Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Bütün meslektaşlarıma iyi çalışmalar diliyorum.
Bir taşınmaz hakkında arsa sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış 1994 tarihli bir Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi var. Müteahhit bu sözleşmeye göre; proje hazırlatıp onaylatmış, inşaat ruhsatı almış, kat irtifakı kurdurmuş ve sözleşmeyi 1995 yılında tapuya şerh ettirmiş. Şözleşme tarihinden 11 yıl sonra müteahhit, arsa sahiplerine inşaat alanının kendisine teslimi için 2005 yılında ihtarname gönderiyor. Arsa sahipleri ihtara cevap vermiyorlar. Müteahhit de hiçbir hukuki girişimde (arsanın fiili durumu hakkında tespit yaptırmak veya tazminat davası açmak gibi) bulunmuyor. Daha sonra 2011 yılında aynı ihtarnameyi yeniden gönderiyor. Toplam 17-18 yıllık süreçte sözleşmenin tarafları sözleşmeyi feshetmedikleri gibi herhangi bir hukuki girişimde bulunmuyorlar. Sözleşmeye konu bina ise bu uzun zaman zarfında yapılmıyor. Bu arada arsa sahipleri arsa yı üzerindekilerle birlikte bir üçüncü kişiye satıyor. Üçüncü kişi, Tapu Kanunu'nun 26/5 maddesi gereği şerhin üzerinden 5 yıl geçtiğinden Tapu Müdürlüğü'nden şerhin re'sen terkini talep ediyor. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığı, "şerh hukuki değerini yitirdiğinden kaldırılması gerekir" şeklinde görüş bildiriyor.

Daha sonra da müteahhit, sözleşmenin halen ayakta olduğu gerekçesiyle sözleşme yaptığı arsa sahiplerine ve üçüncü kişiye dava açıyor. Davacının talebi şöyle;

1-Üçüncü kişinin, tapudaki şerhi bilerek almış olduğu ve bu nedenle arsa sahiplerinin halefi olarak sözleşmeyi yerine getirmekle yükümlü olduğu gerekçesiyle aynen ifa,

2-Aynen ifa talebi kabul edilmediği takdirde tazminat ve proje,inşaat ruhsatı,kat irtifakı kurulması için yapılan giderlerin tahsili.

Benim sorum şu şekilde;

1-Aradan geçen 17-18 yıllık uzun süre dikkate alındığında zamanaşımı itirazı ileri sürülebilir mi?

2- üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı tarihte Tapu Kanunu'nun 26/5 maddesindeki 5 yıllık sürenin çok uzun süre önce geçmiş olması ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığı'nın, "şerh hukuki değerini yitirdiğinden kaldırılması gerekir" şeklinde görüşü davayı nasıl etkiler?

Alıntı: Yazan Av.Yasin Dedeli Bütün meslektaşlarıma iyi çalışmalar diliyorum. Bir taşınmaz hakkında arsa sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış 1994 tarihli bir Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi var. Müteahhit bu sözleşmeye göre; proje hazırlatıp onaylatmış, inşaat ruhsatı almış, kat irtifakı kurdurmuş ve sözleşmeyi 1995 yılında tapuya şerh ettirmiş. Şözleşme tarihinden 11 yıl sonra müteahhit, arsa sahiplerine inşaat alanının kendisine teslimi için 2005 yılında ihtarname gönderiyor. Arsa sahipleri ihtara cevap vermiyorlar. Müteahhit de hiçbir hukuki girişimde (arsanın fiili durumu hakkında tespit yaptırmak veya tazminat davası açmak gibi) bulunmuyor. Daha sonra 2011 yılında aynı ihtarnameyi yeniden gönderiyor. Toplam 17-18 yıllık süreçte sözleşmenin tarafları sözleşmeyi feshetmedikleri gibi herhangi bir hukuki girişimde bulunmuyorlar. Sözleşmeye konu bina ise bu uzun zaman zarfında yapılmıyor. Bu arada arsa sahipleri arsa yı üzerindekilerle birlikte bir üçüncü kişiye satıyor. Üçüncü kişi, Tapu Kanunu'nun 26/5 maddesi gereği şerhin üzerinden 5 yıl geçtiğinden Tapu Müdürlüğü'nden şerhin re'sen terkini talep ediyor. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığı, "şerh hukuki değerini yitirdiğinden kaldırılması gerekir" şeklinde görüş bildiriyor. Daha sonra da müteahhit, sözleşmenin halen ayakta olduğu gerekçesiyle sözleşme yaptığı arsa sahiplerine ve üçüncü kişiye dava açıyor. Davacının talebi şöyle; 1-Üçüncü kişinin, tapudaki şerhi bilerek almış olduğu ve bu nedenle arsa sahiplerinin halefi olarak sözleşmeyi yerine getirmekle yükümlü olduğu gerekçesiyle aynen ifa, 2-Aynen ifa talebi kabul edilmediği takdirde tazminat ve proje,inşaat ruhsatı,kat irtifakı kurulması için yapılan giderlerin tahsili. Benim sorum şu şekilde; 1-Aradan geçen 17-18 yıllık uzun süre dikkate alındığında zamanaşımı itirazı ileri sürülebilir mi? 2- üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı tarihte Tapu Kanunu'nun 26/5 maddesindeki 5 yıllık sürenin çok uzun süre önce geçmiş olması ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığı'nın, "şerh hukuki değerini yitirdiğinden kaldırılması gerekir" şeklinde görüşü davayı nasıl etkiler?

Sorunuz çok değerli olmasının yanı sıra, tam sağlıklı bir cevap ve sonuç için ayrıntılı ve uzun inceleme ve araştırmayı gerektirmektedir. Saygılarımla...

Sözleşme: (Hükümleri ?)

1)1994 tarihli bir Gayrimenkul Satış Vaadi (TMK.m.1009)

2) Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (TBK.m.470 vd.)

Alıntı: Av.Yasin Dedeli

Alıntı: müteahhit, sözleşmenin halen ayakta olduğu gerekçesiyle sözleşme yaptığı arsa sahiplerine ve üçüncü kişiye dava açıyor. Davacının talebi şöyle; 1-Üçüncü kişinin, tapudaki şerhi bilerek almış olduğu ve bu nedenle arsa sahiplerinin halefi olarak sözleşmeyi yerine getirmekle yükümlü olduğu gerekçesiyle aynen ifa, 2-Aynen ifa talebi kabul edilmediği takdirde tazminat ve proje,inşaat ruhsatı,kat irtifakı kurulması için yapılan giderlerin tahsili.

YARGITAY:

1.“…Satış vaadi sözleşmesinde, sözleşmenin ihlali halinde taşınmazın bedeline yahut tazminine ilişkin hakkın da temlik edildiğine dair bir hüküm yer almayıp, alacağın temlikinde belirli, muayyen bir hakkın temliki bahis konusudur. Alacağın temliki yoluyla borç ilişkisinin devri mümkün değildir. Davacı, satış vaadine ilişkin sözleşmeden doğan hakkını akidine ileri sürebilir.” (Y.3. HD.E. 2007/16943,K. 2007/15498,T. 25.10.2007).

2.“…Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin herhangi bir nedenle ifa edilememesi halinde, vaat alacaklısı alacağını tamamen veya kısmen elde edemez ise, borçlu kendisine hiçbir kusur isnat edilemeyeceğini ispat etmedikçe alacaklı zararından sorumludur “ (Y.14. HD.E. 2007/12891,K. 2007/14441,T. 19.11.2007)


Mola...

Alıntı: Av.Yasin Dedeli

Alıntı: Benim sorum şu şekilde; 1-Aradan geçen 17-18 yıllık uzun süre dikkate alındığında zamanaşımı itirazı ileri sürülebilir mi? 2- üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı tarihte Tapu Kanunu'nun 26/5 maddesindeki 5 yıllık sürenin çok uzun süre önce geçmiş olması ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığı'nın, "şerh hukuki değerini yitirdiğinden kaldırılması gerekir" şeklinde görüşü davayı nasıl etkiler?

TAŞINMAZ YÜKÜ -TMK.m.839 vd. (MK.754 vd.)

m.839-Taşınmaz yükü, bir taşınmazın malikini yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar.

m.847 / 1 -Taşınmaz yükü zamanaşımına tabi değildir.

Tapu K.m.26/8
“Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuyu tecil edilmezse işbu şerh (Değişik ibare: 5831 - 15.1.2009 / m.1) “tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri” tarafından re'sen terkin olunur.”

Y.HGK.E. 2012/12-130,K. 2012/292,T. 11.4.2012

“…Sicile şerh verilen satış vaadi sözleşmesi 5 (beş) yıl süre ile 3.kişilere karşı ileri sürülebilir…”

Taraflar:

1.Arsa sahipleri: A

2.Yüklenici: Y

3.Yeni malik: C

Sözleşme: Hükümleri ?

1)1994 tarihli bir Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi (TMK.m.1009)

2)Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (TBK.m.470 vd.)

OLAY:

1.Müteahhit bu sözleşmeye göre; proje hazırlatıp onaylatmış, inşaat ruhsatı almış, kat irtifakı kurdurmuş ve sözleşmeyi 1995 yılında tapuya şerh ettirmiş.

2.Sözleşme tarihinden 11 yıl sonra yüklenici, arsa sahiplerine inşaat alanının kendisine teslimi için 2005 yılında ihtarname gönderiyor.

3.Arsa sahipleri ihtara cevap vermiyorlar.

4. Müteahhit de hiçbir hukuki girişimde (arsanın fiili durumu hakkında tespit yaptırmak veya tazminat davası açmak gibi) bulunmuyor.

5.Daha sonra 2011 yılında aynı ihtarnameyi yeniden gönderiyor.

6.Toplam 17-18 yıllık süreçte sözleşmenin tarafları sözleşmeyi feshetmedikleri gibi herhangi bir hukuki girişimde bulunmuyorlar.

7.Sözleşmeye konu bina ise bu uzun zaman zarfında yapılmıyor.

8.Bu arada arsa sahipleri arsayı üzerindekilerle birlikte bir üçüncü kişiye satıyor.

9.Üçüncü kişi, Tapu Kanunu'nun 26/5 maddesi gereği şerhin üzerinden 5 yıl geçtiğinden Tapu Müdürlüğü'nden şerhin re'sen terkini talep ediyor.

10.Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığı, "şerh hukuki değerini yitirdiğinden kaldırılması gerekir" şeklinde görüş bildiriyor.

DAVA:
11.Daha sonra da yüklenici, sözleşmenin halen ayakta olduğu gerekçesiyle sözleşme yaptığı arsa sahiplerine ve üçüncü kişiye dava açıyor.

1)Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi (TMK.m.1009;TBK.m.237 vd.)


YASA:
TMK. MADDE 1009.- Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir.
Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

YHGK.E. 2004/14-610,K. 2004/656, T. 8.12.2004:

1.Kaynağını TBK.m.29 (BK. 22) maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, TBK.m.237 (BK.m.213. maddesi) ile TMK. m. 782 (MK.706) ve Noterlik Kanununun 89.maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak veren sözleşmelerdendir.

2.Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan TMK.m.793 (MK.m. 716.) maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

3.Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden, TBK.m.146 (BK.m.125.) maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar.

4.Satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2.maddesi uyarınca iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

5.Davacının tescil isteğinin kabulü için, sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması gerekir. Ancak, eksik kalan bir kısım var ise, TBK.m.96 (BK.81.m.) hükmü uyarınca, bu bedel depo ettirilmelidir.

6.Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır.

7.Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, TMK.nin 1009. maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi mümkündür ki; böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağını kazanır.
Tapu Kanunun 26/6 maddesi uyarınca bu şerh 5 yıl için geçerli olup, 5 yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir.
Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.

2)Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (TBK.m.470 vd.)

YASA: TBK.m.470 vd.

m.470- Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

m.485- Eserin tamamlanması, iş sahibi ile ilgili beklenmedik olay dolayısıyla imkânsızlaşırsa yüklenici, yaptığı işin değerini ve bu değere girmeyen giderlerini isteyebilir.

İfa imkânsızlığının ortaya çıkmasında iş sahibi kusurluysa, yüklenicinin ayrıca tazminat isteme hakkı vardır.

YARGITAY: YHGK.E. 2010/15-193,K. 2010/235,T. 28.4.2010

1.Eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” bazı özellikler taşıyan bir “Karma Sözleşme” sayılmaktadır.

2.Bu tür sözleşmelerde yüklenicinin borcu, inşaatı yapıp teslim etmek; arsa sahibinin borcu ise, bedel olarak arsa payının veya arsanın mülkiyetini kayden yükleniciye geçirmektir. Bu tür sözleşmelerde iki sözleşme iç içedir: Birisi, hiçbir şekle bağlı olmayan “İnşaat Sözleşmesi” diğeri ise, TMK.’nın 782 , TBK.’nin 236, Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddesi hükümleri gereğince, resmi biçimde yapılması gereken “tapulu taşınmaz veya tapulu taşınmaz payının mülkiyetini nakil borcu doğuran sözleşmedir”.

3.Bu yasal nedenlerle, "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri" Noterlerce düzenleme biçiminde yapılmadıkça kural olarak geçerli kabul edilemez…”

4.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa ya da arsa payının devrini de içermesi sebebiyle, karşı tarafın kabulü yoksa, tek taraflı fesih olunamaz ve feshe hakim karar verir.

Kahve molası...

Alıntı: Av.Yasin Dedeli

Alıntı: 1-Aradan geçen 17-18 yıllık uzun süre dikkate alındığında zamanaşımı itirazı ileri sürülebilir mi?

A)Zamanaşımı:

1.Zaman aşımı; alacak hakkının belli bir süre kullanılmaması yüzünden, dava edilebilme niteliğinden yoksun kalmasını ifade etmektedir.

2.Sonucu; alacak hakkına son verme değil! Onu eksik borç haline getirme olarak ortaya çıkar.

3.Zamanaşımına ilişkin düzenlemelerin temelinde ; iddia edilen alacağın aradan uzun zaman geçmiş olmasına rağmen kullanılmaması karşısında borçlunun oldukça uzak geçmişte kalan bir borçtan doğabilecek uyuşmazlıklara karşı korunması, kendi alacağına karşı uzun süre kayıtsız kalan kimsenin bu hakkının artık korunmaya layık olmadığını kabul etmiş sayılması yatmaktadır.

4.TBK.'de normal zamanaşımı süresi 10 yıl olarak kabul edilmiş, daha uzun ya da daha kısa sürelerin getirildiği özel hükümlerin saklı olduğu TBK.nin 146. maddesinde belirtilmiştir.

B)Zamanaşımının Durması (TBK.m.153 – Kesilmesi (TBK.m.154)

1.Zamanaşımının durması / kesilmesi alacaklı lehine olan bir olgudur.

2.“Zamanaşımı, harekete geçememek, istemde bulunamamak durumunda bulunan kimsenin aleyhine işlemez.”

3.TBK.’nin 148. maddesi ile zamanaşımının nasıl hesaplanacağı belirtilmiştir.

4.Kural olarak; zamanaşımı alacağın muaccel olduğu tarihten başlar. Bilindiği gibi, TBK.nin 153 maddesinde durma, 154. maddesinde de zamanaşımının kesilme nedenleri düzenlenmiştir.

5.Durma ile kesilme arasındaki fark; zamanaşımı kesildiği takdirde daha önce işlemiş olan süre silinmiş, yeniden bir süre işlemeğe başlamış olur. Durma ise evvelce işlemiş zamanaşımı hükmüne hiçbir etki yapmaz.

6.Zamanaşımının kesilmesinin sonuçları TBK.nin 156. düzenlenmiştir. Bu maddeye göre zamanaşımının kesilmesi halinde sürenin yeniden işlemesi gereklidir. Zamanaşımının kesilmesinin doğal sonucu önceki sürenin geçersiz sayılmasıdır.

7.TMK.nun 714. maddesi, zamanaşımının uygulanması bakımından TBK.’ye yollama yapmıştır. Yorum yaparken "Kıyas" özellikle vurgulanmıştır.

Ve yine mola...

Alıntı: Av.Yasin Dedeli

Alıntı: 1994 tarihli bir Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi var. 1995 yılında tapuya şerh ettirmiş. Sözleşme tarihinden 11 yıl sonra müteahhit, arsa sahiplerine inşaat alanının kendisine teslimi için 2005 yılında ihtarname gönderiyor. Arsa sahipleri ihtara cevap vermiyorlar Müteahhit de hiçbir hukuki girişimde (arsanın fiili durumu hakkında tespit yaptırmak veya tazminat davası açmak gibi) bulunmuyor. Daha sonra 2011 yılında aynı ihtarnameyi yeniden gönderiyor. Toplam 17-18 yıllık süreçte sözleşmenin tarafları sözleşmeyi feshetmedikleri gibi herhangi bir hukuki girişimde bulunmuyorlar. Bu arada arsa sahipleri arsayı üzerindekilerle birlikte bir üçüncü kişiye satıyor. Daha sonra da müteahhit, sözleşmenin halen ayakta olduğu gerekçesiyle sözleşme yaptığı arsa sahiplerine ve üçüncü kişiye dava açıyor.

DEĞERLENDİRME:

1.Tapudaki şerh = 5 yıl (TMK.m.1009;TK.m.26/6)

2.İhtarname= Sözleşme (1994) / Şerh (1995) tarihinden (10/11 yıl) sonra çekilmiş olan ihtarname zamanaşımını keser mi?

3.Yüklenicinin hiçbir hukuksal girişimde bulunulmamış olmasının sonuçları?

4.İkinci İhtarname= 2011 yılında keşide edilmiş olan 2.ihtarnamenin hukuksal kıymeti ?

5.“Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa ya da arsa payının devrini de içermesi sebebiyle, karşı tarafın kabulü yoksa, tek taraflı fesih olunamaz ve feshe hakim karar verir “ (YHGK.E. 2010/15-193,K. 2010/235,T. 28.4.2010).

6.Üçüncü kişiye yapılan satış – Yeni malikin kazanımı

7.Yüklenicinin açtığı dava:
7.1.Zamanaşımı yönünden
7.2.Esas yönünden

1.“Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa ya da arsa payının devrini de içermesi sebebiyle, karşı tarafın kabulü yoksa, tek taraflı fesih olunamaz ve feshe hakim karar verir “ (YHGK.E. 2010/15-193,K. 2010/235,T. 28.4.2010).

2.Borçların İfa Edilmemesinin Sonuçları - Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde: TBK.m.123,124:

TBK.m.123- Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde diğeri, borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hâkimden isteyebilir.

Değerli meslektaşım, verdiğiniz bilgiler için çok teşekkür ediyorum. Çözümünüzü merakla bekliyorum

Alıntı: Av.Yasin Dedeli Alıntı: Çözümünüzü merakla bekliyorum

Ben de...

Sayın meslektaşım,
Sizi beklerken biraz hazırlık yapmaya çalıştık, ancak:

1.Sözleşmelerin hükümleri bilinmemektedir!
2.İhtarname(-lerin) içeriği bilinmemektedir!
3.Çözümü etkileyebilecek hükümler olabilir mi?

Saygılarımla

Sözleşmenin önemli olduğunu düşündüğüm ve davacı tarafın da özellikle dayanak yaptığı maddeleri ve ihtarnamelerin içeriklerini en kısa zamanda size yazarım. Bana gelen en değişik ve ilginç davalardan biri gerçekten. Dava sonunda sonucunu da size mutlaka yazatım

1.TBK.’de normal zamanaşımı süresi 10 yıl olarak kabul edilmiş, daha uzun ya da daha kısa sürelerin getirildiği özel hükümlerin saklı olduğu TBK.nin 146. maddesinde belirtilmiştir.

2.Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden, TBK.m.146 (BK.m.125.) maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar.
(Tescil 1995 - İhtarname! 2005 ve 2011 tarihli)

3.Bir “Karma Sözleşme” sayılan “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” (Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile birlikte), 1994 yılında imzalanmış…(Tapuya tescil 1995) ve bugüne dek… Feshedilmemiş… (TBK.m.123 vd.)

4.Sözleşme hükümleri, İhtarnameler ?

Alıntı: Av.Yasin Dedeli Sözleşmenin önemli olduğunu düşündüğüm ve davacı tarafın da özellikle dayanak yaptığı maddeleri ve ihtarnamelerin içeriklerini en kısa zamanda size yazarım.

Peki... Bekleriz

Eklenen Not: Taşınmazın yükleniciye teslim edilmiş olup olmadığını, ya da neden teslim edilmediğini de bilmiyoruz !

Sayın Dedeli,

Alıntı: Yazan Av.Yasin Dedeli ... arsa sahiplerine inşaat alanının kendisine teslimi için 2005 yılında ihtarname gönderiyor. Arsa sahipleri ihtara cevap vermiyorlar... Daha sonra 2011 yılında aynı ihtarnameyi yeniden gönderiyor. ...Sözleşmeye konu bina ise bu uzun zaman zarfında yapılmıyor. Bu arada arsa sahipleri arsayı üzerindekilerle birlikte bir üçüncü kişiye satıyor...

Sözleşmede arsa sahiplerinin yer teslimine dair birtakım yükümlülükleri olduğu anlaşılıyor? Sözleşmeye vâkıfsanız bu yükümün ne olduğunu yazabilir misiniz (ki sözleşme bâtıl mı, imkansızlık hâli söz konusu mu v.b. hususları değerlendirmek mümkün olsun)?

Genel olarak:
BK m.90: "... alacaklı muhik bir sebep olmaksızın ... borçlunun borcunu ifa edebilmesi için tekaddümen kendi tarafından yapılması lâzım gelen muameleleri icradan imtina eder ise, mütemerrit addolunur." (TBK m.106) düzenlemesi mucibince arsa sahiplerinin (imkansızlık durumu yoksa) alacaklının temerrüdüne düştüğü anlaşılıyor? (temerrütte kusur aranmaz, kusur sorumlulukta aranır).

Arsa sahibi (alacaklı) temerrüde düşmüşse müteahhit (borçlu):
BK m.94: "Borcun mevzuu bir aynın teslimini tazammun etmediği surette eğer alacaklı mütemerrit ise borçlunun temerrüdüne müteallik hükümlere tevfikan, borçlu akdi feshedebilir." (TBK m.110)

Alıntı: Yazan Av.Yasin Dedeli ...2005 yılında ihtarname gönderiyor. Arsa sahipleri ihtara cevap vermiyorlar. Müteahhit de ...2011 yılında aynı ihtarnameyi yeniden gönderiyor...

İlk ihtarnamesinde yer teslimi için arsa sahiplerine süre vermiş mi? Teslim etmezlerse...ye bağladığı bir sonuç var mı? 2005'te arsa, 3. kişiye zaten satılmış durumda ve subjektif imkansızlık var mı? Satılmamış durumda ise yer teslimi yükümüne dair arsa sahiplerinin herhangi bir girişimi var mı? Müteahhidin satışı öğrenme tarihi nedir? Şerhin terkini ne zaman istenmiş?

Alıntı: Yazan Av.Yasin Dedeli ...arsa sahipleri arsayı üzerindekilerle birlikte bir üçüncü kişiye satıyor. Üçüncü kişi, Tapu Kanunu'nun 26/5 maddesi gereği şerhin üzerinden 5 yıl geçtiğinden Tapu Müdürlüğü'nden şerhin re'sen terkini talep ediyor...

Arsa sahiplerinin, arsayı 3. kişiye satış tarihi nedir? Şerh (4721 S.K. m.1009, Tapu Kanunu m.26) tapuya 1995'te işlendiğine göre satış, 2000'den sonra ise (ve taraflar arasındaki sözleşmede şerhin etkisi konusunda daha uzun bir süre kararlaştırılmamışsa) müteahhidin, arsanın yeni malikinden sözleşmeye mesnetle bir talep hakkı olamaz:

Yargıtay 15 HD, 24.11.1997 T., 3457-5032 E-K: "...Davacı yüklenici ile önceki arsa sahipleri olan davalılar arasındaki 20.4.1989 tarihli "İnşaat Taahhüdü Ve Satış Vaadi Sözleşmesi" bu davalıların, taşınmazı 14.6.1996 günü tapuda diğer davalı T____ 'ye satmaları ile bozulmuştur. Başka bir anlatımla, bu sözleşmeden, arsa sahipleri dönmüştür. Şerhin konulduğu 18.6.1990 tarihi ile satışın gerçekleştiği 14.6.1996 tarihi itibariyle, bu şerh, Tapu Kanunu'nun 26. maddesinde 5 yıllık sürenin geçmesiyle, terkini gereken hükümsüz bir şerh halini almış ve şahsi hakkın, aynî hak kuvveti ortadan kalkarak, herkese karşı dermeyanı imkansız duruma gelmiştir..."

Eski arsa sahiplerinin arsayı bir 3. kişiye satması sözleşmeden dönme (sözleşmenin geriye etkili olarak feshi) şeklinde değerlendirilebilecektir (+sözleşme sonrası subjektif imkansızlığa yol açma söz konusu+KKİS'de fesih için mahkeme kararı veya tarafların fesihte anlaşmaları gerekir...)

P.S: Bizler konuyu genel çerçevede değerlendirebiliriz; her somut olayın kendi şartları içinde değerlendirilmesi gerektiğini ve bu meyanda olayın ayrıntıları ve sözleşmenin önem arz ettiğini unutmayınız...

Saygılar...

Sözleşmenin önemli olduğunu düşündüğüm ve davacı tarafın da özellikle dayanak yaptığı maddeler ve ihtarnamelerin içerikleri, üçüncü kişinin taşınmazı edinme tarihi gibi konuları yazıyorum;

Sözleşme tarihi :09.12.1994

Şerh tarihi: 19.06.1995

Sözleşme maddeleri;

19.madde: Arsa bundan sonra satılamaz, başka bir müteahhide verilemez, ipotek yaptırılamaz, inşaatı yapmayı engelleyen hiçbir yaptırımda bulunulamaz.

21.madde: Arsa müteahhide tüm kiracıları çıkarılmış kahvehane ve ev) olarak boş teslim edilecektir. Ancak kagir bina müteahhit tarafından kullanılacaktır.

22.madde: Müteahhit firma yola terki yaptıracak, projeyi çizfdirecek ve ruhsatı dört ay içerisinde alacaktır. Ancak yasal engeller çıkarsa bu süreye ilave yapılacaktır.

23.madde: Mal sahibi arsayı ruhsat alma süresi içinde boşaltacaktır. Arsa sahibi ruhsat ve diğer işlemleri tamamlanmasına kadar olan 4 aylık süre içinde arsayı boşaltmazsa inşaata başlama süresi arsanın boş olarak teslim tarihinde başlar. Arsanın boş olarak teslim edildiğini müteahhit ve arsa sahibi arsa mahallinde yapacakları boştur diye bir tutanağa imza koydukları günden itibaren başlar. Bu tespit resmi olarak da yaptırılabilir. Ancak bu durum, ruhsat alınıncaya kadar olan 4 aylık süre içinde arsanın boşaltılmaması durumunda uygulanacaktır. Yani 4 ay içinde ruhsat alınmış hala boşaltılmamışsa böyle bir tespite gerek vardır. Çünkü inşaat başlama tarihi bu tespit veya tutanaktaki tarih olacaktır.

1.İhtarname: 27.10.2005 keşide tarihli
Konusu: Sözleşme konusu arsanın içinde kahvehane ve ev olmasına rağmen yüklenici inşaatı bir an evvel yapmak için
inşaatın projelerini yaptırmış, onaylatmış, inşaat ruhsatı almış ve kat irtifakını kurdurmuştur. Arsa üzerinde bulunan ve kahvehane ve ev olarak kullanılan yapılar ve içinde oturulması nedeniyle arsa teslim edilememiş ve inşaatın yapımına başlanamamıştır. Sözleşmenin 21. maddesi gereği arsa teslim edilmemiştir. Sözleşmenin 23.maddesi gereği inşaatın başlama süresi arsanın boş olarak teslimi tarihinde başlar. Bugüne kadar arsa üzerindeki yapılarda oturan kişiler çıkarılmamış ve yapılar bu nedenle yıkılmamış, inşaatın yapımı için arsa boş olarak yükleniciye teslm edilmemiştir. Sözleşme konusu arsanın içinde oturan kişilerin çıkartılarak 30 gün içinde sözleşmeye uygun ve boş olarak yükleniciye teslimini, aksi takdirde yasal haklarımızı kullanacağımızı ihtar ederiz.

2.İhtarname: Keşide tarihi 05.10.2011
Konu: İçerik ve konu ilk ihtarnaem ile birebir aynı ancak arsanın boş olarak teslimi için verilen süre 3 ay.

Taşınmazın 3.kişi tarafından edinilme tarihi : 20.10.2011

1.Tapudaki şerhin, Tapu K.m.26/6 hükmü uyarınca terkin edilmiş olmasında yasaya aykırılık yoktur.

2.Taşınmazın satıldığı ve eldeki davanın davalılarından olan yeni malikin, “taraflar arasındaki ilişkiyi” bilerek, şerhi terkin ettirip taşınmazı iktisap etmekle (TMK.m.1020,1024) TMK.m.1023 hükmünden yararlanamayacağı düşünülebilirse de, tescilden itibaren 5 yıl geçmiş olmakla (Tapu K.m.26/6) yüklenicinin “sınırlı aynî hakkı” sona ermiş olduğundan, yeni malikin iktisabı geçerlidir, aksi düşünce “mülkiyet hakkının özüne” zarar verir (AY.m.35).

3.(1994 tarihli) “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”, iş sahibinin bugüne dek yeri teslim etmemiş olması nedeniyle uygulanamamış, dahası iş sahibi, 2.İhtarnameden (05.10.2011) sonra taşınmazı 3.kişiye 20.10.2011 tarihinde satmıştır.

4.“Davacı, satış vaadine ilişkin sözleşmeden doğan hakkını akidine ileri sürebilir.” (Y.3. HD.E. 2007/16943,K. 2007/15498,T. 25.10.2007).

Mola...

Alıntı: Av.Yasin Dedeli

Alıntı: Benim sorum şu şekilde;

Alıntı: 1-Aradan geçen 17-18 yıllık uzun süre dikkate alındığında zamanaşımı itirazı ileri sürülebilir mi? 2- üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı tarihte Tapu Kanunu'nun 26/5 maddesindeki 5 yıllık sürenin çok uzun süre önce geçmiş olması ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığı'nın, "şerh hukuki değerini yitirdiğinden kaldırılması gerekir" şeklinde görüşü davayı nasıl etkiler?

Verilen bilgilerle sınırlı olarak:

1.Olayda zamanaşımı yoktur

2.Şerhin kaldırılmış olması, yasa gereğidir (Tapu K.m26/6)

Görüş:

1. İş sahibi Temerrüde düşmüştür (TBK.m.106).

2.Bu durumda yüklenici “borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere göre sözleşmeden dönebilir” (m. 110)

Saygılarımla

Verilen kıymetli bilgiler için tüm meslektaşlarıma teşekkürlerimi sunuyorum. Saygılar.

Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz Sayın Dedeli, Sözleşmede arsa sahiplerinin yer teslimine dair birtakım yükümlülükleri olduğu anlaşılıyor? Sözleşmeye vâkıfsanız bu yükümün ne olduğunu yazabilir misiniz (ki sözleşme bâtıl mı, imkansızlık hâli söz konusu mu v.b. hususları değerlendirmek mümkün olsun)? Genel olarak: BK m.90: "... alacaklı muhik bir sebep olmaksızın ... borçlunun borcunu ifa edebilmesi için tekaddümen kendi tarafından yapılması lâzım gelen muameleleri icradan imtina eder ise, mütemerrit addolunur." (TBK m.106) düzenlemesi mucibince arsa sahiplerinin (imkansızlık durumu yoksa) alacaklının temerrüdüne düştüğü anlaşılıyor? (temerrütte kusur aranmaz, kusur sorumlulukta aranır). Arsa sahibi (alacaklı) temerrüde düşmüşse müteahhit (borçlu): BK m.94: "Borcun mevzuu bir aynın teslimini tazammun etmediği surette eğer alacaklı mütemerrit ise borçlunun temerrüdüne müteallik hükümlere tevfikan, borçlu akdi feshedebilir." (TBK m.110) İlk ihtarnamesinde yer teslimi için arsa sahiplerine süre vermiş mi? Teslim etmezlerse...ye bağladığı bir sonuç var mı? 2005'te arsa, 3. kişiye zaten satılmış durumda ve subjektif imkansızlık var mı? Satılmamış durumda ise yer teslimi yükümüne dair arsa sahiplerinin herhangi bir girişimi var mı? Müteahhidin satışı öğrenme tarihi nedir? Şerhin terkini ne zaman istenmiş? Arsa sahiplerinin, arsayı 3. kişiye satış tarihi nedir? Şerh (4721 S.K. m.1009, Tapu Kanunu m.26) tapuya 1995'te işlendiğine göre satış, 2000'den sonra ise (ve taraflar arasındaki sözleşmede şerhin etkisi konusunda daha uzun bir süre kararlaştırılmamışsa) müteahhidin, arsanın yeni malikinden sözleşmeye mesnetle bir talep hakkı olamaz: Yargıtay 15 HD, 24.11.1997 T., 3457-5032 E-K: "...Davacı yüklenici ile önceki arsa sahipleri olan davalılar arasındaki 20.4.1989 tarihli "İnşaat Taahhüdü Ve Satış Vaadi Sözleşmesi" bu davalıların, taşınmazı 14.6.1996 günü tapuda diğer davalı T____ 'ye satmaları ile bozulmuştur. Başka bir anlatımla, bu sözleşmeden, arsa sahipleri dönmüştür. Şerhin konulduğu 18.6.1990 tarihi ile satışın gerçekleştiği 14.6.1996 tarihi itibariyle, bu şerh, Tapu Kanunu'nun 26. maddesinde 5 yıllık sürenin geçmesiyle, terkini gereken hükümsüz bir şerh halini almış ve şahsi hakkın, aynî hak kuvveti ortadan kalkarak, herkese karşı dermeyanı imkansız duruma gelmiştir..." Eski arsa sahiplerinin arsayı bir 3. kişiye satması sözleşmeden dönme (sözleşmenin geriye etkili olarak feshi) şeklinde değerlendirilebilecektir (+sözleşme sonrası subjektif imkansızlığa yol açma söz konusu+KKİS'de fesih için mahkeme kararı veya tarafların fesihte anlaşmaları gerekir...) P.S: Bizler konuyu genel çerçevede değerlendirebiliriz; her somut olayın kendi şartları içinde değerlendirilmesi gerektiğini ve bu meyanda olayın ayrıntıları ve sözleşmenin önem arz ettiğini unutmayınız... Saygılar...

Sayın Öksüz, cevabınızda geçen Yargıtay 15 HD, 24.11.1997 T., 3457-5032 E-K kararını bendeki içtihat programlarında bulamadım. Göndermeniz mümkün müdür acaba? Saygılar

Sayın Dedeli,

Alıntı: Yazan Av.Yasin Dedeli Sayın Öksüz, cevabınızda geçen Yargıtay 15 HD, 24.11.1997 T., 3457-5032 E-K kararını bendeki içtihat programlarında bulamadım. Göndermeniz mümkün müdür acaba? Saygılar

Kararı şerhlerimize ekledim; inceleyebilirsiniz:
http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=14196

Saygılar...

Şerhin 5 yıllık süre dolmuş olması nedeniyle talep üzerine kaldırılması yasa gereğidir ancak şerhin etkisinin 5 yıl ile sınırlı olduğu yönündeki eski içtihatlardan, Yargıtay 14.HD. 09.03.2006 gün, 1476-2652 E-K sayılı kararıyla dönmüştür. Aynı husus, Yargıtay Onursal Hukuk Genel Kurulu Başkanı Mehmet Handan Surlu'nun Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi isimli eserinin (2011 basımı) 155 vd sayfalarında da vurgulanmıştır.

Söz konusu karardan alıntı;
"...2644 sayılı Tapu Kanununun 26/5 maddesinin Tapu Sicil Tüzüğünün 78/4 maddesi karşısında terkin işleminin Tapu Sicil Müdürlüğü veya memurunca re'sen yapılacağı veya şerhin kendiliğinden hükümsüz kalacağı şeklinde anlamamak, terkin işleminin ancak 5 yıllık sürenin geçmesi ve taşınmaz maliklerinin bu sürenin geçtiğini belirterek terkin talep etmeleri üzerine yapılacağı şeklinde kabul etmek gerekir. Tapu işlemleri uygulanmasındaki durum da böyledir. Başka bir anlatımla Tapu Kanununun 26. maddesine dayanılarak 5 yıl geçtikten sonra satış vaadi sözleşmesinin şerhini kaldıracak olan tapu sicil müdürü veya memuru bu işlemi kendiliğinden değil, aleyhine tapuda şerh bulunan malikin istemesi üzerine kaldırabilir. Böyle bir istem bulunmadığı sürece de TMK md.1021 hükmünce tapu sicilleri herkese açık olduğundan kayıtlarda bulunan şerh taşınmaza sonradan malik olan kişileri bağlar. "


Sonuç olarak, söz konusu taşınmazı üzerindeki sözleşme şerhi ile alan kişi bu sözleşmeyle bağlıdır. Ancak eski malikin yükleniciye karşı ileri sürebileceği her türlü itiraz ve defileri kendisi de davada kullanabilecektir.

Saygılarımla.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin tapuya şerhi ile ilgili:

Satış vaadi alacaklısı, "...satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilsin ya da edilmesin tapu ile mülkiyet hakkı kazanan kimsenin mülkiyeti kötüniyetli kazandığını her zaman ileri sürebilir... kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse; üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK’nun 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür... (Yargıtay 14 HD, 18.03.2010 T., E: 2010/2103, K: 2010/2979)".

14. Hukuk Dairesinin, 5 yıl geçmiş olmasına rağmen tapudaki şerhin terkin edilmemiş olması hâlinde kabul ettiği durum da yukarıdaki kuralla bağlantılı olarak: "...Tapu Kanununun 26/5. maddesinin son fıkrası gereğince, tapuya şerh edilen satış vaadi sözleşmesi uyarınca şerhten itibaren 5 yıl içinde satış yapılmaz ise şerh, tapu sicil müdürlüğü tarafından re'sen terkin edilir. Şerh, süresi dolduktan sonra terkin edilmez ise, ...artık bundan sonra satış vaadi alacaklısına sadece kişisel hak sağlayabilir. Satış vaadi sözleşmesi bu sebeple davalıya karşı ileri sürülemez ise de Türk Medeni Kanununun 1023 ve 1024. maddeleri gereğince davalının halen mevcut olan şerh sebebiyle iyiniyetli olduğunun kabulüne olanak yoktur... (Yargıtay 14 HD, 30.03.2010 T., E: 2010/1193, K: 2010/3454)" şeklindedir.

14 HD, şerhin terkin edilmemiş olması hâlinde tapu alıcısının, satış vaadi alacaklısının (5 yılın dolması ile, şerh ile kuvvetlendirilmiş etkisini yitiren) kişisel hakkı yönünden, "iyiniyetli" kabul edilemeyeceğini söylemektedir. TMK m.1024 yeni bir durum olmadığı gibi 14 HD'nin Tapu Kanunu m.26'daki 5 yıllık sürenin doğurduğu -şahsi hakka ayni hak kuvveti verme/şahsi hakkın şerh ile kuvvetlendirilmesi- etkisinin değerlendirilmesi açısından eski içtihatlarından dönmesi söz konusu değildir (ki bu süre sonunda kuvvetlendirilmiş etkinin yitmesi kanun maddesidir; içtihatla bunun aksi kabul edilemez).

Kısaca; 14 HD'nin 2006 kararı sonrası da:

Alıntı: Yazan 15 HD "...Tapu Kanunu'nun 26. maddesinde 5 yıllık sürenin geçmesiyle, terkini gereken hükümsüz bir şerh halini almış ve şahsi hakkın, aynî hak kuvveti ortadan kalkarak, ..."

kuralının aksini kabulü değil; 5 yıl dolmasına rağmen tapudan terkin edilmeyen şerhi TMK m.1023-1024 anlamında değerlendirmesi sözkonusudur.

Saygılar...

Mesele, şerhin etkisinin 5 yıl sonra da devam edip etmeyeceğine yöneliktir.

İlgili yasal düzenlemelerden alıntılar:

Tapu Kanunu
Madde 26 - …Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapusicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunur.

Tapu Sicili Tüzüğü
Madde 78 - …Kanunda açıkça gösterilen hallerile şerh edilmiş şahsi haklarda ve tescil edilmiş arzi ve şahsi irtifak haklarında belli bir süre söz konusu ise, bu sürenin dolması halinde taşınmaz mal malikinin istemi üzerine de terkin işlemi yapılabilir.

Türk Medeni Kanunu
Madde 1009 - …Bunlar şerh verilmekle otaşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

İlgili bir içtihat;
2644 sayılı Tapu Kanununun 26/5 maddesinde; sözleşmenin tapuya şerhinden itibaren 5 yıl içinde satış yapılmazsa gayrimenkul siciline verilen şerhin tapu sicil müdürü veyamemuru tarafından re'sen terkin olunacağına dair hüküm bulunmaktadır. Somut olayda, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh verildiği 10.12.1962 tarihindenitibaren 5 yıl geçtiği halde satış işleminin yapılmadığı hususunda bir uyuşmazlık yoktur. Ancak 2644 sayılı Tapu Kanununun 26/5 maddesinin, Tapu SicilTüzüğünün 78/4. maddesi karşısında terkin işleminin Tapu Sicil Müdürlüğü veya memurunca re'sen yapılacağı veya şerhin kendiliğinden hükümsüz kalacağı şeklinde anlamamak, terkin işleminin ancak 5 yıllık sürenin geçmesi ve taşınmaz maliklerinin bu sürenin geçtiğini belirterek terkin talep etmeleri üzerine yapılacağı şeklinde kabul etmek gerekir. Tapu işlemleri uygulanmasındaki durumda böyledir. Başka bir anlatımla Tapu Kanununun 26. maddesine dayanılarak 5 yılgeçtikten sonra satış vaadi sözleşmesinin şerhini kaldıracak olan tapu sicil müdürü veya memuru bu işlemi kendiliğinden değil, aleyhine tapuda şerh bulunan malikin istemesi üzerine kaldırabilir. Böyle bir istem bulunmadığı sürece deTürk Medeni Kanunun 1021 maddesi hükmünce tapu sicilleri herkese açık olduğundan kayıtlarda bulunan şerh taşınmaza sonradan malik olan kişileri bağlar. 14. HD 23.01.2007 T. 14516-386 E-K

Görüldüğü üzere;

Şerhlerin ne kadar süre geçtikten sonra kim tarafından terkinin istenebileceği, Tapu Kanununun26.maddesi ile Tapu Sicili Tüzüğünün 78.maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre, şerh ancak 5 yılın sonunda ve taşınmaz malikinin istemi üzerine silinebilecektir.

Şerhin etkisi ise, Medeni Kanun’un 1009.maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre ise,şerh verilmekle, sözleşmeler üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilecektir.

(Medeni Kanun'un 1023,1024. maddeleri her durumda zaten ileri sürülebilecektir. Zira sayın Av.Nevra Öksüz'ün de eklediği Yargıtay kararında, davacı, tapunun kötü niyetli olarak alındığını iddia etmiştir.)

Sonuç olarak, mevzuatta şerhin etkisinin 5 yıl ile sınırlı olduğu ile ilgili bir hüküm yer almamaktadır. Yasada geçen 5 yıl sadece terkin istenme hakkının doğmasına ilişkindir. Kanaatimce gerek kanunun lafzı ve ruhundan gerekse Yargıtay’ın direkt olarak konuyu irdelediği kararlardan, şerhin terkinin 5 yıl sonra istenebileceği ancak bu şerh terkin edilmedikçe, şerhin MK md.1009 gereğince sonradan kazanılan hak sahiplerine karşı ileri sürülebileceğinin kabulü gereklidir.

Saygılarımla.

(18) No.lu iletim doğrultusunda…

Sürenin geçmesiyle hakkın özünün/istenebilirliğinin dahi ortadan kalkabildiği düşünüldüğünde, sonuçta sınırlı bir aynî haktan ibaret şerhe, mülkiyetten ziyade üstünlük sağlanması yolundaki görüşlere katılamıyorum.

Saygılarımla

Alıntı: 21-12-2012, Av.Yasin Dedeli

Alıntı: müteahhit, sözleşmenin halen ayakta olduğu gerekçesiyle sözleşme yaptığı arsa sahiplerine ve üçüncü kişiye dava açıyor. Davacının talebi şöyle; 1-Üçüncü kişinin, tapudaki şerhi bilerek almış olduğu ve bu nedenle arsa sahiplerinin halefi olarak sözleşmeyi yerine getirmekle yükümlü olduğu gerekçesiyle aynen ifa, 2-Aynen ifa talebi kabul edilmediği takdirde tazminat ve proje, inşaat ruhsatı, kat irtifakı kurulması için yapılan giderlerin tahsili.

Davanın yasal dayanağı: Özel hüküm – Genel Hüküm

1.Özel hüküm: “İş sahibi yüzünden ifanın” imkânsızlaştığının kabulüyle, TBK.m.485

2.Genel hüküm : Alacaklının temerrüdü ,TBK.m.106

Saygılarımla

Tapu Siciline verilmiş olan şerh 5 yıl sonra düşer... 5 yıl geçmesinden sonra bu şerhin tapudan silinmemiş olması şerhin devam ettiğini göstermez.

Müteahhit zamanaşımı sebebiyle bir hak ileri süremez ve hiçbir hak talep edemez. yapmış olduğu masrafları dahi talep etmesi mümkün değildir.

meslektaşlarım kar karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin mevcut olduğu bir gayrimenkulü cebri icradan satış yaptığımız zaman şerhin etkisi ne olur?sıra cetveli ne şekilde yapılabilir?evet tapuya tescil herkese karşı ileri sürme hakkı veriyor ancak ne şekilde olduğu bilinmeyen bir sözleşme.yardımcı olabilecek veyahut bu durumla karşılaşan meslektaşım var mıdır?

Alıntı: Yazan Av. Hulusi Metin 1)Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi (TMK.m.1009;TBK.m.237 vd.) YASA: TMK. MADDE 1009.- Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir. YHGK.E. 2004/14-610,K. 2004/656, T. 8.12.2004: 1.Kaynağını TBK.m.29 (BK. 22) maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, TBK.m.237 (BK.m.213. maddesi) ile TMK. m. 782 (MK.706) ve Noterlik Kanununun 89.maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak veren sözleşmelerdendir. 2.Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan TMK.m.793 (MK.m. 716.) maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. 3.Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden, TBK.m.146 (BK.m.125.) maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. 4.Satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2.maddesi uyarınca iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez. 5.Davacının tescil isteğinin kabulü için, sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması gerekir. Ancak, eksik kalan bir kısım var ise, TBK.m.96 (BK.81.m.) hükmü uyarınca, bu bedel depo ettirilmelidir. 6.Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. 7.Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, TMK.nin 1009. maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi mümkündür ki; böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağını kazanır. Tapu Kanunun 26/6 maddesi uyarınca bu şerh 5 yıl için geçerli olup, 5 yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.

Sayın Av.Hulusi Metin; üstadım konu ile alakalı olduğu için fikrinizi almak istediğim bir husus var.Şöyle ki;

Müvekkil ile arsa sahibi 2002 tarihinde sadece "Düzenlenme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" yapıyorlar. Sözleşmede x parfa,y parseldeki bina girişine göre sol tarafta kalan 1. kat 46 numaralı daire üzerindeki hak ve hisselerimin tamamını bugünkü tarih itibari ile ve daireye ait tüm arsa payı ve eklentileri ile birlikte 500 tl mukabilinde alıcı müvekkile satmayı taahüt ediyorum.Paranın tamamını aldım demiş.

1-Müvekkil bugüne kadar tapuya gidip yerle alakalı herhangi bir şerh işlemi yaptırmış değildir.Arsa sahibi de yerimi terk et demektedir.Buna karşı yapılabilecek herhangi bir şey varmıdır yoksa genel dava zamanaşımı da yitirildiğinden herhangi birşey yapılamayacakmıdır?

2-Noterde bu sözleşme yapılırken 46 numaralı daire dediği yerde tek katlı küçük bir bina vardır.Sözleşme ile daire denilen yerin arsasımı yoksa sadece dairenin kendisi mi baz alınacaktır?

Cevaplarını için şimdiden teşekkürler.