Kira Tespiti ve Sözleşme Hükümleri

Değerli meslektaşlarım,

Müvekkilim işyeri olarak kullanmak üzere bir yeri 01.01.2000 tarihinde 9 yıllığına kiralamıştır. Sözleşmede kira artışı her sene başında İTO yıllık kira farkı endeksine göre belirlenecektir. Dokuz yıl geçtikten sonra yazılı yeni bir sözleşme yapmadan müvekkilim taşınmazı (halen) kullanıyor.

11.01.2011 tarihinde kirayaveren kira tespiti davası açtı. Mahkeme 01.01.2011 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere X TL kiraya hükmetti ve bu kararı 14.02.2012'de verdi. Temyiz ettik, Ağustos başında kesinleşti. Mayıs ayında müvekkilime icra takibi yaparak 2011 yılı ve 2012 yılının ilk beş ayının kira farkını istediler. (Biz karar kesinleşmediği sözleşmeye göre arttırılan kira bedelini ödüyorduk.) Bu farkları ödedik. Haziran, Temmuz, Ağustos, Eylül aylarının kirasını da mahkemenin belirlediği tutara göre ödedik. Ancak bu hafta bir ihtar göndererek ÜFE-TÜFE farkını istediler.

Bu noktada sormak istediklerim;
1.11.01.2011 tarihinde açılan dava için 01.01.2011 itibarı ile tespit yapılması doğru mu?

2.Mahkeme tarafından yapılan tespit doğrultusunda 2011 ve 2012 kira bedellerini ödedik. 2012 yılı için sözleşme hükümlerine göre artış yapmak zorunda mıyız? Mahkemenin tespiti ile sözleşme hükümleri bertaraf edilmiş sayılır mı? Yoksa 3 yıl artış yapma hakkımız mı var?

3. Artış yapmak zorunda isek, ilk beş aylık kirayı eksik yatırmamız sebebiyle tahliye sözkonusu olur mu?

Ayıracağınız zaman için teşekkür ederim.

Alıntı: Yazan av_yaseminceylan Değerli meslektaşlarım, Müvekkilim işyeri olarak kullanmak üzere bir yeri 01.01.2000 tarihinde 9 yıllığına kiralamıştır. Sözleşmede kira artışı her sene başında İTO yıllık kira farkı indeksine göre belirlenecektir. Dokuz yıl geçtikten sonra yazılı yeni bir sözleşme yapmadan müvekkilim taşınmazı (halen) kullanıyor. 11.01.2011 tarihinde kirayaveren kira tespiti davası açtı. Mahkeme 01.01.2011 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere X TL kiraya hükmetti ve bu kararı 14.02.2012'de verdi. Temyiz ettik, Ağustos başında kesinleşti. Mayıs ayında müvekkilime icra takibi yaparak 2011 yılı ve 2012 yılının ilk beş ayının kira farkını istediler. (Biz karar kesinleşmediği sözleşmeye göre arttırılan kira bedelini ödüyorduk.) Bu farkları ödedik. Haziran, Temmuz, Ağustos, Eylül aylarının kirasını da mahkemenin belirlediği tutara göre ödedik. Ancak bu hafta bir ihtar göndererek ÜFE-TÜFE farkını istediler. Bu noktada sormak istediklerim; 1.11.01.2011 tarihinde açılan dava için 01.01.2011 itibarı ile tespit yapılması doğru mu? 2.Mahkeme tarafından yapılan tespit doğrultusunda 2011 ve 2012 kira bedellerini ödedik. 2012 yılı için sözleşme hükümlerine göre artış yapmak zorunda mıyız? Mahkemenin tespiti ile sözleşme hükümleri bertaraf edilmiş sayılır mı? Yoksa 3 yıl artış yapma hakkımız mı var? 3. Artış yapmak zorunda isek, ilk beş aylık kirayı eksik yatırmamız sebebiyle tahliye sözkonusu olur mu? Ayıracağınız zaman için teşekkür ederim.

1- Artırılan miktarın 01.01.2011 tarihi itibarıyla geçerli olabilmesi için, kira başlangıç tarihi olan bu tarihten en az 15 gün evvelden bir ihtarname keşide edilmiş olmalıdır.

Ya da dava çok daha önce açılmış olup artışın 01.01.2011(yeni kira döneminde)tarihinden itibaren geçerli olması talep edilmiş olmalıdır.Ancak davanın da 11.01.2011 tarihinde açıldığını belirtmişsiniz. Bu olasılık gerçekleşmemiştir. Eğer yazdığım şekilde bir ihtarname de yoksa, dava red edilmeliydi.

2- Katılıyorum. Sözleşmenin kira artışına ilişkin hükmü geçersiz olmuştur. Mahkemenin belirlediği kirayı yatırmakla yükümlüsünüz.

Alıntı: Yoksa 3 yıl artış yapma hakkımız mı var?

Bu cümleyi açar mısınız?

3- Artış yapma zorunda olsaydınız ve hakkınızda icra takibi yapılmasına veya usulüne uygun ihtarname tebliğ edilmesine rağmen farkları ödemeseydiniz, tahliye davasını kaybederdiniz.

İhtarnamede 30 günlük ödeme süresi ve aktin feshedileceği yazıyor mu?

Alıntı: Yazan av_yaseminceylan Değerli meslektaşlarım, Müvekkilim işyeri olarak kullanmak üzere bir yeri 01.01.2000 tarihinde 9 yıllığına kiralamıştır. Sözleşmede kira artışı her sene başında İTO yıllık kira farkı indeksine göre belirlenecektir. Dokuz yıl geçtikten sonra yazılı yeni bir sözleşme yapmadan müvekkilim taşınmazı (halen) kullanıyor. 11.01.2011 tarihinde kirayaveren kira tespiti davası açtı. Mahkeme 01.01.2011 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere X TL kiraya hükmetti ve bu kararı 14.02.2012'de verdi. Temyiz ettik, Ağustos başında kesinleşti. Mayıs ayında müvekkilime icra takibi yaparak 2011 yılı ve 2012 yılının ilk beş ayının kira farkını istediler. (Biz karar kesinleşmediği sözleşmeye göre arttırılan kira bedelini ödüyorduk.) Bu farkları ödedik. Haziran, Temmuz, Ağustos, Eylül aylarının kirasını da mahkemenin belirlediği tutara göre ödedik. Ancak bu hafta bir ihtar göndererek ÜFE-TÜFE farkını istediler. Bu noktada sormak istediklerim; 1.11.01.2011 tarihinde açılan dava için 01.01.2011 itibarı ile tespit yapılması doğru mu? 2.Mahkeme tarafından yapılan tespit doğrultusunda 2011 ve 2012 kira bedellerini ödedik. 2012 yılı için sözleşme hükümlerine göre artış yapmak zorunda mıyız? Mahkemenin tespiti ile sözleşme hükümleri bertaraf edilmiş sayılır mı? Yoksa 3 yıl artış yapma hakkımız mı var? 3. Artış yapmak zorunda isek, ilk beş aylık kirayı eksik yatırmamız sebebiyle tahliye sözkonusu olur mu? Ayıracağınız zaman için teşekkür ederim.

1- Doğru. Sözleşmede (koyulaştırdığım kısım) kira artış şartı olduğuna göre, Av.Suat Ergin'in yanıtındaki ihtara gerek olmaksızın, o kira dönemi bitimine dek kira tespit davası açılabilir ve davada kira yılı başlangıcından itibaren kira bedeli tespit edilir.

2- Değilsiniz. Artık kira bedeli ve artışı açısından sözleşme hükümleri uygulanmaz; kiraya veren her yıl için ayrı kira tespiti davası açmalıdır.

3- Yukarıda belirttiğim üzere kiracı kira artışı yapmak zorunda olmadığına göre, bu ihtar temerrüde yol açmaz.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin 1- Artırılan miktarın 01.01.2011 tarihi itibarıyla geçerli olabilmesi için, kira başlangıç tarihi olan bu tarihten en az 15 gün evvelden bir ihtarname keşide edilmiş olmalıdır. Ya da dava çok daha önce açılmış olup artışın 01.01.2011(yeni kira döneminde)tarihinden itibaren geçerli olması talep edilmiş olmalıdır.Ancak davanın da 11.01.2011 tarihinde açıldığını belirtmişsiniz. Bu olasılık gerçekleşmemiştir. Eğer yazdığım şekilde bir ihtarname de yoksa, dava red edilmeliydi.

Suat Bey,

Öncelikle teşekkür ederim. Soruyu sorarken belirtmeyi unutmuşum. 09.11.2010'da mecurun kirasının 01.01.2011 itibarı ile ...TL olduğu, tahliye haklarının saklı olduğu, aktin sona erecek olması sebebiyle tahliye edilmesi hususlarında ihtarname gönderdiler.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin 2- Katılıyorum. Sözleşmenin kira artışına ilişkin hükmü geçersiz olmuştur. Mahkemenin belirlediği kirayı yatırmakla yükümlüsünüz. Bu cümleyi açar mısınız?

Bu yanıttan kirayaverenin bundan sonra her yıl kira tespit davası açması gerektiği sonucuna varıyorum.

"üç yıl artış yapma" ile ilgili olarak da sorumu açayım.

Bir hakimle görüştüm ve kira tespit davası sonrasında davanın açıldığı yıl için mahkemenin belirlediği kirayı, sonraki yıllar içinse sözleşmedeki artış oranına göre kirayı arttırmamız gerektiğini söyledi. Bu artışı "üç yıl" yapabileceğimizi, daha sonra kirayaverenin yine kira tespit davası açma hakkının doğduğunu ve hak ve nasafet kurallarına göre yeni bir bedel tespit edileceğini söyledi. Bu görüş, doğrusu aklımı çok karıştırdı.

Bu nedenle sizden bu konunun dayanağı hakkında bilgi vermenizi rica ediyorum. Araştırmalarım sonucu, Yargıtay kararı dahi bulamadım.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin 3- Artış yapma zorunda olsaydınız ve hakkınızda icra takibi yapılmasına veya usulüne uygun ihtarname tebliğ edilmesine rağmen farkları ödemeseydiniz, tahliye davasını kaybederdiniz. İhtarnamede 30 günlük ödeme süresi ve aktin feshedileceği yazıyor mu?

Evet, ihtarnamede iki husus da yer alıyor.

Cengiz Bey,

Yanıtınız için teşekkür ederim.

Alıntı: Yazan Av.Cengiz Aladağ 1- Doğru. Sözleşmede (koyulaştırdığım kısım) kira artış şartı olduğuna göre, Av.Suat Ergin'in yanıtındaki ihtara gerek olmaksızın, o kira dönemi bitimine dek kira tespit davası açılabilir ve davada kira yılı başlangıcından itibaren kira bedeli tespit edilir.

Gönderilmiş bir ihtarname var, ilk mesajda bundan bahsetmeyi atlamışım. Ancak ihtar olmasa da, kirayaverenin davası reddolunmaz diyorsunuz. Sebebini açabilir misiniz lütfen?

Alıntı: Yazan Av.Cengiz Aladağ 2- Değilsiniz. Artık kira bedeli ve artışı açısından sözleşme hükümleri uygulanmaz; kiraya veren her yıl için ayrı kira tespiti davası açmalıdır. 3- Yukarıda belirttiğim üzere kiracı kira artışı yapmak zorunda olmadığına göre, bu ihtar temerrüde yol açmaz.

Bu husus dosya bakımından çok önemli olduğu için, görüşünüzü neyin desteklediğini paylaşabilir misiniz?

Başlatılan icra takibinde ihtirazi kayıtla fazla ödeme yapmıştık ancak bu ödeme artış için yeterli değil. Bu nedenle, endişeliyim.

Alıntı: Yazan av_yaseminceylan Cengiz Bey, Yanıtınız için teşekkür ederim. Gönderilmiş bir ihtarname var, ilk mesajda bundan bahsetmeyi atlamışım. Ancak ihtar olmasa da, kirayaverenin davası reddolunmaz diyorsunuz. Sebebini açabilir misiniz lütfen?

Sanırım yanıtı T.C. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2004/3-718 Karar No: 2004/644 Tarihi: 31.03.2004 kararının içinde...

Meslektaşın belirttiği kararı ekliyorum. Umarım yardımcı olur.

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2004/3-718

K. 2004/644

T. 8.12.2004

• KİRA TESPİT DAVASI ( Kira Sözleşmesinde Artış Kuralının Varlığı - Kiralayanın Yeni Dönemde 10 Ay Kira Paralarını İhtirazı Kayıtsız Almasının Doğmuş ve Varlığını Sürdüren Dava Açma Hakkını Kaybettirmeyeceği )

• KİRA SÖZLEŞMESİNDE ARTIŞ KURALININ VARLIĞI ( Kiralayanın Yeni Dönemde 10 Ay Kira Paralarını İhtirazı Kayıtsız Almasının Doğmuş ve Varlığını Sürdüren Dava Açma Hakkını Kaybettirmeyeceği - Kira Tespit Davası )

• KİRA SÖZLEŞMESİNİN YENİLENMESİ ( Sözleşmenin Özel Şartlarında Kira Artış Oranı Belirlendiğinden Kiralayanın İhtar Çekmesine Gerek Kalmaksızın Kira Dönemi İçinde Dava Açarak Kiranın Hükmen Saptanmasını İsteyebileceği )

• SÖZLEŞMEYE BAĞLILIK KURALI ( Kira Sözleşmesinde Kira Artış Kuralı Getirilmiş Olması - Tarafların Uymaları Zorunluluğu/Kiralayanın İhtar Çekmesine Gerek Kalmaksızın Kira Dönemi İçinde Tespit Davası Açabileceği )

• KİRA ARTIŞ ORANI ( Sözleşmede Artış Kuralının Varlığı - Kiralayanın Yeni Dönemde 10 Ay Kira Paralarını İhtirazı Kayıtsız Almasının Doğmuş ve Varlığını Sürdüren Dava Açma Hakkını Kaybettirmeyeceği )

• DAVA AÇMA HAKKI ( Kira Sözleşmesinde Artış Kuralı Getirilmiş Olması - Kiralayanın Yeni Dönemde 10 Ay Kira Paralarını İhtirazı Kayıtsız Almasının Doğmuş ve Varlığını Sürdüren Hakkını Kaybettirmeyeceği/Kira Tespit Davası )

6570/m.11


ÖZET : Birden çok yılı kapsayan kira sözleşmelerinde her bir yılın kira bedeli açıkça gösterilmiş veya miktarının açıkça belirlenmesini sağlayacak artış kuralı getirilmiş ise, getirilen bu artış kuralına tarafların, sözleşmeye bağlılık kuralı gereği uymaları zorunludur.
Sözleşmede artış kuralının varlığı halinde kiralayan, ihtar çekmeye gerek kalmaksızın o kira dönemi içinde kira parasının tespiti istemiyle mahkemeye dava açmak hakkına sahiptir. Kiralayanın bu döneme ilişkin kira paralarını kiracıdan ihtirazı kayıtsız almış olması da doğmuş ve varlığını sürdüren bu dava açma hakkının yitirilmesine neden olmaz.
Olayda, taraflar arasındaki sözleşmenin özel şartlarında akdin yenilenmesi halinde kira artış oranı belirlendiğinden kiralayanın, ihtar çekmesine gerek kalmaksızın kira dönemi içinde dava açarak kiranın hükmen saptanmasını isteme hakkı vardır.
DAVA : Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, kira tespiti istemine ilişkindir.
A. DAVACI İSTEMİNİN ÖZETİ: Davacı kiralayan/malik Limitet Şirket vekili 27.10.2003 tarihli dava dilekçesinde: davalının, taraflar arasında akdedilen ve 03.07.2000 tarihinde başlayıp kendiliğinden yenilenmek suretiyle devam edegelen kira sözleşmesi nedeniyle müvekkili şirkete ait dükkanda kiracı olduğunu, mecurun 01.01.2002- 31.12.2002 döneminde geçerli aylık kira parasının dava konusu edilmeksizin davalı/kiracı tarafından 330.400.000 TL olarak ödendiğini, 01.01.2003 - 31.12.2003 dönemine ait geçerli aylık kira parasının ise endeks uygulanması suretiyle en az % 45.9 oranında bir artışla 482.053.600 TL olması gerekirken, davalı/kiracının bu artırımı yapmayarak aylık kira parasını 396.480.000 TL olarak ödediğini, akdin özel maddelerinde yer alan kira parasının artırımına ilişkin şart gereği mecurun 01.01.2003 tarihinden geçerli aylık kira parasının 01.01.2003 - 31.12.2003 dönemine münhasır olmak üzere 482.053.600 TL olması gerektiğini, ifadeyle, kira bedelinin bu miktar üzerinden tespitini istemiştir.
B. DAVALI CEVABININ ÖZETİ: Davalı kiracı vekili cevap dilekçesinde; kira tespit davasının kira döneminin başlamasından 15 gün önce açılması gerektiğini, buna göre 01.01.2003 tarihinde başlayan, kira dönemine ilişkin kira tespit davasının ise 27.10.2003 tarihinde açıldığını, süresinde açılmayan davanın reddini; 01.01.2003 tarihinde başlayan yeni kira döneminde taraflarca kararlaştırılan kira bedellerinin müvekkillince davacı tarafa düzenli olarak ödenip ve ödenen kira bedelleri ile ilgili olarak davacı yanın herhangi bir ihtirazı kayıt ileri sürmediğini, bunun ödenen aylık kira bedellerini kabul anlamına geldiğini, davacının önce kira bedellerini kabul edip, ardından dava açmasının hakkın kötüye kullanılması olduğunu, rayiç kira bedeli üzerinden ödeme yapıldığını, davanın reddini savunmuştur.
Davalı vekili ilk celse: ""Davacı vekili 10 aylık kira ücretini benimsemiş ve ödemelerimizi kabul etmiştir, bu nedenle 10 ay sonra dava açılması hakkın kötüye kullanılmasıdır, kabul etmiyoruz"" şeklinde beyanda bulunmuştur.
C. YEREL MAHKEME KARARI: Yerel Mahkeme: ""... Davalı 1.1.2003 tarihinden itibaren dava açıldığı tarihe kadar kira ücretini makbuz karşılığında davacı tarafa ödediğini ve bu yönde kendilerine herhangi bir uyarıda bulunulmadığını, makbuzlara da kira ücretinin sözleşmeye uygun olarak ödenmediği konusunda bir itiraz yazılmadığını ileri sürmüştür. Nitekim davacı taraf da dava tarihine kadar kira ücretlerini davalının ödediğini kabul ettiklerini ve kendilerine makbuz karşılığı ödenen bu kira ücretlerinin sözleşme koşullarına uygun olarak ödenmediği konusunda itiraz yapılmadığını kabul etmiştir. Bunun anlamı şudur; davacı taraf yeni dönem başlangıcından itibaren dava tarihine kadar davalının ödediği kira miktarını alırken herhangi bir itirazda bulunmayarak kabul ettiğine göre kira miktarı ile ilgili davalı ile zımni olarak anlaşmış olmaktadır. Yani yeni dönemin kira ücreti uzun süre ödeme uygulamasına ve zımni olarak belirlenen ve itiraz edilmeyen miktara göre yeni dönemde belirlenmiş olmaktadır. Bu durumda benimsenen ve kabul edilen davalı tarafın ödediği kira ücretinin yeniden aradan uzun bir süre geçtikten sonra artırılmasını istemek hakkın kötüye kullanılmasıdır. Davacı, kira sözleşmesi koşullarına uygun olarak davalının kira ücretini artırımlı bir şekilde ödemediğini gördüğünde bunu kira ücretini alırken makbuz üzerine yazarak itirazını belirtmeli ve noksan kira ücretini bu koşulla kabul ettiğini açıklamalı idi. Davacı bu yönde bir davranış göstermediğine göre, dava konusu yerin 01.01.2003 tarihinden itibaren aylık kira ücretinin davalının ödediği tutar üzerinden benimsediğini kabul etmek gerekir. Dolayısıyla dava tarihine kadar ses çıkarmayan davacının geçmişe de yürürlü olacak şekilde yeniden kira ücretini belirleme isteği iyi niyet kuralları ile de bağdaşmaz. Dolayısıyla hakkın kötüye kullanılması hukukça da korunamayacağından açılan dava yersizdir..."" Gerekçesiyle isteğin reddine karar vermiştir.
D. TEMYİZ EVRESİ, BOZMA VE DİRENME KARARLARININ ÖZETİ: Davacı vekilinin temyizi üzerine Özel Daire; yukarıda başlık kısmında açıklanan gerekçeyle hükmün bozulmasına karar vermiş; bozma ilamı ve duruşma günü taraflara tebliğ edilmiş; davacı vekili bozmaya uyulmasını, davalı vekili önceki kararda ısrar edilmesini istemiştir.
Mahkeme yukarıda açıklanan gerekçelere ek olarak ""Yine Yüksek Yargıtay'ın çeşitli kararlarında da vurguladığı gibi kiralayanın kiracının davranışlarına ve isteklerine uzun süre ses çıkarmaması onun isteklerini ve davranışlarını benimsediği anlamına gelmektedir. Dolayısıyla bu davada da davacının taraflar arasındaki sözleşmenin kira ücreti ile ilgili özel maddesini yeni dönemde uygulamak istemedikleri ve bu düzenlemenin aksine aralarında oturup konuşarak yeni dönemin kira ücretini belirledikleri ortadadır. Bu yüzden 1.1.2003''den itibaren dava konusu yerin aylık kira ücretinin 396.480.000 TL olarak ödenmesi davacı tarafın kabulü ile kesinlik kazandığından ve davalı da davacının kabul ettiği bu parayı dava tarihine kadar ödediğinden artık bu durumda davacının yeniden 1.1.2003'den geçerli olmak üzere aylık kira ücretinin değiştirildiği apaçık olan sözleşme hükümlerine göre belirlenmesini isteme hakkı yoktur. Bu yüzden açılan dava yersizdir. Dava hakkı olmayan davacının davasının reddi uygun görülmüştür ve bu görüşte de mahkememiz ısrar etmeyi yine uygun bulmuştur."" ifadelerine de yer vererek önceki kararında direnmiştir.
Direnme hükmünü davacı/kiralayan vekili temyize getirmektedir.
E. MADDİ OLAY: Taraflar arasındaki 3.7.2000 başlangıç 31.12.2001 bitiş tarihli kira sözleşmesinde yıllık kira bedeli 2.400.000.000 TL aylık kira bedeli 200.000.000 TL olarak belirlenmiş olup; arkasında matbu olarak 11 madde sıralanmış; hususi şartlar başlığı altında ise; ""ilişikte ekli G. San. ve Tic. Ltd. Şti'nin özel mukavele hükümleri geçerli olmak kaydıyla"" ifadelerine yer verilmiştir. Bu sözleşmeye ekli 5 sahifeden ibaret kira anlaşması başlıklı sözleşme aynı dönem için yapılmıştır. Umumi şartlar 4 madde halinde gösterildikten sonra Özel şartlar 37 madde halinde sıralanmıştır.
Özel Şartlar 1. maddede aynen;
""1. Kira bedeli kontratoda belirtildiği rakamda ve belirtilen süre için geçerlidir.
1a. maddesi: süre sonunda M. S. mecuru tekrar kiraya verip vermemekte serbesttir.
1b. maddesi: Kira süresi 03.07.2000- 31.12.2001 tarihlerine münhasır 18 aydır. İş bu 18 aylık kira süresi geçerli olacak kira parası açısından 03.07.2000 - 31.12.2000 ile 01.01.2001 - 31.12.2001 tarihlerine münhasır iki ayrı döneme ayrılmış olup; 03.07.2000 - 31.12.2000 döneminin geçerli aylık kira parası 200.000.000 TL'dir ( KDV hariç ) 01.01.2001 - 31.12.2001 döneminde geçerli aylık kira parası ise 250.000.000 TL'dir ( KDV hariç ) olacaktır. Kira akdi kira süresi sonrasında 6570 sayılı Yasa'nın 11. maddesi hükmü gereği kendiliğinden yenilendiği takdirde kira parasında her yıl "herhangi bir ihtara gerek kalmaksızın" artırım yapılacaktır.
Bu artırım miktarı İTO'nun belirlediği yıllık toptan eşya fiyat genel endeksindeki artış oranından az olamaz.
1c. maddesi: kiracı bu şekilde bulunacak rakamla kiraya devam edip etmemekte karar verecek ve yazı ile bildirecektir, ( 1.a m. )
1d. maddesi: anlaşma olmaması halinde kiracı en geç mukavele hitamında mecuru tahliye edeceğini şimdiden taahhüt eder.
1e. maddesi: tahliye etmemesi halinde her geçen ay için o günkü kiranın 10 mislini aylık olarak ödemek zorundadır.
1f. maddesi: her mukavele hitamında bu fiyat tespiti usulünün uygulanacağını kiracı şimdiden itirazsız kabul eder. M. S. bu uygulamaları yapıp yapmamakta veya arzu ettiği dönemde talep edip uygulamakta serbesttir.
1g. maddesi: Kiracı 20 aylık kira süresi için geçerli olarak belirlenen ve ödemeyi kabul ettiği kira parasına her ne sebeple olursa olsun itiraz etmeyeceğini, belirlenen iş bu aylık kira paralarını kendi serbest iradesiyle ve hiçbir maddi manevi tazyik altında kalmaksızın kabul ederek ödemeyi taahhüt ettiğini, bu nedenle kira parasının miktarı ile herhangi bir dava açmayacağını, bu husustaki dava haklarından şimdiden feragat ettiğini kabul ve taahhüt eder."" hükümlerine yer verilmiştir.
Davalı kiracı 01.01.2003 tarihinde başlayan kira döneminde aylık kira parasını kiralayana 396.480.000 TL olarak ödemiş; kiralayan tarafından kira tespiti istemli eldeki dava 27.10.2003 tarihinde açılmıştır.
F. GEREKÇE: Davacı kiralayan limitet şirket tarafından, aynı zamanda maliki de olduğu dükkan davalı tarafa işyeri olarak kullanılmak üzere 03.07.2000 tarihinde 18 ay süreyle kiralanmış; sözleşme takip eden 01.01.2002 - 31.12.2002 döneminde yenilenerek sürdürülmüş; eldeki dava ise 01.01.2003 - 31.12.2003 kira dönemine ait kira bedelinin tespitine yönelik olarak 27.10.2003 tarihinde açılmıştır.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasında 03.07.2000 tarihinde başlayarak devam edegelen kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde yer alan artış koşulunun 01.01.2003 tarihinde başlayan yeni dönemde de ihtara gerek kalmaksızın uygulanmasının gerekip gerekmediği; kiralayan/davacı limitet şirketin 01.01.2003 tarihinden itibaren 10 ay boyunca davalının yatırdığı kira bedelini hiçbir ihtirazı kayıt koymadan makbuz karşılığı almasının, taraflar arasında zımnen sözlü yeni bir sözleşmenin akdedildiği ve kira bedelinin bu rakam üzerinden kabul edildiği anlamına gelip gelmeyeceği, noktalarında toplanmaktadır.
Hemen belirtilmelidir ki, birden çok yılı kapsayan kira sözleşmelerinde her bir yılın kira bedeli açıkça gösterilmiş veya miktarının açıkça belirlenmesini sağlayacak artış kuralı getirilmiş ise, getirilen bu artış kuralına tarafların, ""sözleşmeye bağlılık"" kuralı gereği uymaları zorunludur.
Zira, artış kuralı konulmakla her kira dönemi için kiracının ödeyeceği kira bedelinin taraflarca kolaylıkla belirlenmesi olanaklı hale getirilmiştir.
Sözleşmede artış kuralının varlığı halinde kiralayan, ihtar çekmeye gerek kalmaksızın o kira dönemi içinde kira parasının tespiti istemiyle mahkemeye dava açmak hakkına sahiptir ve kiralayanın bu döneme ilişkin kira paralarını kiracıdan ihtirazı kayıtsız almış olması da doğmuş ve varlığını sürdüren bu dava açma hakkının yitirilmesine neden olmaz.
Somut olayda, maddi olaya ilişkin açıklamalarda aynen yer verildiği üzere kira sözleşmesinde ilk kira dönemine ait kira bedeli ayrıntısıyla gösterilmiş; sonraki yıllarda bu miktara hangi oranın uygulanacağı ise yine sözleşmenin özel şartlarında açıkça; ""Kira akdi kira süresi sonrasında 6570 sayılı Yasa'nın 11. maddesi hükmü gereği kendiliğinden yenilendiği takdirde kira parasında her yıl -herhangi bir ihtara gerek kalmaksızın- artırım yapılacağı, bu artırım miktarının İTO'nun belirlediği yıllık toptan eşya fiyat genel endeksindeki artış oranından az olamayacağı"" şeklinde kararlaştırılmıştır.
Davacı/kiralayan tarafından, kira parasının artırımına ilişkin iş bu şarta dayanılarak kiralananın 01.01.2003 tarihinden geçerli aylık kira parasının 01.01.2003 - 31.12.2003 dönemine özgü olmak üzere 482.053.600 TL olduğunun tespiti istenilmektedir.
Yukarıda açıklanan ilkeler karşısında kiralayanın, ihtar çekmesine gerek kalmaksızın kira dönemi içinde 01.01.2004 tarihine kadar dava açarak kiranın hükmen saptanmasını isteme hakkı bulunmasına göre, 27.10.2003 tarihinde açılan eldeki davanın dönem içinde açıldığının kabulü gerekir.
Kiracının kirayı artırarak ödemede bulunması ve kiralayanın da bunu hiçbir kayıt ve koşul ileri sürmeden kabul etmiş olması, doğmuş ve varlığını sürdüren bu dava açma hakkının yitirilmesine neden olmayacağı gibi taraflar arasında yeni şartlarla akdedilmiş bir kira sözleşmesinin varlığını kabule de yeterli değildir.
Mahkemece bu yönler göz ardı edilerek, kiranın hükmen saptanması isteğinin kabulü yerine, yasal olmayan gerekçelerle davanın reddine karar verilmiş olması usule ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda ve özel daire kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, 8.12.2004 gününde karar verildi. Kazancı

Bir hakimle görüştüm dediğiniz husus sanırım şudur.

Kira tespit davası açıldı ve günün koşullarına, taşınmazın mevkiine vs. hususlara göre yeni kira tespit edildi. Kiraya veren ertesi yıl yine kira tespit davası açtı ve aynı gerekçeleri sundu. Yeniden keşif ile rayiç kira bedeli belirlenmez. Rayiç artıştan itibaren 3 yıl endeks uygulanır, açtığı dava da da bu yönde karar verilir. 3 yıl sonunda yine kira tespit davası açar ise bu sefer keşifle yeniden değer belirlenir. Yargıtay kararları da bu yöndedir.

T.C.

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

E.2011/1996

K.2011/7125

T. 25.4.2011

• KİRA PARASININ TESPİTİ ( Taraflarca Şartların Değiştiği veya Özel Gelişmelerin Meydana Geldiği İspat Edilmediği - Kira Parasının Hak ve Nesafet İlkesine Göre Tespit Tarihinden İtibaren Üç Yıl Geçmediği ve Davanın Süresinde Açıldığı Gözetilerek Karar Verilmesi Gerektiği )

• HAK VE NESAFET İLKESİ ( Kira Parasının Tespiti - Tespit Tarihinden İtibaren Üç Yıl Geçmediği ve Davanın Süresinde Açıldığı Gözetilerek Karar Verilmesi Gerektiği )

• VEKALET ÜCRETİ ( Talep Edilen Kira Bedeli İle Tespit Olunan Kira Bedeli Arasındaki Farkın Yıllık Tutarı Üzerinden Davalı Lehine Vekalet Ücreti Takdir Edilmesi Gerektiği - Kira Parasının Tespiti )


21.11.1966 gün ve 19/10 S. YİBK
ÖZET : Davada kira parasının tespiti istenilmiştir. Dava konusu olayda kira parasının tespiti istenilmektedir. Taraflarca, şartların değiştiği veya özel gelişmelerin meydana geldiği ispat edilmemiştir. Şu durumda mahkemece, kira parasının hak ve nesafet ilkesine göre tespit tarihinden itibaren üç yıl geçmediği ve davanın süresinde açıldığı gözetilerek; isteme konu dönemin kira parasının endeks uygulamasına göre tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.
AAÜT'nin 9. madde hükmü gereğince talep edilen kira bedeli ile tespit olunan kira bedeli arasındaki farkın yıllık tutarı üzerinden davalı lehine vekalet ücreti takdir edilmesi gerekirken düşük vekalet ücretine hükmedilmesi doğru değildir.
DAVA : Dava dilekçesinde, kira parasının 01.08.2009 gününden başlayarak aylık 20.587.74. TL olarak tespiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile kira parasının 01.08.2010 gününden başlayarak aylık 19.520. TL olarak tespiti cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
KARAR : Davanın niteliği gereği, davacı tarafın duruşma isteminin reddine karar verildiği temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği düşünüldü.
KARAR : Davada 01.08.2009 tarihinde başlayan dönemin kira parasının tespiti istenilmiştir.
Mahkemece, kira döneminin başlangıç tarihinden önce davalı tarafa ihtarname gönderilmediği gerekçesi ile 01.08.2010 tarihinden geçerli aylık kira parası hak ve nesafet uygulamasına göre 19.520. TL olarak tespit edilmiştir.
Hükme esas alınan ve taraflarca kabul edilen kira sözleşmesi 15.06.1997 başlangıç tarihli ve 5 yıl sürelidir. Sözleşmenin özel şartlara ilişkin 4. maddesinde 01.08.2002 tarihinden itibaren kira parasının taraflarca günün şartları, enflasyon, emsal ve de değer artışları göz önünde tutularak belirleneceği kararlaştırılmıştır.
Böyle bir şart ( hüküm ) 21.11.1966 gün ve 19/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'nda anılan ihtarın hukuksal önemini ortadan kaldırmaktadır.
Öte yandan, dosya arasında bulunan ve Edirne 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2007/710 E. 2008/73 K. sayılı hükmü ile karara bağlanan kira parasının tespiti istemli dava dosyası incelendiğinde; 01.08.2007 tarihinde başlayan dönem için kira parasının hak ve nesafet uygulamasına göre tespit edildiği anlaşılmaktadır.
Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarına göre, şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe; hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edilmesinden sonraki üç yıl için ard arda ( her yıl için ayrı ayrı ) endeks uygulanarak kira parası tespit edilmelidir. Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilecektir.
Dava konusu olayda 01.08.2009 tarihinde başlayan dönemin kira parasının tespiti istenilmektedir. Taraflarca, şartların değiştiği veya özel gelişmelerin meydana geldiği ispat edilmemiştir. Şu durumda mahkemece, kira parasının hak ve nesafet ilkesine göre tespit tarihinden itibaren üç yıl geçmediği ve davanın süresinde açıldığı gözetilerek; isteme konu dönemin kira parasının endeks uygulamasına göre tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.
Kabule göre de; AAÜT'nin 9. madde hükmü gereğince talep edilen kira bedeli ile tespit olunan kira bedeli arasındaki farkın yıllık tutarı üzerinden davalı lehine vekalet ücreti takdir edilmesi gerekirken düşük vekalet ücretine hükmedilmesi doğru değildir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 25.04.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi. yarx

Alıntı: Yazan av_yaseminceylan= Bu yanıttan kirayaverenin bundan sonra her yıl kira tespit davası açması gerektiği sonucuna varıyorum. "üç yıl artış yapma" ile ilgili olarak da sorumu açayım. Bir hakimle görüştüm ve kira tespit davası sonrasında davanın açıldığı yıl için mahkemenin belirlediği kirayı, sonraki yıllar içinse sözleşmedeki artış oranına göre kirayı arttırmamız gerektiğini söyledi. Bu artışı "üç yıl" yapabileceğimizi, daha sonra kirayaverenin yine kira tespit davası açma hakkının doğduğunu ve hak ve nasafet kurallarına göre yeni bir bedel tespit edileceğini söyledi. Bu görüş, doğrusu aklımı çok karıştırdı. Bu nedenle sizden bu konunun dayanağı hakkında bilgi vermenizi rica ediyorum. Araştırmalarım sonucu, Yargıtay kararı dahi bulamadım. Evet, ihtarnamede iki husus da yer alıyor.

Sayın yaseminceylan,

Aşağıdaki bilgileri daha önce yazdığım forumlardan derledim. Bir göz atın. Eğer hala tatmin olmazsanız ve benim de zamanım uygun olursa tartışmaya devam ederiz.

21.11.1966 tarih ve 19/10 sayılı İBK nın Sonuç Bölümü:

“1 - 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerini iptal eden Anayasa Mahkemesi kararının yürürlüğe girdiği tarihten sonra yapılmış olan gayrimenkul kira akitlerinde kararlaştırılan kira bedelleri hakkında kiralayan tarafından kiracı aleyhine kira süresinin hitamından sonraki dönem için kira parasının tespiti davası açılabileceğine, 7/11/1966 günlü oturumda birinci müzakere ve oylamada mevcudun üçte ikisini aşan çoğunluk ile,

2 - Kiralayan tarafından kiracı aleyhine açılan ve kira parasının tespitine ilişkin davanın görülebilmesi için kiralayan tarafından davadan önce kiracıya bir ihbar ( ihtar ) yapılması gerekmediğine, birinci müzakere ve oylamada 2/3 çoğunluk elde edilmediği için 16/11/1966 günü yapılan ikinci müzakere ve oylamada hazır bulunanların salt çoğunluğu ile,

3 - Kiralayan tarafından kiracı aleyhinde kira parasının tespiti için her zaman dava açılabileceğine, diğer bir ifade ile, bu davanın kira dönemi başlangıcına nazaran belli bir zaman önce veya sonra açılması zorunluluğu bulunmadığına, dava tarihi, davanın incelenme yeterliği bakımından ehemmiyeti haiz olmayıp, karar altına alınan yeni kira parasının hangi tarihten itibaren kiracıyı ilzam edeceği hususunda ehemmiyet arzettiğine,

4 - Kiralayan, dava dilekçesinde tespit edilecek yeni kira parası ile kiracının sorumlu olmaya başlayacağı tarihin dahi karar yerinde belirtilmesini istemiş ise, mahkeme, kira parasını tespit etmekle beraber bunun kiracı hakkında hüküm ifade edeceği tarihi, diğer bir ifade ile, yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren kiracıyı ilzam edeceğini karar yerinde göstermesi gerektiğine, kiralayanın o yolda bir isteği bulunmadığı takdirde mahkemenin yeni kiranın hangi tarihten itibaren kiracıyı ilzam edeceğini belirtmesine lüzum ve mahal olmadığına,

5 - Kiralayan tarafından kiracı aleyhine açılan kira bedelinin tespiti davasında, tespit edilecek yeni ki parasının o davaya ait arzuhalin kiracıya tebliğini takip eden kira dönemi için kiracıyı ilzam edeceğine, ancak arzuhalin tebliğ tarihi ile yeni kira döneminin başladığı tarih arasında onbeş günden fazla bir sürenin geçmiş olması gerektiğine, bu fazla sürenin ise, en az kiracı için düşünüp onbeş günlük süreden önce mecuru tahliye edeceğini yazı ile kiralayana bildirmesine yetecek kadar olması icap ettiğine, dava arzuhali bu günden sonra kiracıya tebliğ edilmiş olursa kiracının tespit edilen yeni kira parası ile bir sonraki dönem için sorumlu olacağına, 3, 4 ve 5 inci bentlerde yazılı hususlarda birinci müzakere ve oylamada üçte iki çoğunluk elde edilemediği için 21/11/1966 günlü yapılan ikinci müzakere ve oylamada mevcudun salt çoğunluğu ile karar verildi.”

Kararın ve uzun tartışmaların yer aldığı link:

http://www.turkhukuksitesi.com/showt...highlight=kira

Benzer konuyu tartıştığımız linkler:

http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=21997


Endeks uygulaması ile ilgili görüşüm de halen aşağıdaki linkte belirttiğim gibidir:

http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=21997