Önalım Hakkını Engellemek İçin Takas Edilen Taşınmazın Alalade Bir Taşınmaz Olması Hakkında Yargıtay Kararı

Önalım hakkının kullanılmasının önüne geçilmek için kısmen/tamamen takas olarak gösterilen taşınmazın hiçbir niteliği olmayan, her zaman temin edilebilecek nitelikte alelade bir taşınmaz olmasının muvazaanın ispatı olduğuna ilişkin Yargıtay Kararı mevcut mudur acaba? Şimdiden teşekkür ederim.

T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 2002/6-618
K. 2002/659
T. 2.10.2002
• ÖNALIM HAKKI ( Paydaşlardan Birinin Payının Üçüncü Kişiye Satması Halinde O Pay Alıcaya Neye Mal Olmuşsa O Miktar ile Belirli Sürede Satın Alma Yetkisi Veren Yenilik Doğrudan Bir Hak Olması )
• MUVAZAA ( Sözleşmenin Taraflarının Üçüncü Kişilerden Gerçek Durumu Gizleyerek Onları Aldatmak Maksadıyla Gerçek İradelerine Uymayan ve Kendi Aralarında Geçerli Olmayan Bir Hususta Anlaşması )
• MEVSUF MUVAZAA ( Görünüşteki İşlem Tarafların Gerçek İradesine Uygun Bulunmadığından Her Koşulda Geçersiz Olması )
• ŞUFA HAKKININ KULLANILMASI ( Önalım Hakkının Kullanılabilmesi için Gerçek Bir Satım Akdinin Bulunmasının Gerekmesi Ayrıca Takas-Trampada Şüfa Hakkı Cereyan Etmemesi )
• TRAMPA ( Takas-Trampada Şüfa Hakkının Cereyan Etmemesi )
• MUVAZAA İDDİASI İSPATI ( Üçüncü Kişilerin Muvazaa İddiasını Tanık Dahil Her Türlü Delille İspat Edebilmesi )
818/m.18,232
743/m.659
ÖZET : Muvazaa; Bir sözleşmenin taraflarının, üçüncü kişilerden gerçek durumu gizleyerek, onları aldatmak maksadıyla, gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında geçerli olmayan bir hususta anlaşılmalarıdır. Nispi ( mevsuf ) muvazaa görünüşteki işlem tarafların gerçek iradesine uygun bulunmadığından, her koşulda geçersizdir. Gizli işlem ise yasanın o işlem için öngördüğü şekil şartına ayrıca bir sözleşmenin geçerli olabilmesi için aradığı genel geçerlilik şartlarına uygun bulunduğu takdirde geçerli olabilecektir. Somut olayda davacının iddiası sözleşmenin niteliğinde muvazaa bulunduğu ( gerçekte satış sözleşmesi yapıldığı halde trampa şeklide gösterildiği ) yolundadır.

Görünüşteki hukuki işlemin muvazaa nedeniyle geçersiz bulunduğu iddiası hukuken korunması gereken bir hakkı bulunan üçüncü kişiler tarafından da ileri sürülebilir. Çünkü muvazaa hukuki işlem ile üçüncü kişinin zarara uğratılması, ona karşı işlenmiş bir haksız fiil niteliğindedir. Görünürdeki işlemin geçerliliği ve ispatı bir şekilde bağlı bulunsa bile, üçüncü kişiler muvazaa iddiasını tanık dahil her türlü delille ispat edilebilir. Esasen, üçüncü kişiye tarafı olmadığı bir sözleşmedeki muvazaa olgusunun yazılı delil ile kanıtlama yükümü getirilmesine hukuken olanakta yoktur.

Yasal önalım hakkı, tapuda kayıtlı birlikte mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlar da paydaşlardan birinin payının üçüncü kişiye satması halinde o pay alıcıya neye mal olmuşsa o miktar ile belirli sürede satın alma yetkisi veren yenilik doğrudan bir haktır. Önalım hakkının kullanılabilmesi için gerçek bir satım akdinin bulunması gerekir. Takas-Trampada şufa hakkı cereyan etmez.

DAVA : Taraflar arasındaki önalım davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 22.Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 9.10.2001 gün ve 2000/211-2001/490 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine,Yargıtay 6.Hukuk Dairesi'nin 18.2.2002 gün ve 2002/703-1119 sayılı ilamıyla ( ...Yasal önalım hakkı, tapuda kayıtlı, birlikte mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde o pay alıcıya neye mal olmuşsa o miktar ile belirli sürede satın alma yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır. Önalım hakkının kullanılabilmesi için gerçek bir satım akdinin bulunması gerekir. Takasta şufa hakkı cereyan etmez.

Olayımızda: 30.3.2000 gününde davalı kooperatif ile paydaşlardan Sevim A... ve Yaşar A... arasında bir trampa akdi yapılmıştır. Unsurları itibariyle gerçekleşen trampadan sonra kooperatiften alınan yerleri eski paydaşların, başka kooperatiflere satması oluşan trampanın varlığını etkilemez. O nedenle bu trampanın danışık sebebiyle iptalini gerektirir herhangi bir hal söz konusu değildir. Diğer paydaşlar Veli Y...ve Mehmet Ş...in yaptıkları satışlar ise 31.3.2000 ve 4.4.2000 tarihlerinde olup, bu tarihler itibariyle davalı kooperatif paydaş durumundadır. Paydaşın paydaş aleyhine önalım davası açamayacağı kuralı da gözönüne alındığında bu paylar nedeniyle de önalım cereyan etmeyeceğinden davanın reddedilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle davanın kabulü doğru bulunmamıştır. Bu nedenle hüküm bozulmalıdır... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı, paydaşı olduğu taşınmazların diğer paydaşları Yaşar A... ve Sevim A...'ın 30.3.2000 tarihli sözleşmelerle paylarını davalı kooperatife ait taşınmazlarla trampa ettiklerini; bu işlemlerin gerçekte satış niteliğinde olduğunu, trampa olarak gösterilmesinin ve bu şekilde muvazaalı işlem yapılmasının, kendi onalım hakkının önlenmesi amacına yönelik bulunduğunu; trampa sözleşmesi yapılmasının hayatın olağan akışına uygun olmadığını, trampaya konu taşınmazlar arasında eşitlik de bulunmadığını, bu olguların muvazaanın varlığını ortaya koyduğunu; davalı kooperatifin muvazaalı trampa işleminden ve bu şekilde paydaş durumuna geçmesinden sonra, başka paydaşlara ait payları da satın aldığını ileri sürerek; trampanın muvazaalı, bulunduğunun ve gerçekte satış akdi niteliğinde olduğunun tespitine, gerek trampa ve gerekse sonraki satış işlemleriyle davalı adına tescil edilen paylara ait tapu kayıtlarının iptali ile kendi adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, davalı kooperatifin daha uzakta olan kendi taşınmazlarını vermek suretiyle, maliki olduğu taşınmazın devamı niteliğindeki dava konusu parsellerden trampa sözleşmesi yoluyla pay aldığını, işlemlerde muvazaa bulunmadığını, davacının önalım hakkının bertaraf edilmesi amacının da güdülmediğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Yerel mahkemenin, muvazaa iddiasının toplanan delillerle kanıtlandığı ve böylece trampa işlemlerinin gerçekte satış niteliğinde olduğunun belirlendiği gerekçesine dayalı olarak verdiği davanın kabulüne dair karar, Yüksek Özel Dairece yukarıdaki gerekçeyle bozulmuştur. Bu noktada, muvazaa kavramının hukuksal niteliği hakkında şu açıklamaların yapılmasında yarar görülmüştür.

Muvazaa, en basit tanımıyla, bir sözleşmenin taraflarının, üçüncü kişilerden, gerçek durumu gizleyerek, onları aldatmak maksadıyla, gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında geçerli olmayan bir hususta anlaşmalarıdır. Bu şekilde yapılan işlemlere de, muvazaalı işlemler adı verilir.

Nispi ( mevsuf ) muvazaada, görünüşteki işlem tarafların gerçek iradesine uygun bulunmadığından, her koşulda geçersizdir. Gizli işlem ise, Yasanın o işlem için öngördüğü şekil şartına ve ayrıca herhangi bir sözleşmenin geçerli olabilmesi için aradığı genel geçerlilik şartlarına uygun bulunduğu takdirde geçerli olabilecektir.

Nispi ( mevsuf ) muvazaa, ya sözleşmenin niteliğinde, ya konusunda ve şartlarında ya da tarafların şahsında ortaya çıkabilir.

Somut olayda davacının iddiası, sözleşmenin niteliğinde muvazaa bulunduğu ( gerçekte satış sözleşmesi yapıldığı halde, trampa şeklinde gösterildiği ) yolundadır.

Bu açıklamalardan sonra, sıra, muvazaa iddiasının ispatı konusuna gelmiştir:

Görünüşteki hukuki işlemin muvazaa nedeniyle geçersiz bulunduğu iddiası, hukuken korunması gereken bir hakkı bulunan üçüncü kişiler tarafından da ileri sürülebilir. Çünkü, muvazaalı bir hukuki işlem ile üçüncü kişinin zarara uğratılması, ona karşı işlenmiş bir haksız fiil niteliğindedir. Somut olay yönünden önem taşıyan yönde, budur.

Görünüşteki işlemin geçerliliği ve ispatı bir şekle bağlı bulunsa bile, üçüncü kişiler muvazaa iddiasını tanık da dahil olmak üzere her türlü delille ispat edebilirler. Esasen, üçüncü kişiye, tarafı olmadığı bir sözleşmedeki muvazaa olgusunu yazılı delille kanıtlama yükümü getirilmesine hukuken olanak da yoktur.

Bu ilke ve kurallar ışığında somut olay değerlendirildiğinde:

Davalı kooperatif ile dava dışı paydaşlar arasındaki trampa akitlerinin muvazaalı olduğunu ileri süren davacı, anılan sözleşmeler yönünden üçüncü kişi durumunda bulunduğundan, bu iddiasını, usul hukukunun cevaz verdiği her türlü delille kanıtlama hak ve yetkisine sahiptir. Davacının, trampa işlemlerinin muvazaalı olduğu yolundaki iddiasını dayandırdığı olgulardan biri, dava dışı paydaşlar Sevim A... ve Yaşar A...'ın davalı şirketle yaptıkları trampa sözleşmelerinde, aldıkları paylar ile verdikleri paylar arasında eşitlik bulunmamasıdır.

Yerel mahkemede, anılan taşınmazlar arasındaki mesaha farkını, trampanın muvazaalı olduğu yolundaki kabulünün gerekçelerinden biri olarak göstermiştir Gerçekten de, özellikle paydaşlardan Sevim A....'ın trampa yoluyla davalı şirketten aldığı tarla nitelikli taşınmaz payı ( 4.772 metrekare ) ile, davalı şirkete verdiği arsa nitelikli taşınmaz payı ( 1.160 metrekare ) arasında açık bir mesaha farkı bulunduğu görülmektedir. Ne var ki, salt mesaha farkı, söz konusu paylar arasında gerçekten de bir eşitsizlik bulunduğunun kabulüne olanak vermez. Zira, paylar arasında gerçek bir eşitsizlik olup olmadığının belirlenmesinde, mesaha yanında, değer unsuru da gözetilmelidir. Özellikle, somut olayda olduğu gibi, daha değerli ( arsa nitelikli ) bir taşınmaz payı ile daha az değerli ( tarla nitelikli ) bir taşınmaz payının trampasında, sırf mesahalar gözönüne alınarak eşitlik unsuru değerlendirilemez. Trampaya konu payların, mesaha ve nitelikleri birlikte değerlendirildiğinde, aralarında değer farkı bulunup bulunmadığı ise, ancak, her iki taşınmaz başında yöntemince yapılacak bir keşif sonucunda, konusunda uzman bilirkişiden veya bilirkişi kurulundan alınacak raporla saptanabilir.

Yerel mahkemece keşif yapılmamıştır.

Hal böyle olunca, mahkemece yapılması gereken iş; davalı kooperatif ile, dava dışı paydaşlar Sevim A... ve Yaşar A.... arasındaki 30.3.2000 trampa sözleşmelerine konu taşınmazlar başında uzman bilirkişiler eşliğinde yöntemine uygun şekilde keşif yapılarak, mesaha, mevki, nitelik, imar durumu, emsal taşınmazlar ile benzeri objektif ölçütler ve varsa davalının bu yönde dayanıp sunacağı delil ve karşı deliller çerçevesinde, anılan sözleşmelere konu payların sözleşme tarihindeki değerlerinin ayrı ayrı saptanıp, bu yolla trampa edilen payların toplam değerlerinin belirlenmesi; bulunacak değerlerin birbirleriyle karşılaştırılması; trampa sözleşmelerinde, trampaya konu malların değerlerinin birbirine eşit olduğu yönünde, sözleşmenin tarafları arasında sübjektif bir değerlendirmenin bulunacağının ve fakat bunun mutlak surette objektif bir eşitlik anlamı taşımayacağının da göz ardı edilmemesi; sonuçta varılacak, yargının, trampaya konu paylar arasında, mesaha ve değer açısından bir eşitsizliği ortaya koyması durumunda, muvazaa iddiası yönünden toplanan diğer deliller de birlikte değerlendirilerek, davacının muvazaa iddiasının kanıtlanmış olup olmadığının belirlenmesi; iddianın kanıtlandığı sonucuna varıldığı takdirde davanın kabulüne, aksi takdirde ise reddine karar verilmesidir.

Eksik incelemeyle, yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usule ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 2.10.2002 gününde oyçokluğuyla karar verildi.

yarx