Kira artış oranı maddesinde 2 farklı oran olması

Herkese merhabalar,
Ocak 2022 başlangıç tarihli bir yıl süreli konut kira sözleşmesinde artış maddesi olarak “kiracı kontrat bitiminde kira bedelini tüfeye göre veya %10 oranında arttırmayı kabul eder” yazıyor. Ocak 2025’te başlayacak yeni dönem için kiracı lehine olan %10 artış ibaresi ile bağlı kalmak mı gerekiyor? TÜFE oranına göre artış hesaplanabilir mi? Antalya Bam 2021/740 E. kararında kiracı lehine artış oranı uygulanır diyor. Yargıtay 8. HD. 2017/4197 kararında da özel olarak belirlenen %12.5 artış oranının değil üfe tavan oranında artış uygulanması gerektiğine karar verilmiş. Şimdiden teşekkürler

Meslektaşım merhabalar;

Meslektaşım kanaatimce Yargıtay'ın yorumu daha doğru olandır ve söz konusu karar da sizin olayınız ile birebir uyuşmaktadır. Burada "veya" bağlacının yorumu önemli olacaktır ki; ben burada sözleşmede yazılan maddenin Tüfe veya %10'dan hangisi fazla ise onun uygulanması şeklinde yorumluyorum.

Aşağıya da bahsettiğiniz kararı ekliyorum ki; meslektaşlar faydalansın.


T.C. YARGITAY
8. HUKUK DAİRESİ
Esas : 2017/4197
Karar : 2017/16299

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı alacaklı tarafından davalı borçlu aleyhine kira farkı alacağı ve tahliye istemli olarak başlatılan icra takibine davalı borçlunun itirazı üzerine davacı icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, karar davalı borçlu tarafından temyiz edilmiştir.

01 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemesi koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” hükmüne, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde; geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. Aynı Kanunun 7. maddesinde ise görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlığı altında "Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallar ile geçici ödemelere ilişkin 76. faize ilişkin 88. temerrüt faizine ilişkin 120. ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138. maddesi, görülmekte olan davalara da uygulanır." hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344. maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir.

Somut olayda; Taraflar arasında 27/06/2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde yıllık kira artışının .....ortalamasına göre veya %12,5 oranında olacağı kararlaştırılmıştır. Davacı alacaklı 03/06/2015 tarihinde başlattığı icra takibi ile ödenmeyen 2013 yılı Haziran ayı ila 2015 yılı Mart ayları arası için toplam 1.610,91 TL kira farkı alacağının tahsilini istemiştir.

Davalı borçlu süresinde verdiği itiraz dilekçesi ile borcu bulunmadığını, 2014 ve 2015 yılları için aylık kira bedelinin 550,00 TL olduğunu, kaldı ki .... oranından fazla kira artışı yapılamayacağını belirterek borca ve kira miktarına itiraz etmiştir. Davalı borçlu itirazında aylık kira miktarına açıkça itiraz ettiğine ve kira sözleşmesinde kira artış oranına ilişkin düzenleme yer aldığına göre Mahkemece yukarıda izah edilen hususlar dikkate alınarak konusunda uzman bilirkişiden rapor alınmak suretiyle 27/6/2013 sonrası dönemlerde ödenen aylık kira miktarına on iki aylık ortalamaya ait ...... oranını geçmeyecek şekilde artış uygulanarak takip konusu aylara ait ödenmesi gereken aylık kira miktarı bulunup sonucuna göre alacak ve tahliye yönünden karar verilmesi gerekirken, bu hususlar üzerinde durulmadan kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde yer alan %12,5 artış şartı uygulanmak suretiyle aylık kira miktarı hesaplanarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenle, davalı borçlunun temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün İİK'nun 366 ve 6100 sayılı HMK'nun Geçici 3. maddesinin yollamasıyla 1086 sayılı HUMK'nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca İİK'nun 366/3. maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istek halinde temyiz eden davalıya iadesine, 06/12/2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Maalesef bazen karar içeriği bile okunmadan X'te paylaşım yapılıyor. Çıkan her kararın kesin, aksi düşünülemez, Anayasa'dan bile daha bağlayıcı olduğu kanaatiyle paylaşılıyor ki evlere şenlik.

BAM kararını bulamadım. Ancak sayın Taşyıldız'ın görüşüne katılıyorum. “kiracı kontrat bitiminde kira bedelini tüfeye göre veya %10 oranında arttırmayı kabul eder” şartında kiracı, genel kurala bağlı olarak, her iki olasılığı da kabul etmiş. Artık seçim kirayaverenindir. İlla yüksek olanı seçmek zorunda da değil. Kiracı lehine yorumlanacak bir husus yok zira sözleşmeyle bağlılık söz konusu.