TBK madde 344 fıkra 2 ve 3 terditli olarak açılabilir mi?

Merhabalar meslektaşlarım,
Müvekkil ile kiracısı arasındaki kira sözleşmesi 2020 yılında imzalanmış ancak 2023'te yeni bir kira sözleşmesi imzalanarak kira bedeli 10.000-TL olarak revize edilmiş. Yeni tarihli sözleşmede herhangi bir artış şartı da eklenmemiş.
Yargıtay kararlarına göre, TBK madde 344/3'e göre tespit davası açmamız halinde, ara dönemde belirlenen kira bedelinin rayice uygun olduğuna kanaat getirilirse 5 yıllık süre dolmadığı gerekçesiyle dava reddedilecek.
Bu nedenle, aynı davada terditli olarak TBK madde 344/2'ye göre tespit talep etmeyi düşünüyorum. Bu şekilde, önce 344/3'e göre, kabul edilmezse 344/2'ye göre terditli şekilde tespit davası açmanın önünde herhangi bir hukuki engel var mıdır?
Cevaplarınız için şimdiden teşekkür eder, iyi çalışmalar dilerim.

Belirttiğiniz şekilde dava açmanıza bir engel olmadığını düşünüyorum.

Ancak davayı terditli açmasanız dahi, sonuçta hakimin zaten böyle karar vermesi gerekiyor.

Kira tespit davaları -usuli sebepler hariç- prensip olarak REDDEDİLEMEZ. Hakimin açılmış bir kira tespit davasında bir rakama hükmetmesi gerekir. Bu rakam gerekirse mevcut kira dahi olabilir ama kiracı zaten bu rakamı ödüyor diye dava reddedilemez:
https://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=17383

Dolayısıyla siz davayı dilerseniz terditli açabilirsiniz ama açmasanız dahi Hakim eğer 344/3 uygulamazsa, mecburen 344/2 uygulayarak davayı bitirecektir.