İnançlı İşlem Davasında Bedel Farkı, Eksik İspat, Bilirkişi Raporu

Merhaba meslektaşlarım,
Davacı olarak takip ettiğim bir İnançlı İşlem Sebebine Dayalı Tapu İptal ve Tescil davasında, gelinen aşama itibariyle bilirkişi raporuna beyan konusunda görüşlerinize çok ihtiyaç duymaktayım. Nasıl beyanda bulunmalı veya itiraz etmeli miyim? Dosyanın somut verileri şöyledir:

1. Olayın Özeti ve İddiamız:
Müvekkil, kredi çıkmaması sebebiyle dava konusu taşınmazı bizzat pazarlık ederek 900.000 TL bedelle satın almış; ancak mülkiyeti inançlı işlem uyarınca akrabası olan davalı adına tescil ettirmiştir. Davalı sadece eksik 100.000TL için konut kredisi çekmiştir.Taşınmazın kredi taksitleri, emlak vergileri ve tadilat giderleri müvekkil tarafından ödenmiştir.

2. İspat Durumumuz:
Dava dilekçemizde edinim bedelini 900.000 TL olarak beyan ettik. Bu bedelin 685.000 TL’lik kısmının müvekkil tarafından doğrudan davalıya veya kredi hesabına gönderildiğini banka dekontlarıyla delillendirdik. Geri kalan kısım elden ödemeler ve masraflardan oluşmaktadır.

3. Davalının Savunması:
Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkilin maddi gücünün olmadığını iddia etmiş ancak aynı dilekçede "müvekkilim evi alırken davacıdan (müvekkilden) da borç almıştır" diyerek paranın müvekkilden gittiğini zımnen ikrar etmiştir. Davalı taraf taşınmazı kaça satın aldığına dair hiçbir rakam telaffuz etmemiştir. Sadece satın aldıklarını beyan etmişlerdir.
4. Bilirkişi Raporu Tespitleri:
Dosyaya gelen Gayrimenkul Değerleme Raporu’nda;
Taşınmazın devir tarihindeki (15.04.2022) gerçek değeri: 1.210.285 TL
Taşınmazın dava tarihindeki (19.05.2025) güncel değeri: 3.597.589 TL olarak saptanmıştır.
Tapu senedindeki satış bedeli ise sadece 120.000 TL'dir.

5. Hukuki Sorularım ve Kararsız Kaldığım Noktalar:

Bedel Farkının İspat Gücü: Bilirkişinin saptadığı 1.2 Milyon TL ile tapudaki 120 Bin TL arasındaki 10 katlık fahiş fark, davalının bedel belirtememesi ile birleştiğinde, Yargıtay’ın inançlı işlemde aradığı "yazılı delil başlangıcı" veya "hayatın olağan akışına aykırılık" kriterini tek başına karşılar mı?

Miktar Çelişkisi: Bizim 900.000 TL beyanımıza karşın bilirkişinin 1.2 Milyon TL değer saptaması, davamızı sıkıntıya sokar mı itiraz etmek gerekir mi? Davanın reddini gerektiren bir çelişki mi yoksa davalının aleyhine bir durum mudur?

Terditli Talep: Mahkeme tapu iptalini reddederse, 685.000 TL'lik ispatlanmış ödemenin güncel taşınmaz değerine (3.5 Milyon TL) oranlanarak tazminat olarak tahsilini talep etme şansımız nedir?
Tecrübelerinizi ve varsa benzer yöndeki güncel Yargıtay ilamlarını paylaşabilirseniz çok sevinirim.

Saygılarımla.

Meslektaşım merhabalar;

1- Bedel farkı tek başına muvazaaya ispat değildir. Kaldı ki; sizden mal kaçırma gibi durum yok ki; bedeller arasındaki fark muvazaa göstergesi olsun.
Lakin; inançlı işlemde banka dekontlarının delil başlangıcı olabileceğine dair yargıtay kararları mevcut. Özellikle kredi taksitlerinin müvekkiliniz tarafından karşı yana gönderilmesi durumunda. Tabi bu durumda; delil başlangıcı yanında tanık ve diğer delilleriniz de değerlendirilmeli, dekont yani delil başlangıcı tek başına ispata yeterli değil.

Yargitay 1. Hukuk Dairesi 2016/7799 esas 2019/5243 Karar
Banka kredi kayitlari yazili delil baslangici olup inancli islem nedeniyle tapu iptal davasinda bu durumda tanik dinlenmelidir.

YARGITAY 3. Hd 2022/29 E
Somut olayda; davacı, kendine ait ... plakalı aracı satış bedelinin bir bölümüne mahsuben vermek ve geri kalan bedeli de yine kendisi ödeyerek ... plakalı aracı engellilere tanınan vergi muafiyetlerinden faydalanarak ölen kayınbabası ... adına trafikte tescil ettirdiğini iddia etmiş, kayınbabasının ölümü üzerine parasını verip aldığı ... plakalı araç bedelini mirasçılarından talep etmiştir. Her ne kadar bölge adliye mahkemesince, tarafların yakın akraba olmalarının, inançlı işlemin ispatı hususunda tanık dinlenilmesine imkan vermeyeceği belirtilerek davacının davasını iddia edemediği belirtilmiş ise de; dosya içerisindeki mevcut bilgi ve belgeler ile davacı ve davalıların murisi olan kayınbaba arasındaki hukuki işlemin ispatı için HMK'nın 203/1-a bendi uyarınca tanık dinlenebileceğinin kabulü gerekir.
Bu durumda; davacının iddiaları ve dinlenen davacı tanıklarının beyanları birlikte değerlendirildiğinde; davacının, kayınbabası adına aldığı araç bedelini, kendi aracını vererek yine satış bedelinin bir bölümünü dekontu sunulan banka havalesi ile ödediğini ispat ettiği anlaşılmaktadır.
Hal böyle olunca ilk derece mahkemesince; tanık beyanlarına itibar edilerek davacı tarafından aracın satın alınmasına ilişkin yapılan toplam ödeme tutarı belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmiş olması, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.


2- 900.000 TL ile 1.200.000 TL arasındaki %25-33 oranındaki fark bence fahiş bir fark olmadığından aleyhe bir durum oluşturmaz.

YARGITAY 17.Hukuk Dairesi Esas: 2015/ 919 Karar: 2017 / 6412;
Dosya kapsamından borçlu ve üçüncü kişi arasında İİK'nun278/3-1 maddesi anlamında bir yakınlık ve İİK'nun 280.maddesi gereğince borçlunun mali durumu hakkında bilgi sahibi kişilerden olduğu yolunda bir ispat olmamıştır.Dava konusu taşınmazlar toplamda tapuda 85.500 TL satılmış bilirkişi taşınmazların satış tarihindeki değerleini 183.586,75 TL olarak belirlemiştir. Davacı üçüncü kişi Serkan satıştan önce ve sonrasında borçluya banka aracılığı ile 47.100 TL gönderdiğini belgelemiştir. Her ne kadar ödemelerin taşınmaz satışı için yapıldığı belirtilmemiş ise de borçlu ve üçüncü kişi arasında satış dışında başka bir nedenle ödeme yapılmasını gerektiren bir ilişki tesbit edilmediğinden bu ödemelerin taşınmaz satışı için yapıldığının kabulü gerekir. Taplamda ödenen 85.500 TL ile banka aracığı ile yapılan 47.100 TL ödeme dikkati alındığında ivazlar arasında fahiş fark bulunmamaktadır.
Bu durumda, tapudaki satış bedeli ile gerçek bedel arasında fahiş fark bulunmadığından davanın reddi gerekirken hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır." (EK-1)
Bu emsal kararda; satış ve değer arasındaki fark %28'dir ve fahiş olarak değerlendirilmemiştir.


3- Güncel değer hususu maalesef oturmadı bir türlü, bu konu üzerine makale yazmak için de uzunca araştırma yaptım ancak yargıtay uygulaması da net ve oturmuş değil. Ancak genel uygulama; ancak arada noterde yapılmış bir satış vaadi gibi resmi delil varsa güncel bedel istenebileceği yönünde. Ben sizin durumunuzda güncel değer istenemeyeceği kanaatindeyim lakin karar sizin.
Aşağıda; inançlı işleme dair bir dava olmasa da; mülkiyet hakkı ihlali ve kötüniyet halinde güncel bedel istenebileceğine ilişkin güzel bir HGK bırakıyorum fakat genel uygulama bu yönde değil.

T.C YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu
Esas: 2017/ 13-2618
Karar: 2020 / 184
Direnme Kararı:
4. Davacı vekili 26.06.2009 tarihli dava dilekçesinde; müvekkilinin davalı şirketten (29.12.1995 tarihli adi yazılı) sözleşme ile satın aldığı taşınmazın, bedeli fazlasıyla ödenmesine rağmen sözleşmede kararlaştırılan tarihte teslim edilmediği gibi davalının içerisinde bulunduğu durum nedeniyle ifanın gerçekleşmesinin de mümkün görülmediğini ileri sürerek davalının üstlendiği edimin aynen ifasını, bu mümkün olmaz ise sözleşmeye konu taşınmazın rayiç değerinin tespiti ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla bu bedelden şimdilik 80.000TL’nin faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
9. Yerel Mahkeme 29.01.2014 tarihli ve 2013/4081 E., 2014/30 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçeler yanında, tarafların geçerli olduğu inancı ile sözleşmeyi imzaladıkları ancak davalının sözleşmenin geçersizliğine dayanarak rayici ödemekten kaçınmasının iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı, rayiç üzerinden kabul kararının yerinde olduğu, davalısı aynı, davacısı farklı benzer bir olayda Özel Dairenin 30.09.1988 tarihli, 1987/2-2 E.-K. sayılı İçtihadı Birleştirme kararı da gözetilerek bir tarafın edimlerini tümüyle ifa etmesi hâlinde karşı tarafın sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmesinin hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırı olduğu yönünde karar verdiği de gözetildiğinde aksi gerekçe ile tüketiciye daha az tazminat ödenmesi sonucunu doğuran uyuşmazlıkta direnme kararı vermiştir.
25. Hâl böyle olunca şekil eksiliğinin ileri sürülmesi açıkça adaletsizlik teşkil ettiğinden, gerçek hakkın tanınması ve ferdin korunması için, bu zaruretten doğan ve olağanüstü bir imkân sağlayan TMK 2/2. maddesi hükmünün işletilmesi, başka bir deyişle hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı değil, şekil şartı kuralının ihmal edilmesi zorunludur. Gerçekten şekle ilişkin hükmün gayesi dışında menfaat temini yoluna gidilmek istenildiği durumlarda yargı hassas olmaya mecburdur. Zira hukuk ancak, meşru menfaatlerin tatminine yarar; başka bir şeye yaradığı taktirde ise mevcudiyet sebebini kaybeder. Tüm bunlar karşısında somut olayın özelliği itibariyle davalının sözleşmenin resmî şekilde yapılmadığından geçersiz olduğu, bu nedenle taşınmazın rayiç değerinden sorumlu tutulamayacakları yönünde savunmada bulunmasının hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralına aykırılık teşkil ettiğinin kabulü gerekir.
27. Sonuç itibariyle Yerel Mahkemenin direnme gerekçesi usul ve yasaya uygun olup yerindedir.