yazılı olmayan kira sözleşmesi ,tahliye,kira borcu

Sayın meslektaşlarım;müvekkil 3 sene önce malik olduğu dükkanını tanıdığı bir şahısa kiraya veriyor,yazılı sözleşme yok,başlarda aralarındaki samimiyete dayanarak daha sonra ise kendi özel sebeplerinden dolayı hiç kira almamış hatta bu dönem içinde kiracı başka bir şahsa dükkanı devredip devir için para alıyor ve bu şahısla da mahkemelik olmuşlar.su anda ise yine ilk kiracı her hangi bir kira bedeli ödemeden dükkanı işletiyor.Dükkandan da çıkmıyor.Müvekkil 1 hafta önce kira parasının ödenmesi aksi halde tahliye davası açacağına dair ihtar çekmiş.
Sorum şu;
Tahliye ve kira alacaklarının tahsili için en kısa çözüm yolu nedir?Örnek 13 ödeme emri ve tahliye istense icra dairesinden, borçlunun kira kontratına itirazı halinde icra mahkemesinden tahliye için itirazın kaldırılmasını talep edemem.Çünkü yazılı kira kontratı yok.Bu yüzden 30 günün bitmesini bekleyip 2. ihtarı çeksem , 2 haklı ihtara dayalı kira kontratının bitiminden itibaren 30 gün içinde tahliye davası açmam lazım sulh hukukta .Bu durumda ortada kira kontratı ve bitiş tarihi olmadığı için 2. ihtardan sonra ne zaman dava açmalıyım?
Sulh hukuktan lehimize karar çıkması halinde ilamlı icra olarak hem tahliye için 2-5 örnek gayrimenkul teslim ve tahliyesi hem de kira paraları için 4-5 örnek genel alacak takibi olmak üzere iki ayrı takip mi açmalıyım?

Sayın meslektaşlarım sorumun içeriği değiştiği için tekrar düzeltmek istiyorum.Müvekkille görüşmemde zaten dükkanı işleten kişinin birikmiş kira borçlarını alamayacağımızı bu nedenle sadece tahliyesini talep ettiğimizi bildirdi.
Bu durumda fuzuli işgale dayalı tahliye davası açmayı düşündüm ancak müvekkil kira parasının ödenmesi aksi halde tahliye davası açılacağına dair ihtar çekmiş ki bu da arada kira ilişkisinin varlığını fuzuli işgalin olmadığını gösterir.
Esasen müvekkil burayı kendi restoran olarak işletmek ister,işyeri ihtiyacı sebebine dayalı tahliye davası açmak en makul yol gibi.
Görüşlerinizi rica ediyorum.

Alıntı: Yazan emi_shn Sayın meslektaşlarım sorumun içeriği değiştiği için tekrar düzeltmek istiyorum.Müvekkille görüşmemde zaten dükkanı işleten kişinin birikmiş kira borçlarını alamayacağımızı bu nedenle sadece tahliyesini talep ettiğimizi bildirdi. Bu durumda fuzuli işgale dayalı tahliye davası açmayı düşündüm ancak müvekkil kira parasının ödenmesi aksi halde tahliye davası açılacağına dair ihtar çekmiş ki bu da arada kira ilişkisinin varlığını fuzuli işgalin olmadığını gösterir. Esasen müvekkil burayı kendi restoran olarak işletmek ister,işyeri ihtiyacı sebebine dayalı tahliye davası açmak en makul yol gibi. Görüşlerinizi rica ediyorum.

İşyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilmek için de kira sözleşmesinin ispatı gerekmiyor mu?

Müvekkilinizin çektiği ihtarnamede kira başlangıcı,kira miktarları belirtilip, 30 günlük süre tanınmış mı?

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin İşyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilmek için de kira sözleşmesinin ispatı gerekmiyor mu? Müvekkilinizin çektiği ihtarnamede kira başlangıcı,kira miktarları belirtilip, 30 günlük süre tanınmış mı?

Sayın Ergin işyeri ihtiyacı sebebine dayanmak da olası görünmüyor artık çünkü müvekkilin zaten bir temizlik şirketi olduğunu unutmuşum.Zaten işyerinin olması halinde işyeri ihtiyacı sebebine dayalı tahliye davası açılamayacağına dair Yargıtay kararları buldum.
İhtarnamede belirrttiğim gibi sadece kira parasının ödenmesi aksi halde tahliye isteneceği yazılmış.Başka bir ibare yok.
Şu halde ;dükkanı 30 gün içinde tahliye etmesini aksi halde fuzuli işgale dayalı tahliye davası açılacağına dair ihtar çeksem ardından da müdahelenin meni talepli dava açsam uygun olur mu sizce?

Kira akdinde edim esaslı unsurdur. Anlattığınıza göre bu ilişkide karşı taraf hiçbir edimde bulunmuyor gözüküyor ve hal böyleyse onu zorla kiracı yaparak, müvekkiliniz kendi işini zorlaştırmış diye düşünüyorum.

Fuzuli şagil olarak nitelendirip, tahliye talep edilebilirdi. Eğer amaç para tahsilatı ise aynı nitelendirmeyle ecrimisil istemenize de bir engel yoktu.

Yine de müvekkilin davayı sakatlama ihtimali çok yüksek ihtarına rağmen ecrimisil/fuzuli işgal davası denenebilir kanaatindeyim. İhtarın amacı hukuki nitelendirmeden ziyade ecrimisil talep etmek olarak yorumlanabilir. Özellikle de ihtarı hukukçu olmayan bir kişinin keşide ettiği düşünüldüğünde. Ola ki bu dava reddedilse dahi, en azından bir sonraki ihtiyaçtan tahliye davasına delil oluşturacak şekilde kira sözleşmesinin ayrıntıları netleşebilir.

Ps. Şahsı kiracı kabul edersek kiralayanın işyeri olması tek başına işyeri ihtiyacı için tahliye talep edemeyeceği anlamına gelmez. Mecur kiralayanın işyeri ihtiyaçlarına daha uygunsa ve bunu ispat ederse bu gerekçeyle kiracıyı tahliye edebilir. Okuduğunuz içtihatlarda muhtemelen bu durum ispat edilememiştir düşüncesindeyim.

Alıntı: Yazan emi_shn Sayın Ergin işyeri ihtiyacı sebebine dayanmak da olası görünmüyor artık çünkü müvekkilin zaten bir temizlik şirketi olduğunu unutmuşum.Zaten işyerinin olması halinde işyeri ihtiyacı sebebine dayalı tahliye davası açılamayacağına dair Yargıtay kararları buldum. İhtarnamede belirrttiğim gibi sadece kira parasının ödenmesi aksi halde tahliye isteneceği yazılmış.Başka bir ibare yok. Şu halde ;dükkanı 30 gün içinde tahliye etmesini aksi halde fuzuli işgale dayalı tahliye davası açılacağına dair ihtar çeksem ardından da müdahelenin meni talepli dava açsam uygun olur mu sizce?

Ben olsam, Sayın Admin'in tam tersine tahliye talepli ödeme emri (örnek-13) gönderip, kira paralarının ödenmesini talep ederdim. "Kiracı değilim" derse, fuzuli işgali denerdim. Bu yolla daha kestirme sonuç alınabilir. Çünkü meüvekkiliniz çektiği ihtarnamede hem "kira parası" istemiş, hem de "tahliye" davası açacığını kabul etmiş.

Teşekkür ederim yanıtlarınız için
Sayın Ergin size gönderdiğim mesajdan sonra araştırmaya devam ettim,fuzuli işgale dayalı tahliye talep edebilir miyim diye şunun için sormuştum; çekilen ihtarda istenen kira bedelini mahkeme ecrimisil olarak yorumlayabilir talebimizden sonra diye düşünmüştüm ama açıkça kira bedeli dendiği için ihtarda ileride mahkemede bu husus aleyhime yorumlanır fuzuli işgal yoktur denebilir ve tahliye reddedilir bence de
Bu yüzden sizin mesajınızdan önce Örnek 13 yollayıp kira kontratı olmadığı için açıkça kira ilişkisine itiraz ederse fuzuli işgalden dava açarım,diğer sebeplere dayanırsa itirazın kaldırlmasını ve tahliyeyi talep derim diye karar kılmıştım.