Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi Davası ve TMK 1007 Tazminat

Merhaba, müvekkilin taşınmazdaki payı, tapu müdürlüğünün yanlış işlemi nedeniyle diğer bir paydaş adına birleştiriliyor. Lehine birleşme işlemi yapılan hissedar taşınmaz hisselerini 3.kişiye satıyor ve bu kişi de 4. bir kişiye satıyor. (3. ve 4.kişilerin iyiniyetli olduğunu varsayıyoruz.)

Bu halde, son malikin hisseleri müvekkilin payı oranında yolsuz halde. Müvekkilin zararının giderimi için son malike karşı tapu iptali ve tescili davası ile birlikte kabul edilmemesi halinde Hazine'den TMK'nın 1007.maddesi uyarınca tazminat talep edebilir miyiz?

Değerli görüşleriniz için teşekkür ederim.

Meslektaşım merhabalar;

Kaydın illetini teşkil eden işlemler usulsüzse, kayıtta usulsüzdür. 3. yada 4. kişinin hatta doğru anlatımla 3. kişilerin iyiniyetli olması durumu değiştirmez. Yolsuz tescilde doğrudan malikle karşı kaçıncı kişi olursa olsun; tapu iptali ve tescil davası açabilirsiniz.

Ülkenin ekonomik durumu, paranın değerindeki düşüş, gayrimenkul fiyatlarındaki artış gibi hususlar nedeniyle tazminat davası, paranın pula dönme ihtimali sebebiyle, kanaatimce mantıklı değil.

Alıntı: Yazan Av. Musa TAÇYILDIZ Meslektaşım merhabalar; Kaydın illetini teşkil eden işlemler usulsüzse, kayıtta usulsüzdür. 3. yada 4. kişinin hatta doğru anlatımla 3. kişilerin iyiniyetli olması durumu değiştirmez. Yolsuz tescilde doğrudan malikle karşı kaçıncı kişi olursa olsun; tapu iptali ve tescil davası açabilirsiniz. Ülkenin ekonomik durumu, paranın değerindeki düşüş, gayrimenkul fiyatlarındaki artış gibi hususlar nedeniyle tazminat davası, paranın pula dönme ihtimali sebebiyle, kanaatimce mantıklı değil.

üstadım teşekkür ederim cevabınız için. 3.kişinin iyiniyetinin (TMK 1023, 1024/3, 1025/2) varlığı öyleyse ayni hak kazandırmayıp, şartları varsa tazminat hakkı mı doğurmuş oluyor? İyiniyetin varlığı iyiniyetli kişinin hangi kazanımlarını korumuş oluyor?

Meslektaşım yolsuz tescilde iyiniyet korunmaz, zira; kayıt baştan usulsüzdür. Burada 3. kişi satın aldığı kişilere tazminat davası açabilir.

Merhabalar,

"Tapu siciline güven ilkesi" ve "iyi niyetli kuralı" tam da bu tür durumlar için kanunda öngörülmüştür.

Yolsuz tescilden haberi olmayan ve hayatın olağan akışı içinde bunu bilmesi beklenmeyen 3. kişinin ayni hak kazanımı korunur.

Eğer böyle olmasaydı, tapu siciline güven tamamen imha olurdu ve herkes ve tüm tapular için büyük bir güvensizlik ortamı oluşurdu. Hiçbirimiz zorluklarla aldığımız bir evin fi tarihinde bizden önceki 17. malikinin yolsuz tescil yaptığı gerekçesiyle elimizden alınmasını istemeyiz.

Kaldı ki böyle bir durum söz konusu olsaydı, ABD'de olduğu gibi ülkemizde de "tapu sigortası" şekilde bir uygulama da kaçınılmaz olurdu. Ama ülkemizde böyle bir uygulama yok, çünkü tapu siciline güvenerek ve iyi niyetle edinilen ayni hak ABD'de korunmazken ülkemizde kural olarak korunur. Bu durumda ilgili taraftan tazminat istenebilir. Benim naçizane görüşüm bu şekildedir.

Saygılarımla,
Öğr.Gör.Dr. Yunus Konbul
Har. Müh.

HG. HUKUK GENEL KURULU
Esas : 2017/1281
Karar : 2018/35
Karar Tarihi :17.01.2018

Keza, yukarıdan beri anlatıldığı gibi iptali istenen sicil kaydının tesisine esas alınan resmî akit ve diğer dayanak belgelerin esasen yok hükmünde veya sahte olan bir işlemle gerçekleştirildiğinin kesin bir şekilde anlaşılması hâlinde, alıcıların iyi niyet sahibi olması dahi aslında yok hükmünde veya batıl olan işleme geçerlilik sağlamayacağından, tapu kaydının iptali gerekecektir. Buradaki iktisabın hükümsüzlüğü alıcının tapudaki tescile dayanıp dayanmaması ile ilgili olmayıp, doğrudan doğruya tescilin yolsuzluğundan ileri gelmektedir.

Ancak yeni tarihli HGK kararlarında iyiniyetin varlığının açık ve net olduğu durumda yolsuz tescilde TMK 1023 kapsamında kazanımların korunacağına dair kararlar çıkmaya devam ediyor:

Hukuk Genel Kurulu, 2024/182 E., 2025/8 K.:
"Tapu siciline güven ilkesi, gerçek hak sahipliğine dayanmayan bir tescile (yolsuz tescile) dayanılarak iyiniyetle kazanılan aynî hakkın geçerli olarak hükümlerini doğurması demektir. … Olayların gelişimi ve ortaya konulan tespitler ışığında; davalı ...’in sergilediği tutumun hayatın olağan akışına uygun olduğunu söyleme imkânı bulunmamaktadır. Belirtmek gerekir ki, durumun gereklerine göre kendinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz. Normal bir insanın hayatın olağan akışı içerisinde sergilediği davranış biçimi dikkate alındığında davalı ...’un TMK’nın 1024. maddesine göre yolsuz tescili bilen ya da bilmesi gereken kişi konumunda olduğu ve aynı Kanun’un 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı sonucuna varılmıştır."

Hukuk Genel Kurulu, 2022/761 E., 2023/379 K.:
"Dosya kapsamı ve bütün bu açıklamalar karşısında, Hukuk Genel Kurulu çoğunluğu tarafından davalı kayıt maliki ...’ın taşınmazı iktisap ederken durumun gereklerine göre üzerine düşen özeni göstermediği, diğer davalılarla el ve işbirliği içinde olduğu, dolayısıyla 4721 sayılı Kanun'un 1024 üncü maddesine göre yolsuz tescili bilen ya da bilmesi gereken kişi konumunda bulunduğu ve aynı Kanun’un 1023 üncü maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı sonucuna varılmıştır."

Ancak bu konuda hukuki bir sıkışma olduğu da açık. Örneğin HGK'nın mera, yaylak, kışlak gibi normalde özel mülkiyete konu olamayacak taşınmazların yolsuz tescili ile TMK 1023 kapsamında değerlendirilemeyeceğine dair net kararı var (Hukuk Genel Kurulu, 2023/1082 E., 2024/311 K.). Veya kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de müteahhit payının satışıyla ilgili TMK 1023 koruyuculuğundan yararlanılamayacağına dair daha net kararlar görüyoruz.

Burada Yargı bir yandan TMK 1023 ve diğer ilkeleri uygulamaya çalışırken, bir yandan da yolsuz işlemlerle (bilhassa kamu görevlilerinin de işin içinde olduğu) taşınmazların el çabukluğu ile 3. kişilere devri sağlanıp sonra da TMK 1023'ün koruyucu şemsiyesi altına saklanma girişimlerine karşı mümkün olduğunca fren mekanizması olmaya çalıştığını düşünüyorum.

Nasıl ki zorluklarla satın aldığımız bir evin bizden önceki bilmem kaçıncı malikinin yolsuz tescil yaptığı gerekçesiyle elimizden alınmasını istemiyorsak, kamu görevlilerini de içeren bir yolsuzluk ağının faaliyetleri ile 3. kişiye devri yapılan aynı evimizin bir sabah kalktığımızda başkasına ait olduğunu görmeyi de istemeyiz. Yargı, 3. kişinin gerçekten habersiz ve iyiniyetli olup olmadığının her yönüyle, kılı kırk yararak ve didik didik edilip en ufak bir tereddüttün kalmayacağı noktaya kadar araştırılmasını istiyor. Bu çok net.

Saygılarımla

cevaplarınız için teşekkür ederim. Öncelikle, iyiniyetin araştırılması ve bazı karinelerden faydalanılması gerekmektedir.

Usul hukuku açısından ise, son kayıt malikine karşı yolsuz tescilin düzeltilmesi talebi ile birlikte Hazine'den 1007.maddeye dayalı tazminat talebi de aynı davada talep olunabilecek mi? terditli davada tarafın aynı olması gerekiyor.

Son malikin İyiniyetli olması halinde bir de nispi karşı vekalet ücreti ödemek istemiyoruz.

Aslında HGK 17.01.2018, E. 2017/1281 – K. 2018/35 kararı özel bir karar diye düşünüyorum.

TMK 1023'e göre tapu kütüğündeki tescile dayanarak iyi niyetle mülkiyet kazanan üçüncü kişi korunur. Bu normal şartlar altında "yolsuz tescil" için de geçerlidir. Ancak HGK kararının vurguladığı bu korumanın sadece tasarruf yetkisinin bulunmaması eksikliğini giderecek olması diye düşünüyorum.Tescil yolsuz dahi olsa özünde tasarruf yetkisi ile ilgiliyse, iyiniyetli üçüncü kişi korunacaktır. Örneğin muvazaa davalarına dayalı yolsuz tescil veya temyiz kudretinin olmamasına/vekaletin geçersizliğine vs. dayalı yolsuz tescil örneğinde olduğu gibi. Bu örneklerde de tescil yolsuzdur ama bu yolsuzluk tasarruf yetkisine yöneliktir.

Ama eğer tescilin diğer geçerlilik unsurları (resmî senet, yevmiye kaydı vs.) eksikse, HGK'ya göre bu eksiklik iyi niyetle de giderilemez.

Ben bu kararı şu şekilde yorumluyorum: Eğer geçersiz bir vekaletle bir satış yapılmışsa, bu tescil yolsuzdur ama sakatlık tasarruf yetkisine yönelik olduğundan iyi niyet korunur. Ama tapu müdürünün imzası taklit edilerek bir satış yapılmılsa, bu tescil baştan yokluk derecesinde sakat olduğundan iyiniyet dahi korunmaz

Sayın Admin;

Ben özel bir karar olduğunu da düşünmüyorum. Yargıtay bu konuda doktrinden ayrılıyor, farklı düşünüyor ve değişik bir şekilde uyguluyor. Benzer içtihatı alta ekliyorum. Ancak farklı yönde de içtihatlar var.


11. HUKUK DAİRESİ
Esas : 2024/4324
Karar : 2025/1221
Karar Tarihi :25.02.2025

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 9. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/2579 Esas, 2023/259 Karar

HÜKÜM : Esastan ret

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 18. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2019/754 E., 2022/13 K.



Bölge Adliye Mahkemesi kararı, Yargıtayca duruşma istemli olarak davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildi. Duruşma için belirlenen 25.02.2025 günü başkaca gelen olmadığı yoklama ile anlaşılıp hazır bulunan davacı vekili Avukat ... ile davalı ... dinlenildikten sonra duruşmalı işlerin yoğunluğu ve süre darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması ileriye bırakıldı. Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip, gereği düşünüldü.



KARAR



I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin ticari aracını ... aracılığı ile davalı ...'a kiraya verdiğini, 3. kişilerce sahte evrak düzenlenerek aracın satılmaya çalışıldığını öğrendiğini, bunun üzerine müvekkilinin aynı gün suç duyurusunda bulunduğunu, bilahare aracın 21.07.2014 tarihinde sahte nüfus cüzdanı ve satış vekaletnamesi kullanılarak ...'ye satıldığının tespit edildiğini, sahte belge ve vekaletnameyle yapılmış olan bu satışın geçersiz olduğunu ileri sürerek satışın iptali ile aracın müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep talep etmiştir.



II. CEVAP

1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde: müvekkilinin söz konusu aracı internet sitesi üzerinden tanıştığı ...'tan noterde satın aldığını, alım satım işleminde sahte kimlik kullanılmış ise müvekkilinin bu hususta bir bilgisi olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.



2.Davalı ... cevap dilekçesinde: İstanbul'da hiç ikamet etmediğini, dava dilekçesinde bildirilen adresinin doğru olmadığını, dava dilekçesinde bahsedilen aracın satımı ile bir alakasının bulunmadığını, davacının ve diğer davalıların adlarını ilk defa bu dava nedeni ile duyduğunu, bundan yaklaşık 10 yıl önce kimliğini kaybettiğini, kimliğinin kullanılarak adına böyle bir işlemin yapılması nedeniyle suç duyurusunda bulunduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.



3.Diğer davalılar tebligata rağmen cevap dilekçesi sunmamıştır.



III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı ...'in davalılardan ... adına verdiği iddia olunan araç satış vekaletnamesinin, sahte olduğu tespit olunan nüfus cüzdanıyla çıkartılmış olduğunun anlaşılması nedeniyle söz konusu araç satış vekaletnamesinin geçersiz olduğu, bu geçersiz araç satış vekaletnamesine dayanılarak aracın diğer davalı ...'a satıldığı, akabinde ise aynı aracın 3 gün sonra diğer davalı ...'ye satışının yapıldığı, geçersiz satışın da aracın mülkiyetinin el değiştirmesini sağlamayacağı, davacının şikayeti ile başlayan soruşturma sonunda davalılardan ..., ... ve ...'nin ayrı ayrı dolandırıcılık ve resmi belgede sahtecilik suçlarından mahkum oldukları, Ceza Mahkemesi kararlarının maddi olgulara ilişkin hükümlerinin hukuk hakimini bağlayacağı, kararın kesinleşmesinin beklenilmesine yer olmadığı, satışların geçersiz olduğu ve aracın mülkiyetinin halen davacıya ait olduğu, her ne kadar davalı ... iyiniyetli olduğunu ifade etmiş ise de, aracın Sefer Gaz'a satışından öncesine ait yapılan satış sözleşmesinin, davacı adına düzenlenen geçerli vekaletnameni de geçersiz olduğu, mutlak def'ilerin iyiniyetli hamile karşı da ileri sürülebileceğinden iyiniyet iddiasının yerinde bulunmadığı, davalılardan ...'ın aracın satışında veya vekalet düzenlenmesinde hiçbir katkı ve eyleminin bulunmadığı, kimliğini yıllar öncesi kaybetmiş olmasının mağduriyetini yaşadığı, davalı ... hakkında böyle bir eylem nedeniyle almış olduğu bir cezanın da olmadığı, davalı ... yönünden kendisine yüklenecek kusuru da bulunmadığı gerekçesiyle davalı ... yönünden açılan davanın pasif husumet yokluğundan reddine, diğer davalılar ..., ... ve ... yönünden açılan davanın kabulü ile aracın satışına dayanak olan, sahte nüfus cüzdanı ve imzayla yapıldığından geçersiz olan araç satış vekaletnamesinin iptaline, geçersiz araç satış vekaletnamesiyle davacı adına davalı ... tarafından diğer davalı ...'a yapılan araç satış sözleşmesinin ve davalı ... adına yapılan yolsuz tescilinin iptaline, yolsuz tescille araç kaydı üzerine geçen davalı ... tarafından diğer davalı ...'ye yapılan araç satış sözleşmesinin ve davalı ... adına yapılan yolsuz tescilinin iptaline, idari makamları belirli bir biçimde işlem tesisine zorlayıcı tescil kararı verilememesi ve tüm devir ve satışlarının iptal olunmasıyla, aracın davacı adına kayıt olacağının açık olması nedeniyle, davacının aracın gerçek malik olan davacı ... adına tescili talebi hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, hüküm, davalı ... vekilince istinaf edilmiştir.



IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile aracın malikinin rızası dışında elinden çıktığı, üçüncü kişi durumundaki davalıların aracın mülkiyetini kazanmasının söz konusu olamayacağı, motorlu araç mülkiyetinin iyiniyetle kazanılamayacağı, sanık olarak yargılanan davalı ...'nin beraatine karar verildiği nazara alındığında ceza dosyasının kesinleşmesini beklenmesinin yargılamayı uzatacağı, bu nedenle usul ekonomisi gözetilerek İlk Derece Mahkemesince ceza dosyasının bekletici mesele yapılmasına karar verilmemiş olmasında usul ve yasaya bir aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, hüküm, davalı ... vekilince temyiz edilmiştir.



V. TEMYİZ

A. Dava ve Hukuki Nitelendirme

Dava, araç satış sözleşmesinin iptali istemine ilişkindir.



B. Değerlendirme ve Gerekçe

Yapılan yargılama ve saptanan somut uyuşmazlık bakımından uygulanması gereken hukuk kuralları gözetildiğinde İlk Derece Mahkemesince verilen kararda bir isabetsizlik olmadığının anlaşılmasına göre yapılan istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 353/1-b(1) hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesince esastan reddine ilişkin kararın usul ve yasaya uygun olduğu kanısına varıldığından Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanmasına karar vermek gerekmiştir.



VI. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın HMK'nın 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA, aynı Kanun'un 372. maddesi uyarınca işlem yapılmak üzere dava dosyasının İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalı ...'den alınarak davacıya verilmesine, aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden davalı ...'ye yükletilmesine, 25.02.2025 tarihinde kesin olarak oy birliğiyle karar verildi.

Ama TMK 1023'ü konuşmuyor muyuz? (Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.)