İşyeri ihtiyacı nedeni ile tahliye ihtarı

Kiraya veren olan müvekkil, kendisi için işyeri olarak kullanacağı için kiracısına ihtarname çekeceğim.
1- Kira sözleşmesi 05.09.2009 tarihinde imzalanmış.
2- Kiraya veren müvekkil olmakla birlikte kiralanan yer müşterek mülkiyete tabi. Yarı hissesi kardeşine ait.
Sorularım:
1- İşyeri ihtiyacı nedeniyle ihtarın ne kadar süre önce çekilmesi gerekir.
2- Bildiğim kadarı ile müşterek mülkiyet durumunda yarıdan bir fazlanın tahliye davasını açması gerekir. Bu hususta merak ettiğim dava için bu gerekli olmakla birlikte, ihtarname çekerken, kiraya veren sıfatı olmayan diğer ortağın da birlikte ihtar çekmesi gerekir mi, yoksa diğer ortağın sadece açılması muhtemel tahliye davasına taraf olması yeterli mi?
3- Müvekkil ile diğer ortağın araları pek iyi değil. Diğer ortağın tahliye davasına katılmak istememesi ihtimali karşısında biz ne yapabiliriz.

Sayın meslekdaşım,
BK. m. 350/b. 1’ hükmüne göre, “Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, … belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

"TBK.'nın 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu Kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılması gerekir. TBK.'nın 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır."
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, Esas: 2013/2276, Karar: 2013/5165 İçtihat http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=15399

Genel hüküm olarak BK. m. 328’ de hüküm altına alınan fesih süreleri ise;
- Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında BK. m. 329’a göre yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir.

Aslında benim burada asıl öğrenmek istediğim husus şudur. Müşterek malik iki kişi var. Kira sözleşmesini bu maliklerden biri imzalıyor. Yani kiraya veren bir malik. Kiraya veren bu malik kendi ihtiyacı için(işyeri) ihtarname çekeceğiz. İhtiyaç nedeni ile tahliye davalarında tahliye davasının çoğunluk tarafından açılmış olması yada diğer malikin bu davaya onay vermesi gerektiğini biliyorum. Ancak acaba bu ihtarnamenin de hem kiraya veren malik hem de diğer malik tarafından beraber çekilmesi gerekir mi. Yoksa ihtarnamenin sadece kiraya veren tarafından çekilmesi yeterli mi, daha sonra tahliye davası açabilmek için.

Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi E: 2006/1338K: 2006/3354 sayılı ilamına göre:
6570 sayılı Yasanın 7/b ve c maddeleri uyarınca ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak davalarda dava hakkı kural olarak kiralayana aittir. Ancak, kiralayan durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir. Kiralanan, paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Bu koşullar, birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanabilir.

Yargıtay 6. H.D 22.05.2012 Tarihli Kararı
Olayımıza gelince; davacılar kiralanan taşınmaza elbirliği halinde malik bulunmaktadırlar. Elbirliği halinde mülkiyetin söz konusu olduğu hallerde tüm mirasçıların birlikte ihtar gönderip birlikte dava açmaları gerekir. Elbirliği halinde maliklerin tümü tarafından gönderilmeyen temerrüt ihtarnamesi tahliye yönünden hukuki sonuç doğurmaz. Bu nedenle temerrüde esas alınamaz. İhtarnamedeki bu noksanlığın sonradan giderilmesi mümkün değildir. Bu durumda temerrüt ihtarının hukuki sonuç doğurmayacağı göz önüne alınarak, mahkemece tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru değildir. Ayrıca davacılar kira alacağı talebinde bulunduklarından davada tüm mirasçıların yer alması gerekmektedir. Bu nedenle mahkemece, davada yer almayan diğer mirasçıların davaya muvafakatlarının sağlanması ya da terekeye temsilci atanmak suretiyle taraf teşkilinin tamamlanmasından sonra alacağın esasının incelenmesi gerekirken alacağın tahsiline de karar verilmesi hatalı olmuştur. Yine karşı davacı miras bırakan kiralayanın borcu sebebiyle alacak davası açtığına göre, mirasçıları arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan, diğer mirasçıların öncelikle davaya dahil edilmesi ve taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, bu hususlar üzerinde durulmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

T.C
YARGITAY
6.HUKUK DAİRESİ
ESAS NO:2013-5815
KARAR NO:2013-8887
KARAR TARİHİ:20.05.2013

> Yeniden İmar ve İhya Nedeniyle Tahliye

> Dava Açma Süresi

> İhtarnamenin Paydaşlar tarafından Birlikte Keşide Edilmemesi

Özet:

Kiralanan yerin inşa ve imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi için açılacak davaların belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde Türk Borçlar Kanununun fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. Kiraya veren daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimim takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır.

Kira sözleşmesi üç yıl süreli yapılmış, taşınmaz daha sonra üzerinde 1/2 hisse sahibi davacıların mülkiyetine geçmiştir. Esaslı tamir, tadil nedenine dayalı davada paydaşlardan birinini keşide ettiği ihtarnamenin kira sözleşmesini fesih edici niteliği bulunmamaktadır.

İhtarname, bir bildirimden ibaret olup, süre koruyucu özelliktedir. davacı tarafından sözleşme sona ermeden önce sözleşmenin yenilenmeyeceğine ilişkin tahliye iradesi kiracıya bildirildiğinden, bu bildirimi takip eden dönem sonuna kadar dava açılabilir.


Sayın Meslektaşım,

Sizin örneğinizle ilgili bire bir bir Yargıtay kararına rastlamadım, ancak yukarıdaki örneklere dayanarak risk almamak adına ihtarnameyi de birlikte keşide ederdim.