Vefat Eden Kİracidan Kİranin Tahsİlİ Ve Mecurun Tahlİyesİ

Merhabalar. Kiracının vefatı üzerine daireyi mirasçılardan birisi kullanıyor, takribi altı aydır. Kirayı da gecikmeli ve kısmen ödüyor. Kiracının mirasçıları ile yeni bir kira akti yapılmamış , yapılmakta istenmiyor.
Sorum şu noktalarda ; Mecuru nasıl tahliye ederim? Kira borçlarını ne şekilde tahsil yoluna gidebilirim?

Kiracının mirsçılarına tahliye talepli icra takibi açıp, daha sonra da mahkemeden Veraset ilamı yetkisi alarak, tespit edilen mirsçılara tahliye talepli kira alacağına müstenit ödeme emri çıkartmam gerekiyor gibi görünmekle birlikte, pratik ve farklı çözüm önerilerinizi bekliyorum.

Sayın İlker ,

Sorunuz tam olarak açık olmamkla birlikte , cevaplamaya çalışalım.

Kesin olan kuralları öncelikle sıralıyalım.
1- Ölü kişi hakkında takip veya dava açılamaz
2- Tahliye borcu bölünemez bir borçtur. Kiracılar birden fazla ise aralarında tahliye yönünden mecburi davalı arkadaşlığı vardır.

Bana öyle geliyorki. Sizin olayınızda Kiraya veren kiracısının öldüğünü biliyor ve daha sonra mirasçılardan birinden ölüm tarihinden sonra kira bedeli altında ödemeler kabul etmiş. Bu halde , Kira sözleşmesi için yazılı geçerlilik şartı bulunmadığından ve yepyeni bir kişiden kira bedeli adı altında ödemeler kabul edilmesi ile yeni bir sözleşmenin kurulduğu sonucuna varılabilir bu halde , yeni kişi ile belirsiz süreli ve sözlü kira aktinin kuruluduğu akla gelmektedir.
Yok eğer kira bedelleri eskiden olduğu gibi bankaya ödeniyor ve dekontlarda açıklık yok ise o halde eski kira kontratosu ile mirasçıları yararlanıyor gibi de düşünülebilinir.

Birinçi halde davalı tek bir kişi , ikinci halde takipte ve davada mirasçılara karşı açılabileceği düşünülmelidir.

Örnek olabilecek bir karar

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 1978/6-1103

K. 1979/2

T. 17.1.1979

• KİRALANANIN TAHLİYESİ TALEBİ ( Kiracının Taşınmazı Terketmesi ve Yakınlarının Kiralanan Taşınmaza Yerleşmesinin Kiracı Olmayan Bu Kişilere Kiracılık Sıfatını Kazandırmayacağı )

• TAHLİYE TALEBİ ( Kiracının Taşınmazı Terkederek Kiralanan Taşınmaza Yakınlarını Yerleştirmesi - Kiracı Olmayan Bu Kişilerin Kiracılık Sıfatını Kazanamayacağı )

• KİRACININ TAŞINMAZI YAKINLARINA TERKEDEREK TERKETMESİ ( Baştan Beri Kiracıyla Birlikte Oturmayan Yakınlarına Kiracılık Sıfatını Kazandırmayacağı - Tahliye Talebinin Kabulü Gereği )

6570/m.12/1,13

ÖZET : Kira sözleşmesini yapan akid dışında onunla sıkı ailevi ve sair ilişkiler nedeniyle diğer bazı kimseler de akid gibi birlikte oturmaya başlamışlar, kiralayan da bu durumu bilerek zımni muvafakatini gösterir davranışta bulunmuşsa, artık kira sözleşmesini imzalayan kişinin herhangi bir nedenle kiralanandan ayrılması halinde kiralayanın, diğerleri hakkında tahliye davası açması objektif iyiniyet kuralları ile bağdaşamaz. 6570 sayılı kanun da sorunu aynı açıdan mütalaa etmiştir. Somut olayda, taşınmazın davalılara hep birlikte kiralanmış olduğunu gösterir bir durum veya kiralayanın davalılara akid sıfatını kazandıracak biçimde bir davranışı söz konusu değildir. Davalıların sonradan kiracının yanına gelerek birlikte oturmaları ise davalılar yararına hukuki sonuç doğuramaz. Aksine çözüm, kiralayana, kiraladığı taşınmaza herhangi bir kimsenin gelerek kiracı ile birlikte kalıp kalmadığını sürekli gözetme gibi hukukun cevaz veremeyeceği bir mükellefiyet yükleme sonucu doğurur. Kaldı ki geleneklerimize uygun olarak bir kimsenin kendi yanına bir yakınını alması ve hatta bu duruma kiralayanın ses çıkarmaması ona kiralayanın rızası dışında kiracılık sıfatını da bahşetmez. Diğer taraftan gene olayda kira sözleşmesinin tarafı olan Seyfi'nin taşınmazdan evlenerek çıkmasından sonra geçen süre dahi davacının muvafakatini gösterir nitelikte değildir. Bu sebeple taşınmazın tahliyesine hükmedilmesi gerekir.
DAVA : Taraflar arasındaki taşınmazın boşaltılması davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 8/5/1978 gün ve 1977/188-422 sayılı kararın incelenmesi davacı tarafından istenilmesi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 30/6/1978 gün ve 978/4672-5265 sayılı ilamiyle, ( ...6570 sayılı kanunun 12. maddesine göre kendisi taşınmazı bıraktığı halde, hiçbir sebeple kısmen veya tamamen başkasına işgal ettiremez. Kira sözleşmesinin 3 ve 8.maddelerinde devri önleyici hükümlerde vardır. Kiracının taşınmaza girdikten 2 ay sonra annesi üvey babası ve üvey kardeşinin kiralanana girdikleri ve bu davacının muvafakatı olmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda davalıları fuzuli şagil saymak gerekir ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk genel kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Davacı kiralayan taşınmazını kiraladığı Seyfi'nin evlenerek taşınmazı terkettiğini, Seyfi'nin annesi üvey babası ve üvey kardeşi olan davalıların taşınmazı haklı bir neden olmaksızın işgal ettiklerini iddia ile dairenin boşaltılmasına karar verilmesini istemiştir. Mahkeme kira sözleşmesinin 1/11/1975 gününde yapıldığı iki ay sonra kiracı Seyfi'nin davalıları yanına aldığı, 1,5 yıldan fazla bir süre birlikte oturdukları, Seyfi'nin 1977 Haziranında evlenerek ayrıldığı, davacının fiili duruma itiraz etmediği ve zımnen onların da kiracılık sıfatlarını kabul ettiği, daha sonra tahliye davasını açmasının objektif iyiniyet kurallarıyla bağdaşmayacağı gerekçesiyle davayı reddetmiş ve ayrı bu konuda Hukuk Genel Kurulunun 9/6/1978 gün ve 78/6-261-567 sayılı kararına da dayanmıştır. Özel daire kararı 6570 sayılı Gayrimenkul kiraları hakkında kanunun 12. maddesi hükmüne dayanarak bozmuş, mahkeme önceki kararda direnmiştir.
6570 sayılı gayrimenkul kiraları hakkında kanunun 12/1. maddesinde "kiracı mukavelede hilafına sarahat olmadıkça kiralanan yeri kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz, yahut istifada hakkını veya mukalevesini başkasına devredemez. Veyahut kendisi gayrimenkulü bırakmış olduğu halde hiçbir sebeple bu yeri kısmen veya tamamen başkalarına işgal ettiremez. "Kira sözleşmelerinin yorumunda Borçlar Kanunu'nun 18. maddesindeki genel kural uyarınca tarafların gerçek ve ortak maksatlarını aramak gerekir. Bu ortak ve gerçek maksadın tayininde kuşkusuz ve sözleşmenin süregelen uygulama biçiminin de gözönünde tutulması yorum kurallarının bir gereğidir. Başka bir anlatımla, tarafların sözleşmeyi uzun süre uygulama biçimi onların sözleşmeye verdikleri anlamın belirlenmesinde önemli bir unsur olarak dikkate alınmalıdır. O halde bu esaslar uyarınca, kira sözleşmesini yapan akid dışında onunla sıkı ailevi ve sair ilişkiler nedeniyle diğer bazı kimseler de akid gibi birlikte oturmaya başlamışlar, kiralayan da bu durumu bilerek zımni muvafakatini gösterir davranışta bulunmuşsa, artık kira sözleşmesini imzalayan kişinin herhangi bir nedenle kiralanandan ayrılması halinde kiralayanın, diğerleri hakkında tahliye davası açması objektif iyiniyet kuralları ile bağdaşamaz. 6570 sayılı kanun da sorunu aynı açıdan mütalaa etmiştir. Yasanın 13. maddesi hükmünce "Kira mukavelelerinin ve Borçlar Kanunun bu kanuna mugayir olmayan vecibelerine kiracılar veya ortaklarıyla, sanat, mesleki ve ihtisasları dolayısıyla aynı meslek veya sanatı idame ettirecek olan mirasçıları ve meskenlerde ölen kiracı ile birlikte ikamet edenler tarafından tamamen riayet edildiği sürece bu kanunun yürürlükten kaldırılmasından üç ay sonraya kadar aleyhine tahliye davası açılamaz. ) Görülüyor ki meskenlerde ölen kiracı ile birlikte ikamet edenler tarafından kira sözleşmeleri ile yüklenilen borçlara riayet edildiği sürece 6570 sayılı Yasa yürürlükte kaldıkça aleyhlerine tahliye davası açılamayacaktır. Her ne kadar olaya 13. maddenin ölüm ............. halini öngörün hükmü doğrudan doğruya uygulanamaz ise de, bu hüküm davanın konusu itibariyle yukarıda açıklanan çözüm yolunun yasa koyucunun genel amacına uygun düştüğü gösterecek niteliktedir. Bu hukuki esaslar Hukuk Genel Kurulu E.1976/6-3571 K. 1977/920 sayı ve 14/12/1977 günlü ve; 1978/6-261; K.1978/567 sayı ve 9/6/1978 günlü kararlarında da benimsenmiş ve kararlılık kazanmıştır. Olayın yukarıda açıklanan esaslara göre değerlendirilmesi: Kira sözleşmesinin tarafı olan Seyfi'ye taşınmaz 1/11/1975 gününde kiralanmış olup, adı geçen, sözleşme gününde iki ay kadar sonra öz annesi üvey babası üvey kardeşi olan davalıları yanına almıştır. 1977 yılı Haziran ayı sonunda Seyfi evlenerek başka bir eve taşınmış bu tarihten üç ay kadar sonra da 27/9/1977 gününde davacı davalılar hakkında tahliye davası açılmıştır. Görülüyor ki olayda taşınmazın davalılara hep birlikte kiralanmış olduğunu gösterir bir durum veya kiralayanın fiili duruma, davalılara akid sıfatını kazandıracak biçimde bir davranışı söz konusu değildir. Davalıların sonradan kiracının yanına gelerek birlikte oturmaları ise davalılar yararına hukuki sonuç doğuramaz. Aksine çözüm yolu kiralayana, kiraladığı taşınmaza herhangi bir kimsenin gelerek kiracı ile birlikte kalıp kalmadığını sürekli gözetme gibi hukukun cevaz veremeyeceği bir mükellefiyet yükleme sonucu doğurur. Kaldı ki geleneklerimize uygun olarak bir kimsenin kendi yanına bir yakınını alması ve hatta bu duruma kiralayanın ses çıkarmaması ona kiralayanın rızası dışında kiracılık sıfatını da bahşetmez. Diğer taraftan gene olayda kira sözleşmesinin tarafı olan Seyfi'nin taşınmazdan evlenerek çıkmasından sonra geçen süre dahi davacının muvafakatini gösterir nitelikte değildir. Seyfi'nin ayrılmasından sonra davalılar kiralayana giderek kiracılık sıfatlarının tanınmasını istemişler, davacı buna muvafakat etmiştir.
Bu açıklamalara ve, Hukuk Genel Kurulunun süre gelen önceki İçtihatlarındaki hukuki esaslara, göre davalıları fuzuli şagil saymak gerekirken davanın reddine ilişkin önceki kararda direnilmesi isabetsizdir. Direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ : Temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının özel daire bozma kararında gösterilen sebeplerden dolayı HUMK' nun 429. maddesi gereğince bozulmasına, 17/1/1979 gününde üçte ikiyi geçen çoğunlukla karar verildi.
yarx
Saygılarımı sunarım..Av. Erdal