Kira sözleşmelerinde cezai şart

Merhabalar meslektaşlarım,

Kiraya vereni müvekkik şirket olan, kiracısı ise avukat olan bir kira sözleşmesi akdedilecek.Kiraya veren yolcu taşımacılığı esas olmak üzere inşaat sektöründe de faaliyet göstermekte. Burada kanımca bu sözleşme müvekkil için ticari iş niteliğinde bu sözleşmede faiz oranı da serbestçe belirlenebilir. Bunun dışında örnek kira sözleşmelerini incelerken şu hususu fark ettim; sözleşmelerde kira bedelinin ödenmemesi halinde, ya da örneğin farklı nedenlerin meydana gelmesi halinde bir tarafa fesih hakkı tanınan maddeler mevcut. Bu maddelerin geçerliliği konusunda sizlere danışmak istedim. Cezai şart olarak öngörülen, ya da bu şekilde farklı olgulara bağlanmış tek taraflı fesih hakkı tanınması hukuken geçerli olur mu? Taraflar hangi hallerde fesih hakkının doğacağını sözleşmede belirleyebilir mi? Teşekkür ederim

Merhabalar meslektaşım;

A) Tahliye ve fesih sebepleri;

TBK m. 354 Dava Sebeplerinin Sınırlılığı
“Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.”

Buna göre, kira sözleşmeleri dava yoluyla ancak TBK m. 350, 351 ve 352’de belirtilen nedenlere sona erdirilebilecektir. Bunlardan herhangi biri var olmadıkça kira sözleşmesi sona erdirilemeyecektir. Tarafların anlaşması her zaman istisnadır.

Sebepler şunlardır:
1- Kiraya Verenin gereksinimi, yeniden inşa ve imar
2- Yeni malikin gereksinimi
3- Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle
a) tahliye taahhüdü,
b) temerrüt
c)Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa

Bunlardan herhangi biri var olmadıkça kira sözleşmesi sona erdirilemez, aksine yapılan anlaşmalar da geçersizdir


B) Cezai şart ve sair ödeme yükümlülüğü

TBK m. 346 Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı
“Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir."

Buna göre; kiracıya cezai şart ve sair ödeme yükümlülüğü getirilemez. Bizler de sözleşmede yazıyoruz ancak kanunun emredici hükmü gereği cezai şart, kira bedelinin tamamının muaccel olacağı vb hükümler geçersiz.