Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Meslektaşların Soruları Hukukçu meslektaşların hukuki nitelikte sorularını birbirlerine yöneltecekleri mesleki yardımlaşma forumu. SADECE hukuk fakültesi mezunları ile hukuk profesyonellerinin (bilirkişi, icra müdürü vb.) yazışmasına açıktır. [Yeni Soru Sorun]

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi

Yanıt
Old 09-08-2016, 14:20   #1
Avukate

 
Yeni Fikir Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi

Müvekkil ve 2 kardeşi ile yüklenici arasında 2014-AĞUSTOS ayında KKİS yapılmıştır. 2015-AĞUSTOS ayında ise arsanın imarlı tapuları çıkmıştır. İmarlı tapular çıktıktan sonra yüklenici firmaya bildirilmiştir.

Fakat yüklenici firma sözleşme içeriğinde geçen ifadeye göre, inşaatla ilgili projelerini tamamlayıp arsa sahiplerine gösterdikten sonra bir " onay tutanağı" düzenleyip ardından derhal belediyeye arsa sahipleri tarafından onaylanmış projeyi ibraz edip yasal gerekleri yerine getirip inşaat ruhsatını almak zorundadır.

2015-AĞUSTOS ayında alınan imarlı tapulardan sonra normal şartlarda hazırlaması gereken projeyi hazırlamamış ve arsa sahiplerinin onayına sunmamıştır. Dolayısıyla da inşaat ruhsatını proje olmadığı için alamamıştır. 2016-OCAK ayında ise belediye tarafından arsanın bulunmuş olduğu bölgede inşaat ruhsatları geçici bir süreliğine askıya alınmış ve 2016-OCAK ayından itibaren inşaat ruhsatı kimseye verilmemiştir.

İnşaat bitim süresi imarlı tapular alındıktan sonra 24 aydır.

Başka bir bendinde ise inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 24 ay olduğu yazmaktadır.

Belediye ile iletişime geçildiğinde 2017-OCAK ayına kadar inşaat ruhsatlarının askıda kalacağı bilgisine ulaştık. Fakat 2017-OCAK ayında imar mevzuatı gereği inşaat alanları daralacak ve dolayısıyla dairelerin kullanım alanları da küçülecek. Belki de sözleşmede anlaşılan sayı kadar daire arsa sahiplerinin eline geçmeyecek.

Belediye ile iletişime geçtiğimizde 2015-AĞUSTOS İLE 2016-OCAK ( inşaat ruhsatlarının askıya alındığı tarih ) arasında inşaat ruhsatı alınabilir miydi diye sorduk ve 4-5 aylık sürelerde alınabilirdi diye cevap aldık. O arada inşaat ruhsatını alan inşaatına başladı. Alamayan ise inşaat ruhsatlarının askıdan inmesini bekleyecek dedi. Bizim yüklenici firma henüz inşaat ruhsatı için başvuru dahi yapmamış.

İnşaat sözleşmesinin yapımı tarihinden itibaren 2 yıl geçmesine rağmen ortada hiçbir şey yapılmamıştır. Henüz projeleri dahi hazır değildir.

Sözleşme içerisinde "... arsa sahiplerinin onayı alınmadan ruhsat alınması ve mal sahiplerinden onaylı projelerin ruhsata bağlanmaması durumunda işbu mukavele yapılmamış sayılır ve tarafları bağlamaz bu halde yüklenicinin yüklenici haklarından arsa sahipleri sorumlu olmayacaktır. "

Merak ettiğim husus ise şudur. Bir yukarıdaki paragrafta geçen "onaylı projenin ruhsata bağlanmaması durumunda işbu mukavele yapılmamış sayılır" cümlesine istinaden gerçekten mukavele yapılmamış sayılır mı?

Tek taraflı olarak noterden çekeceğimiz bir ihtarname ile TBK.' na göre feshedebilir miyiz?

Yoksa bu şartlar altında dava yoluna gidilip sözleşmeyi feshetmek zorunlu mudur? Ayrıca aşağıdaki paragrafta bahsettiğimiz husususları da dava yoluyla isteyebilir miyiz?

Sözleşme feshedilip başka bir firma ile anlaşılacak olsa bile; 2017-OCAK ayındaki imar mevzuatına ilişkin kullanım alanlarının daralmasıyla ortada bir hak kaybı söz konusu olacaktır. Yani yüklenici firma eğer 4-5 aylık süreçte inşaat ruhsatını almış olsaydı hem kapalı alanlarda daralma ve daire sayısında azalma olmayacak hem de inşaatın neredeyse yarısı bitecekti. Buna istinaden ortadaki hak kaybına ilişkin fesih için açacağımız davada zararlarımızın tazminini de isteyebilir miyiz?

ÖZET: En azından sözleşmeyi feshetmek istiyoruz. Dava yoluna gitmek zorunlu olacaksa doğacak zararlarımızın da tazminini talep etmek istiyoruz.

Yardımlarınız için şimdiden teşekkür ederim..
Old 11-08-2016, 14:23   #2
Av.Şenel DELİGÖZ

 
Varsayılan

6098 SAYILI TBK.
MADDE 123 ;Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde diğeri, borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hakimden isteyebilir.
MADDE 125; Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.

Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir.

Sözleşmeden dönme halinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir.
Old 11-08-2016, 14:33   #3
Av.Şenel DELİGÖZ

 
Varsayılan

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde diğeri, borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hâkimden isteyebilir (6098 Sayılı TBK. 123; 818 sayılı BK. 106). Somut olayınızda da, yükleniciye ihtarname çekilerek inşaat ruhsatı alarak işe başlaması hususu ihtar edilmelidir. Çekilen ihtarname ile verilen sürenin sonunda da yüklenici işe başlamaz ise yüklenici temerrüdü (işe başlamada gecikme) gerçekleşmiş olacağından 6098 sayılı TBK'nun 473/1. (818 sayılı BK.358/I.) maddesi uyarınca arsa sahipleri lehine fesih koşulları oluşmuş olacaktır.
Diğer yandan, belediye tarafından inşaat ruhsatı verilmesi askıya alınmış olmakla 6098 sayılı TBK'nun 124/1. (818 sayılı BK.'nun 107/I.) maddesindeki süre verilmeksizin ve ihtara gerek olmaksızın fesih koşullarının dahi gerçekleştiği de söylenebilir.
Her iki durumda da arsa sahiplerinin 6098 sayılı TBK. 125 maddesinin ikinci fıkrasında (818 sayılı BK'nun 106/2. maddesinde) yazılı seçimlik hakları da doğmuştur. Siz de bu seçimlik hakkınızı sözleşmenin feshi şeklinde kullanarak zararınızın giderilmesini isteyebilirsiniz.
Old 11-08-2016, 15:06   #4
Av.Rıdvan Ergün

 
Varsayılan

Genel olarak Sayın Av. Şenel Deligöz'ün paylaşmış olduğu değerli bilgilere katılıyorum. Ancak burada yorum yapan bizlerin elimizde sözleşmenin tamamı olmadığı için bazı noktalara dikkat çekmekte fayda var.
En başta sözleşmede ihtar ile ek süre verileceğine dair bir hüküm var ise buna dikkat edilmelidir:

T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2010/419
K. 2011/1495
T. 14.3.2011
• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ VE CEZAİ ŞART TALEBİ ( Gereken İşlemlerin Tamamlandığı Tarihe Ruhsat Alınması İçin Gereken Makul Süre de Eklendiğinde Davanın Erken Açıldığı - İdari İşlemler Nedeniyle Müteahhidin Haklı Sebebi Bulunmakta Olup Temerrüde Düşmediği )
• MÜTEAHHİDİN HAKLI SEBEBİ BULUNMASI ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve Cezai Şartın Tahsili Talebi/Davanın Erken Açıldığı - İdari İşlemler Nedeniyle Müteahhidin Temerrüde Düşmeyeceği/Davanın Reddedileceği )
3194/m.18
ÖZET : Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve cezai şartın tahsiline ilişkindir. Gereken işlemlerin tamamlandığı tarihe ruhsat alınması için gereken makul süre de eklendiğinde davanın erken açıldığı ortadadır. Sözleşmede müteahhidin haklı bir sebep olmaksızın işe başlamaması halinde arsa sahibi tarafından kendisine süre tanınacağı kabul edilmiştir. Sürenin verildiği anlaşılmakta ise de idari işlemler sebebiyle müteahhidin haklı sebebi bulunmakta olup temerrüde düştüğü de kabul edilemez. Davanın reddi gerekir.

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Dava taraflar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve cezai şartın tahsili talebine ilişkin olup, mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar davalı vekilince temyiz edilmiştir.

Davacı arsa sahipleri dava dilekçelerinde dava tarihine kadar geçen süre içerisinde davalının inşaata başlamadığını iddia ederek sözleşmenin feshi ile sözleşmenin 6.7.3. maddesinde kararlaştırılan cezai şarttan kaynaklanan paylarına düşen 17.856,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmişlerdir.

Taraflar arasında düzenlenen 24.8.2006 tarihli sözleşmede 6.7.1.1. maddesinde inşaatın ruhsat tarihinden itibaren 30 aylık sürede bitirilmesi kararlaştırılmıştır. Dosya içerisinde bulunan belgeler, idare Mahkemesi kararları ve bilirkişi raporunda açıklandığı üzere 3194 Sayılı Kanun'un 18. maddesi uygulaması, belediyenin imar durumunu onaylaması, ilave blok için gerekli izinlerin alınması işlemlerinin en son 3.1.2008 tarihinde tamamlandığı anlaşılmıştır. Bu tarihe ruhsat alınması için gereken makul sürenin de eklendiğinde davanın erken açıldığı ortadadır. Diğer taraftan sözleşmenin sürelerle ilgili 6.7.3.2. maddesinde müteahhidin "haklı bir sebep olmaksızın" işe başlamaması halinde arsa sahibi tarafından kendisine 30 günlük süre tanınacağı kabul edilmiştir. Davacı arsa sahiplerince çekilen 22.4.2008 tarihli ihtarda davalıyı 30 günlük sürenin verildiği anlaşılmakta ise de idari işlemler sebebiyle müteahhidin haklı sebebi bulunmakta olup temerrüde düştüğü de kabul edilemez. Bu sebeple davanın reddi gerekirken kabulü doğru olmamış, hükümün bozulması uygun bulunmuştur.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle hükümün temyiz eden davalı yararına BOZULMASINA, fazla alınan temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz eden davalıya iadesine, 14.3.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.



Eski olmakla birlikte aşağıdaki kararı da önemli hususlara dikkat çekilmekte olduğundan dikkate değer buluyorum:

• Taraflar arasındaki sözleşmede davalının yapımını üstlendiği inşaatın süresi, temel üstü ruhsatının alındığı tarihten itibaren 36 aydır. Her ne kadar sözleşmede anılan ruhsatın… tarihine kadar alınması öngörülmüş ise de, bu tarihin temerrüt için yeterli bir sebep sayılması olanaksızdır. Çünkü inşaat ruhsatı imar mevzuatı gereğince idari işlem sonucuna bağlı olduğundan bunun belli bir süre içinde alınması zorunluluğu yükleniciye yükletilemez. Başka bir anlatımla, yapı izni alınması idari formaliteler ve imar mevzuatından kaynaklanan gecikmelere uğraması olanaklıdır. Bundan yüklenicinin sorumlu tutulması düşünülemez. Yapı izninin verilemeyeceğinin anlaşılması durumunda, imar mevzuatının emredici hükümleri ve kamu düzeni ile ilgisi nedeniyle yüklenici, inşaatı yapmaya zorlanamaz. Yapı izni alınması olanaklı olmakla birlikte yüklenicinin ihmalinden kaynaklanan bir gecikme söz konusu ise, yapı izninin objektif ölçüler içinde ne kadar zamanda alınabileceği bilirkişiler aracılığıyla saptanmalı, bu sürenin bitiminden sonra sözleşmenin öngördüğü… aylık inşaat süresine eğer varsa arsa sahiplerinin kusurlarından doğan gecikmeler de eklenmelidir (15. HD. 7.3.1989, 2231/1062).


Ağustos 2015 ile Belediyenin ruhsat işlemlerini askıya aldığını söylediğiniz Ocak 2016 döneminde yükleniciye bildirim yapma ve süre verme konusunda sözleşmede yer alan hükümleri tam olarak inceledikten sonra karar vermenizi öneririm. Çünkü, geçen bu sürede arsa sahibinin bildirimde bulunmamak veya süre vermemek gibi bir eksikliği varsa, sözleşmenin feshi için temerrüt hükümleri değil, imkansızlık hükümlerinin dikkate alınması gerekebilir.
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geçerliliğinin Tespiti ve Feshi LAWYER2015 Meslektaşların Soruları 5 08-07-2013 15:57
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Sonrası Oğuzhan Dursun Meslektaşların Soruları 0 06-12-2012 13:18
Kat KArşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Av.Mustafa Çiçek Meslektaşların Soruları 3 08-02-2011 13:01
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi AVUKATATAŞ Meslektaşların Soruları 10 13-11-2010 15:40
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshi Av. Elif Handan Meslektaşların Soruları 2 22-04-2009 17:29


THS Sunucusu bu sayfayı 0,02799392 saniyede 14 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.