kira-on yıllık uzama süresine bağlı tahliye

Değerli arkadaşlar,,
Müvekkil, kiracısı ile 01.01.2003 tarihinde 5 yıl süreli bir kira sözleşmesi imza ediyor.5 yıllık sürenin sonunda tekrar 01.01.2008 tarihinde aynı kiracı ile aynı mecur için 5 yıl süreli bir kira sözleşmesi imza ediyor. Sorum, son imzalanan sözleşmenin imza tarihinin 2008 olduğunu gözeterek , TBK 347de öngörülen 10 yıllık uzama süresi bu mecur için dolmuş mudur , bildirim koşulunu yerine getirerek herhangi bir sebep göstermeden , tahliye isteyebilir miyiz?

F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi

I. Bildirim yoluyla

1. Genel olarak
MADDE 347. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.


* 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü Ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un Geçici 2. maddesi gereğince; "Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlere ilişkin olarak gerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir" hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, 6101 sayılı Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.


Yürürlük
MADDE 648. Bu Kanun 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girer.

Sayın Av.D.Koca ,,
Anılan şekilde bir tahliye davasını 01.07.2017 den önce açamayacağımızı anlıyorum
Yanıtınız için çok teşekkür ederim

Anladığım kadarıyla sözleşmenin belirli süreli olması durumunda da 10 yıl geçerli . Yani 2003'de imzalanan 5 yıllık kira sözleşmesinden sonra 2008'de yeni bir 5 yıllık kira sözleşmesi yapılmışsa uygulama kanunu da dikkate alınarak 2008'den itibaren değil de 2003'den itibaren 10 yıl hesaplanıyor. Burada belirli süreli sözleşmenin belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmesiyle geçen süre değil toplam kira sözleşmesi süresi kastediliyor. Ben bu şekilde yorumluyorum ama meslektaşlarımız konu ile ilgili ne düşünüyor acaba ?

Alıntı: Yazan txyz Anladığım kadarıyla sözleşmenin belirli süreli olması durumunda da 10 yıl geçerli .... ...Burada belirli süreli sözleşmenin belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmesiyle geçen süre değil toplam kira sözleşmesi süresi kastediliyor. Ben bu şekilde yorumluyorum ama meslektaşlarımız konu ile ilgili ne düşünüyor acaba ?

Biraz karışık bir durum sayın meslektaşım...

En altta göreceğiniz Yargıtay Kararı, yenileme/uzama halinde de BK. 347 nedeniyle sözleşmeyi belirli kabul ediyor.

Belirsiz olması durumunda "kiranın başlangıcından" ibaresi var ancak sözleşmenin belirli olması durumunda on yıllık uzama süresini takip eden yıl" ibaresi var:

MADDE 347. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Örnek:

01.01.2001-01.01.2012 tarihlerini kapsayan bir yıllık kira sözleşmesi

Bildirim yapılmaması halinde bir yıl uzar:

01.01.2002-01.01.2003 : birinci uzama yılı

Kanunda, "on yıllık uzama süresi sonunda" ibaresi var.

01.01.2002-01.01.2012 : onuncu uzama yılı

Kanunda " on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde..." ibaresi var.

01.01.2012-01.01.2013 : on yıllık uzama süresini izleyen uzama yılı

01.10.2012 : on yıllık uzama süresini zileyen uzama yılının bitiminden üç ay öncesi

Aslında 10 değil 12 yıl sonunda kiracıyı tahliye edebiliyorsunuz...

Konuyla ilgili Karara.com'da bir adet Yargıtay Kararı buldum:

YARGITAY 6. Hukuk Dairesi
ESAS: 2013/6015
KARAR: 2013/7713

"...Olayımıza gelince; hükme esas alınan kira sözleşmesi 1.8.1993 başlangıç tarihli 2 yıl süreli olup, sözleşme konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

1.8.1993 başlangıç tarihli kira sözleşmesi TBK.347 (6570 sayılı yasanın 11. maddesi ) uyarınca aynı şartlarda 1 er yıl uzamakla belirli süreli kira sözleşmesi olarak uzayıp, belirsiz süreli kira sözleşmesi haline gelmez.

Bu nedenle 1.8.1993 başlangıç tarihli kira sözleşmesi TBK. yürürlüğe girdiği tarih itibariyle 10 yıllık süre dolmuş ise de, TBK. nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında 6101 sayılı kanunun geçici 2. maddesine göre 10 yıllık süresi dolmuş olan kira sözleşmesinde TBK.347. maddesine göre kiralayanın akdin feshi ve kiralanandan tahliyesi istemi hakkında yürürlük tarihinden itibaren 2 yıl geçmemiştir. Bu nedenle 28.3.2012 tarihinde açılan davanın süresinde olmadığı nazara alınmadan yazılı şekilde tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi doğru değildir..."
http://www.kararara.com/forum/viewto...p?f=48&t=20354

B. Kira süresi
MADDE 300. Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir.

Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

MADDE 347. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Alıntı: Yazan txyz Yani 2003'de imzalanan 5 yıllık kira sözleşmesinden sonra 2008'de yeni bir 5 yıllık kira sözleşmesi yapılmışsa uygulama kanunu da dikkate alınarak 2008'den itibaren değil de 2003'den itibaren 10 yıl hesaplanıyor. ... ... . Ben bu şekilde yorumluyorum ama meslektaşlarımız konu ile ilgili ne düşünüyor acaba ?

Sayın meslektaşım, ilgili maddede " sözleşme başlangıcından ve 10 yıllık uzama süresi" ibareleri var, o nedenle yeni kira sözleşmesi ile 10 yıllık süre yeniden başlar düşüncesindeyim.

Ben de sizin gibi bu konuda diğer meslektaşların düşüncelerini merak ediyorum; özelilikle konuyla ilgili uygulaması olan veya Yargıtay Kararı bulunan meslektaşların...

Bu konuda aşağıdaki şekilde bir karar buldum. Umarım meslektaşların işine yarar.


T.C. YARGITAY
6.Hukuk Dairesi

Esas: 2015/6677
Karar: 2015/9299
Karar Tarihi: 02.11.2015

TAHLİYE DAVASI - ON YILLIK KİRA SÜRESİNİN DOLMADIĞI - KOŞULLARI GERÇEKLEŞMEDEN AÇILAN DAVANIN REDDİNE KARAR VERİLMESİ GEREĞİ - DAVANIN KABULÜNE KARAR VERİLMESİ - HÜKMÜN BOZULMASI

ÖZET: Dava, TBK maddesine dayalı on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Taraflar arasında geçerli olan sözleşmenin son sözleşme olan … başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi olduğunun kabulü gerekir. TBK ' nın yürürlüğe girdiği … tarihinde henüz on yıllık kira süresinin dolmadığı anlaşılmaktadır. Mahkemece koşulları gerçekleşmeden açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

(6098 S. K. m. 347) (6101 S. K. Geç. m. 2)

Dava: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş, ancak davanın niteliği itibari ile duruşmaya tabi olmadığından duruşma isteminin reddine karar verildikten sonra, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Karar: Dava, TBK 347. maddesine dayalı on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347/1.maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşemeye son verebilir.

6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK.nun 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür.

Davacı vekili, dava dilekçesinde 01/10/1997 tarihinde kiraya verilen çatılı işyeri niteliğindeki taşınmazın kiraya verilmesinden itibaren on yıl geçtiğinden bahisle kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı vekili, kiralanana ait taraflar arasında 01/09/2003 tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu ve 10 yıllık sürenin 31/08/2014 tarihinde tamamlanacağını belirterek, yasal süre dolmadan açılan davanın reddini savunmuştur. Kiralanan TBK.nun konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi olup, taraflar arasında düzenlenen 01.10.1997 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi 01.09.2003 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli sözleşme ile yenilenmiştir. Bu husus dosyaya sunulan ve tarafların kabul ettiği yazılı kira sözleşmelerinden anlaşılmaktadır. Bu durumda taraflar arasında geçerli olan sözleşmenin son sözleşme olan 01.09.2003 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi olduğunun kabulü gerekir. TBK ' nın yürürlüğe girdiği 1.7.2012 tarihinde henüz 10 yıllık kira süresinin dolmadığı anlaşılmaktadır. Mahkemece koşulları gerçekleşmeden açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 02.11.2015 tarihinde oybirliği ile, karar verildi. (¤¤)