Haksız şekilde tapu sahibi olan arkadaşın tapuyu geri vermemesi

Herkese merhaba. Müvekkilin babası sağlığında kızına vermek istediği taşınmazı kızının icra dosyalarından ötürü arkadaşının üzerine devretmiştir. Mevcut durumda arkadaşı taşınmazı geri vermemektedir. Başvurabileceğimiz her yolda tıkanmış haldeyiz. Daha önce buna benzer dava açan meslektaşlar yardımcı olursa çok memnun olurum.

Müvekkilin babası ile alıcı arasında inanç sözleşmesi oluşmuştur. Babanın ölümü ile sözleşme sona ermez. Halefiyet yoluyla mirasçılar taraf haline gelir.

İddia , 05.02.1947 T. 20/6 sayılı İçt.Brl.Kararı gereği yazılı delille ispat edilebilir.

Delil başlangıcı varsa tanık dinlenebilir.Karşı tarafa yemin teklif edilebilir.

Alıntı: Yazan Yücel Kocabaş Müvekkilin babası ile alıcı arasında inanç sözleşmesi oluşmuştur. Babanın ölümü ile sözleşme sona ermez. Halefiyet yoluyla mirasçılar taraf haline gelir. İddia , 05.02.1947 T. 20/6 sayılı İçt.Brl.Kararı gereği yazılı delille ispat edilebilir. Delil başlangıcı varsa tanık dinlenebilir.Karşı tarafa yemin teklif edilebilir.

Teşekkür ederim Yücel Bey. Baba vefat etti. Bahsedilem arkadaş da kızın arkadaşı. İnanç sözleşmesinin arka planında alacaklılardan mal kaçırma amacının olmasının bir önemi yok mu? Yazılı delil yok sadece ses kaydı ve tanıklar var.

İnançlı işlem , inananın bir hakkını belirli süre ve amaçla inanılana geçirmeyi , inanılanın da emir ve talimatlara göre kullanıp amaç gerçekleşince veya süre dolunca bu hakkı tekrar inanana veya inanan tarafından belirlenen kişiye devretmeyi yüklendiği sözleşmelerdir.

Sorulan olayda güdülen amaç; müvekkilin alacaklılarından mal kaçırılması olayıdır. Amaç gerçekleştiğinde yani alacaklıların harekete geçme tehlikesi sona erdiğinde taşınmaz belirlenen kişiye (müvekkile) devir edilecektir.Bu yönden olayda "alacaklılardan malkaçırmak (gizlemek) unsuru vardır ve bu unsurun varlığı davada inanç sözleşmesi hükümleri uygulanmasını gerektirmektedir.

Delil başlangıcı HMK 202/2 m.sinde "...söz konusu hukuki işlemi muhtemel gösteren ve kendisine karşı ileri sürülen kimse veya temsilcisi tarafından verilmiş veya gönderilmiş belgedir"
HMK.nun 199 m.göre elektronik ortamdaki veriler ve benzeri bilgi taşıyıcıları "belge" olarak nitelendirildiğinden ses kayıtları olayda "delil başlangıcı" olarak kabul edilebilir. Diye düşünüyorum.

Alıntı: Yazan Yücel Kocabaş İnançlı işlem , inananın bir hakkını belirli süre ve amaçla inanılana geçirmeyi , inanılanın da emir ve talimatlara göre kullanıp amaç gerçekleşince veya süre dolunca bu hakkı tekrar inanana veya inanan tarafından belirlenen kişiye devretmeyi yüklendiği sözleşmelerdir. Sorulan olayda güdülen amaç; müvekkilin alacaklılarından mal kaçırılması olayıdır. Amaç gerçekleştiğinde yani alacaklıların harekete geçme tehlikesi sona erdiğinde taşınmaz belirlenen kişiye (müvekkile) devir edilecektir.Bu yönden olayda "alacaklılardan malkaçırmak (gizlemek) unsuru vardır ve bu unsurun varlığı davada inanç sözleşmesi hükümleri uygulanmasını gerektirmektedir. Delil başlangıcı HMK 202/2 m.sinde "...söz konusu hukuki işlemi muhtemel gösteren ve kendisine karşı ileri sürülen kimse veya temsilcisi tarafından verilmiş veya gönderilmiş belgedir" HMK.nun 199 m.göre elektronik ortamdaki veriler ve benzeri bilgi taşıyıcıları "belge" olarak nitelendirildiğinden ses kayıtları olayda "delil başlangıcı" olarak kabul edilebilir. Diye düşünüyorum.

Bu durumda miras bırakan ile mevcut malik arasında inanç sözleşmesi olduğunu ileri sürüyorum o halde mirasçı müvekkille mevcut malik değil. Davacı tüm mirasçılar davalı mevcut tapu maliki olacak şekilde ses kaydı ile davaya başlıyorum. Zamanaşımı hususunda da ferağ umudunun yitirildiği tarih olacağından ses kaydı tarihini esas alacağım diye düşünüyorum bu durumda zamanaşıma takılmayız sanırım.

Alıntı: Yazan avukathanım0707 Bu durumda miras bırakan ile mevcut malik arasında inanç sözleşmesi olduğunu ileri sürüyorum o halde mirasçı müvekkille mevcut malik değil. Davacı tüm mirasçılar davalı mevcut tapu maliki olacak şekilde ses kaydı ile davaya başlıyorum. Zamanaşımı hususunda da ferağ umudunun yitirildiği tarih olacağından ses kaydı tarihini esas alacağım diye düşünüyorum bu durumda zamanaşıma takılmayız sanırım

Doğrudur. Katılıyorum. Zamanaşımına takılmayız.

Alıntı: Yazan Yücel Kocabaş Doğrudur. Katılıyorum. Zamanaşımına takılmayız.

Sayın Kocabaş çok değerli bilgileriniz için teşekkür ederim. Konuya ilişkin son tereddütüm şudur. Araştırmalarım neticesinde "Alacaklıdan mal kaçırmak amacıyla yapılan inançlı işlemlerin bir çoğu aslında muvazaalı işlem olup, geçersiz kabul edilir. Uygulamada, eğer inançlı sözleşme tarafları arasındaki devir, gerçekten malın bir süre kullanımının ve idaresinin güvenilen tarafa bırakılması sonucunu doğuruyorsa işlem inançlı işlem olarak kabul edilmektedir. Devir iradesinin hiç bulunmaması ve taşınmazın devredenin elinden fiilen hiç çıkmaması, devralanın kendi başına tasarruf etmesine imkân verilmemesi halinde ise muvazaalı işlem olarak yorumlanmaktadır." bilgisine eriştim. Bizim olayımızda da tapu bir tarla olup yıllardır müvekkil ve ailesi tarafından işletilmektedir. Ta ki bir kaç ay öncesine kadar. Malik artık işletmelerini istemediğini ve burayı satacağını söylemiştir. Bu durum bize sıkıntı yaratacak mıdır?

Gerekirse müvekkil payından vazgeçsin. (Kişi kendi muvazaasına dayanamayacağından) Diğer kardeşler muris muvazaası iddiasıyla ablam ve babam mirastan mal kaçırmak için böyle bir devir yapmış mevcut malik ablama devredecekmiş diyerek dava açsın.

Alıntı: Yazan avukathanım0707 Herkese merhaba. Müvekkilin babası sağlığında kızına vermek istediği taşınmazı kızının icra dosyalarından ötürü arkadaşının üzerine devretmiştir. Mevcut durumda arkadaşı taşınmazı geri vermemektedir. Başvurabileceğimiz her yolda tıkanmış haldeyiz. Daha önce buna benzer dava açan meslektaşlar yardımcı olursa çok memnun olurum.

Yararlı olabilir inceleyin.




İcra Tehdidi Nedeniyle Arkadaşa Devredilen Taşınmazın İadesi (İnançlı İşlem ve Nam-ı Müstear)

1. Hukuki Niteleme: İnançlı İşlem Müvekkilinizin babasının, kızının borçları ve icra tehdidi nedeniyle taşınmazı arkadaşına devretmesi ve tehlike geçtikten sonra iade edilmek üzere anlaşılması, Yargıtay içtihatlarında "İnançlı İşlem" (veya inanç sözleşmesi) olarak nitelendirilmektedir.

Tanım: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (2017/1254 Kaynak) ve Yargıtay 1. Hukuk Dairesi (2020/3849 Kaynak) kararlarına göre inanç sözleşmesi; inananla inanılan arasında yapılan, onların hak ve borçlarını belirleyen, inançlı muamelenin sona erme sebeplerini ve devredilen hakkın, inanılan tarafından inanana geri verme (iade) şartlarını içeren borçlandırıcı bir muameledir.
Geçerlilik: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi (2010/3449 Kaynak), hacizden kurtulmak amacıyla yapılan bu tür devirlerin, taraflar arasındaki iç ilişkide geçerli olduğunu ve koşullar oluştuğunda iade borcu doğurduğunu kabul etmektedir.
2. İspat Yükümlülüğü ve Yazılı Delil Şartı (05.02.1947 Tarihli İBK) Mevcut tıkanıklığın aşılmasındaki en kritik husus ispat şeklidir. Yargıtay'ın yerleşik uygulaması ve 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı (İBK) uyarınca, inançlı işlem iddiaları ancak yazılı delil ile kanıtlanabilir.

Tanık Dinletme Yasağı: Yargıtay 14. Hukuk Dairesi (2009/8144 Kaynak) ve Yargıtay 1. Hukuk Dairesi (2012/7005 Kaynak) kararlarında vurgulandığı üzere, taraflar arasında yazılı bir belge veya delil başlangıcı yoksa, iddia tanıkla ispat edilemez.
Yazılı Delilin Niteliği: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi (2016/3659 Kaynak), "Sözleşmedir" başlıklı adi yazılı belgelerin veya Yargıtay 1. Hukuk Dairesi (2015/3692 Kaynak) kararındaki gibi harici belgelerin (imza inkarı yoksa veya ispatlanmışsa) ispat için yeterli olduğunu belirtmiştir.
3. Yazılı Sözleşme Bulunmaması Halinde Başvurulabilecek Yollar Elinizde taraflar arasında yapılmış resmi veya adi yazılı bir "inanç sözleşmesi" bulunmuyorsa, Yargıtay kararları ışığında başvurulabilecek alternatif ispat yolları şunlardır:

A. Delil Başlangıcı (Mektup, Banka Dekontu, Yazışmalar) Yargıtay 1. Hukuk Dairesi (2021/1073 Kaynak) ve (2021/10440 Kaynak) kararlarına göre; şayet ispat külfeti kendisinde olan tarafın yazılı bir belgesi yok ise ancak taraflar arasında gerçekleştirilen mektup, banka dekontu, yazışmalar gibi birtakım belgeler var ise bunlar "delil başlangıcı" sayılır.

Sonuç: Delil başlangıcı varsa, iddianın tanık dahil her türlü delille kanıtlanması olanaklı hale gelir.
B. İkrar (Mahkeme Dışı Beyanlar ve Tutanaklar) Yazılı belge olmasa dahi, karşı tarafın resmi makamlar önündeki beyanları yazılı delil yerine geçebilir.

Örnek Karar: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi (2023/3810 Kaynak) ve (2021/1119 Kaynak) kararlarında; davalının kolluk (polis/jandarma) ifadesinde "Parayı geri verirse evi devrederim dedim" şeklindeki beyanı, 1947 tarihli İBK anlamında yazılı delil kabul edilmiş ve dava kabul edilmiştir.
Strateji: Arkadaşın savcılık, karakol veya başka bir icra dosyasındaki beyanlarında bu ilişkiyi kabul eden ifadeleri araştırılmalıdır.
C. Yemin Teklifi (Son Çare) Yazılı delil veya delil başlangıcı bulunmuyorsa, başvurulacak son yol "Yemin" delilidir.

Uygulama: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi (2009/11247 Kaynak) ve (2021/1073 Kaynak) kararlarında; davacının delil listesinde "sair deliller" veya "yemin" ibaresine yer vermesi halinde, mahkemenin davacıya karşı tarafa yemin teklif etme hakkını hatırlatması gerektiği, bu hak kullandırılmadan davanın reddedilemeyeceği hükme bağlanmıştır.
Risk: Karşı taraf "borcum yoktur, taşınmazı bedeliyle aldım" şeklinde yemin ederse dava kesin olarak kaybedilir.
4. Başarısız Olma İhtimali Olan Yollar ve Riskler

Hile İddiasına Dayanmak: Müvekkil, taşınmazı kendi iradesiyle (icradan kaçırmak için) devrettiğinden, "kandırıldım" (hile) iddiası genellikle reddedilmektedir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi (2022/587 Kaynak), kişinin kendi muvazaalı işlemini hile olarak nitelendiremeyeceğine ve hile iddiasının ispatlanamadığına hükmetmiştir. Ancak, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi (2020/1284 Kaynak) kararında olduğu gibi, davalının aktif bir aldatma eylemi (örneğin, "imzalamazsan her şey gider" diyerek iradeyi sakatlaması) ispatlanabilirse istisnai olarak kabul görebilir.
Sadece Tanığa Dayanmak: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi (2016/18464 Kaynak) ve (2015/452 Kaynak) kararlarında görüldüğü üzere, sadece tanık beyanlarına dayalı davalar, yazılı delil yokluğu nedeniyle reddedilmektedir.
5. Üçüncü Kişiye Devir Durumu Eğer arkadaş taşınmazı üçüncü bir kişiye devrettiyse;

Kötüniyet İddiası: Yargıtay HGK (2022/544 Kaynak) ve Yargıtay 1. HD (2016/3659 Kaynak) kararlarına göre; üçüncü kişi durumu biliyorsa veya bilebilecek durumdaysa (akrabalık, yakın arkadaşlık vb.) TMK 1023 korumasından yararlanamaz ve tapu iptal edilebilir.
Tazminat Hakkı: Yargıtay HGK (2019/728 Kaynak) kararı uyarınca; taşınmaz dava sırasında devredilirse, davacı davasını tazminat davasına dönüştürerek taşınmazın bedelini arkadaştan talep edebilir.
İkincil Kaynaklar ve Ek Bağlam

WhatsApp/Mesaj Kayıtları: Yargıtay 7. Hukuk Dairesi (2023/5251 Kaynak) kararında, WhatsApp yazışmalarında açık bir ikrar (kabul) bulunmadığı sürece, bu kayıtların tek başına yazılı delil sayılamayacağı ve ispat yükünün yer değiştirmediği belirtilmiştir.
Şirket Hattından Atılan Mesajlar: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi (2021/1298 Kaynak) kararında, mesajın davalı şahıs tarafından değil de şirket hattından gönderilmesi durumunda, bunun "delil başlangıcı" sayılamayacağı vurgulanmıştır.
Aile İçi İşlemlerde Tanık İstisnası: Yargıtay 14. Hukuk Dairesi (2016/5535 Kaynak) kararındaki muhalefet şerhinde, baba-kız arasındaki işlemlerde tanık dinlenebileceği (HMK m.203) tartışılmışsa da, somut olayda taşınmaz "arkadaş" (üçüncü kişi) üzerine devredildiği için 1947 tarihli İBK'nın yazılı delil şartı geçerliliğini korumaktadır.



Ayrıca


Borçtan Mal Kaçırma Amacıyla Üçüncü Kişiye Devredilen Taşınmazın İadesi (İnançlı İşlem ve Muvazaa)

Aşağıdaki rapor, müvekkilinizin babasının, kızının (müvekkilin) borçları nedeniyle taşınmazı bir arkadaşına devretmesi ve arkadaşının taşınmazı iade etmemesi sorununa ilişkin literatür taraması ve hukuki analizleri içermektedir.

1. Hukuki Niteleme: "İnançlı İşlem" ve "Nam-ı Müstear"

Mevcut olayda, taşınmazın mülkiyeti görünürde bir satış sözleşmesi ile arkadaşa devredilmiş olsa da, tarafların gerçek iradesi mülkiyetin devri değil, malın alacaklılardan korunması ve bilahare iadesidir. Literatürde bu durum "İnançlı İşlem" (Fiduciary Transaction) olarak tanımlanmaktadır.

İncelenen literatürde bu durum birebir şu şekilde örneklendirilmiştir:

"Tahsil amacıyla yapılan alacağın devrinden başka, işlemin muvazaalı veya inançlı olup olmadığının tespitinin daha büyük zorluk arzettiği bir saf inançlı işlem örneği; mali durumu bozuk olan ve alacaklılardan mal kaçırmak isteyen bir kimsenin, bir taşınmazını güvendiği bir dostuna satarak mülkiyetini ona devretmesidir." (Türk Hukukunda Saf İnançlı İşlemler-654612-Elif Berktaş Yüksel-2020)

Bu tür işlemlerde taraflar arasında, resmi satış sözleşmesinin yanında, taşınmazın iade edileceğine dair gizli bir anlaşma (inanç anlaşması) bulunur. Yazar Elif Berktaş Yüksel, von Tuhr'a atıfla; malı alacaklıların takibinden kaçırmayı hedefleyen bu işlemin kural olarak muvazaalı değil, inançlı bir işlem olduğunu belirtmektedir. Bu ayrım, açılacak davanın hukuki sebebini (Tapu İptal ve Tescil - İnançlı İşlem Hukuksal Nedeni) belirlemek açısından kritiktir.

Ayrıca Talih Uyar, benzer durumları "Nam-ı Müstear" (Eğreti Ad) kavramı içinde değerlendirmiş ve Yargıtay'ın eski kararlarında bu tür durumların İİK m. 277 (Tasarrufun İptali) kapsamında değil, Borçlar Kanunu'nun muvazaa/inançlı işlem hükümlerine göre çözümlenmesi gerektiğini vurguladığını belirtmiştir (Tasarrufun İptali Davalarının Konusu-Talih Uyar-2008).

2. İspat Yükü ve Deliller

Arkadaşın taşınmazı geri vermemesi durumunda açılacak davada en büyük sorun ispat yüküdür. İşlemin gerçek bir satış olmadığını kanıtlamak için literatürde öne çıkan kriterler şunlardır:

Alım Gücünün Olmaması: Devralan arkadaşın, o tarihte taşınmazı satın alabilecek ekonomik güce sahip olup olmadığı mahkemece araştırılmalıdır.
"Taşınmazı devralan davalının... dava konusu taşınmazları satın alabilecek mali güce sahip olup olmadıkları’nın mahkemece araştırılması gerekeceğini..." (Tasarrufun İptali Davalarında... -Talih Uyar-2022)

Taşınmazın Kullanımı: Devirden sonra taşınmazı kimin kullandığı, kiranın kime ödendiği muvazaanın veya inançlı işlemin en önemli göstergesidir.
"...ara malik O.'ın taşınmazı hiç kullanmadığı, TAŞINMAZLARIN satıştan önce ve sonra hep muris ve murisin oğulları tarafından kullanıldığı... olguları ispat etmek suretiyle işlemin muvazaalı olduğunu ortaya koyabilirler." (Muris Muvazaası-580889-GÖZDE AKCAN-2019)

Bedelsizlik ve Fahiş Fark: Tapudaki satış bedeli ile gerçek değer arasındaki fark ve bedelin ödenip ödenmediği (para hareketi) incelenir.
"...işlemin gerçek bir satış olmadığını çünkü karşılığında herhangi bir bedel alınmadığını... taşınmazın gerçek değeri ile tapuda gösterilen satış değeri arasında aşırı bir nispetsizlik bulunduğunu..." (Türk Hukukunda Muris Muvazaası-794755-Abdulkadir Yılmaz-2023)

Hayatın Olağan Akışı: Yakın arkadaşlık ilişkisi ve devrin zamanlaması (icra tehdidi altındayken yapılması) hayatın olağan akışına aykırılık teşkil eder.
"...borçlu ile davalının aynı ilçe, köy ve ciltte nüfusa kayıtlı olduğu... maddi ve hukuki olgular gözönüne alındığında davalının... borçlunun durumunu ve amacını bilebilecek kişilerden olduğunun kabulü gerektiği..." (Tasarrufun İptali Davalarında... -Talih Uyar-2022)

3. Karşılaşılabilecek Riskler ve Üçüncü Kişilerin Durumu

Müvekkiliniz taşınmazı geri almak isterken, alacaklıların (kızının borçlu olduğu dosyalar) durumu da göz ardı edilmemelidir. Literatür, bu tür devirlerin alacaklılar tarafından **"Tasarrufun İptali Davası"**na konu edilebileceğini açıkça belirtmektedir.

Alacaklıların Müdahalesi: Eğer taşınmaz arkadaşın üzerindeyken veya müvekkile döndükten sonra alacaklılar bu danışıklı işlemi fark ederse, İİK m. 277 vd. gereği tasarrufun iptalini isteyebilirler.
"Alacaklılarından mal kaçırmak isteyen borçlular, malvarlığının tamamını ya da bir kısmını... kendisinin bu amacını bilen arkadaşlarına... devredebileceği gibi..." (Ticari İşletmenin Devri-709946-Ceren Cerenoğlu-2022)

Arkadaşın Kötüniyeti: Arkadaşın, borçlunun (veya babanın) mal kaçırma kastını bildiği varsayılır.
"Davalı üçüncü kişinin, borçlunun mal kaçırma kastını bildiği veya bilebilecek konumda bulunduğu durumlarda da... tasarrufların iptaline karar verilmesi gerekeceğinden..." (Tasarrufun İptali Davalarında... -Talih Uyar-2018)

4. Sonuç ve Değerlendirme

Literatür verileri ışığında; başvurulacak yollarda tıkanıklığın aşılması için davanın "İnançlı İşlem Hukuksal Nedenine Dayalı Tapu İptal ve Tescil" olarak kurgulanması, eğer elde yazılı bir belge (inanç sözleşmesi) yoksa, "yazılı delil başlangıcı" sayılabilecek belgelerle (banka dekontları, mesajlar vb.) tanık dinletme yoluna gidilmesi önerilmektedir.

İspat noktasında özellikle şu hususlara odaklanılmalıdır:

Arkadaşın o tarihte taşınmazı alacak mali gücünün bulunmadığı.
Taşınmazın devirden sonra da müvekkil veya babası tarafından kullanılmaya devam edildiği.
Taraflar arasındaki güven ilişkisi ve devrin amacı (icra tehdidi).
Bu olgular, işlemin gerçek bir satış olmadığını, emaneten (inançlı) yapıldığını ortaya koyacaktır.