teslim

Merhaba.

Müvekkil adaylarımız (arsa malikleri), eksik ve ayıplı işler sebebiyle (örn asansörün yapılmaması, çatının akması, bğmsz bölm'lerde kullanılan 2. sınıf malzeme vs) müteahhide ağustos.2011'de ihtarname göndermişler. İhtarnameden sonra bir nebze düzeltmeler kısmen ve işler kısmen halledildiği için binaya oturulmuştur ve fakat bakiye eksikler ve düzeltmeler hala düzeltilmediği için Şubat.2012'de SHM'den tespit yaptırılarak tebliğ ettirilmiştir.

Bir zaman daha zaman tanıyalım anlayışlı olalım derken halledilmeyince şimdi dava açmam için bana geldiler.

Soru 1) Zamanaşımı ile ilgili sorunumuz olur mu?
soru 2) Tazminattan önce; müteahhide düşecek olan dairelerden birinin eksikler ve ayıplarınkarşılığı olarak arsa malikleri üzerinde tutulması (arsa maliklerine ait olduğunun tespiti) talep edilebilir mi?
soru 3) Arsa sahiplerine ait b.sız bölümler ve arsa payı oranında ortak alanlar için tazminat talep etmenin ötesinde arsa maliki olarak müteahhitten tahsil edilerek ortak alanlardaki tüm eksiklerin yaptırlması talep edilebilir mi?

(Değerli meslekdaşlarım, bir hukukçu olarak elbette epeyce araştırdım ve sorulara bir cevabım mutlaka var fakat hata yapmaktan çekiniyorum, paylaşımınız için tşk ediyorum.)

1- Zamanaşımına ilişkin bir sorununuz bulunmamaktadır.

2-soru 2) Tazminattan önce; müteahhide düşecek olan dairelerden birinin eksikler ve ayıplarınkarşılığı olarak arsa malikleri üzerinde tutulması (arsa maliklerine ait olduğunun tespiti) talep edilebilir mi?
Anladığıma göre, zaten arsa malikleri üzerinedir. Bunun neyini talep edeceğiz. Karşı taraf, mevcut duruma, (ayıp ve noksanlıklara rağmen) göre talepte bulunsa. diğer bir anlatımla, Müteahhidin ayıpsız ve noksansız teslim borcu yerine getirilmedikçe, arsa sahibinin, müteahhide düşen dairelerin teslim borcu doğmaz.( Ancak müteaahide sözleşme gereği isabet eden dairelerin arsa maliklerine aidiyeti diye bir talepte bulunamazsınız).

3- Borçlar Kanununa göre, müteahhit nam ve hasabına belirttiğiniz işlerin yapılması için Mahkemeden izin alabileceğiniz gibi. bu izin isteminizde yaptırdığınız tespitte, tespit edilen meblağın da ön ödeme (peşin) olarak, müteahhitten tahsiline karar verilmesini talep edebilir, o para ilede sözleşme gereği işleri yaptırabili,r,ü veya izinden sonra cebinizden harcar, bu izne göre müteahhitden tahsil edebilirsiniz.

Kat Karşılığı Sözleşmelerinde; ayıplı ve eksik işler birbirinden farklıdır. Ayıplı işler hakkında teslim zamanında AYIP İHBARI gerekirken, eksik (noksan ) işler ise esasen yapılmamış olduğundan, zamanaşımı süresi içinde (5 yıl) müteahhidden ayıp ihbarına gerek kalmaksızın talep edilebilir. Mahkemeden, bir başkasına yaptırılması, ikmal edilmesi için delil tesbiti raporunuzu da dilekçeye ekleyerek izin de alınabilir.
Ancak Eski Borçlar Kanunumuzun 106. maddesi ve buna karşılk gelen şimdiki maddelerden ( ihtar + süre) haraket etmeniz, zorunludur.

Araştırmalarınız için (belki de incelemişsinizdir) ; Turgut UYGUR, Yargıtay 4. HD.Başkanı; Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, Ankara. Bu Kitabın da çok faydalı olacağını umuyorum. Kolay gelsin...

Öncelikle tşk ediyorum.

Sn Turgut UYGUR'un kitabı Adana'da yokmuş, ki yeni basımı da yokmuş. Sair birkaç kitabı inceledim. Sizin de değindiğiniz şu hususun uygulanmasıyla ilgili ayrınstı bulamadım.

-Olayımızda müteahhit kooperatif olduğu için sonradan para tahsil etmek çok zor olacak. Bahsettiğiniz üzere hakimden ön ödeme için yaptıracağımız tespite göre ön ödeme sağlattırarak eksiklerin tamamlatılması yolu için Asliye Hukuk Mahkemesi'ne mi dava açacağız? Bu ihtimalde müteahhidden ön ödeme bedelinin tahsilinde güçlük çıkarsa mahkeme süreci nasıl işliyor?
-Arsa sahipleri ortak alanlardaki EKSİK işlerin tamamlatılmasını sadece kendi arsa payları oranında değil tamamı için isteyebiliyor değil mi?
-Zaten ortak alanlardaki AYIPlı işlerde herkesin kendi arsa payı oranında tazminat talepte bulunabildiği hususunda sanırım aynı fikirdeyiz.

ilginize teşekkürler

Nihayet bulabildim.
alıntısını yaptığım bilgilerin yazarı olan meslekdaşımız Av.İlker Duman'a teşekkür ediyorum.
...........................

İş sahibi, izin isterken yapacağı giderler için avans niteliğinde bir paranın depo edilmesini isteyebileceği gibi, gider talebini eksikleri tamamladıktan sonra açılacak alacak davasına da bırakabilir.

BK. md. 97’ye dayanarak, kullanma izninin (İkan ruhsatı) alınması giderleri yükleniciden alınmak üzere kendisi tarafından alınmasına izin verilmesini isteyebilir. Kullanma izni alınmaması eserin eksiklerinden kaynaklanmış da olabileceğinden, iznin bu eksikleri de kapsaması gerekir.

Bunun için önce yükleniciye süre verilmeli.

Giderler depo edilemiyorsa, yüklenicinin adına kayıtlı olan bağımsız bölümler veya adına kayıtlı bağımsız bölüm yoksa yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler adına kayıtlı bağımsız bölümler satılarak finansman ihtiyacı karşılanmalıdır.

İş sahibinin BK. md. 97’den yararlanabilmesi için, önce mahkemeden aynen ifa yönünde bir karar almasına gerek yok.

İş sahibi, mahkemeden “tamamlama” veya “tamamlatma” yetkisi alırken, giderlerin belirlenmesini ve yükleniciden alınmasını da isteyebilir.

İş sahibi, giderlerin avans olarak verilmesini istemek yerine, bu giderler ile henüz ödenmemiş bedel borcunu takas edebilir.

Yükleniciye verilmesi gereken arsa paylarını (bağımsız bölümleri satarak) elde edilen parayla inşaatın tamamlanmasını isteyebilir.

Eksik ve kusurlu işler bedelin isteminde ise; sözleşmenin yerine getirilmesi doğrultusunda zararın tazmini kapsamında sadece bedel istemi söz konusu olduğundan nama ifada olduğu gibi "hakim izni" gerekmez.

İş sahibi ya da sahipleri, eksik ve kusurlu işlerin giderilmesini Borçlar Kanunu'nun 97. maddesi gereğince de isteyebilirler. Çünkü, "nama ifa" sözleşmenin "aynen ifası" kapsamındadır. Arsa payı karşılığı yapılan inşaatlarda "nama ifa" istenmesi durumunda; arsa sahibi, kural olarak nama ifa yoluyla tamamlayacağı inşaatın, yüklenicinin payına düşen bağımsız bölümlerin eksik işlerini tamamlamak ve kusurları gidermek zorunda değildir. Buna göre, inşaattan kendisine isabet edecek bağımsız bölümler ile ortak alanlarını yüklenici adına tamamlamak üzere Borçlar Kanunu'nun 97/1. maddesi hükmüne dayanarak izin isteyebilir.

Değerli meslektaşım. Av.İtidal,

Alıntısını yaptığınız kıymetli yazıda da
"Bunun için önce yükleniciye süre verilmeli." ibaresi geçmektedir.
BK. eski 106. madde ve şimdiki karşiılığı ve bununla ilgili içtihatları asla göz ardı etmeyiniz. Niteliği gereği de davanız uzun süreceğini hatırlatır, Başarılar dilerim.