Toplu Yapıya Geçmeyen Birden Çok Parselli Sitede Dava

Kat Mülkiyetli 40 konutlu dubleks site 2007 de yapılan 5711 sayılı yasaya site intibak etmemiştir.Site,yönetimin etkisiyle müvekkilimin ve diğer maliklerin önergelerini kabul etmeyerek toplu yapıya geçmemiştir.
Site,son toplantısında onaylı projeyi ortadan kaldıracak şekilde toplantıya katılanların çoğunluğu ile tadilat projesi yapmış bunu da belediyeye onaylatmıştır.
Sitede 20 civarı malik yurtdışında oturmakta ve onlara toplantı gündemi gönderilmemiştir.
Müvekkilim yapılan toplantının tadilat projesi ile ilgili maddelerini iptal ettirme isteğindedir.

Fakat sitenin 5711 sayılı yasaya itibak etmemesi davanın Kat mülkiyeti yasasına dayanarak açmayı geçersiz kılmaktadır.
Davanın Asliye Hukukta yine yöneticiye yöneltilerek açılacağı düşüncesindeyiz.
Fakat toplantı kat mülkiyetine dair bir içerik olduğu için toplantı maddesini
Asliye hukukta iptal ettirebilme olasılığımız var mıdır?
Komşuluk hukuku meni müdahale ortak yere haksız el atma üzerinde durmak işimizi kolaylaştırır mı?

Doğrudan komşuluk hukukuna göre zarar yok fakat ortak projenin ihlali sözkonusudur.Yapılacak yeni tadilatlarla binaların dış görünüşü olduğu gibi değişecek bazı görüntü kirliliği ve görüntü engelleri ortaya çıkacaktır.

Gerek Yargıtay gerek Y HGK kararlarında bir binanın projesi KAMU DÜZENİ ni ilgilendirdiğinden hakimin dahi projeyi değiştirememe kararlarına dayanarak sonuca ulaşabilir miyiz?

Alıntı: Yazan klozo Kat Mülkiyetli 40 konutlu dubleks site 2007 de yapılan 5711 sayılı yasaya site intibak etmemiştir.Site,yönetimin etkisiyle müvekkilimin ve diğer maliklerin önergelerini kabul etmeyerek toplu yapıya geçmemiştir. Site,son toplantısında onaylı projeyi ortadan kaldıracak şekilde toplantıya katılanların çoğunluğu ile tadilat projesi yapmış bunu da belediyeye onaylatmıştır. Sitede 20 civarı malik yurtdışında oturmakta ve onlara toplantı gündemi gönderilmemiştir. Müvekkilim yapılan toplantının tadilat projesi ile ilgili maddelerini iptal ettirme isteğindedir. Fakat sitenin 5711 sayılı yasaya itibak etmemesi davanın Kat mülkiyeti yasasına dayanarak açmayı geçersiz kılmaktadır. Davanın Asliye Hukukta yine yöneticiye yöneltilerek açılacağı düşüncesindeyiz. Fakat toplantı kat mülkiyetine dair bir içerik olduğu için toplantı maddesini Asliye hukukta iptal ettirebilme olasılığımız var mıdır? Komşuluk hukuku meni müdahale ortak yere haksız el atma üzerinde durmak işimizi kolaylaştırır mı? Doğrudan komşuluk hukukuna göre zarar yok fakat ortak projenin ihlali sözkonusudur.Yapılacak yeni tadilatlarla binaların dış görünüşü olduğu gibi değişecek bazı görüntü kirliliği ve görüntü engelleri ortaya çıkacaktır. Gerek Yargıtay gerek Y HGK kararlarında bir binanın projesi KAMU DÜZENİ ni ilgilendirdiğinden hakimin dahi projeyi değiştirememe kararlarına dayanarak sonuca ulaşabilir miyiz?

Sayın klozo,

Doğru yanıt verebilmek için, ana sözleşmeyi incelemek gerekir. Ana sözleşmede kararların ne şekilde alınacağı belirlenmiş olabilir. Olayda KMK'nun uygulanmayacağı sizin de kabülünüzdedir. Uygulanacak hükümler genel hükümlerdir.TMK'nun ilgili maddelerini aktarıyorum:

Alıntı: b. Olağan yönetim işleri MADDE 690.- Paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle küçük onarımları yaptırmaya ve tarımsal işleri yürütmeye yetkilidir. Zorunlu ve ivedi işlerin yapılmasına ilişkin kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla, paydaşların çoğunlukla alacağı kararla olağan yönetim işlerinde yetkiyle ilgili farklı düzenleme getirilebilir. c. Önemli yönetim işleri MADDE 691.- İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir. Olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de aynı çoğunluk aranır. Pay ve paydaşların eşitliği halinde hakim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir; gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir. d. Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar MADDE 692.- Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.

40 konut var, 20 malike toplantı bildirilmemiş. Ancak toplantıya katılanların "çoğunluğuyla" karar alınmıştır.Yönetim planına uygun olup olmadığına siz karar vereceksiniz. Aşağıya yol göstermesi bakımından bir HGK kararı aktarıyorum:

Alıntı: T.C. YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2009/3-192 K. 2009/259 T. 10.6.2009 • KAT MALİKLERİ GENEL KURUL KARARI’NIN İPTALİ İSTEMİ ( Sitenin İki Parsel Üzerine Kurulu Olduğundan Kat Mülkiyetinin Uygulanamayacağı - Müşterek Mülklerde Paydaşların Çoğunlukla Alacağı Kararla veya Sözleşme İle Olağan Yönetim İşlerinde Yetkiyle İlgili Farklı Düzenlemeler Getirebileceği ) • İKİ PARSEL ÜZERİNE KURULU SİTE ( Kat Mülkiyeti Uygulanamaz İse de Müşterek Mülklerde Paydaşların Çoğunlukla Alacağı Kararla veya Sözleşme İle Olağan Yönetim İşlerinde Yetkiyle İlgili Farklı Düzenlemeler Getirebileceği ) • KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NUN UYGULANAMAYACAĞI ( Dava Konusu Site İki Parsel Üzerine Kurulu Olması Nedeniyle ) • MÜŞTEREK MÜLKİYET ( Paydaşların Çoğunlukla Alacağı Kararla veya Sözleşme İle Olağan Yönetim İşlerinde Yetkiyle İlgili Farklı Düzenlemeler Getirebileceği ) 4721/m.690 ÖZET : Dava, Kat Malikleri Genel Kurul Kararının iptaline ilişkindir. Dava konusu site iki parsel üzerine kurulu olmakla, KMK uygulanamaz ise de, müşterek mülklerde TMK’nın 690. vd. maddelerine göre paydaşların çoğunlukla alacağı kararla veya sözleşme ile olağan yönetim işlerinde yetkiyle ilgili farklı düzenlemeler getirebilir. Bu düzenlemeler de kat malikleri arasında geçerli olur. DAVA : Taraflar arasındaki “Kat Malikleri Genel Kurul Kararı’nın İptali” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Bakırköy Asliye 7. Hukuk Mahkemesi’nce davanın kabulüne dair verilen 15.11.2007 tarih ve 2007/56 E. 290 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay Hukuk Dairesi’nin 05.05.2008 gün ve 2008/4854 E. 8251 K. sayılı ilamı ile; ( … Davacı, Bakırköy, Osmaniye 222 ada, 21. ve 22. parselde kurulu apartmanların kat maliklerince yapılan 29.01.2006 tarihli kat malikleri toplantısı ve alınan kararların Yasa ve Yönetim Planına aykırı olduğundan iptaline karar verilmesini istemiştir. Davalı, toplantının Yönetim Planına uygun olması nedeniyle davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, Kat Malikleri Genel Kurul Toplantısı’nda alınan kararların kat maliklerince imza edilmediği gibi, imza yetkisinin Divan Heyeti’ne devredildiğine dair kat maliklerinin imzalarının mevcut olmadığı, 3 kişinin imzasıyla yetinildiği, aynı şekilde işletme projesi ve 2006 yılı bütçesi altında yer alan imzalarının da Kat Malikleri Kurulu adına Divan Heyetini oluşturduğu belirtilen 3 kişinin imzasından ibaret olduğu, sadece toplantıya çağrı ve katılım ile ilgili kat malik imzalarının bulunduğu, ancak toplantıda alınan kararlar ile ilgili kat malik imzalarının karar münderecatına yada ayrı bir imza tutanağına temin edilmediği, bu haliyle kararın geçerliliği ve bağlayıcılığından söz edilemeyeceğinden davanın kabulü ile 29.01.2006 tarihli site kat malikleri kurul kararının iptaline karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir. Dava konusu site iki parsel üzerinde kurulu olmakla Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanamaz ise de müşterek mülklerde TMK’nun 690. vd. maddelerine göre paydaşların çoğunlukla alacağı kararla veya sözleşme ile olağan yönetim işlerinde yetkiyle ilgili farklı düzenlemeler getirebilir. Nitekim, kat malikleri tarafından düzenlenen Bakırköy-Osmaniye Konutları 222 ada 22. parsel taşınmazın Yönetim Planı’nın 28. maddesinde “Kat Malikleri Kurulu Kararları birden başlayıp sıra numarası takip eden ve her sayfası Noter mühürü ile tasdikli bir deftere yazılarak toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler muhalefetlerinin sebebini belirterek imza ederler. Denetçiler denetim sonucunu bu deftere yazarak altını imzalarlar.” Hükmü yer almaktadır. Kat Malikleri Kurulu 29.01.2006 tarihli toplantısı Hazirun Cetveli başlıklı listede toplantıya katılan kat maliklerinin bu cetveli imzaladıkları anlaşılmaktadır. Yönetim Planı’nın 28. maddesi uyarınca alınan her kararı ayrı ayrı imzalamaları gerekmemekte, Yönetim Planı’nda böyle bir zorunluluğu öngören hüküm de yer almamaktadır. Bu durumda, Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, aksi düşünde ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir… ), Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir. Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan sonra ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: KARAR : Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire Bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul be yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. SONUÇ : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire Bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı HUMK’un 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 10.06.2009 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Değerli meslektaşım yönetim planında tadilat projesi yok.
Bu oldu bittiye getirilerek yapılan toplantıda tadilat projesi yapılmış ve belediyede bunu onaylamıştır.Bu kanuna çok açık aykırıdır.Kamu düzeninin de ihlalidir.

Çünkü bir yapının projesi kamu düzenini ilgilendirdiğinden re'sen dikkate alınacağına göre çoğunluk binanın projesini değiştirebilir mi?

Fakat sitenin blok toplu yapıya geçmemesinden dolayı davayı kat mülkiyetine göre değil ortak yere el atma komşu hukuku üzerine kurmamış gerekiyor.
Benim hala kafama takılan Asliye hukukta tüm kat maliklerinin onay vermediği bir toplantıyı iptal ettirebilir miyiz?

Çok kesin kararlar olmalı.Bu tip davalar sanırım pek yok.
Kanun da yeni olduğu için toplu yapıya geçmeyen birden çok parselle ilgili proje ihlali davası sanırım daha yoktur.

Burada olağan toplantıda 1/3 malikle madde ilavesi ile olağan toplantıya tadilat projesi yapma maddesi konmuştur.
Bir oldu bitti kesindir.Oysa tadilat projesi gibi bir konu olağanüstü toplantı ile yapılır düşüncesindeyiz.

Umarım işe yarar bişeyler bulabilirim.

Alıntı: Yazan klozo Değerli meslektaşım yönetim planında tadilat projesi yok. Bu oldu bittiye getirilerek yapılan toplantıda tadilat projesi yapılmış ve belediyede bunu onaylamıştır.Bu kanuna çok açık aykırıdır.Kamu düzeninin de ihlalidir. Çünkü bir yapının projesi kamu düzenini ilgilendirdiğinden re'sen dikkate alınacağına göre çoğunluk binanın projesini değiştirebilir mi? Fakat sitenin blok toplu yapıya geçmemesinden dolayı davayı kat mülkiyetine göre değil ortak yere el atma komşu hukuku üzerine kurmamış gerekiyor. Benim hala kafama takılan Asliye hukukta tüm kat maliklerinin onay vermediği bir toplantıyı iptal ettirebilir miyiz? Çok kesin kararlar olmalı.Bu tip davalar sanırım pek yok. Kanun da yeni olduğu için toplu yapıya geçmeyen birden çok parselle ilgili proje ihlali davası sanırım daha yoktur. Burada olağan toplantıda 1/3 malikle madde ilavesi ile olağan toplantıya tadilat projesi yapma maddesi konmuştur. Bir oldu bitti kesindir.Oysa tadilat projesi gibi bir konu olağanüstü toplantı ile yapılır düşüncesindeyiz. Umarım işe yarar bişeyler bulabilirim.

Bence sizin asıl sorununuz görevli mahkeme hususu değildir. Asliye hukuk mahkemesi şartları varsa tabii ki, kararı iptal edecektir. Ancak ilk mesajımda da belirttiğim gibi, yönetim planında genel kurul kararlarının nasıl alınacağı(Oy çokluğu vs.)belirlenmiş olabilir. Buna uyulup uyulmadığı asıl sorunlardan birisidir. Diğer sorun ise, yapılan tadilat projesi,

Alıntı: yeni tadilatlarla binaların dış görünüşü olduğu gibi

önemli işlerden mi(ki bu defa pay ve paydaş çoğunluğu gerekecektir)yoksa mantolama işlemi gibi genel kurula katılanların oy çokluğu ile alacağı bir kararın dahi yeteceği işlerden midir?

Yapılan toplantıda dublekslerin onaylı projede açık olan teraslarının her türlü imalatla kapatılmasından tutun da pencerelerin odaların
değiştirilmesi,bahçe büyütme dahil onaylı tip projenin her türlü ihlali sözkonusudur.Kat mülkiyeti varken başka bir malik başka bir malikin terasına yaptığı çatıyı yıktırmıştır.Eğer,Kat mülkiyeti kanununa göre dava açabilseydik 19. ve 44. maddeye girecekti.
Çünkü dublekslerin bina yüksekliği 9.60 metredir.Oysa bu dublekslerin terasını çeşitli imalatlarla kapatıldığı zaman
bu imalatların dayandırılacağı beton ya da v.s. kalkanlarla zaten 9.60 lık yükseklik ihlal edilmektedir.Bundan sonra yapanlar da ihlal etmeye devam edecektir.Örneğin,bir malik projede açık olan ve denize doğru bakan terasına çeşitli maddelerden ister pimapen ister aliminyum ister ahşap olsun bu kapatmayı yaparken bu imalatların dayandığı duvarı terasta yürüyebilmek için beton kalkanla yükseltmek zorundadır.Bunu yapmazsa yapacağı çatı imalatının altında yürüyemez.Vatandaş için kanun değil de yapılan imalatın altında yürümek daha önemli olduğu için belediyede bunu görmezden gelmiştir.Belediyenin savunması da bu yöndedir.Belediye için kanun değil;vatandaşın çatının altında yürüyüp yürüyemeyeceği daha önemlidir.
Bütün bu yapılanlar tip imar yönetmeliğinin çatılar ve yükseklik maddesini ihlal ederek kat ilavesine girmiş durumdadır.
Daha önce dava açan malik davayı bina yüksekliğini ihlal,kat ilavesi ve bütün kat maliklerinin izni olsa dahi yapılamaz hükmü ile davayı kazanmıştır.
Yönetim planında herhangi bir şekilde oy kullanma şekline dair ayrı bir madde yoktur.
Velev ki oy kullanmaya dair özel hükümler konsa bile kanuna amir hükümlere aykırı tadilat projesi kararı alınabilir mi?O zaman bina projesi ve kamu düzeni ihlal olmuş olmaz mı?

Benim haklı olduğuma inancım yüksek safhada ama 50 yıla yakın meslek hayatımda bu kadar ikircikli olduğumu hatırlamıyorum.
Genel hükümlere göre çözülecek olması blok yapıya geçilmemesi ve bunun yaptırımı olmaması asliye hukukun toplantıyı iptal etme etmeme olasılığı
uyku kaçırıyor.Müvekkilime söyleyebildiğim tek şey daha önceki bir içtihatla aidatları ödememesidir.çünkü kat mülkiyetinin olmadığı yerlerde aidat toplanamaz kararı var.Belki site bu arada blok yönetimine geçer ve tekrar Kat mülkiyeti içerisinde konu çözümlenir.