Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davasında İnce Nüanslar

Merhabalar,

2012, 2013, 2014 ve 2015 tarihli Yargıtay kararlarını sıkı şekilde taramama rağmen gerçek bir neticeye maalesef ki ulaşamamış bulunmaktayım, hala flu noktalar mevcuttur. Açıklamak gerekirse:

Taraflar bir 15.08.2013 tarihli bir kira akdi ile konut kirası hususunda anlaşıyorlar. Kira sözleşmesinde kiranın aylık ödeneceği belirtiliyor fakat gün belirtilmiş değil. BK m.314'den çıkartılması gereken sonuç olan "her ayın sonunda" ödenmesi gerektiği midir? Yani aylık kira alacağı hangi dönemde muaccel hale gelecektir? Yargıtay'ın yerleşik içtihatı olan ayın ilk 3 gününde ödenmesi gerektiği hususu bu olayda geçerli midir?

Bir diğer sorum ise şu yönde; kira sözleşmesinde iki ay üst üste ödeme yapılmadığı takdirde tüm kira dönemine ilişkin kira ödemesinin muaccel hale geleceği belirtilmektedir. Örneğin 2014 Temmuz ve Ağustos aylarında kira ödemesi gerçekleşmedi, sözleşmenin bu maddesine dayanarak tahliye ihtarnamesi ve ardından tahliye davası açılabilir mi? Yoksa üzerinden neredeyse 1 sene geçen bu borçlar için zımni muvafakat söz konusu edilebilir mi?

Cevaplar için şimdiden teşekkür ediyorum, iki gündür yeni tarihli Yargıtay kararlarını karıştırmama rağmen tatmin edici veriler elde edemedim, umarım bu platform vesilesiyle karmaşıklıklara bir son veririm.

Sayın Çetin,

Alıntı: Yazan Alper Çetin ...Taraflar bir 15.08.2013 tarihli bir kira akdi ile konut kirası hususunda anlaşıyorlar. Kira sözleşmesinde kiranın aylık ödeneceği belirtiliyor fakat gün belirtilmiş değil. BK m.314'den çıkartılması gereken sonuç olan "her ayın sonunda" ödenmesi gerektiği midir? Yani aylık kira alacağı hangi dönemde muaccel hale gelecektir? Yargıtay'ın yerleşik içtihatı olan ayın ilk 3 gününde ödenmesi gerektiği hususu bu olayda geçerli midir?...

Taraflar arasındaki sözleşmede ödeme günü kararlaştırılmamış olmakla sizin de belirttiğiniz üzere TBK m.314 uyarınca kira bedeli her ayın sonunda muaccel olur. Yargıtay'ın kabulü olan 3. gün muacceliyet, kira sözleşmesinde kira bedelinin her ay PEŞİN ödeneceğinin kararlaştırılması haline dairdir; başka bir deyişle kiralanan yer kullanılmadan peşin ödeme halinin kararlaştırılmasıyla ilgilidir.

Alıntı: Yazan Alper Çetin ...kira sözleşmesinde iki ay üst üste ödeme yapılmadığı takdirde tüm kira dönemine ilişkin kira ödemesinin muaccel hale geleceği belirtilmektedir. Örneğin 2014 Temmuz ve Ağustos aylarında kira ödemesi gerçekleşmedi, sözleşmenin bu maddesine dayanarak tahliye ihtarnamesi ve ardından tahliye davası açılabilir mi? Yoksa üzerinden neredeyse 1 sene geçen bu borçlar için zımni muvafakat söz konusu edilebilir mi?...

TBK m.346 uyarınca kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Zımni muvafakatten kastınızın ne olduğunu anlayamadım ama kira bedelleri 5 yıllık zamanaşımına tâbidir (TBK m.147) ve kiracının ödemediği kira bedelleri hakkında icra takibi başlatıp, verilen sürede ödeme yapılmaması halinde tahliye talep edebilirsiniz (İİK m.269-TBK m.315).

Öncelikle teşekkürler Sn. ÖKSÜZ,

Zımni muvafakatten kastım şudur: 1.5 sene evvel borç muaccel olduktan 10-15 gün sonra ödenen kira borcu için 1.5 sene sonra hak iddia edilemez, kiralayanın 1.5 senelik sessizliği zımni muvafakat kapsamındadır gibi bir yorum yapılabileceğini düşündüm. Fakat bu konuya ilişkin bir Yargıtay kararı bulabilmiş değilim. Açıkçası zımni muvafakat ile ilgili bir hüküm veya karar bulamayınca içim biraz rahatladı ancak yine de riski ortadan kaldırmak istiyorum.

Alıntı: Yazan Alper Çetin Öncelikle teşekkürler Sn. ÖKSÜZ, Zımni muvafakatten kastım şudur: 1.5 sene evvel borç muaccel olduktan 10-15 gün sonra ödenen kira borcu için 1.5 sene sonra hak iddia edilemez, kiralayanın 1.5 senelik sessizliği zımni muvafakat kapsamındadır gibi bir yorum yapılabileceğini düşündüm. Fakat bu konuya ilişkin bir Yargıtay kararı bulabilmiş değilim. Açıkçası zımni muvafakat ile ilgili bir hüküm veya karar bulamayınca içim biraz rahatladı ancak yine de riski ortadan kaldırmak istiyorum.

Ödenmiş olan kira borcuna mesnetle tahliye talep edemezsiniz.

Merhaba,

Eylül 2013 başlangıç tarihli, 5 yıl süreli, kira bedeli aylık olarak belirlenmiş olan, kira bedellerinin yıllık ödenmesi kararlaştırılan kira sözleşmesinde kiracı müvekkilim kira bedelini ödemiyor. Kasım 2014 tarihinde kiralayan usulüne uygun ihtarname ile ödeme talep ediyor ve 30 gün süre veriyor. Bu süre zarfında da kira ödenmiyor. Ağustos 2015 tarihinde Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde Kasım 2014 tarihli ihtarnameye dayanılarak temerrüt nedeniyle tahliye davası açılıyor. Dava açıldıktan sonra Ekim 2015'te yeniden ihtarname gönderiyor. Bu arada kira bedelleri hala ödenmiyor.
Sulh Hukuk Mahkemesi 2. celsede BK 315'e dayalı olarak tahliye kararı veriyor.
Davaya cevabımızda iki haklı ihtar şartı (BK 352) oluşmadığından davanın reddini talep ettik ancak dikkate alınmadı. Açıkçası 315'e dayalı olarak tahliye talep edilebileceğini de bilmiyordum. Karardan sonraki araştırmamda da BK 315'e dayalı tahliye talebinde bulunmak için BK 352' nin de göz önüne alınması gerektiği yönünde Cevdet Yavuz' un görüşünü buldum. Yargıtay kararlarını taradım ancak doğrudan 315'e dayalı tahliyeyi konu alan bir karar bulamadım. İlgili kararlarda ihtarname usulüne uygun olmadığından tahliye olup olmayacağı hususuna girilmemiş, ihtarnamelerdeki eksiklikler tartışılmış.
Sonuç olarak, kararı temyiz edeceğim. 315'e göre verilen karar uygun olarak verilmiş karar mıdır? Kira bedellerinin yıllık ödenmesi kararlaştırıldığından 2 haklı ihtar şartı da oluşmuyor. Diğer yandan ihtarnameden neredeyse 1 seneye yakın bir zaman sonra tahliye davası açılıyor. Bu makul süre midir?
Bir sorum da tehiri icra için verilecek teminat ile ilgili. 3 aylık teminat bu olayda da geçerli olur mu? Kira bedelinin yıllık ödenmesi kararlaştırıldığından bu da kafamı biraz karıştırdı.
Görüşlerinizi rica ediyorum. Değerli vaktiniz için şimdiden teşekkürler...

Alıntı: Yazan g_soton Merhaba, Eylül 2013 başlangıç tarihli, 5 yıl süreli, kira bedeli aylık olarak belirlenmiş olan, kira bedellerinin yıllık ödenmesi kararlaştırılan kira sözleşmesinde kiracı müvekkilim kira bedelini ödemiyor. Kasım 2014 tarihinde kiralayan usulüne uygun ihtarname ile ödeme talep ediyor ve 30 gün süre veriyor. Bu süre zarfında da kira ödenmiyor. Ağustos 2015 tarihinde Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde Kasım 2014 tarihli ihtarnameye dayanılarak temerrüt nedeniyle tahliye davası açılıyor. Dava açıldıktan sonra Ekim 2015'te yeniden ihtarname gönderiyor. Bu arada kira bedelleri hala ödenmiyor. Sulh Hukuk Mahkemesi 2. celsede BK 315'e dayalı olarak tahliye kararı veriyor. Davaya cevabımızda iki haklı ihtar şartı (BK 352) oluşmadığından davanın reddini talep ettik ancak dikkate alınmadı. Açıkçası 315'e dayalı olarak tahliye talep edilebileceğini de bilmiyordum. Karardan sonraki araştırmamda da BK 315'e dayalı tahliye talebinde bulunmak için BK 352' nin de göz önüne alınması gerektiği yönünde Cevdet Yavuz' un görüşünü buldum. Yargıtay kararlarını taradım ancak doğrudan 315'e dayalı tahliyeyi konu alan bir karar bulamadım. İlgili kararlarda ihtarname usulüne uygun olmadığından tahliye olup olmayacağı hususuna girilmemiş, ihtarnamelerdeki eksiklikler tartışılmış. Sonuç olarak, kararı temyiz edeceğim. 315'e göre verilen karar uygun olarak verilmiş karar mıdır? Kira bedellerinin yıllık ödenmesi kararlaştırıldığından 2 haklı ihtar şartı da oluşmuyor. Diğer yandan ihtarnameden neredeyse 1 seneye yakın bir zaman sonra tahliye davası açılıyor. Bu makul süre midir? Bir sorum da tehiri icra için verilecek teminat ile ilgili. 3 aylık teminat bu olayda da geçerli olur mu? Kira bedelinin yıllık ödenmesi kararlaştırıldığından bu da kafamı biraz karıştırdı. Görüşlerinizi rica ediyorum. Değerli vaktiniz için şimdiden teşekkürler...

TBK 315 inci madde, "temerrüd nedeniyle tahliye davası"nı; 352/2 inci madde "iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davas"nı düzenlemektedir.

Müvekkiliniz aleyhine TBK 315 inci maddeden dava açılmış, (Kira borcu kendisine ihtar edilen 30 günde de ödenmediği için) tahliyeye karar verilmiş. Siz de müvekkilinizin kira parasını ödediğini iddia etmediğinize göre, karar doğrudur.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasına ilişkin bilgilerin sizin davanızla ve sorunuzla ilgisi yoktur. Cevdet Yavuz'a atfen yazdığınız bilgi de yanlıştır. Ama yanlışlığın Cevdet Yavuz ile ilgisi yoktur(muhtemelen).

İhtarnamenin tebliğinden itibaren yaklaşık 1 yıl geçmiş, diyorsunuz. Tam tarihleri yazmamışsınız ama, yeni bir dönem başladıktan sonra eski dönemlere ait dava açılmasının hakkın kötüye kullanılması olduğuna dair Yargıtay kararı anımsıyorum(hafızam yanıltmıyorsa). Ama sizde henüz 1 yıl geçmemiş sanırım.

Tehir-i icra kararı için gerekli olan miktar 3 aylık kira parasıdır(tahliyeye yönelik hükmü durdurur. Alacak için cebri icra devam eder).