Kiralayanla Malikin Ayrı Olması durumunda ortaya çıkan hukuki problemler

Alıntı: Oğlun ihtiyacı sebebiyle tahliye davası kim açacak? Kiralayan mı Oğlu mu? Değerli meslektaşlarım. Müvekkile ait dükkanda müvekkilin oğlu işyeri açmak ve orayı işyeri olarak kullanmak istiyor. Ancak içinde kiracı var ve çıkmıyor. Kiracıya tahliye davası açacağız. Müvekkilin oğlunun işyeri ihtiyacı nedeniyle. Davayı malik ve kiraya veren olarak baba mı açacak oğlu mu? Taşınmazın maliki ve kiraya veren kişi babası olduğuna göre davayı da onun açması gerektiği kanaatindeyim. Ancak işyeri olarak kullanacak olan ve davadan istifade edecek olan oğlu. Yanlış bir şey yapmamak için meslektaşların fikrini alayım dedim. Teşekkürler.

http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=35646

Yukarıdaki alıntının yol açtığı tartışmaya şimdiye kadar 150 mesaj yazılmış.
Soru: ‘Peki bu kadar cevaptan sonra soru gerçekten cevaplandırmış mı?
Cevap: ‘Hayır’
‘Neden hayır peki?’
‘Çünkü iki nolu mesajdan itibaren oyuncular sorunun sorulduğu sahayı bırakıp başka bir sahada top koşturmaya başlamışlar.’ ‘Sorunun sorulduğu yolu bırakıp başka bir yola sapmışlar’
‘Oynadıkları oyun çok güzel ve faydalı, ama buna rağmen oynanması gereken oyundan tamamen değişik bir oyun’
‘Borçlar hukuku dersinde sınava giren öğrenciler, yukarıda alıntılanan soruya bu forumdaki cevapları verselerdi ne olurdu peki?’
‘Gemici dahil hiçbiri geçer not alamazdı’
Gemicinin geçer not alabilmesi için
http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=23002
adresine yazdığı kendi mesajını okuyup uygulaması gerekir.
‘Ne yapalım peki, hepsine geçmez not mu verelim?’
‘O kadar da değil canım, bu sahada gösterdikleri başarıdan dolayı geçer not verelim, bundan sonra kolay kolay aynı hataya düşeceklerini zannetmiyorum.’


Tartışmaya yol açan sorunun nasıl cevaplandırılması gerekirdi peki?
1. Tahliye davasının açılıp açılmayacağı 6570 Sayılı yasanın 7/c maddesine göre cevaplandırılır. Ortada geçerli bir kira sözleşmesi varsa, tahliye davası ancak anlaşma süresinin bitiminde açılır, çünkü ortada konut değil bir işyeri var.
2. Tahliye davasını ancak MALİK ve KİRALAYAN olan müvekkil açar, oğlu değil.
3. Peki olayımızda üçüncü kişi durumunda olan oğul hiç mi tahliye davası açamıyacak?
4. Açar elbette, ama bunun için babasının ölmesini ve miras sahibi olmasını beklemesi gerekir.


Saygılarımla

Gelinen noktada özellikle Suat Ergin bey’in düşüncelerimi farklı değerlendirmesi nedeniyle konu hakkındaki fikirlerimi dayanaklarını da zikretmek suretiyle aşağıdaki şekilde izah etmek zorunda hissediyorum. Bu nedenle öncelikle bazı kanun maddelerini zikredip, sonra görüşümü bu maddelere bağlamaya çalışacağım. Şöyle ki:

SORU: Kiralayan kendi oğlu için mi ihtiyaç nedeniyle Tahliye davası açacaktır yoksa Malik'in oğlu için mi? özetle: Kim, kimin adına açacaktır?

Bilindiği üzere Adi Kira Akdi, Bk.248. maddede tanımlanmış olup;”Adi kira bir akittir ki kiralayan onunla, kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeği iltizam eder.” Şeklinde kaleme alınmıştır. Bu tanımda kiralayan, bir şeyin "kullanılmasını" kiracıya “terk etmekle “ borçlandırılmaktadır.

Keza Bk.249. maddesinde ise, Kiralayanın vazifeleri yazılmış olup, maddenin ilk fıkrasında: “Kiralayan, kiralananı akitten maksut olan kullanmağa salih bir halde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile mükelleftir.” Denilmek suretiyle, kiralayan; kiralananın kiracıya teslim edilmesi ile ve kira müddeti boyunca da kiralananı kiracının kullanımına hazır bulundurmakla görevlendirilmiştir.

Yine BK. 253. Maddede, “kira müddeti boyunca kiracının, kiralanandan tam istifade imkânını tehdit edecek 3. Kişilerin iddialarına karşı da, kiralayan, kiracıya karşı tazminat sorumluluğu ile yükümlü kılınmış” ve bu şekilde kiracının,3.kişilerin (Kiralayan olmayan malik de kiralayan-kiracı arasındaki ilişkide doğal olarak 3.kişi durumundadır) hak iddiaları temelinde kiralananın kullanımına mani olabilecek durumlarda, kiracının mağduriyeti giderilmek istenmiştir.

6570 Sayılı Gayrımenkul kiraları hakkında kanunun 1. Maddesinde; Belediye teşkilatı olan yerlerdeki gayrımenkullerin kiralanmalarında, kiralayanla – kiracı arasındaki hukuki münasebetlerde 6570 sayılı kanun ile Borçlar kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerinin tatbik edileceği açıkça vurgulanarak, kiralayan-kiracı arasındaki ilişkilerde, Borçlar kanununun 6570 sayılı kanuna aykırı olmayan hükümlerinin uygulanacağı açıkça belirtilmiştir.

O halde, Borçlar kanunun 6570 sayılı kanuna aykırı düşmeyecek nitelikteki tüm genel hükümlerinin kiracı-kiralayan arasındaki münasebetlerde uygulanabilirliği kuşkusuz ortadadır.

Bu hükmün (6570 sy. K. Madde 1’in) mevhumu muhalifinden, kiralayan ile kiracı arasındaki hukuki münasebete yabancı olanların, bu arada faraza kiralayan olmayan malik’in de, kiracı ve/veya kiralayana karşı 6570 sayılı kanuna dayanarak işlem tesis edemeyeceği anlaşılmakta ise de; Yargıtay’ın bilinen içtihadı nedeniyle kiralayan-kiracı arasındaki münasebete yabancı olan malik’in de, kiralayan gibi tahliye davası açmasına izin verildiği bilinmektedir.

Bu hükmün mevhumu muhalifinden çıkan bir başka sonuç da; malik olmayan kiralayan ile kiracının, aralarındaki kira akdine dayanarak 6570 sayılı kanundan doğan hakları bakımından kira akdine dayalı hak iddialarını, özellikle bu ilişkiye yabancı olan -kiralayan olmayan- malik’e karşı 6570 sayılı kanunu dayanak göstererek yöneltemeyeceği de akla gelebilir. (Bunun da yanlış yorumlanmasını istemem "iddia edilebilir" demek istiyorum.)

Bu hususa ileride malik’in MK.683.den kaynaklı mülkiyet hakkından doğan mutlak haklarını, bu arada Müdahalenin men’i hakkını zikrederken tekrar döneceğim.

Keza 6570 Sayılı Kanunun 12. Maddesinin ilk fıkrasında ise; “Kiracı, mukavelede, hilafına sarahat olmadıkça kiralanan yeri kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz yahut istifade hakkını veya mukavelesini başkasına devredemez… Başkalarına işgal ettiremez. “ denildikten hemen sonra üçüncü fıkrasında; “ Bu maddenin birinci fıkrası hükmüne riayet etmeyerek bir gayrımenkule kiracı veya devir alan sıfatıyla girenler veya bu gayrımenkulu işgal edenler hakkında hiçbir ihtara hacet kalmaksızın Sulh Mahkemelerinde tahliye davası açılabilir. Fuzuli şagiller hakkında 5917 sayılı kanun hükümlerinin tatbiki de istenebilir.” Denilmekte ve bu suretle, yetkisiz işlemler bakımından kiracının dahi “kira akdi yapmak suretiyle” veyahut “işgal ettirmek suretiyle” bir başkasını kiralanana sokması yasaklanmakta, esasen bunları yapsa bile bu işlemlerin ilk kiralayana karşı hüküm ifade etmeyeceği kabul edilmektedir.

Borçlar Kanunun 1. Maddesinde ise; “İki taraf karşılıklı ve birbirine uygun surette rızalarını beyan ettikleri takdirde, akit tamam olur” denilmekte ve herhangi bir akdin bu arada doğal olarak kira akdinin de, karşılıklı rızaların beyanı ile şeklen bağıtlanabileceği ve taraflarını borçlandırabileceği kuşkusuz kabul edilmektedir.

Keza, BK.117. maddede borcun doğumundan sonra ifanın elde edilemez olması halinde, ifa imkânsızlığının söz konusu olacağı ve akitten doğan borcun sona ereceği; bu bağlamda Sübjektif imkansızlık hallerinde de borcun aynı şekilde sona erebileceği doktrinde tartışılmaktadır. (Bkz. Kemal Oğuzman,Turgut Öz, Borçlar Kanunu Genel Hükümler 1995 Basım, s.421.vd.)

Adı geçen eserde aynı sayfada; örnek olarak; başkasına ait bir malın satılmasında mal sahibinin satıcının borcunu ifa için malını alıcıya teslim etmeyeceği açık olmadıkça, ifa imkansızlığının askıda kalmasını, mal sahibinin malı teslim etmeyeceği açıkça belli ise ifa imkansızlığının söz konusu olacağı zikredilmiş ve dipnotta ise her somut olayda bu durumun ayrıca takdir edilmesi önerilmiştir.

Eski Türk Medeni Kanununun 618. Maddesinde, Yeni Türk Medeni kanununun 683. Maddesinde ise; mülkiyet hakkının sınırları beliritlmiş ve aynen:

“A. Mülkiyet hakkının içeriği
MADDE 683.- Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.”
Şeklinde hükme bağlanmıştır.

Bu maddenin birinci fıkrası içeriğinde malı üzerinde malik’in mutlak biçimde, yani herkese karşı ileri sürebilecek şekilde; “Kullanma”, “yararlanma” ve “Tasarrufta bulunma” haklarının olduğu tartışmasız olarak ortaya konulduğu gibi, ikinci fıkrasında malını haksız olarak elinde bulundurana karşı istihkak davası açabileceği gibi özellikle hertürlü haksız elatmanın “elatmanın önlenmesi” (Müdahalenin men’i) davası ile giderilebileceği açıkça zikredilmiştir.

Kira akdi bilindiği üzere; bir malın kullanımının kira müddeti boyunca kiracıya ücret karşılığı terk edilmesini amaç edinmektedir.

Keza bilindiği gibi, şahsi nisbi hak bahşeden her akit, sözleşmenin nisbiliği ilkesi temelinde tarafları arasında hüküm ve sonuç doğurur.

Bu bağlamda; BK.1, BK. 248, Bk.249. maddeler ile TMK.683/1 ve 2. Maddeler birlikte değerlendirildiğinde; herhangi bir kişiye ait olan bir taşınmazı, herhangi bir şahıs bir kira akdi imzalamak suretiyle bir başkasına kiraya verebilir.

Bu kira akdi, imzalayan taraflarını bağlar ve onlara borç yükler. Sözleşmenin nisbiliği ilkesi uyarınca söz konusu kira akdi, imza atan taraflarını bağlasa ve onlara borç yüklese bile, kira akdini tanımayan kiralananın malikine karşı bu hak ileri sürülemez.

Kira akdinin şahsi nisbi hak bahşettiği, mutlak hak bahşetmediği açıkça ortada olduğundan, bu akde rıza göstermeyen kiralananın malikine karşı akitten doğan hakkın ileri sürülmesi, misal olarak; kiracı, kiralananın kullanım hakkının kira müddeti boyunca kendisinde bırakılmasını malikten talep edemeyecektir.

Bu hakkını kiracı, kiralayana karşı ileri sürse bile, malik’in Medeni Kanunun 683. Maddesinde düzenlenen mutlak mülkiyet hakkı kapsamında, kullanım ve yararlanma hakkını bertaraf etme kudreti olmayan kiralayanın bu borcu ifa etmesi ve en azından kira müddeti boyunca ifa etmesi mümkün olmayacak ve MK.683. dairesinde malik’in müdahalenin meni isteğine karşı duramayacağından, kira akdinden dolayı kiralayanın yükümlendiği “kullanım hakkını kira müddetince kiracıya terk ve muhafaza etme” borcu, imkansızlaşacaktır.

Bu nedenle, hiçbir yetkisi olmadan bir başkasının mülkiyetinde olan bir gayrımenkulu, 3. Bir kişiye malikin izni ve /veya icazeti olmaksızın kiralayan kişi, BK.1 ve 248. Maddeler uyarınca kiralayandır ve kira akdi bu iki kişi arasında geçerlidir.

Bu sözleşmeyi tanımayan kiralananın malik’ine karşı bu kira akdi geçersizdir ve malike karşı kira akdinden kaynaklanan misal; BK.249. da yer alan ve kiracının, kiralayana karşı ileri sürebildiği kiralananın sözleşme boyunca kullanmaya amade tutulmasını istemek hakkı, malike karşı ileri sürülemeyecektir.

Malik, kabul etmediği bu kira akdine uymak zorunda olmadığı gibi, rızası bulunmadıkça söz konusu kira akdi, malik için geçersiz bir akittir ve kiracı, malike karşı mala haksız el atan durumundadır.

Çünkü kira akdinden doğan kiracılık hakkı mutlak bir hak değil, nisbi bir haktır ve malike karşı dermeyan edilemez.

Malik’in, rıza göstermediği ve yetki vermediği kişi tarafından taşınmazının 3. Bir kişiye kiralanması karşısında müdahalenin menini isteyerek taşınmazdan kiracının çıkartılmasını sağlaması gerektiği kanaatindeyim.

MK.683. madde mutlak bir hak bahşettiğinden buna hakkı olması gerekir. Aksi iddianın mülkiyet hakkının mutlak niteliğini ihlal edeceği açıktır.

Mülkiyet hakkının ancak kanunla sınırlandırılabileceği, nisbi niteliği ortada olan bir kira akdi ile sınırlandırılamayacağı kuşkusuz bir gerçektir.

Esasen bu durumu 6570 sayılı kanunun 12. Maddesi 1. Ve 3. Fıkraları da teyit etmektedir.

Gerçekten, malikin kiralayan olduğu hallerde bile, meşru hak sahibi olan kiracının malikin rızası olmaksızın taşınmazını bir başkasına işgal suretiyle kullandırtamayacağı, bir başkasına kiraya verilemeyeceği, kira hakkını devredemeyeceği açıkça vurgulandıktan sonra, üçüncü fıkrada da kiraya verdiği takdirde bu akdin kiralayanı bağlamayacağı ve kiralayanın derhal, ihtara bile gerek olmaksızın Sulh Mahkemesinde tahliye isteyebileceği gibi koşulları varsa 5917 sayılı kanun dairesinde işlem de tesis ettirebileceği açıkça kabul edilmiştir.

Bu durumun, malikin hiçbir geçerli hukuki ilişki içinde olmadığı yetkisiz kiralayanın yaptığı akitler bakımından evleviyetle geçerli olacağı aşikardır.

Bu itibarla ben, eğer bir kira akdi varsa ve bu kira akdinin maliki bağlayabilmesi için akdi yapan kişinin (kiralayanın), malik’in temsilcisi olması gerektiğine, aksi takdirde kira akdinin malik bakımından geçersiz olacağına değiniyorum.

Böyle bir durumun olabileceği kanun koyucu tarafından da düşünülmüş olmalı ki, BK.253. maddede kira akdine 3.kişi durumunda olanların müdahalesi halinde kiracının, -olayımızda yetkisiz- kiralayandan tazminat isteyebileceği açıkça hükme bağlanmıştır.

Bu itibarla iyi niyetli kiracı bakımından da bir sorun yoktur. BK.253. madde sorumluyu göstermekte ve iyiniyetli kiracının mağduriyetine engel olmaktadır.

6570 sayılı kanunun tahliye davasını kiralayana tanırken, sanıyorum kiralayanın malik olacağı varsayımına dayalı hareket etmiş olmalıdır.

Yukarıdan beri arz etmeye çalıştığım düşüncemi ana soruya uyguladığımızda; Malik’in verdiği yetki temelinde kira akdi yapan yahut malikçe yapılan kira akdi sonradan tanınan hallerde, kiralayanın ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarken malik hesabına hareket ettiği kabul edilmelidir ve bu bağlamda malik olmayan kiralayan kendi oğlu için değil, ancak malikin oğlunun ihtiyacı varsa onun hesabına tahliye davası açabilmelidir.

Malik tarafından yetki verilmemiş kişinin kiralayan sıfatıyla ve kendi oğlunun ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açmasına ise; malikin karşı koymasına halinde “kanaatimce” izin verilmemelidir.

Çünkü yukarıda da arz ettiğim üzere evvela; BK.248 ve 6570 sayılı kanunda kiralayan, kiralanan üzerindeki mevcut kullanım ve yararlanma hakkını, kiracıya terk etmektedir.

Başlangıçtan itibaren bulunmayan bir kullanım veya yararlanma hakkı bir başkasına sürekli olarak –kira müddeti boyunca- terk edilemeyeceğine göre, olmayan bir hakka dayanarak da kendisi lehine veyahut kendisinin oğlunun lehine bir hak yaratılamaz.

MK.683. maddeye göre kiralanan üzerindeki kullanım ve yararlanma hakkı malike aittir. Bu hak ancak malikin rızasıyla bir başkasına devredilebilir. Malikin rızasının olmadığı durumlarda yetkisiz kiralayanın kiralanan üzerinde devredebileceği bir hak da yoktur, olmamalıdır.

Bu itibarla, malik olmayan kiralayanın kendinin yahut oğlunun ihtiyacı için tahliye davası açmaya hakkı olmadığı kanaatindeyim.

Benim şahsi fikrim bu şekildedir. Bana göre doğru olan bu yorum, bir başkasına göre hatalı veya yanlış da olabilir.


Daha önceki açıklamalarımda kiralayan olmayan malikten bahsederken ve bir yetkisiz kişinin malikin malını kiraya vermesi halini tartışırken; “böyle bir akit, temsil yetkisi yoksa geçersizdir“ dememi bile, Sayın Av.Suat Ergin Bey, “Sen akit geçersizdir dedin, akit geçerlidir, vs.” gibi konuyu çarpıtan ve sanki ben “yetkisiz kişi ile kiracı arasında nisbi sonuç doğuran akit, bu iki kişi arasında da geçersizdir” demişim gibi olayı başka noktalara götüren ifadelerde bulundular.

Gelinen süreçte bu konuyu ilgili ilgisiz alanlarda da günün konusu haline getirmeleri temelinde, düşüncelerimi bir kez daha yazmak mecburiyetinde kaldım.

Umarım tartışmanın amacına uygun bir şekilde konu tartışılmaya devam eder.

Saim Abi,

Öncelikle emek vererek hazırladığınız makaleniz için kendi adıma çok teşekkür ederim. Keyifle okunan faydalı bir eser yazmışsınız.

Alıntı: Yazan Saim Umarım tartışmanın amacına uygun bir şekilde konu tartışılmaya devam eder.

Şayet konu tartışılmaya devam edilecekse,

• Kiralayan olmayan malikin, olası uyuşmazlığa hiç taraf olmama (Malikin baştan itibaren kira akdinden bihaber, hatta gayrimenkulün varlığından ya da kendi mülkiyet hakkından dahi bihaber olma) ihtimalini,
• (Kiralayan olmayan) Malikle, (Malik olmayan) kiralayanın kiralananla ilgili olarak aynı anda talepte bulunması halini,
• Kiralayanla kiracı arasında herhangi bir uyuşmazlık yok iken, (kiralayan olmayan) malikin, mecurun kiracı tarafından kullanımına son verilmesi talebini

ayrı ayrı değerlendirmek gerekir diye düşünmekteyim.


Saygılarımla,

Alıntı: Yazan Adli Tip Saim Abi, Öncelikle emek vererek hazırladığınız makaleniz için kendi adıma çok teşekkür ederim. Keyifle okunan faydalı bir eser yazmışsınız. Şayet konu tartışılmaya devam edilecekse, • Kiralayan olmayan malikin, olası uyuşmazlığa hiç taraf olmama (Malikin baştan itibaren kira akdinden bihaber, hatta gayrimenkulün varlığından ya da kendi mülkiyet hakkından dahi bihaber olma) ihtimalini, • (Kiralayan olmayan) Malikle, (Malik olmayan) kiralayanın kiralananla ilgili olarak aynı anda talepte bulunması halini, • Kiralayanla kiracı arasında herhangi bir uyuşmazlık yok iken, (kiralayan olmayan) malikin, mecurun kiracı tarafından kullanımına son verilmesi talebini ayrı ayrı değerlendirmek gerekir diye düşünmekteyim. Saygılarımla,

Sevgili Adli Tip,

Teşekkür ederim.Haklısınız o başlıklar altında tartışılırsa belki daha doğru olabilir.

Saim bey, önce çok kısaca görüşümü açıklayayım:

Kira sözleşmesini tanıdığını, artık kira sözleşmesinden kaynaklanan hakları kendisinin kullanacağını kiracıya ihtar etmeyen "kiralayan durumunda olmayan malik", kira sözleşmesinden kaynaklanan hiçbir hakkı kullanamaz. Bu bağlamda 6570 sayılı yasada kiralayana tanınmış tahliye taleplerinde de bulunamaz. Bence siz, malikin mülkiyet hakkından kaynaklanan hakları ile kira sözleşmesinin sağladığı hakları birbiri ile karıştırıyorsunuz. Malikin mülkiyet hakkından kaynaklanan hakları konu dışıdır. Kiralayan durumunda olmayan malik, kira sözleşmesinin sağladığı hakları ancak yukarıda sözettiğim ihtardan sonra kullanabilir.

Gelelim yazınızdaki sonuç kısmına. Şöyle demişsiniz:

Alıntı: Yazan Saim Yukarıdan beri arz etmeye çalıştığım düşüncemi ana soruya uyguladığımızda; Malik’in verdiği yetki temelinde kira akdi yapan yahut malikçe yapılan kira akdi sonradan tanınan hallerde, kiralayanın ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarken malik hesabına hareket ettiği kabul edilmelidir ve bu bağlamda malik olmayan kiralayan kendi oğlu için değil, ancak malikin oğlunun ihtiyacı varsa onun hesabına tahliye davası açabilmelidir.

Kiralayanın, malikin oğlu için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabileceğinden sözediyorsunuz. Bu nasıl mümkün olabilir ki?

Alıntı: Yazan Av.Cengiz Aladağ Saim bey, önce çok kısaca görüşümü açıklayayım: Kira sözleşmesini tanıdığını, artık kira sözleşmesinden kaynaklanan hakları kendisinin kullanacağını kiracıya ihtar etmeyen "kiralayan durumunda olmayan malik", kira sözleşmesinden kaynaklanan hiçbir hakkı kullanamaz. Bu bağlamda 6570 sayılı yasada kiralayana tanınmış tahliye taleplerinde de bulunamaz. Bence siz, malikin mülkiyet hakkından kaynaklanan hakları ile kira sözleşmesinin sağladığı hakları birbiri ile karıştırıyorsunuz. Malikin mülkiyet hakkından kaynaklanan hakları konu dışıdır. Kiralayan durumunda olmayan malik, kira sözleşmesinin sağladığı hakları ancak yukarıda sözettiğim ihtardan sonra kullanabilir. Gelelim yazınızdaki sonuç kısmına. Şöyle demişsiniz: Kiralayanın, malikin oğlu için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabileceğinden sözediyorsunuz. Bu nasıl mümkün olabilir ki?

İlk bölümdeki ifadenizi anlayamadım. Ben böyle bir iddiada mı bulundum?

Ben şunu yazdım:

Alıntı: Bu hükmün (6570 sy. K. Madde 1’in) mevhumu muhalifinden, kiralayan ile kiracı arasındaki hukuki münasebete yabancı olanların, bu arada faraza kiralayan olmayan malik’in de, kiracı ve/veya kiralayana karşı 6570 sayılı kanuna dayanarak işlem tesis edemeyeceği anlaşılmakta ise de; Yargıtay’ın bilinen içtihadı nedeniyle kiralayan-kiracı arasındaki münasebete yabancı olan malik’in de, kiralayan gibi tahliye davası açmasına izin verildiği bilinmektedir.

İkinci kısımdaki sorunuzun da bence yazdıklarımı dikkatli okumamanızdan kaynaklanmış olduğu açık. Benim yazdıklarımı bir bütün olarak ve özellikle altını çizdiğim yerleri de okursanız, daha doğru sonuç çıkarabilirsiniz.Şunu demişim:

Alıntı: Yukarıdan beri arz etmeye çalıştığım düşüncemi ana soruya uyguladığımızda; Malik’in verdiği yetki temelinde kira akdi yapan yahut malikçe yapılan kira akdi sonradan tanınan hallerde, kiralayanın ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarken malik hesabına hareket ettiği kabul edilmelidir ve bu bağlamda malik olmayan kiralayan kendi oğlu için değil, ancak malikin oğlunun ihtiyacı varsa onun hesabına tahliye davası açabilmelidir.

Bence dikkatli bir şekilde ve geniş bir zamanda okursanız, benim yazdıklarım çok açık.

Sayın Saim,

152 nolu mesajınızda belirttikleriniz,
hasılat kirası,
üst hakkı ve
intifa hakkı için de mi geçerli sizce?

Saygılarımla

Alıntı: Yazan Gemici Sayın Saim, 152 nolu mesajınızda belirttikleriniz, hasılat kirası, üst hakkı ve intifa hakkı için de mi geçerli sizce? Saygılarımla

Sayın Gemici,

Benim (152 numaralı mesajımda -okumak için lütfen tıklayınız- http://www.turkhukuksitesi.com/showp...&postcount=152 ) yazdıklarım 6570 Sayılı kanunun tatbik sahasına giren Adi kira sözleşmeleri içindir. Bu bağlamda Hasılat kirası için her hangi bir geçerliliği yoktur. Zira bildiğiniz gibi hasılat kiralarında 6570 sayılı kanuna ilişkin tahliye hükümleri uygulanamaz.

İntifa hakkı bakımından ise şunu söyleyebilirim: İntifa hakkı bilindiği üzere Eski medeni Kanun 717. madde vd.da; Yeni Medeni Kanun 784. madde vd. da düzenlenmiş olup, mülkiyet hakkını intifa hakkı sahibi lehine sınırlandıran bir haktır. Bu bağlamda aksi kararlaştırılmadıkça sahibine intifa konusu mal üzerinde tam olarak yararlanma hakkı bahşeder ve malikin 683. maddede düzenlenen mutlak mülkiyet hakkını intifa hakkı sahibi lehine sınırlandırır. Bu itibarla, intifa hakkı sahibi ile malik arasında intifa hakkı tesis edilirken bir hukuki ilişki vardır. Bu ilişki ya kanundan doğar ki buna kanuni intifa hakkı denir ya da iradi işlemle doğar ki bunda da malikin açık rızası sözkonusudur.

Bu itibarla yetkisiz bir kişi ile intifa hakkı sahibi aynı kefede düşünülemez kanaatindeyim.

Üst hakkı sahibi için de benzer bir durum sözkonusudur.

Alıntı: Yazan Saim Yukarıdan beri arz etmeye çalıştığım düşüncemi ana soruya uyguladığımızda; Malik’in verdiği yetki temelinde kira akdi yapan yahut malikçe yapılan kira akdi sonradan tanınan hallerde, kiralayanın ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarken malik hesabına hareket ettiği kabul edilmelidir ve bu bağlamda malik olmayan kiralayan kendi oğlu için değil, ancak malikin oğlunun ihtiyacı varsa onun hesabına tahliye davası açabilmelidir.

Saim Bey, gerçekten dikkatle ve birkaç kez okudum yazdıklarınızı. Kiralayanın "malikin oğlu hesabına" dava açması nasıl mümkün olabilir? "Sıfat" yönünden bir düşününüz.

Alıntı: Yazan Av.Cengiz Aladağ Saim Bey, gerçekten dikkatle ve birkaç kez okudum yazdıklarınızı. Kiralayanın "malikin oğlu hesabına" dava açması nasıl mümkün olabilir? "Sıfat" yönünden bir düşününüz.

Alıntı: Yazan Saim Yukarıdan beri arz etmeye çalıştığım düşüncemi ana soruya uyguladığımızda; Malik’in verdiği yetki temelinde kira akdi yapan yahut malikçe yapılan kira akdi sonradan tanınan hallerde, kiralayanın ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarken malik hesabına hareket ettiği kabul edilmelidir ve bu bağlamda malik olmayan kiralayan kendi oğlu için değil, ancak malikin oğlunun ihtiyacı varsa onun hesabına tahliye davası açabilmelidir.

Benim anladığım kadarıyla, Saim Abinin yukarıda alıntılanan yazısında "kiralayan" olarak nitelendirilen kişinin hukuki sıfatı, (aynı zamanda malik olan) "kiralayanın temsilsicisidir." Yasadaki anlamıyla "Kiralayan" değildir.

Açılacak tahliye davasındaki taraf da, eve ihtiyacı olan oğlanın babası, maliktir. Diğer şahs-ı muhterem* kiralayan sıfatıyla değil, ancak kiralayan/malikin temsilcisi sıfatıyla dava açmış olabilecektir.

Bu şahsın avukat olması kuvvetle muhtemeldir. (ismini de çıkartacam, az kaldı)

Alıntı: Yazan Av.Cengiz Aladağ Saim Bey, gerçekten dikkatle ve birkaç kez okudum yazdıklarınızı. Kiralayanın "malikin oğlu hesabına" dava açması nasıl mümkün olabilir? "Sıfat" yönünden bir düşününüz.

Benim bahsettiğim o varsayımda, kişi yetkilendirilmiş ise ancak o akit malik'i bağlar ve bu temelde malik adına kiralayan sıfatı taşıyan kişinin, kira akdini kendi adına akdetmesine rağmen temsil hükümleri dairesinde sonuçları malik ile kiracı arasında doğmuş sayılır noktasındadır. Eğer kişi yetkilendirilmemişse veyahut yaptığı kira akdi malik tarafından sonradan tanınmamışsa, o akit malik'i ilgilendirmez ve bağlamaz.

Yetkilendirilerek akit yapan kişi kiralayan olsa bile sonuçları malik üzerinde doğacağından, şeklen kendi adına ve fakat malik hesabına akit yapan kiralayanın da açacağı dava da, kendi ihtiyacı için veyahut oğlunun ihtiyacı için dava açamaması gerekir.

Kendi adına ve fakat malik hesabına kira akdi imzalayan şahsın malik'in oğlu için veyahut malik'in kendisi için dava açmış olması halinde açılan davada sıfat yönünden sıkıntı çıkması mümkündür ve bu yönden haklı olduğunuzu düşünüyorum.

Alıntı: Yazan Saim Kendi adına ve fakat malik hesabına kira akdi imzalayan şahsın malik'in oğlu için veyahut malik'in kendisi için dava açmış olması halinde açılan davada sıfat yönünden sıkıntı çıkması mümkündür ve bu yönden haklı olduğunuzu düşünüyorum.

Alıntı: Yazan Adli Tip Bu şahsın avukat olması kuvvetle muhtemeldir. (ismini de çıkartacam, az kaldı )

Sayın Adli Tip'in tahmini doğruysa, davadaki bu sıkıntının da aşılabileceğini, düşünüyorum.

Alıntı: Yazan Saim Benim bahsettiğim o varsayımda, kişi yetkilendirilmiş ise ancak o akit malik'i bağlar ve bu temelde malik adına kiralayan sıfatı taşıyan kişinin, kira akdini kendi adına akdetmesine rağmen temsil hükümleri dairesinde sonuçları malik ile kiracı arasında doğmuş sayılır noktasındadır. Eğer kişi yetkilendirilmemişse veyahut yaptığı kira akdi malik tarafından sonradan tanınmamışsa, o akit malik'i ilgilendirmez ve bağlamaz. Yetkilendirilerek akit yapan kişi kiralayan olsa bile sonuçları malik üzerinde doğacağından, şeklen kendi adına ve fakat malik hesabına akit yapan kiralayanın da açacağı dava da, kendi ihtiyacı için veyahut oğlunun ihtiyacı için dava açamaması gerekir. Kendi adına ve fakat malik hesabına kira akdi imzalayan şahsın malik'in oğlu için veyahut malik'in kendisi için dava açmış olması halinde açılan davada sıfat yönünden sıkıntı çıkması mümkündür ve bu yönden haklı olduğunuzu düşünüyorum.

Benim bir kira sözleşmem tam da böyle:
Sözleşmeyi ben ve malik olmayan Ali imzaladık, malik ise Veli. Başından beri Veli'nin malik olduğunu biliyorum ve kirayı Veli'ye ödüyorum. Ali ile Veli arasında vekalet ilişkisi var (vekalet sözleşmesi şekle tabi değil). Bu durumda sözleşmeyi imzalayan Ali'nin temsilci olduğu çok açık ve malik Veli aynı zamanda kiralayan durumunda.

Ancak;
1- Ali bana malikin Veli olduğunu söylemeseydi ve ben kira paralarını Ali'ye ödeseydim, velhasıl kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm edimler benle Ali arasında ifa edilseydi; Ali ile Veli arasındaki ilişkiden bağımsız olarak (ki, belki de Veli Ali'yi dairemi kiraya vermesi için yetkilendirmiştir ve Ali kira paralarını benden alıp Veli'ye veriyordur, belki de yetkisizdir, ne bileyim ben?) sözleşmenin tarafları açısından kiralayan Ali değil midir? 6570'deki kiralanana tanınmış tahliye nedenlerinden ancak ve ancak Ali yararlanmayacak mıdır?
2- Yine aynı şekilde, Ali bana malikin Veli olduğunu söyleseydi ama kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm edimler benle Ali arasında ifa edilseydi; Ali ile Veli arasındaki ilişki ne olursa olsun 6570'deki kiralanana tanınmış tahliye nedenlerinden sadece Ali yararlanmayacak mıdır?
3- Veli'nin malik olduğunu bilmekle kalmasam, ayrıca Veli sözleşmeye onay verdiğini bildirmiş bile olsa, kira sözleşmesine ilişkin tüm edimler sözleşenler (ben ve Ali) arasında yerine getiriliyorken, malik Veli'nin kiralayan sıfatıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı var mıdır?
4- Malik Veli'nin oğlunun ihtiyacı için, sözleşmeyi imzalayan Ali, hangi sıfatla, hangi durumlarda ihtiyaç nedenine dayanan tahliye davası açabilir?

1, 2 ve 3. durumlarda, kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm edimler benle Ali arasında ifa edildiği için, kiralayan sıfatı Ali'dedir. 6570'deki kiralanana tanınmış tahliye nedenlerinden sadece Ali yararlanabilir. Malik Veli ancak bana (kiracıya) "bundan sonra kiraları kendisine ödememi, kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm hakların kendisince kullanılacağını" ihtar ederek kiralayan durumuna geçebilir ve 6570'in kiralayana tanıdığı hakları kullanabilir.

4. soruda Ali, 6570'deki ihtiyaç nedenine dayanan tahliye talep etme hakkını sadece kendi oğlu için kullanabilir; malik Veli'nin oğlunun ihtiyacı için dava açamaz (fiilen açabilir de, kabul görmez).

Alıntı: Benim bir kira sözleşmem tam da böyle: Sözleşmeyi ben ve malik olmayan Ali imzaladık, malik ise Veli. Başından beri Veli'nin malik olduğunu biliyorum ve kirayı Veli'ye ödüyorum. Ali ile Veli arasında vekalet ilişkisi var (vekalet sözleşmesi şekle tabi değil). Bu durumda sözleşmeyi imzalayan Ali'nin temsilci olduğu çok açık ve malik Veli aynı zamanda kiralayan durumunda.

Alıntı: Ancak; 1- Ali bana malikin Veli olduğunu söylemeseydi ve ben kira paralarını Ali'ye ödeseydim, velhasıl kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm edimler benle Ali arasında ifa edilseydi; Ali ile Veli arasındaki ilişkiden bağımsız olarak (ki, belki de Veli Ali'yi dairemi kiraya vermesi için yetkilendirmiştir ve Ali kira paralarını benden alıp Veli'ye veriyordur, belki de yetkisizdir, ne bileyim ben?) sözleşmenin tarafları açısından kiralayan Ali değil midir? 6570'deki kiralanana tanınmış tahliye nedenlerinden ancak ve ancak Ali yararlanmayacak mıdır?

Cengiz Bey,

Yukarıdaki alıntıda, kiraya veren Ali, yetkisiz ise yani malik ona temsil yetkisi vermemişse, kira akdi Sizinle Ali arasında geçerlidir. Bu akit taraflarına yani Cengiz Aladağ ile Ali'ye, nisbi şahsi hak bahşeder. Fakat bu akit ile ilgili olarak ne Ali, ne de Cengiz Aladağ malik'e karşı hiç bir hak iddia edemeyeceği gibi, mecurun kendilerinin kullanımına izin vermesini de talep edemezler. Malik, kendini bağlamayan bu akde uymak zorunda değildir. Mülkyet hakkının kendisine tanıdığı, taşınmazdan yararlanma ve kullanma hakkını muhafaza ile (malikin konumu karşısında akit ona karşı geçersiz olacağından) el atan haksız konumdaki kiracıyı oradan müdahalenin men'ini istemek suretiyle çıkarabilir. Buna kira akdi engel olamaz. Mülkiyet hakkı ancak kanunla sıırlandıırlabilir,tarafları başkaları olan bir akit ile mülkiyet hakkı sınırlandırılamaz. Çünkü kira akdinin mutlak niteliği yoktur.

Alıntı: 2- Yine aynı şekilde, Ali bana malikin Veli olduğunu söyleseydi ama kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm edimler benle Ali arasında ifa edilseydi; Ali ile Veli arasındaki ilişki ne olursa olsun 6570'deki kiralanana tanınmış tahliye nedenlerinden sadece Ali yararlanmayacak mıdır?

Ali, malikin Veli olduğunu ve kendisinin temsilci olduğunu size söylediği andan itibaren malik (kabul etmiyorum demedikçe) bu durumda malik -siz arzu etmeseniz de- kiralayandır. Kira akdinde kiralayan olarak Ali'nin görülmesi önemli değildir. Ali, kendi adına fakat malik hesabına hareket etmiştir.

Alıntı: 3- Veli'nin malik olduğunu bilmekle kalmasam, ayrıca Veli sözleşmeye onay verdiğini bildirmiş bile olsa, kira sözleşmesine ilişkin tüm edimler sözleşenler (ben ve Ali) arasında yerine getiriliyorken, malik Veli'nin kiralayan sıfatıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı var mıdır?

Yukarıda da değindiğim üzere Malik hesbına kira akdi yapılmışsa, kira akdinde Ali'nin isminin yazılı olması önemli değildir. Akit, malik kabul ettiği sürece malik ile kiracı arasında akdedilmiş sayılır.

Alıntı: 4- Malik Veli'nin oğlunun ihtiyacı için, sözleşmeyi imzalayan Ali, hangi sıfatla, hangi durumlarda ihtiyaç nedenine dayanan tahliye davası açabilir?

Bu durum ancak temsil yetkisi varsa geçerlidir. Temsil yetkisi ile hareket ettiğini mahkemeye bildirirse avukata vekalet vererek davaya girbilmelidir kanaatindeyim. Ama bu durum tartışmaya açıktır, aksini ileri sürmek de mümkündür. Yukarıda da değindiğim üzere tek haklı itirazınızın bu olduğu düşüncesindeyim.

Alıntı: 1, 2 ve 3. durumlarda, kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm edimler benle Ali arasında ifa edildiği için, kiralayan sıfatı Ali'dedir. 6570'deki kiralanana tanınmış tahliye nedenlerinden sadece Ali yararlanabilir. Malik Veli ancak bana (kiracıya) "bundan sonra kiraları kendisine ödememi, kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm hakların kendisince kullanılacağını" ihtar ederek kiralayan durumuna geçebilir ve 6570'in kiralayana tanıdığı hakları kullanabilir.

Bu görüşünüz, Alinin temsilci olmaması halinde doğrudur. - tabi ki malik olaya müdahale etmedikçe- Aksi durumda kanaatime göre yanlıştır.

Alıntı: 4. soruda Ali, 6570'deki ihtiyaç nedenine dayanan tahliye talep etme hakkını sadece kendi oğlu için kullanabilir; malik Veli'nin oğlunun ihtiyacı için dava açamaz (fiilen açabilir de, kabul görmez).

Bu konu temsilci olması halinde kanaatime göre farklı değerlendirilebilir. Yukarıda yazdığım için tekrara girmek istemiyorum.

Alıntı: Yazan Saim Sayın Gemici, Benim (152 numaralı mesajımda -okumak için lütfen tıklayınız- http://www.turkhukuksitesi.com/showp...&postcount=152 ) yazdıklarım 6570 Sayılı kanunun tatbik sahasına giren Adi kira sözleşmeleri içindir. Bu bağlamda Hasılat kirası için her hangi bir geçerliliği yoktur. Zira bildiğiniz gibi hasılat kiralarında 6570 sayılı kanuna ilişkin tahliye hükümleri uygulanamaz. İntifa hakkı bakımından ise şunu söyleyebilirim: İntifa hakkı bilindiği üzere Eski medeni Kanun 717. madde vd.da; Yeni Medeni Kanun 784. madde vd. da düzenlenmiş olup, mülkiyet hakkını intifa hakkı sahibi lehine sınırlandıran bir haktır. Bu bağlamda aksi kararlaştırılmadıkça sahibine intifa konusu mal üzerinde tam olarak yararlanma hakkı bahşeder ve malikin 683. maddede düzenlenen mutlak mülkiyet hakkını intifa hakkı sahibi lehine sınırlandırır. Bu itibarla, intifa hakkı sahibi ile malik arasında intifa hakkı tesis edilirken bir hukuki ilişki vardır. Bu ilişki ya kanundan doğar ki buna kanuni intifa hakkı denir ya da iradi işlemle doğar ki bunda da malikin açık rızası sözkonusudur. Bu itibarla yetkisiz bir kişi ile intifa hakkı sahibi aynı kefede düşünülemez kanaatindeyim. Üst hakkı sahibi için de benzer bir durum sözkonusudur.

Sayın Saim,
Belirttiğim durumlarda ortak nokta, belirtilen her üç durumda da medeni kanun madde 683 te belirtilen mülkiyet hakkına bir sınırlandırma getirilmesidir. Bu sınırlandırmanın yasal olarak mı sözleşmeye bağlı olarak mı getirildiği konusu önemli değildir aslında; önemli olan tek nokta bu gibi durmlarda hak sahibinin, kendisine yasa veya sözleşme yolu ile tanınmış olan hakkı, malikin rızası dahilinde, belirli koşullar altında malikin rızası olmadan bile, kiraya verebileceği durumudur bence. Bu durum, sizin tartışmanın başından beri herkese anlatmaya çalıştığınız, malik olmayan kiralayanın malikin temsilcisi olduğu tezinize ters düşüyor bence.
Bir tekrar olacak ama, buna rağmen belirtmekte yarar var diye düşünüyorum, Sayın Av.Cengiz Aladağ’ın da belirttiği gibi kira sözleşmesi ile doğan haklarla, malikin mülkiyet hakkından doğan haklarını biribiri ile karıştırmamak gerekir düşüncesindeyim. Malik kendi rızası olmadan, haksız olarak malını kullanan herkese karşı, mülkiyet hakkından doğan tüm olanakları kullanabilir. Malikine verilen bu olanakların kaynağı mülkiyet hakkıdır, kira sözleşmesi değil.

Saygılarımla

Sayın Gemici,

Ortada sanıyorum yanlış anlaşılan bir durum var. Malik, kira akdine dayanmıyor. Ben başından beri, yetkisi olmayan kişinin bir başkasına ait bir malı kiraya vermesi halinde, o kira akdi yetkisiz kişi ile kiracı arasında geçerli olsa bile, bu akit maliki bağlamayacağından, malik kira akdine değil, tam aksine mülkiyet hakkının mutlak niteliğine dayanarak kiracıyı mecurdan çıkarabilir diyorum. Benim Malik kira akdine dayanarak çıkarır dediğimi nerden çıakrıyorsunuz anlayabilmiş değilim.

Ben kirayaveren şahıs yetkili ise bu durumda temsilcidir ve malik hesabına kira akdini yapmış sayılır diyorum ki bu durum farklıdır. Kirayaveren kişi yetkisiz ise ve malik bu akdi tanımıyorsa bu durumda kira akdi malike karşı ileri sürülemez ve malik mülkiyet hakkına dayanarak çıkarır diyorum. Kirayaveren yetkili ise bu durumda malik kira akdine dayanır... Bunlar tamamen iki ayrı haldir.

BU itibarla milkiyet hakkı ile kira akdi karıştırılmamaktadır. Benim tarafımda karıştırılan bir şey yoktur.

Bu yanlış anlaşılmaları gidermek adına bu defa da ben sizlere sorular yöneltip, sizlerin düşüncelerinizi almak ve bu şekilde yanlış anlaşılmaları gidermek istiyorum:

Hiç bir yetkisi olmadan vatandaş (A), Malik (B)'ye ait bulunan taşınmazı (C)'ye kiraladığı takdirde, olaydan haberdar olan Malik (B), taşınmazında oturan (C)'ye karşı MK.683. maddesinden kaynaklanan müdahalenin men'i davası açabilir mi? Bu davada A ile C arasındaki kira akdi Malik (B)'ye karşı ileri sürülerek malike karşı üstün hak iddiası dile getirilebilir mi? Neden? Lütfen yasal gerekçeleriyle yazarsanız memnun olurum.

BU soruya vereceğiniz cevap tartışmanın sağlıklı olarak yapılmasına katkı sunacaktır diye düşünüyorum.

Olaya Sayın Suat Ergin'in aşağıdaki cevabını da gözeterek bir de bu yönden bakalım.

Link şurada mevcuttur: http://www.turkhukuksitesi.com/showt...713#post264713

Cevap şu şekildedir:

Alıntı: Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Pay ve paydaş çoğunluğuna dayanmadan paydaşlardan birisi tarafından yapılan kira sözleşmesi hukuken geçerli değildir. Bu nedenle diğer paydaşın açtığı dava hakkında olumlu karar verilmelidir. Bu konuda birçok Yargıtay kararı bulunmaktadır. Diğer paydaşın muvafakatına ya da temsilci atanmasına da gerek yoktur.

6570 sayılı yasaya tabi bir taşınmaza birden fazla kişi iştirak halinde malik sıfatıyla ortak iken içlerinden birisi, bir başka kişiye taşınmazı kiralarsa, bu kişi kiralayan sayılır mı?

Diğer rıza göstermeyen maliklere karşı bu kira akdi geçerli bir akit olarak sunulabilir mi? Yargıtay , hayır sürülemez kira akdi geçersizdir diyor! Suat bey de bu görüşü savunuyor.

Peki, bu noktada paydaşın izinsiz kiraya vermesi durumu ile o taşınmazla uzaktan yakından ilgisi olmayan kişinin (başından beri tartıştığımız kişinin!) kiraya vermesi halini karşılaştırabilir miyiz? Çoğunluk payına sahip olmayan Paydaşın kiraya vermesini diğer maliklere karşı geçersiz sayıp, yoldan geçen adamın kiraya vermesini geçerli sayan mantığı nasıl izah etmeliyiz???

Alıntı: Yazan Saim Olaya Sayın Suat Ergin'in aşağıdaki cevabını da gözeterek bir de bu yönden bakalım. Link şurada mevcuttur: http://www.turkhukuksitesi.com/showt...713#post264713 Cevap şu şekildedir: 6570 sayılı yasaya tabi bir taşınmaza birden fazla kişi iştirak halinde malik sıfatıyla ortak iken içlerinden birisi, bir başka kişiye taşınmazı kiralarsa, bu kişi kiralayan sayılır mı? Diğer rıza göstermeyen maliklere karşı bu kira akdi geçerli bir akit olarak sunulabilir mi? Yargıtay , hayır sürülemez kira akdi geçersizdir diyor! Suat bey de bu görüşü savunuyor. Peki, bu noktada paydaşın izinsiz kiraya vermesi durumu ile o taşınmazla uzaktan yakından ilgisi olmayan kişinin (başından beri tartıştığımız kişinin!) kiraya vermesi halini karşılaştırabilir miyiz? Çoğunluk payına sahip olmayan Paydaşın kiraya vermesini diğer maliklere karşı geçersiz sayıp, yoldan geçen adamın kiraya vermesini geçerli sayan mantığı nasıl izah etmeliyiz???

Saim Bey,

Linkteki mesajıma ve alıntınıza ekleme yaptım. Parantez içinde yazdıklarıma rağmen bu mesajınız hala geçerli ise; yanıt vereceğim.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Saim Bey, Linkteki mesajıma ve alıntınıza ekleme yaptım. Parantez içinde yazdıklarıma rağmen bu mesajınız hala geçerli ise; yanıt vereceğim.

Sayın Suat Ergin,

Bakıyorum siz de mesajlarınızı değiştirmeye başladınız.

Parantez içindeki değişikliğinizi şimdi okudum. Peki bunu buraya şimdi eklediniz diyelim, şu mesaj da size ait değil midir? :

Alıntı: Pay ve paydaş çoğunluğuna sahip hissedarlar: Bir taşınmazın pay ve paydaş çoğunluğuna sahip olan hissedarları da, kiralayan sıfatıyla sözleşme yapabilirler. Bu sözleşme diğer hissedarları da bağlamaktadır. Burada da” kiralayan mutlaka malik olmalı veya akdi ilişkiye dayanarak onu temsil etmeli” görüşü geçerli değildir. Kiralayan olan hissedarlar bırakın akdi ilişkiyi, tam tersine diğerleriyle genellikle husumet halindedir.

Bunu hala değiştirmemişsiniz.

Siz şunu iddia ediyordunuz: Malik olmak önemli değildir. Kiralayan olmak yeterlidir. Kiralayan yetkisiz de olsa kira akdi yapabilir ve bu durumda bile malik, mülkiyet hakkına dayanarak kiracıyı çıkaramaz!!!

Şimdi yukarıya alıntıladığım ilk mesajınızda (Parantezsiz olanında) "paydaşların rızası hilafına kiraya veremez" demiştiniz. Şimdi parantez açıp, ekleme yaparak " rıza göstermeyenlere (çoğunluğa) karşı geçersizdir" diyorsunuz.

Alıntı: Yazan Suat Ergin Parantezli mesajı Pay ve paydaş çoğunluğuna dayanmadan paydaşlardan birisi tarafından yapılan kira sözleşmesi(Sözleşmede taraf olmayan paydaşlar bakımından) hukuken geçerli değildir. Bu nedenle diğer paydaşın açtığı dava hakkında olumlu karar verilmelidir. Bu konuda birçok Yargıtay kararı bulunmaktadır. Diğer paydaşın muvafakatına ya da temsilci atanmasına da gerek yoktur.

Alıntı: Yazan Suat Ergin parantezsiz mesajı Alıntı: Pay ve paydaş çoğunluğuna dayanmadan paydaşlardan birisi tarafından yapılan kira sözleşmesi hukuken geçerli değildir. Bu nedenle diğer paydaşın açtığı dava hakkında olumlu karar verilmelidir. Bu konuda birçok Yargıtay kararı bulunmaktadır. Diğer paydaşın muvafakatına ya da temsilci atanmasına da gerek yoktur.

Sayın Ergin,

Ben de başından beri diyorum ki, kiralayan; malik'in rızası hilafına kira akdi yaparsa, bu kira akdi kiralayanı bağlasa da rıza göstermeyen malikleri bağlamaz. Siz dönüp, dolaşıp 3 ay sonra benim sözüme geldiniz.

Hoş geldiniz üstadım.

Alıntı: Yazan Saim Sayın Suat Ergin, Bakıyorum siz de mesajlarınızı değiştirmeye başladınız. Parantez içindeki değişikliğinizi şimdi okudum. Peki bunu buraya şimdi eklediniz diyelim, peki şu mesaj da size ait değil midir? : Bunu hala değiştirmemişsiniz. Siz şunu iddia ediyordunuz: Malik olmak önemli değildir. Kiralayan olmak yeterlidir. Kiralayan yetkisiz de olsa kira akdi yapabilir ve bu durumda bile malik, mülkiyet hakkına dayanarak kiracıyı çıkaramaz!!! Şimdi yukarıya alıntıladığım ilk mesajınızda (Parantezsiz olanında) "paydaşların rızası hilafına kiraya veremez" demiştiniz. Şimdi parantez açıp, ekleme yaparak " rıza göstermeyenlere (çoğunluğa) karşı geçersizdir" diyorsunuz. Sayın Ergin, Ben de başından beri diyorum ki, kiralayan maliklerin rızsı hilafına kira akdi yaparsa, bu kira akdi kiralaynı bağlasa da rıza göstermeyen malikleri bağlamaz. Siz dönüp, dolaşıp 3 ay sonra benim sözüme geldiniz. Hoş geldiniz üstadım.

Saim Bey,

Bu forum benim için yeni ve hukuki şeyler yazılmadıkça cazibesini yitirmiştir. Lütfen mesajlarım bu kadar açık olmasına rağmen, orasından burasından çekiştirerek, değişik anlamlar yüklemeye çalışmayınız.

Alıntı: Yazan Saim Bakıyorum siz de mesajlarınızı değiştirmeye başladınız.

İlgili forumda, doğrudan soruya yanıt verdiğim için, parantez içindeki bilgiyi ve bütün olasılıkları yazmamıştım. Ama siz buradan link verince, konuyu sonradan okuyanlar niyetinizi anlamayabilirdi. Ben yanlış bilgi içeren mesajlarımı "hiç" değiştirmedim.

Son mesajınızda alıntı yaptığınız bölüm 139 uncu mesajımdandır. Dilerseniz aynı mesajdan ben de alıntı yapayım:

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Pay ve paydaş çoğunluğuna sahip hissedarlar: Bir taşınmazın pay ve paydaş çoğunluğuna sahip olan hissedarları da, kiralayan sıfatıyla sözleşme yapabilirler. Bu sözleşme diğer hissedarları da bağlamaktadır. Burada da” kiralayan mutlaka malik olmalı veya akdi ilişkiye dayanarak onu temsil etmeli” görüşü geçerli değildir. Kiralayan olan hissedarlar bırakın akdi ilişkiyi, tam tersine diğerleriyle genellikle husumet halindedir. Üçüncü örnek…Müvekkiller murisin ilk eşinden olma çocuklarıdır. Diğer mirasçılar, sağ kalan eş ve diğer çocuk. Miras hisseleri her birinin ¼ olduğu için, pay ve paydaş çoğunluğu sağlanamamaktadır. Buna rağmen sağ kalan eş hakkı olduğuna inanarak, murisin ölümünden sonra bazı kiracılarla sözleşme yenilemiştir. Taraflar arasında geçersiz midir? Tabii ki, geçerlidir. Zaten 1 yıldır kira paraları eş tarafından tahsil edilmiştir. Ancak durumu yeni öğrenen müvekkiller bize gelince, kiracılara ihtar çekerek sözleşmenin geçersiz olduğunu işyerini boşaltmalarını ihtar ettik. Yakın zamanda tahliye davası açacağız. Bunu niye anlattım? Admin, Engin, Adli Tip ve ben baştan itibaren kiralayanın malik dışında kişiler olabileceğini savunurken bu gibi masumane durumların olabileceğini, ancak malikin haklarının elinden alınmadığını, gerektiğinde müdahale edebileceğini savunduk. Diğer kişilere daha çok örnek verebiliriz. Ama bence gerek yok. Saim Bey ???

Yine önemle belirtmek isterim ki, 139 no.lu mesajımın tamamını yeniden okumanızı şiddetle öneririm. Orada kimlerin kiralayan olabileceğini şıklar halinde yazmışım. Alıntısını yaptığınız bölüm ise şıklardan sadece birisidir.

Sizinle aynı yere gelmemiz sözkonusu olamaz. Aksi halde kira hukukunu inkar etmek gerekecektir.

Her şey ayan beyan ortada Sayın Ergin.

Takdir mahkemenindir.

Olay:

Bay (A)'ya ait mecuru bay B, bay A'dan habersiz olarak malik A'nın oğlu C'ye kiralar. C, malik A'nın tek yasal mirasçısıdır.

Hal böyle iken malik A vefat eder. Mecurun mülkiyeti,muris A'nın tek yasal mirasçısı olan C'ye intikal eder. Bu sırada kiralayan B, oğlunun konut ihtiyacı nedeniyle 6570 Sayılı yasaya dayanarak kiralayan sıfatıyla, (miras nedeniyle yeni malik ve) kiracı C'ye tahliye davası ikame eder!

Sayın Hukukçular;

Böyle bir durumda; siz hakim olsaydınız nasıl karar verirdiniz?

Saygılarımla.

1. İhtimal: C, kendi kendisine bir ihtarname çeker ve daha önceden de gözünün ısırdığı kira sözleşmesini bu kez iyiden iyiye tanıyarak, bundan sonra kiraları kendi kendine ödemesini tebliğ eder.
Kendini kaybetmişse 35 e göre tebligat yapabilir.

2. İhtimal: C, merhum babasının haklarına halef olduğundan; babasının mülkiyet hakkına dayanarak ve Saim Abinin forumlardaki mesajlarını okuyarak fuzili işgal sebebiyle tahliye talep edebilir.
C kendiyle barışık birisiyse hemen evi boşaltır.

C, kendisiyle barışık birisi değilse, fuzuli şagil olmadığını ve kira akdine dayanarak mecuru kullandığını belirtir. C bu sözleşmenin tarafı olduğundan, "ben bu sözleşmeyi tanımıyorum, beni bağlamaz" diyemez.

3. İhtimal: C, döner koltukta arkası dönük olarak oturur ve purosunun dumanı görünür. "Bir zamanlar fakir ama saf bir C vardı ya..." diye karizmatik bir şekilde konuşmaya başlar...

4. ihtimal: C, "Benim de eve ihtiyacım vardı, benim babam neden B gibi oğlunun ihtiyaçlarını gözetmedi" diye isyan edip, mirası reddedebilir.

Böyle durumlarda; siz hakim olsaydınız nasıl karar verirdiniz?

Olay 2:

Bay (A)'ya ait mecuru bay B, bay A'dan habersiz olarak C'ye kiralar..

Hal böyle iken C, mecuru malik A 'dan satın alır. Mecurun mülkiyeti,satış nedeniyle C'ye intikal eder. Bu sırada kiralayan B, oğlunun konut ihtiyacı nedeniyle 6570 Sayılı yasaya dayanarak "kiralayan sıfatıyla", yeni malik kiracı C'ye "ihtiyaç sebepli" tahliye davası ikame eder!

Sayın Hukukçular;

Böyle bir durumda; siz hakim olsaydınız nasıl karar verirdiniz?

Saygılarımla.

Alıntı: Yazan Adli Tip 1. İhtimal: C, kendi kendisine bir ihtarname çeker ve daha önceden de gözünün ısırdığı kira sözleşmesini bu kez iyiden iyiye tanıyarak, bundan sonra kiraları kendi kendine ödemesini tebliğ eder. Kendini kaybetmişse 35 e göre tebligat yapabilir. 2. İhtimal: C, merhum babasının haklarına halef olduğundan; babasının mülkiyet hakkına dayanarak ve Saim Abinin forumlardaki mesajlarını okuyarak fuzili işgal sebebiyle tahliye talep edebilir. C kendiyle barışık birisiyse hemen evi boşaltır. C, kendisiyle barışık birisi değilse, fuzuli şagil olmadığını ve kira akdine dayanarak mecuru kullandığını belirtir. C bu sözleşmenin tarafı olduğundan, "ben bu sözleşmeyi tanımıyorum, beni bağlamaz" diyemez. 3. İhtimal: C, döner koltukta arkası dönük olarak oturur ve purosunun dumanı görünür. "Bir zamanlar fakir ama saf bir C vardı ya..." diye karizmatik bir şekilde konuşmaya başlar... 4. ihtimal: C, "Benim de eve ihtiyacım vardı, benim babam neden B gibi oğlunun ihtiyaçlarını gözetmedi" diye isyan edip, mirası reddedebilir. Böyle durumlarda; siz hakim olsaydınız nasıl karar verirdiniz?

Davayı kiralayan B, C'ye açıyor. Davayı kazanırsa eğer, (önceki malikin de yetki vermemesine rağmen, elindeki kıytırık bir kira akdi nedeniyle) malik olan kiracıyı, hem malik hem de kiracı iken, sokağa atacaktır.

Alıntı: Yazan Saim Olay 2: Bay (A)'ya ait mecuru bay B, bay A'dan habersiz olarak C'ye kiralar.. Hal böyle iken C, mecuru malik A 'dan satın alır. Mecurun mülkiyeti,satış nedeniyle C'ye intikal eder. Bu sırada kiralayan B, oğlunun konut ihtiyacı nedeniyle 6570 Sayılı yasaya dayanarak "kiralayan sıfatıyla", yeni malik kiracı C'ye "ihtiyaç sebepli" tahliye davası ikame eder! Sayın Hukukçular; Böyle bir durumda; siz hakim olsaydınız nasıl karar verirdiniz? Saygılarımla.

Saygıdeğer Saim Abi;

Sanırım mülkiyetin önemini vurgulamak için bu örnekleri veriyorsunuz. Mülkiyetin anlamsızlaştığı en önemli olay "ölüm"dür. Bu sebeple mülkiyetin önemini bir ölüm olayıyla açıklamaktansa, ikinci örneği daha isabetli bulduğumu belirtmek isterim.

İkinci olayla ilgili düşüncem ise şu şekildedir.

Mülkiyet hakkı ayni bir hak olup, mülkiyetin kimden ne şekilde edinildiğinin, mülkiyet hakkını kullanmak açısından bir önemi yoktur. Ben bir malı, A'dan satın aldıysam, mülkiyet hakkımı A'ya karşı da, B'ye karşı da aynı şekilde kullanabilirim.

Kira ilişkisi içerisinde, malikin kiracı durumunda olmasına da bir engel olmadığını düşünmekteyim. Bunun için de "uç" örnekler verilebilir. Neticede üç unsur var: Kiracı, kiralayan ve kiralanan... Malik olmak belirleyici değil.

Tartışmanın şimdiye kadar ki kısımında, Kiralayan, Malik ve Kiracı olmak üzere üç ayrı kişi vardı.
Ağırlıklı olarak, (malik olmayan) kiralayanın, kiracıya karşı, kira sözleşmesinden doğan haklarını kullabilmesi için malik olma şartının aranmaması gerektiği savunuldu.
Siz de (neticede) bunun aksini savunmadınız. Ancak siz olaya sadece, kiralayan olmayan malik cephesinden baktınız. Bence konunun bu kadar gündemde kalmasının sebebi de sorular ve cevapların birbirine girmesi oldu.

Şimdiki örneklerde ise 3 ayrı kişi değil, 2 kişi var. Artık anlaşmak daha kolay olabilir. Hatta 3. örnekte kiralayan da ölürse 1 kişi kalır ve iş daha da kolaylaşır.


Benim soruya ilişkin kısa cevabım: Ben hakim olsam davayı redderdim. (Yetksizlik sebebiyle )

Akşam eve geçince, Yargıtay olup bu kararımı bozma ihtimalimi saklı tutarak, saygılarımı sunuyorum.

Alıntı: Akşam eve geçince, Yargıtay olup bu kararımı bozma ihtimalimi saklı tutarak...

Merakla Temyiz sonucunu bekleyeceğim.

Alıntı: Yazan Saim Merakla Temyiz sonucunu bekleyeceğim.

Davayı esastan da reddetmeye karar verdim.

Alıntı: Yazan Adli Tip Davayı esastan da reddetmeye karar verdim.

Bence doğru bir karar vermişsiniz.

Ps: Gerekçeli kararınızı da 15 gün içinde yazarsınız sanırım. tebliğ ettireceğim de... Müvekkil çok titiz.

Özneler: 1- Malik (Kiralayan değil)
2- Kiralayan (Malik değil)
3- Kiracı

Hukuki İlişki: 1- Kiralayan ile Kiracı arasındaki kira sözleşmesi
a-Kiralayan, malike vekaleten akit yapmışsa sorun yok
b-Kiralayan (Temsilci sıfatıyla) kiracı ile kira sözleşmesi akdetmiştir
c-Kiralayan (Temsil yetkisi olmaksızın) kira sözleşmesi akdetmiştir.

A- Kiracı Açısından:
1- Kira Sözleşmesini kiralayan sıfatı ile imzalayan kişi ile kiracı arasındaki ilişki 6570 S.K. çerçevesinde geçerli ve her iki tarafı da bağlayıcı
2- Kira sözleşmesinde ismi geçmeyen malik ile kiracı arasında:
a- Temsil yetkisi olan kiralayan varsa sorun yok
b- Temsil yetkisi olmayan kiralayan ile yaptığı kira sözleşmesini malike karşı ileri süremez.
B- Kiralayan Açısından:
1- Kiracı ile ilişkisi: Kiracı ile akdettiği kira sözleşmesi 6570 S.K. kapsamında kiralayanı bağlayıcı ve birtakım hak ve yükümlükleri haiz. Bu bağlamda:
a- Kiralananı kiracıya teslim etmezse veya kira süresince kira ilişkisine uygun bulundurmazsa kiracıya karşı sorumlu olan kişi kiralayandır.
b- Kira akti kiralayan ile kiracı arasında in’ikad eden bir sözleşme olmakla ve sözleşmenin taraflarını bağlaması doğal (ve beklenen) olduğundan tabii ki “akte aykırılıktan dolayı hakları ve yükümlülükleri olan ve akte aykırılıktan tahliye” talep edebilecek olan kiralayandır.
c- Kira aktine göre kiracı, kira bedellerini kiralayana ödediğinden kira bedeli konusunda temerrüde düşeceği kişi kiralayandır. Kiralayanın, kendisine kiracı tarafından ödenen bedelleri malike verip vermemesi kiracının değil; malikle kiralayanın sorunudur. “Temerrüt nedeniyle tahliye” talep edecek olan da kiralayandır. Kira bedelinde temerrüt de aslında “akte aykırılığın” spesifik bir görünümüdür.
2- Malik ile ilişkisi:
a- Vekaleten imzalamışsa sorun yok
b- Maliki temsil yetkisi varsa ve ispatlayabiliyorsa sorun yok
c- Temsil yetkisi olmaksızın malikin taşınmazını 3.bir şahsa kiralamışsa:
Kiralayan, malike karşı kötü niyetli zilyet konumundadır. Kötüniyetli zilyet, malikin taşınmazını yetkisi olmadan kullanmasından (MALİKİN ZARARI ARANMAKSIZIN) sorumlu tutulacağına göre; kiracıdan elde ettiği kira bedellerini malike iade etmek zorunda olduğu gibi; elde ettiği kira bedelleri rayiç kullanım bedelinden aşağıda ise malik, kira bedellerinden maada bu eksik kalan kısmı dahi alacaktır.
Ayrıca kira sözleşmesi konusunda: Bir kimse temsil yetkisi olmadığı halde başka bir kişi adına bir hukuksal işlem veya sözleşme yaparsa yetkisiz temsil sözkonusu olur; üçüncü bir kişi ile başkası adına bir hukuksal işlem yaptığı zaman yapılan işlemin hüküm ve sonuçları hiçbir şekilde temsil olunanın hukuksal alanında meydana gelmez. O halde yetkisiz temsil ilişkisinde mümessilin yaptığı işlem maliki bağlamayacağı ve dolayısı ile onun leh ve aleyhinde bir borç veya alacak doğurmayacağı gibi, onun aleyhine bir tazminat da doğurmaz.
C- Malik Açısından:
6570 S.K. kapsamında:
Kiralayanın maliki temsil yetkisi vardır ve kiralayan ile malik aynı anda “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” açmıştır:
nKiracı açısından: 6570 S.K. a ve içtihata binaen kiralayan da malik de bu davayı kiracıya açabilir
nKiralayan ve malik açısından:
Kiralayanın işbu davayı açma hakkı 6570 S.K. dan; malikin dava açma hakkı ise içtihattan kaynaklanmaktadır. Burada içtihaten kiralayan olmayan malike bu imkanın (dava açma hakkının)sağlanma sebebi; kiralayanın, kiracıya karşı “maliki temsil” etmesinden kaynaklıdır (malikin mülkiyet hakkından değil). Olaya kiralayan ve malik açısından yaklaşmak gerekir. Öncelikle tereddüt halinde temsil yetkisinin geniş olarak değil ve dar olarak verilmiş olduğu ve bu şekilde yorumlanması gereği hepimizce malum bir ilkedir. Temsil eden, temsil olunana zarar verecek işlemler yapabilir mi? Kiralayanın oğlunun ihtiyacı için ikame edeceği tahliye davasında malikin de oğlunun ihtiyacı söz konusu ise temsilci (malike karşı) maliki zararlandırıcı 6570 S.K. dan doğan hakkını kullanabilir mi? Bence kullanamaz.
1b- Kiralayanın maliki temsil yetkisi yoktur ve kiralayan ile malik aynı anda “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” açmıştır: Kiralayanın temsil yetkisi yoksa malikin, kendisini bağlamayan ve kendisine karşı ileri sürülemeyecek olan (kısaca malik açısından geçersiz) kira sözleşmesine dayanan 6570 S.K. kapsamında düzenlenen “ihtiyaç nedeniyle tahliye” istemli dava açması zaten yanlıştır. Burada malik mülkiyet hakkına dayanmaktadır. Bu sebeple uzun uzun yazmak yerine Sayın Av. Mehmet Saim Dikici nin mülkiyete ilişkin açıklamalarına katıldığımı belirtmek isterim.
Ayrıca; burada Kiracı, kiralayandan mecuru kullanımına hazır vaziyette tutmadığından tazminat isteyecek ve zararı kalmayacaktır. Temsil yetkisi olmayan kötüniyetli zilyet kiralayanın, kendisine ve/veya oğluna fayda sağlaması da herhalde düşünülemez.
(diye düşünüyorum )

Saygılarımla...