Kİra AlacaĞi Ve Tahlİye

2001 tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesi 2010 yılında 1 yıl olarak yeniden düzenleniyor ve bu son kira sözeşmesinin süresi nisan ayında dolacak.Kiralayan müvekkil sözleşmeyi yenilemek istemiyor. Kiralayanın kira süresinin bitmesi nedeniyle fesih hakkı var mıdır nasıl kullanabilir?Diğer taraftan kiracı 2011 yılında kira borcunun ödememiş ihtarname üzerine ödeme yapmış bu arada kiralarda sürekli bir gecikme yaşanıyor ve son 2 aylık kira borcu henüz ödenmediğinden yine ihtarname gönderilmiş ve kira sözleşmesinin temerrüt nedeniyle feshedileceği belirtilmiş(sözleşmede 2 ay kira borcuunun ödenmemesi tahliye nedeni). Bu alacağa ilişkin senetlerde mevcut. Bu durumda kira alacağının tahsili ve tahliye için nasıl bir yol izlemeliyiz? İki haklı ihtar mı, sürenin bitmesi mi, temerrüt nedeniyle tahliye mi?Senetleri takibe koyarken tahliyede isteyebilir miyim?

Sayın meslektaşım,
2010 yılında sözleşme yenilenmiş, dolayısıyla kiraya verenin 10 senelik şartsız fesih hakkından faydalanamazsınız diye düşünüyorum. Kiraya veren sözleşmeyi ancak kanundan kaynaklanan istisnai hallerde feshedebilir. 2011 yılındaki ihtarname ancak o kira dönemi içerisinde haklı ihtar olur. Eğer en son gönderdiğiniz ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde kira borcunu ödemezse Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilirsiniz. Dikkat! nisbi harca tabidir. Eğer öderse bu bir haklı ihtar yerine geçer. Aynı kira dönemi içerisinde yine ödemezse bir ihtar daha gönderin. Telgraf dahi olur. Ya da icra takibi yapın. Eğer süresi içerisinde öderse iki haklı ihtar nedeniyle sulh hukukta tahliye davası açın. Eğer 30 gün içinde ödemezse, ihtarname gönderdiyseniz SHM'de icra takibi yaptıysanız İcra mahkemesinde tahliye davası açabilirsiniz. Sözleşmedeki 2 aylık ödemezse tahliye nedeni geçerli değildir. Senetler teminat senedidir. İcraya koyabilirsiniz. Ama tahliye hakkı vermez. İyi çalışmalar..

Teşekkür ederim cevabınız için ancak cevabınızda netleştiremediğim birkaç husus var. Anladığım kadarıyla kiralayanın sürenin bitiminden dolayı fesih hakkı yok. Bahsettiğim 2011 yılı ödenmeyen kira alacağı ve son alacaklar aynı dönemi kapsamadığından iki haklı ihtar şartları da oluşmamış. Buraya kadar tamam ama bir ay içinde kira borcunu ödemezse tahliye davası açabilirsiniz derken sözleşmedeki şart geçerli değildir demişsiniz. Tahliye davasının temerrüde dayandırmayacak mıyım(yani sözleşmedeki şarta)?Ben tahliye talepli icra takibi açmayı düşünüyorum ama senetler için ayrı mı takip başlatmalıyım?

sözleşmedeki "iki aylık ödenmezse tahliye nedenidir"şartı geçersizdir. Çünkü kanun tahliye sebeplerini sınırlı sayıda tek tek saymış. Sözleşme ile genişletemezsiniz. Zaten son gönderdiğiniz ihtarnamenin 30 günlük süresi içinde kira ödenmezse temerrüd oluşur. Genelde tahliye talepli kira istemleri için örnek 13 gönderilir. Çünkü senedin tahsile konulması tahliye imkanı vermez. Sadece alacağınızı tahsil edersiniz. Siz örnek 13 değil ihtarname göndermişsiniz. Bence gönderdiğiniz ihtarnamenin 30 günlük süresini bekleyin. Ödemezse SHM'de hem alacak hem tahliye davası açın. Çünkü artık o yola girmişsiniz. Şimdilik senetleri takibe koymayın. Çünkü asıl amacınız tahliye. Fakat ödenmeyen müteakip aylar için bu senetleri takibe koyabilirsiniz.

Değerli meslektaşım söz konusu senet bedelleri halen ödenmedi ancak muaccel olan aylara ait kira bedelleri ödeniyor. 2011 yılında gönderilen ihtarla 2013 yılındaki ihtarın aynı dönemi kapsamadığını düşünürsek tek ihtara dayalı tahliye davasından sonuç alabilir miyim sizce?

30 gün içinde ödeme yaptıysa tahliye edemezsiniz. Tek ihtarla tahliye olmaz. Pusuda bekleyip yine gecikmesini bekleyeceksiniz. Bir kez daha 1 gün dahi gecikse hemen ihtar çekin (telgraf, noter veya örnek 13). Ödese dahi 2. haklı ihtar şartı da gerçekleşmiş olur. Yalnız ödemeyi ihtarın ulaşmasında sonra yapması lazım. İhtar tebliğ edilmeden geciktiği ayın kirasını öderse şart yine gerçekleşmez. İşiniz zor kolay gelsin.

Senet bedelleri(geçmişe ait 2 ay) ödenmedi ancak günü gelen kira bedelleri ödeniyor. Yani ihtara dayalı alacak bedelleri halen ödenmedi, temerrüt oluşmaz mı?