Tapuda 6 daireli bina gözüktüğü halde 3 daireli bina gözükmüyor. Arsa payı sorunu

Öncelikle tüm meslekdaşlarıma hayırlı işler diliyorum. Bugüne kadar hiç açmadığım tipte bir dava aldım. Ve deneyimli avukat arkadaşlarımla istişare etmek istiyorum.
Müvekkillerimin babaları 6 ay önce ölmüş müvekkillerim veraset ilamını çıkartıp tapuya gidince anlamışlar ki ortada bir karışık durum var. Şöyle ki;
Babalarına ait şehir merkezinde 1200 metrekare arsa var. Baba 1979 yılında bu arsanın üst kısmına 6 daireli bir apartman yapmış ve bu daireleri kat mülkiyetine geçirmiş tamamı kendi adına. Aradan zaman geçmiş aynı arsanın alt tarafına 1990 yılında 3 daireli bir apartman yapmış bu yeni binaya başlarken projesini çizdirmiş Belediyeden Yapı başlangıç izin belgesini de almış (Nasıl aldıysa normalde belediye aynı parsel içinde iki yapıya izin veremez) Bina bitmiş hiçbir sorun çıkmamış ama belediye uyanmış ve iskan ruhsatını vermemiş. Ama bu yeni 3 dairenin elektrik suyu var yıllardır müvekkillerimin babası adına emlak vergileri yatırılmış faturaları ödenmiş. Sadece iskanı yok ve doğalgaz aboneliği alamıyoruz.
ASIL SORUN ŞU: Tapuda 6 daireli bina gözüktüğü halde 3 daireli bina gözükmüyor. Eski 6 daireli bina kat mülkiyetine çevrildiğinden arsa payları dairelerin yüksek metrekareli çıkıyor. Örneğin arsa 1200 metrekare olduğundan dairelerin arsa payları 1200/200 m2 olarak gözüküyor. Ve maalesef 1995 yılında bu eski dairelerden 2 tanesi başka kişilere satılmış. Yani şu anda eski 2 daire alan kişiler çok fazla metrekarede arsa da hissedar gözüküyor. Ve bu arsanın üstünde resmiyette olmayan fiiliyatta olan 3 katlı bir bina da var. Şimdi 2 daire sahipleri ön taraftaki bina üzerinde de mi hak sahibi oluyor?
ŞİMDİ BABALARI ADINA OLAN DAİRELERİN İNTİKALLERİNİ YAPTIRAN MÜVEKKİLLERİM MEVCUT KAT MÜLKİYETİNİN TERKİN EDİLEREK MEVCUT DURUMA GÖRE KAT İRTİFAKININ TESİS EDİLMESİNİ İSTİYORLAR.
1-BUNA GÖRE 4 RESMİ, 3 RESMİYETTE GÖZÜKMEYEN TOPLAM 7 DAİREYİ MÜVEKKİLLERİMİN ADINA NASIL TESPİT ETTİREBİLİRİM.
2-DAVA DİLEKÇESİNDE TESPİT DESEM HUKUKİ MENFAAT YOKLUĞUNDAN REDDEDİLİR Mİ?
3- BU DAVANIN ADI NE? ÖRNEK DİLEKÇEYİ NERDEN BULURUM. BAŞINA BÖYLE BİR DURUM GELEN VAR MI?
4- MÜVEKKİLLERİMİN HARİCİNDEKİ DİĞER 2 KİŞİYİ DAVALI OLARAK HASIM MI GÖSTERECEM? MÜDDEABİH BELİRTİLMELİ Mİ? HARÇ VE ÜCRETİVEKALET NİSPİ Mİ? DAVAYI ASLİYE HUKUKTA MI-SULH HUKUKTA MI AÇACAĞIM?

Farkındayım karışık bir durum yardımcı olursanız sevinirim. Saygılarımla

Sayın Meslektaşım,

1. Üç daireli 1990 yılında yapılan bina kaçak bir yapıdır. Bu yapının yasal bir hale mümkün olmadığını düşünüyorum. Detayları belediye imar müdürlüğünden öğrenebilirsiniz.

2. İlk yapılan bina ile ilgili ise, sizin yazınızdan anladığım kadarıyla paylar toplandığında payda yapmıyor. Bunun arızasını bir dava ile giderebilirsiniz. Ancak, dava açmadan önce, tapuya bir dilekçe yazarak bu arızanın nerden doğduğunu, maddi hata mı olduğunu, idarece düzeltilmesinin mümkün olup olmadığını araştırın...

3. Ben biraz radikal bir çözüm öneriyorum. Neden kentsel dönüşüm yasasından faydalanıp 2 binayı yıkıp yeni bir bina yapmıyorsunuz.....Üçte iki çoğunluk sizde gibi gözüküyor....Binaları riskli yapı olarak değerlendirebilinir mi .....

Bahsettiğiniz olayda İmar Kanunu öncesi aynı parselde iki ayır bina mevcut ve birisi Kat mülkiyet tapusuna haiz 6 daire diğer binada ise ,3 adet daire mevcut fakat karşılık hisseleri yok, dolayısıyla 6 dairenin bağlı olduğu arsa payları içinde yer almakta.Durum çok karışık ;
1- Kat mülkiyetinin terkini KMK 'da ancak ana yapının harap olması yıkılması halinde mevcut.Dolayıısyla mümkün gözükmemekte İmar kanunna aykırı yapılmış olması ihtimali ile 3 daireli binada kat irtifakı kurmanız mümkün değildir.Özetle bana göre sorun ortaklığın giderilmesi davası ile çözümlenebilir.

burada binaları yıkma mümkün gözükmüyor. Veya diğer arkadaşın dediği gibi izalei şüyu mümkün değil. Çünkü herkesin bağımsız bölümü var. İçtihatlara göre tespit davası açmam da da hukuki menfaat yok. RESMİYETTE GÖZÜKEN KAT MÜLKİYETİNİN İPTALİ FİİLİYATTAKİ DURUMA GÖRE YENİDEN KAT İRTİFAKININ TESİSİ DİYE BİR DAVA AÇAMAZ MIYIM