Terditli Davalarda Arabuluculuğa Başvuru Zorunluluğu

Merhabar, miras olarak kalan taşınmazların satışı için müvekkilden ve diğer mirasaçılardan vekalet alan kişi (müvekkilin amcası, aynı zamanda amca da mirasçı) taşınmazları kendi oğluna ve bir akrabasına çok düşük fiyata satmış. Hem satış bedeli oldukça düşük hem de müvekkile ödenen herhangi bir para yok. Biz tapu tescilinin iptali bu mümkün değilse tazminat talebiyle dava açacağız. Tazminat davası için zorunlu arabuluculuk öngörüldüğü için arabuluculuk sürecine girmeden dava açmamız durumunda usulden ret kararı verilir mi? Bir de bu dava için zorunlu dava arkadaşlığı söz konusu olur mu çünkü birkaç Yargıtay kararında terekeye karşı açılan dava ise diğer mirasçıların da davaya katılmış olması gerekir diye bir husus okumuştum. Ancak bu dava terekeye karşı açılmış bir dava değil.

Meslektaşım merhabalar;

Bütün tazminat davaları arabulucuğa tabi değil. Arabuluculuğa tabi olan tahdidi olarak sayılmış ve sizin açacağınız tazminat davası da arabulucuğa tabi değil.

Zorunlu dava arkadaşlığı yok, zira bu miras davası değil; vekalet görevinin kötüye kullanılmasından kaynaklı tapu iptali tescil ve olmaz ise tazminat davası. Müvekkiliniz kendi hissesi için açacak davayı ve hissesi kadar tapu iptali olmazsa tazminat talep edecek.

Son olarak; vekil taşınmazı oğluna devrettiğinden, vekilin oğlu yakınlık nedeniyle paranın müvekkilinize ödenmediğini bilen yada bilebilecek kişilerdendir. Bu nedenle tapu iptaline de karar verilir. Ancak siz yine de her halükarda terditli açmalısınız davanızı.

Aşağıya işinize yarayacağını düşündüğüm birkaç Yargıtay kararını ekliyorum.

1- YAKIN AKRABALIK İLİŞKİSİNDE; TAŞINMAZI ALAN 3. KİŞİNİN VEKİLİN DURUMUNU BİLEN YADA BİLEBİLECEK KİŞİLERDEN OLDUĞUNDAN, VEKİLİN EYLEMLERİNDEN SORUMLUDUR.

YARGITAY
1.Hukuk Dairesi
Esas: 2013/ 290
Karar: 2013 / 607
"Dosya içeriği ve toplanan delillerden, tarafların kardeş oldukları ve anneanneleri olan mirasbırakanları F. İ.'nin malik olduğu 9, 15, 270, 279, 328 ve 355 parsel sayılı taşınmazlarını 13.3.1963 tarihli vekaletnameye istinaden vekil D. aracılığı ile 9.10.1963 tarihlinde vekilin eşi olan davalı M.'ye bağış suretiyle temlik ettiği anlaşılmaktadır....Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi Medeni Kanunun 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz. Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, Medeni Kanunun 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir.
Somut olaya gelince, vekil eden F.'nın temlike konu edilen taşınmazların dışında başkaca bir mal varlığının bulunmadığı dosya kapsamı ile sabit olup bir kimsenin sahip olduğu tüm malvarlığını bir anda elinden çıkartmasının hayatın olağan akışına uygun düştüğü söylenemez. Öte yandan, vekil kılınan D. mirasbırakan F.'dan sonra ölen kızı N.'nin damadı olup taşınmazlar kendisine hibe edilen Makbule ise N.'nin kızı ve D.'un da eşidir. Kök mirasbırakanın ve ondan sonra da ara murisin dava açmamış olması vekalet görevinin kötüye kullanılmadığını göstermez. Ayrıca, vekil kullanılmak suretiyle taşınmazların muris tarafından M.'ye bağış yoluyla temlikini gerektiren bir olgu ve bulguya da rastlanmamıştır.
Hal böyle olunca, somut bu hususlar yukarıda değinilen ilkeler çerçevesinde değerlendirildiğinde vekalet görevinin kötüye kullanıldığının kabulü zorunludur."

YARGITAY
1.Hukuk Dairesi
Esas: 2012/ 15004
Karar: 2013 / 3163
"Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nun 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır."



2-VEKİLİN ÖZEN BORCU, 3. KİŞİNİN BİLEN YADA BİLEBİLECEK KİŞİLERDEN OLMASI, İSPAT YÜKÜ

YARGITAY
1.Hukuk Dairesi
Esas: 2020/ 160
Karar: 2020 / 5782
Somut olaya gelince, davalı vekil ...’in, ilk el davalı ...’ın akrabası ve aynı zamanda çalışanı olup, onun talimatı doğrultusunda davacıdan vekaletname alarak satış işlemini gerçekleştirdiği, ancak satış bedeli almadığını ifade ettiği, ilk satıştan çok kısa bir süre sonra taşınmazı edinen ikinci el davalı ... tarafından her ne kadar dava konusu taşınmazın resmi senette gösterilen 114.000 TL satış bedelinin rayice uygun olduğu ileri sürülmüş ise de, bu bedelin dava konusu taşınmazın keşfen saptanan gerçek değerinden düşük olduğu, kaldı ki davalı ...’ün taşınmazın gerçek değeri üzerinden satış bedeli ödediğini de ispatlayamadığı açıktır. Bu durumda davalı vekilin vekalet görevini kötüye kullanmak suretiyle davacı ...’i zararlandırdığı, ilk el davalının da durumu bilen kişi konumunda olup, davalı vekil ile el ve işbirliği içinde hareket ettikleri anlaşılmaktadır. Kötüniyet iddiasının 14.02.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerektiği kuşkusuzdur. Taşınmazın gerçek değeri üzerinden satış bedelini ödediğini ispatlayamayan son kayıt maliki davalı ...’ün ise iyiniyetli olmadığı, TMK 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı sonucuna varılmaktadır.

YARGITAY
1.Hukuk Dairesi
Esas: 2021/ 6910
Karar: 2023 / 3013
Dairenin 30.11.2020 tarihli ve 2019/3113 Esas, 2020/6337 Karar sayılı kararı ile “… Vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı davalarda kural olarak ispat külfeti davacıya düşmektedir. Vekilden taşınmazı satan alan ...’in vekil ile el ve ... birliği içerisinde vekil edeni zararlandırma kastıyla hareket ettiğini ve ...’ten satın alan ...’nin de ediniminde kötüniyetli olduğunu ispat yükü davacı taraftadır. Vekilin, vekalet verene karşı sorumluluğu çerçevesinde bedeli ödediğini ispat külfeti ise vekildedir.

YARGITAY
1.Hukuk Dairesi
Esas: 2021/ 2088
Karar: 2021 / 4358
Somut olaya gelince, davacının soruşturma dosyasındaki beyanları ve tüm dosya kapsamına göre vekaletin davalı ...'a satış iradesiyle verildiği ve bu iradeye uygun olarak kullanıldığı, başka bir ifadeyle vekilin taşınmazları vekil edenin iradesine uygun olarak sattığı, ne var ki taşınmazların satış bedellerinin vekil edene ödendiğinin ispat edilemediği anlaşılmıştır. Yukarıda açıklanan ilkelerle birlikte değerlendirildiğinde vekilin, vekil edeni zararlandırdığı sonucuna varıldığından, taşınmaz bedelinden sorumlu tutulması doğrudur. Bu nedenle davalı ... vekilinin tüm, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmediğinden reddine.

YARGITAY
3.Hukuk Dairesi
Esas: 2021/ 1739
Karar: 2021 / 11572
Yukarıdaki bilgiler doğrultusunda somut olay değerlendirildiğinde; tapuda, davacının hissesine düşen bedel toplamı 812.500 TL olup, bu bedelden 503.600 TL ödeme yapıldığı bakiye 308.900 TL kaldığı davacının kabulündedir. Vekilin hesap verme yükümlülüğü bulunduğundan, bu bedeli ödediğini ispat yükü, vekil olan davalıdadır.



3- İHTİYATİ TEDBİR AÇISINDAN:

Diyarbakır BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
1. Hukuk Dairesi
Esas: 2022 / 656
Karar: 2022 / 633
Mahkemece, 05/01/2022 tarihli karar ile, talebin kabulü ile dava konusu Mardin ili, Nusaybin ilçesi Akçatarla Mah., 5 parsel numaralı taşınmazda davalı .....'ın payına; Mardin ili, Nusaybin ilçesi Akçatarla Mah., 105/11 parsel numaralı taşınmazda davalı .....'in payına; Mardin ili, Nusaybin ilçesi Akçatarla Mah., 121/3 parsel numaralı taşınmazda davalı ..... ve davalı .....'in paylarına; Mardin ili, Nusaybin ilçesi Akçatarla Mah., 7 parsel numaralı taşınmazda davalı .....'in payına ve Mardin ili, Nusaybin ilçesi Akçatarla Mah., 139/3 parsel numaralı taşınmazda davalı .....'in payına 3. kişilere devir ve temlikinin önlenmesi bakımından teminatsız olarak ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmiştir
Yukarıda açıklanan kanun hükümleri ve ilkeler ile maddi olay tespitleri doğrultusunda somut olay değerlendirildiğinde; davacının tapu iptali ve tescil isteğiyle eldeki davayı açtığı, taraflarca ibraz edilen deliller ve tüm dosya kapsamına göre taşınmazın mülkiyetine (aynına) yönelik eldeki davada 6100 sayılı HMK m. 389 ve devamı hükümlerinde öngörülen koşulların oluştuğu, tedbir kararı verilmediği takdirde taşınmazın başka kişilere devir ve temlik edilerek davanın konusu ortadan kalkabileceğinden, taşınmazların aynına ilişkin olan işbu davada, dava konusu taşınmazların üçüncü şahıslara devir ve temlikinin önlenmesi hususunda ihtiyati tedbir kararı verilmesinin usul ve yasaya uygun olduğu, dava konusu taşınmazın devir ve temlikine yönelik ihtiyati tedbire bir kısım kayıt maliki olan davalıların itiraz etmediği, bu nedenlerle de aynı ihtilaflı olan taşınmazlar hakkında verilen ihtiyati tedbir kararında usul ve yasaya aykırılık görülmediğinden ve dava dilekçesi içeriğinde itiraz eden davalıya ait taşınmazında bulunduğu anlaşıldığından davalılardan ..... vekilinin istinaf itirazları yerinde değildir.