belirli süreli belirsiz süreli kira sözleşmesi ayrımı, terditli dava

Merhabalar.
Konut olan bir taşınmazla ilgili 15.11.2017 tarihinde düzenlenen bir kira sözleşmesi var. Sözleşme 1 yıllık yapılmış. Kiracı bugün itibariyle hala taşınmazda kiracıdır. 2017 yılında kiracı 500 TL ye otururken bugün 3.000 TL ye oturmaktadır. Kira bedeli her yıl belli oranda artmıştır. Bu halde kira sözleşmesi artık belirsiz süreli midir, yoksa hala belirli süreli midir? Neden?
Belirli ise dava için öngörülen süre nedir? Şayet 1 ay içinde dava açmak gerekirse hangi tarihten itibaren dava 1 ay içinde açılmalıdır? Ayrıca kiraya veren 23.11.2023 tarihinde direkt arabulucuya başvurmuş, 13.12.2023 tarihinde görüşme anlaşamama şeklinde olumsuz sonuçlanmıştır. Bu halde dava açma süresi geçmiş midir?
Bu taşınmazla ilgili dava terditli açılır mı? Hem tahliye aksi halde kira bedelinin tespiti talepli açılabilir mi?
Teşekkürler.

Kira sözleşmeniz belirsiz değil, 1 yıllıktır. (BK 347: " Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.")

BK 345 kira tespit davasının ne zaman açılacağını şu şekilde düzenler: "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. "

Dolayısıyla kira sözleşmenizde kira bedelinin yeni dönemlerde arttırılacağına dair bir hüküm varsa, kira tespit davanızı içinde bulunulan kira dönemi için her zaman açabilirsiniz. Bu hüküm yoksa, sözleşme bitmeden 30 gün önce ihtar çekmeniz veya davayı açmanız durumunda o dönem için kira tespiti talep edebilirsiniz. Bunu da yapmadıysanız davanızı yine açarsanız, ancak hakim kirayı takip eden dönem için belirleyecektir.

Kira tespit davası ve tahliye davasını birlikte açabilirsiniz. Ancak terditli değil, ayrı ayrı davalar halinde açmalısınız. (iki ayrı mahkemeye düşer ve ayrı ayrı görülür). Kira tespit davanızı açarken dava dilekçenizde tahliyeye ilişkin haklarınızı da saklı tutmanız tavsiye edilir.

Admin teşekkür ederim.
Aslında merak ettiğim kira bedelinin tespitinden ziyade tahliye davası açma yolunda prosedür. Sorularım bununla ilişkilidir. Bunu sorumda belirtmemişim sanırım. Biz kiracının gereksinim nedeniyle tahliye olmasını istiyoruz. Sözleşme tarihi 15.11.2017. Davamızı bu sebeple açmak istiyoruz. Sorularım da bununla ilgilidir? Teşekkürler...

Gereksinim nedeniyle tahliye davası BK 350 gereğince kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde açılabilir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre eğer sözleşmede akdin feshiyle ilgili ayrı bir süre veya ihtar şartı öngörülmüşse buna da ayrıca uyulması gerekir.

Böyle bir şart yoksa, sözleşmeniz 15.11.2023'te yenilendiğinden 15.12.2023'e kadar dava açılabilir. Arabuluculuk kanununa göre dava şartı arabuluculukta süre başvuru tarihiden son tutanağa kadar durur, bu nedenle arabulucukta geçen süreyi de buna ekleyerek hangi tarihe kadar dava açmanız gerektiğini hesaplayabilirsiniz.