Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Harici Sözleşme ile Gayrimenkul Satışı

Yanıt
Old 12-10-2006, 15:20   #1
ISIL YILMAZ

 
Varsayılan Harici Sözleşme ile Gayrimenkul Satışı

Merhaba,

Varsayım :

Harici sözleşme ile gayrimenkul satışı yapıldı, gayrimenkul alıcıya tesilm edilmeden alıcı gayrimenkulü almaktan vazgeçti, sözleşmede, alım-satımdan vazgeçme halinde tarafların aldıklarını iadesine ilişkin şu şart getirildi : " Sözleşmeden vazgeçme/fesih hallerinde, Alıcı'nın ödediği 100.000.-YTL bedel Satıcı tarafından 6 ay içinde ve 6 eşit taksitte iade edilir. 6 aylık sürede yapılan taksitli ödemeler için faiz talep edilmeyeceği taraflarca peşinen kabul ve beyan edilmiştir."

Şimdi bu şart geçerli midir, geçersiz mi?

Görüşlerinizi bekliyorum.
Saygılar.
Old 14-10-2006, 10:42   #2
Av.Şehper Ferda DEMİREL

 
Varsayılan

Genel kural, resmi şekil şartı geçerlilik koşulu olan sözleşmelerde, resmi şekle uyulmamaı nedeniyle sözleşmenin geçersiz sayılacağı ve anılan geçersizlik durumunun , geçersizliğin doğuracağı hukuksal sonuçlar açısından da ayırım yapılmamasıdır.

Somut olayda gayrimenkul satım sözleşmesi, resmi şekle uyulmadığından geçersizdir. Sözleşmenin geçersizliği, ana işlemin yanı sıra eklentilerini de kapsar. Gayrimenkul satışı hükümsüz olduğu gibi, fer'i nitelikteki dönme/fesih halinde ödenen bedelin iadesine ilişkin düzenleme de hükümsüz olmalıdır.

Hal böyle olmakla birlikte Yargıtay, içtihatllarında, MK.m.2 de düzenlenen iyiniyet kuralını, sözleşmenin önemli ölçüde hayata geçirilmiş ve artık geçersizliğinden sözetmenin iyiniyet kurallarına aykırılık teşkil edecek noktaya ulaşmış olması halindeyse, resmi şekle uyulmamanın, artık geçersizlik nedeni olamayacağını bazı ayrık durumlarda düzenlemiş . Örneklemek gerekirse, adi sözleşme ile başlangıçta geçersiz olarak oluşturulan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu inşaatın %90 vb. gibi yüksek bir seviyesine ulaşmış olması hali.

Bir başka örnek yine resmi şekle tabi evlatlık sözleşmesinin şekil noksanlığı bakımından geçersiz olduğu bir durumda, evlat edinenle evlat edinilenin, geöersiz sözleşmenin hükümlerini ve gereklerini tam anlamıyla yerine getirmiş olup da, evlat edinenin ölümünden sonra yasal mirasçılarının bu sözleşme geçersizdir demelerine, bu talep, MK.m.2 ye , iyiniyet ve dürüstlük kurallarına aykırıdır diyerek, evlatlık ilişkisini tanıması gibi.


Bir diğer ifadeyle, uygulamada, şekil eksikliği veya bozukluğu nedeni ile sözleşmenin iptâli isteminde bulunmak hakkının sınırı, Medeni Kanunun 2. maddesi hükmü uyarınca dürüstlük kuralı ile bağdaşamayacak bir şekilde kullanılması olarak belirlenmiştir.


Somut olayda sorun, ödenen bedelin 6 aylık sürede ve 6 eşit taksitte iadesi şartındadır.

Öncelikle bu şartın geçersiz olduğunu düşündüğümüzde, alıcının yapması gereken, satıcıya, ödediği paranın iadesi istemli bir ihtar/ihbarda bulunmak veya dava açmaktır. Satıcı ancak bu bildirimden sonra temerrüde düşeceğinden, alıcı da temerrüt tarihinden itibaren yasal faiz isteme hakkına da kavuşacaktır.

Şart geçerlidir dediğimizde ise, alıcının zarar göreceği muhakkaktır. Hem gayrimenkulü geçersizlik nedeniyle edinememiş, yanı sıra satıcıya 6 ay vadeli, %0 faizli, 100.000,00 YTL.lik bir kredi açmış konumuna düşecektir. Üstelik ödediğini geri istediği tarihe dek de yasal olarak temerrüt faizi hakkı bulunmamaktadır.

Yanı sıra varsayımda, satıştan vazgeme/fesih iradesinin alıcı yönünden gerçekleştiği belirtilmiş. Bu noktada, alım/satımdan, alıcının vazgeçmesi hali ile satıcının vazgeçmesi halleri arasında ayırım gözetilmesi de düşünülebilir. Satıcı, bu sözleşmenin yapılacağını -ki geçersiz de olsa yapılmış- ve tapu devir işlemine de hazır olduğu halde, alıcının vazgeçmesi nedeniyle ,belki de düşük bir bedelle ve acil gereksinimi nedeniyle satmış olduğu taşınmazı için aldığı bedelin, kararsız alıcının vazgeçme ihtimali halinde bir anda geri ödenmesi durumunda zarar görme endişesi ile sözleşmeye bu şartı koymuş ve bedeli de sarfetmiş olabilir. Sadece alıcı keyfe keder vazgeçti diye, satıcıyı da zor durumda bırakmamak gerekir diye de düşünülebilir.


Güzel soru ve daha da açılıp tartışılmaya müsait.

Benim düşüncem, sözleşme , resmi şekil şartına uyulmamakla esasen geçersiz bir sözleşme olduğu için, fer'i hükümlerinin ve belki de alıcı yönünden "cezai şart" olarak nitelenebilecek, ödenen bedelin vazgeçme halinde iadesine ilişkin düzenleme getiren şartın da, ana sözleşmeye tabi olarak geçersiz olduğu, alıcının satıcıdan ödediği bedelin kendisine defaten iadesini talep edebileceği, iadeyi talep ettiği tarihten itibaren de 100.000,00 YTL ye temerrüt faizi isteyebileceği yönünde.

Saygılarımla...
Old 14-10-2006, 10:52   #3
ISIL YILMAZ

 
Varsayılan

Sn.Sehper'e yaniti icin tesekkür ederim.
Sorumu/varsayimimi biraz daha genisleteyim. Bu is tüketici - tacir arasinda yapilan bir sözlesme olsun.

*Kampanyalı Satışlar Hk. Yön. M.14 uyarınca tüketici noter veya iadeli taahhütlü mektup aracılığıyla cayma hakkını kullanabilir. Bu durumda satıcı/sağlayıcının para- kambiyo senedi iadesini yapma süresi malın teslim tarihini geçemez.

Bu durumda, söz konusu iadeye iliskin sarti tekrar gözden gecirebilir miyiz?

Saygilar.
Old 14-10-2006, 13:11   #4
Av.Şehper Ferda DEMİREL

 
Varsayılan

Sayın Işıl Yılmaz,

Sorun/Varsayım, genişlemedi ki, tümüyle değişti.

İlk varsayım, şekil şartına uyulmadığı için geçersiz gayrimenkul satışı sözleşmesi ve bu sözleşmenin içeriğindeki bir şart (bana göre cezai şart olarak dahi nitelenebilir), dolayısıyla BK.m.213, Bk.m.103,105 , Mk.m.2 kuralları çerçevesinde dönen bir soruydu.

İkincisi ise, tacir ve ona göre zayıf konumdaki tüketici ve Tüketicinin Korunması Hakkındaki mevzuat ve hükümleri çerçevesinde dönen bir varsayım.

Bu ikisinden hareket ederek paralellik kurabileceğimiz sonuçlara varamayız gibi geldi bana.

Sizin düşünceniz ne yönde?

Saygılarımla...
Old 14-10-2006, 14:25   #5
ISIL YILMAZ

 
Varsayılan

Haklisiniz, ikinci varsayim genisletme degil karsilastirma mantigi icin gecerli, aslinda.

Ben her iki durumda da harici sözlesmeye yüklenen gecersizligin bu nitelikte hükümlerin gecerliligini etkilemeyecegini düsünüyorum. Asil edim ve asil edime bagli olan cezai sartlarin gecersizligi ile ilgili bir süphe yok. Ancak, sebepsiz zenginlesme hükümleri uyarinca herkesin aldigini geri vermesi gerekiyorsa ve bu geri vermenin sartlari da taraflar arasinda sözlesme özgürlügüne uygun olarak düzenleniyorsa, bu sart neden gecersiz olsun?

MK2 ve 6 ay boyunca saticinin 0 faizle kredilendirilmis sayilmasi hakkindaki görüsleriniz elbette cebimizde. Ancak, sözlesme özgürlügü çercevesinde alici bu durumu kabul etmisse, 6 aylik bir sürenin, makul oldugu görüsündeyim ve MK 2 anlaminda dürüstlük kuralini zedeleyecegini düsünmüyorum.

TKHK'dan örnek vermemin en önemli sebebi bir karsilastirmaya zemin hazirlamakti, aslinda. Ilk örnekte kisi-kisi arasinda kurulmus bir iliski var. Ikinci örnekte ise ayni iliski tacir-kisi arasinda kuruluyor. Tacir-kisi arasindaki iliskide TKHK uyarinca, kisi daha fazla korunmaya muhtac oldugundan ve düzenlemeler bu mantikla yapildigindan, TKHK'daki düzenlemenin pekala kisi-kisi iliskilerinde de yol gösterici olabilcegini düsünüyor, insan.

Kisi-kisi iliskisi esit bir iliski, tacir-isi iliskisi zayifin korunmasini gerektiren bir iliski. Dolayisiyla tacir-kisi arasindaki iliskide iadenin süresiyle ve bicimiyle ilgili yönetmelikte belirtilen bicimde bir esneklik varsa, bunu neden diger iliskiye uygulamayalim ve dogrudar gecersiz kabul edelim?

TKHK'dan örnegimle bu tür bir karsilastirmayi murad ettim.

Görüslerim cok mu yanlis geliyor? Bence tartisilmaya deger bir konu.

Saygilar.
Old 14-10-2006, 17:24   #6
avfehmi

 
Varsayılan

Geçersiz sözleşme ile konulan şartlar(mesela cezai şart) , sözleşmenin geçersizliği sebebi ile hüküm ifade etmemektedir.
Old 14-10-2006, 20:21   #7
Av.Armağan Konyalı

 
Varsayılan

Sayın Işıl Yılmaz

Tartışmak istediğinizi yazdığınız için yazıyorum:

Asıl sözleşme hükümleri geçersizken, ikincil konulardaki hükümlerin geçerli sayılması bana adaletli gelmiyor :

Birinci örnek açısından bakıldığında, sözleşmesi zaten geçersiz olan alıcının ödediği parayı hemen alması gerekir. Alamıyorsa, geçecek sürenin niteliği nedir ? Bu koşul adeta bir cayma akçesi niteliğine döner. Asıl sözleşme usulüne uygun değilken ve geçersizken, cayma akçesi ödenmesi vicdanları yaralar. Çünkü bu durumda CAYMA yoktur; ortada cayılacak bir sözleşme yoktur.

İkinci örnek açısından bakıldığında, tüketiciyi korumak gerekir. Kötüniyetli satıcı uzun bir mal teslim süresi belirleyerek, cayan alıcıların ödedikleri parayı bir finansman aracı olarak kullanmayı düşünebilir.

Her iki halde de irade serbestisine saygı gösterilmemeli kanısındayım : alıcının iradesi her zaman satıcının iradesine göre zayıftır ve satıcı tarafından yönlendirilir. Bu nedenle tacir-kişi ve kişi-kişi arasında düşündüğünüz bilek güreşini SATICI-ALICI arasında düşünün: Satıcının altın künyeli bileği karşısında alıcının bileği karanfil dalı gibi kalır.

Sebebsiz zenginleşme konusunda önceden sözleşme yaparak özel hükümler koymak adetten değildir. Sebebsiz zenginleşmenin kurallarına göre, alan aldığını faiziyle birlikte hemen geri vermekle yükümlüdür. Bunun aksine düzenlenmiş sözleşme hükümlerini geçerli saymak açıkgözlere prim vermektir.

Özetle, sözleşmelerde 'asıl hüküm yoksa başka hüküm de yok' formülü adalete uygundur. Sebebsiz zenginleşme hükümleri çözüm için yeterlidir kanısındayım.

Saygılarımla
Old 14-10-2006, 23:03   #8
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan ISIL YILMAZ
Merhaba,

Varsayım :

Harici sözleşme ile gayrimenkul satışı yapıldı, gayrimenkul alıcıya tesilm edilmeden alıcı gayrimenkulü almaktan vazgeçti, sözleşmede, alım-satımdan vazgeçme halinde tarafların aldıklarını iadesine ilişkin şu şart getirildi : " Sözleşmeden vazgeçme/fesih hallerinde, Alıcı'nın ödediği 100.000.-YTL bedel Satıcı tarafından 6 ay içinde ve 6 eşit taksitte iade edilir. 6 aylık sürede yapılan taksitli ödemeler için faiz talep edilmeyeceği taraflarca peşinen kabul ve beyan edilmiştir."

Şimdi bu şart geçerli midir, geçersiz mi?

Görüşlerinizi bekliyorum.
Saygılar.

Çok güzel bir tartışma konusu bence.

Tespitler:

1. Alıcı, bedeli ödüyor.

2. Sözleşme gayrımenkul satışı için geçersiz (hükümsüz).

3. Hükümsüzlük halinde sebepsiz zenginleşme hükümleri uygulanır.

4. Talep hakkı sözleşmeye dayalı ise, söz konusu talebin dermayanı için "sözleşmenin halen geçerli olması" genel kuraldır ve istisnası yoktur!.

5. Sözleşme alıcı tarafından feshediliyor.

Sorular:

Soru 1. Ortada hiç sözleşme olmasaydı ve sözlü akitle bu para satıcıya ödenseydi, alıcı parasını tam ve eksiksiz istediğinde satıcı: "Hayır, vermem aramızda anlaşmıştık, 6 ayda eşit taksitlerle ödeyeceğim" dediğinde, bu iddiası dinlenebilir miydi?

Cevap: Böyle bir durumda satıcı parayı aldığını kabul ettiğinden parayı iade borcu doğardı. Ancak 6 eşit taksitte geriye ödeme noktasında cevabım "hayır" olurdu. Çünkü en azından bu sözlü anlaşmayı ispatlayamazdı.

Ek soru: Pekiyi, geçersiz de olsa imzalı bir taahhüt içeren sözleşmedeki şart ispat vasıtası olarak kullanılabilir mi?

Bu soruya verilecek cevap olayın çözümü bakımından kanımca önemlidir.

Soru 2. Satıcı, Geçersiz de olsa ortada bulunan sözleşmenin hüküm ifade edeceğine güvenerek başka bir alıcıya taşınmazını satmamış olsaydı ve o müşteriyi kaçırdığı için zarara uğrasaydı, durum nasıl çözülürdü?

Menfi zarar dediğimiz ve "sözleşme hüküm ifade etseydi uğranılmayacak zarar" için somut olaydaki düşünceniz nasıl olurdu?
Old 14-10-2006, 23:13   #9
Av.Şehper Ferda DEMİREL

 
Varsayılan

Yanıt 1: Ödenen bedel, geçersiz sözleşmeye istinaden verilmiştir. Ödenen bedelin iadesine ilişkin düzenleme de , geçersiz sözleşmenin düzenlemesidir. Dolayısıyla şart da geçersizdir. Sebepsiz zenginleşme hükümleri işletilmeli.

Yanıt 2: Sözleşme geçersizse, menfi zarar da istenemez. Herkes aldığını geri vermekle yükümlü.
Old 15-10-2006, 12:00   #10
Av.Adnan Koray

 
Varsayılan

Merhaba,

Çok güzel bir tartışma konusu...

ortak olarak düşünüldüğü gibi, sözleşme geçersiz ve geçersiz sözleşmedeki şartta geçersiz.Ancak bir an için "tahvil" düşünelemez mi? beynimizi biraz yoralım:

Resmi şekilde yapılmıyan sözleşme geçersiz ama geçersiz sözleşmeyi tahvil edip, bunu açılacak bir sebepsiz zenginleşme davasında ispat vasıtası olarak kullanamayız mı?

Gayrımenkulün satım akdi geçersiz,geçersiz satım akdindeki hükümleri, başka bir akde dönüştüremeyez mi?Sanki başka bir akit yapılmış gibi yorumluyamaz mıyız?

Mesala, bu tahvil edilmiş akde, "doğması şarta bağlanmış alacağın tahsili hakkında akit" desek ne olur?Çok mu saçmalamış olurum?
Old 16-10-2006, 09:32   #11
ISIL YILMAZ

 
Varsayılan

T.C.

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 2000/2387

K. 2000/4695

T. 15.5.2000

• HARİCİ SATIŞ SÖZLEŞMESİ ( Geçersiz İse de Ödenen Paranın İadesi Yönündeki Kararlaştırma Geçerlidir )

• MÜLKİYETİN DEVRİ KONUSUNDA GEÇERSİZ SÖZLEŞME ( Harici Satış Sözleşmesi )

• SATIŞ BEDELİNİN İADESİ ( Harici Satış Sözleşmesi )

• PARANIN İADESİ YÖNÜNDE KARARLAŞTIRMA ( Harici Satış Sözleşmesi - Yabancı Para )

818/m.1,213


ÖZET : Taraflar arasında düzenlenmiş bulunan sözleşme tapulu taşınmaz mülkiyetinin devri yönünden geçersiz ise de, bu satış nedeniyle ödenen paranın iadesi yönünden vaki kararlaştırma geçerlidir. Taraflar tapu verilmediği takdirde, satış bedeli olarak ödenen paranın mark olarak iade edileceği konusunda anlaştıklarına göre, mahkemece sözleşmede belirlenen ilk ödeme tarihindeki 4000 mark ile 13.000.000 liranın ödendiği tarihteki mark karşılığı da saptanarak, o miktar üzerinden takip tarihindeki Türk Lirası karşılığı olarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekir. DAVA : Taraflar arasındaki iptal davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün davacı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine, temyiz dilekçesinin soresinde olduğu saptanarak, dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Davacı, davalılardan tarla satın aldığı halde tapunun verilmediğini, aralarındaki anlaşma gereğince ödediği paranın mark olarak iade edilmesi gerektiğini ve bu nedenle icra takibi yaptığını öne sürerek itirazın iptaline karar verilmesini istemiştir.
Davalılar, harici satış sözleşmesi geçersiz olduğu için, bu sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın da geçersiz olduğunu öne sürerek, davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, cezai şart mahiyetinde olan taahhüdün geçersiz olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında düzenlenmiş bulunan 12.8.1992 tarihli sözleşme tapulu taşınmaz mülkiyetinin devri yönünden geçersiz ise de, bu satış nedeniyle ödenen paranın iadesi yönünden vaki kararlaştırma geçerlidir. Taraflar tapu verilmediği takdirde, satış bedeli olarak ödenen paranın mark olarak iade edileceği konusunda anlaştıklarına göre, mahkemece sözleşmede belirlenen ilk ödeme tarihindeki 4000 mark ile 13.000.000 liranın ödendiği tarihteki mark karşılığı da saptanarak, o miktar üzerinden takip tarihindeki Türk Lirası karşılığı olarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, bu kararlaştırmanın cezai şart niteliğinde olduğu gerekçesiyle davanın reddi, usule ve yasaya aykırıdır. Karar bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın temyiz eden davacı yararına BOZULMASINA, 15.5.2000 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Old 16-10-2006, 12:52   #12
Av.Şehper Ferda DEMİREL

 
Varsayılan

İlginç,

Geçersiz satış sözleşmesi nedeniyle,sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın da geçersiz olduğuna dair sayısız karar ekleyebilirim.

Böyle başkaca karar var mı?
Old 16-10-2006, 14:52   #13
ISIL YILMAZ

 
Varsayılan

Cezai şartlar geçersiz, bir itirazım yok. Ancak, bu şartın cezai şart, cayma akçesi vb. niteliği olduğunu düşünmüyorum.

Burada esasen taraflardan satıcının aldığın geri vermemek gibi bir niyeti de yok. Taraflar bunu harici bir sözleşme içinde kararlaştırmışlar,mesele bu.

Alınanın iadesine ilişkin anlaşmanın şekil şartına tabi olduğunu bir çırpıda söyleyememeliyiz. Alıcı sözleşmeyi feshetse ve "sonradan" satıcı ile biraraya gelip böyle bir şart kararlaştırsa resmi şekle tabi değil diye geçersiz mi diyecektik? Sözleşmenin esaslı noktaları dışındaki bir noktanın ayakta tutulması gerekmez mi? Ya da doktride tartışılan kendine özgü geçersizlik görüşü üzerinde düşünmek?

Saygılar.
Old 17-10-2006, 14:12   #14
Av.Şehper Ferda DEMİREL

 
Varsayılan

Tartışmayı getirdiği boyut yönünden Sn.Yılmaz' ı kutlarım.

Tartışmayı derinleştirelim.

Doktrinde hala tartışmalarla dolu konuyu, bakalım bir sonuca ulaştırabilecek miyiz.


***


ŞEKLE AYKIRILIĞIN SONUÇLARI:



Şekle aykırılığın hukuki sonucu geçersizliktir; şekli geçersizlik, hukuki işlem tarafı ve ya tarafları hiçbir şekilde geçersiz işlemin yerine getirilmesinde talep imkanı vermez, fakat ifa edilmiş edimlerin geri verilmesini talep hakkı verir.


Kanuni şekle aykırılığın hukuki sonucu olan geçersizlik iki şekilde sınırlanabilir: ya şekilden doğan geçersizlik sübjektif bir geçersizlik olarak kabul edilip, ancak tarafların menfaatlerini ilgilendiriyorsa bu geçersizliğe dayanabileceği savunulur. Ya da şekli geçersizlik kanundan doğan gücü dolayısıyla hakim tarafından resen nazara alınır, fakat şakla aykırılığa dayanma hakkı kötüye kullanılması teşkil ediyorsa geçersizlik MK. m. 2 ile sınırlanır.


Şekle aykırılık, şekli koruma amacını veya tarafların korunmasına veya taraflardan birinin özel hukuk alanını koruması amacına yönelik ise geçersizlik kendine özgü olduğu ve taraflar arasındaki bir geçersizlik yarattığı görüşüne katılmamaktayız. Miras hukukuna ilişkin düzenlemeden hareketle istisnai bir kuraldan genel bir kural çıkarılamaz. Kendine özgü geçersizlik görüşü sübjektif efektif bir geçersizliği ve bununla birlikte iptal edilebilirliği çağrıştırmaktadır ki bu kabul edilemez.

İfanın şekil eksikliğini giderici etkisi ancak kanunu öngördüğü hallerde söz konusudur, bu hükümlerden hareketle genel bir kural çıkarılamaz.


Her iki tarafında şekil eksikliğini bilmesi durumunda, hukuki işlemin geçersizliğinde hakkın kötüye kullanıldığının kabulünü ihtiyatla değerlendirmek gerekir, ancak hakkın kötüye kullanılması sınırlı ve zorunlu hallerde kabul etmek gerekir (110). Her iki tarafında şekil eksikliğini bilmelerine rağmen gerekli dikkati göstermedikleri için şekle aykırılık doğmuş ise, akit öncesi davranış ilişkisinden doğan borç ilişkisi çerçevesinde (c.i.c), zarar gören taraf, geçersizlikten dolayı olumsuz zararın tazmini talep edebilir (111).


Akit taraflarından biri diğerini kasten yanıltarak, doğacak hukuki yükümlülüğünü ve ortadan kaldırmış ise, aldatılan dürüstlük kuralından hareket ederek aktin geçersizliğini ve bununla birlikte olumsuz zararı ya da karşı edimin ifasını talep edebilir (112).


Şekle aykırılığın sınırlarını geçersiz hukuki işlemin ifa edilmiş olup olmamasına göre şu şekilde sıralayabiliriz:

1. Şeklen geçersiz hukuki işlemden doğan yükümlülükler henüz ifa edilmemişse (113);


Kural olarak tarafların hukuki işlemden doğan yükümlülükleri talep hakkı yoktur (114). Örneğin; satım aktinde alıcı satılanın mülkiyetinin geçirilmesini ve teslimini, satıcıda satım bedelinin ödenmesine talep edemez (115). Bu geçersiz işleme dayanarak hukuki işlemden doğan bir sorumluluk (BK. m. 96 vd.) söz konusu olamaz (116).

Şekle aykırılıktan dolayı geçersizlik, MK. m. 2/II'de belirtilen hakkın kötüye kullanılması teşkil eden davranışlardan ileri geliyorsa, MK. m. 2/II' inin olumlu etkisi söz konusu olamaz ve zarar gören tarafın olumsuz zararı talep hakkı doğar (117). MK. m. 2/II'nin olumsuz etkisi ise culpu in contrehendoya dayalı olumsuz zararla sınırlıdır. Olumlu zararı talep hakkı yalnızca MERZ'in belirttiği üzere şekil konusunda yanıltmasıydı veya şekle aykırı olan hukuki işlemin yerine getirileceği hususunda bir güven yaratılmasıydı, şekle uygun bir işlem yapılacağını ispatlamasına bağlıdır (118).



2. Şeklen geçersiz hukuki işlemden doğan tüm yükümlülükler yerine getirilmişse;


Kural olarak geçersiz bir hukuki işleme dayanarak kendine düşen edimi ifa eden, yerine getirdiği edimin geri verilmesini talep edebilir. Örneğin; geçersiz bir taşınmaz satımında alıcı satım bedelini ödemişse satım bedelinin geri verilmesini talep edebilecektir.
Geri isteme talebi sebepsiz zenginleşmeye ilişkin Bk. m. 62'ye dayanmaktadır (condicto indebiti) (119). BK. m. 62'de düzenlenen borç olmayın şeyin ifası ile sebepsiz zenginleşmenin tüm şartları şeklen geçersiz hukuki işlemden borcun yerine getirilmesi ihtimalinde mevcuttur (120). İfa amacıyla yapılan (causa solvendi) kazandırmanın yapıldığı anda ifanın dayandığı borç ilişkisi ve ifayı yapan kendi özgür iradesiyle kendisini borçlu zannederek geçersiz işlemi ifa etmiştir.


Yerine getirilen ifanın geri istenmesinin ilk sınırı bizzat BK. m. 62/II'nin kendisi düzenlemiştir: Zenginleşmenin iadesinde bulunan hataya düştüğünü yani ifanın dayandığı hukuki işlemi geçerli sanmakta olduğu hususundaki saik hatasını ispat etmek zorundadır (121). Şekil eksikliği nedeniyle hukuki işlemin geçersizliğini ve ifa yükümlülüğü olmadığını bilmesine rağmen kendi edimini ifa eden taraf geri verme talebinde bulunamaz. Satım ilişkisi örneğinde satıcıya yerine getirilen satım bedelini iadeden kaçınma hakkı veren BK. m. 62/I alıcının mülkiyet-istihkak- talebinde de kıyasen uygulanır (122).


İfa ve ifa dışında diğer davranışlar MK. m. 2/II'deki hakkın kötüye kullanılması teşkil ediyorsa, taraflar hukuki işlemin şekle aykırılıktan dolayı geçersizliğini ileri süremezler. İfa tek başına hakkın kötüye kullanıldığını göstermez. Tüm olayların serbestçe değerlendirilmesinden şekli geçersizliğe dayanmanın hukuka aykırı veya hakkın kötüye kullanılması teşkil edip etmediği araştırılmalıdır.

3. Hukuki işlem taraflarından kendi edimini tamamen yerine getirmesine rağmen karşı taraf kendi yükümlülüğünü hiç yerine getirmemişse; kural olarak karşı edimin ifası istenemez. Şekil eksikliğine rağmen karşı edimin ifasının talep edilmesi geçersizliğin ileri sürülmesinin hakkın kötüye teşkil etmesi gerekir.


Özellikle karşı edimi yerine getirmeden uzun süre diğer edimi kabul ettikten sonra şekle aykırılığa dayanmasını kanun himaye etmez. Örneğin satılan bir taşınmaza ilişkin taksitlerin ödenmesini uzun bir süre kabul edilmesi ve taşınmazın ve alıcının zilyetliğine bırakılması durumunda (123) veya devralan tarafından on yıl gibi uzun bir süre takas suretiyle başkasının kullanılmasına terk edilmesinde (124) olduğu üzere akden şekil nedeni ile geçersizliği ileri süremez.

Şekle aykırılık hakkın kötüye kullanılması ihtimalinde, karşı edimin yerine getirilmesinden vazgeçerek, kendi edimin iadesini ve olumsuz zararının tazminini talep edebilir.


Edimini yerine getiren taraf kendi edimini geçersizliğini bilmesine rağmen yerine getirmişse geri ister. Hakkın kötüye kullanılması yine geri iadeyi talep hakkı verir.

İsviçre Federal mahkemesine konu olan bir olayda (125),
şekle aykırı taşınmaz satımında, taksit borçlarını ifa etmemesinden dolayı satıcılar sözleşmeden geri dönmesi üzerine, karşı edimi elde edemeyeceğini anlayan alıcı da ödediği paraların iadesini talep etmiştir. Alıcının talebine karşı satıcılarda BK. m. 62'ye dayanarak iadeden kaçınmak istemiştir. Federal Mahkemeye göre, davacı edimin talep edilebileceğini bilerek yerine getiren kişidir. Karşı taraf kendi edimini yerine getirmezse, daha önce yerine getirilen edimi sebepsiz zenginleşme teşkil eder. Federal mahkeme, alıcının kazandırmasını geçersiz borcu ifa değil de, karşı edimi elde etme beklentisi ile yapılmış kazandırma saymış, böylece alacağı Bk. m. 62 kapsamı dışında bırakarak, gerçekleşmeyen sebebe dayanan iktisap olarak olaya Bk. m. 61 hükümlerini uygulamıştır (126).

Eğer akit taraflarından biri tamamen, diğeri ise kısmen edimi yerine getirmişse; tam olarak edimin yerine getiren taraf adimden kalan bakiyeyi talep etmesi kural olarak kabul edemez. Hukuki işlemin tamamına yakın bölümü veya temel edim yerine getirene getirilmiş yahut talep edilen bakiye edimin yerine getirilmesi hakkın kötüye kullanılması teşkil ediyorsa bakiye edim talep edebilir.


Borçlunun suiniyetle şekle aykırılığa dayanması halinde geri kayan edimin yerine getirilmesi Bk. m. 41'e dayanarak haksız fiil hükümleriyle sağlanabileceği iddia edilmiştir (127). Gerçekten BK. m. 43'e göre hakim zarar görenin zararının tazminine aynen tazmin şeklinde karar verebilir. Aynı yoldan ifa edilmiş edimin geri verilmesi de sağlanabilir. Edimin yerine getirilmesi ifa edilmiş edimin geri verilmesi de sağlanabilir. Edimin yerine getirilmesi geçersiz aktin ifa ile geçerli hale gelmesine değil, hakimin kararına dayanır. Haksız fiil hükümleri MK. m. 2/II ile yarışır.

Doç.Dr.O.Gökhan ANTALYA




Alıntı:
(Yargıtay Kararları Dergisi, sayı: Temmuz-1992)
Old 09-11-2006, 14:21   #15
ISIL YILMAZ

 
Varsayılan

Sn.Şehper Ferda Demirel'e gönderdiği makale için teşekkür ederim.

Benim sorumun / sorunumun düğümlendiği noktalardan biri de sebepsiz zenginleşmede iade "zamanı".

Sebepsiz zenginleşmede iade zamanı hangi an'dır?

Saygılar.
Old 05-12-2006, 01:20   #16
Av.Şehper Ferda DEMİREL

 
Varsayılan

Sayın Yılmaz,

Gayrimenkul satışları ile TKHK arasında paralellik kuramamıştım ilk yazdığınızda, siz de devamını getirmediniz.

Yasa madde 3/c , 2003 yılında yapılan değişiklikten sonra "konut ve tatil amaçlı taşınmaz malları" da , mal tanımının içine almış.

2003 yılındaki değişiklikten önce, çok sayıda taşınmaz kredisi için Tüketici Mahkemelerinde açılan davalar da , görevsizlik nedeniyle reddedilmiş, sonrasındaysa değişiklik nedeniyle görevlerine dahil olmuş.

Bu durumda, aynı yasanın taksitli satışları düzenleyen 6/A maddesi de, taşınmaz mallar için uygulama alanı buluyor, yanılıyor muyum?

Saygılarımla...
Old 05-12-2006, 11:18   #17
ISIL YILMAZ

 
Varsayılan

Sn.Demirel,

Yanılmıyorsunuz. Madde 6/A taksitle satılan kaşınmazlarda da uygulama alanı buluyor.

yanıtınız üzerine maddeyi tekrar inceledim, sebepsiz zenginlemşede iade anı ile ilgili bir düzenlemeye rastlayabilir miyim 6/A'da diye ancak bulamadım.

Saygılar.
Old 05-12-2006, 18:47   #18
A.Turan

 
Varsayılan

Sn. Demirel,
Sayın Yılmaz'dan sonra bana söz düşmez ama, yanılmıyorsunuz..
Old 27-11-2008, 14:02   #19
ISIL YILMAZ

 
Varsayılan

.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 2000/13-1612
K. 2000/1704
T. 15.11.2000
• GAYRİMENKUL SATIMI ( Harici sözleşmenin bedeli iade şartları)
• GAYRIMENKULÜN SATIŞ BEDELİ ( Harici sözleşmenin iade şartları)
• CEZAİ ŞART ( Geçersiz sözleşmede)
• ALACAK DAVASI ( Taraflar Arasında Yapılan Sözleşmenin Haksız Feshi İddiasıyla Alacağın Tahsili İstemi )
• NAKİL SÖZLEŞMESİ ( Gayrimenkulun Mülkiyetinin Nakline İlişkin Sözleşmenin Resmi Şekilde Yapılmasının Gerekmesi )
• TARAFLARIN SÖZLEŞMEDE YÜKÜMLÜLÜKLERİ ( Yapılan Sözleşmenin Resmi Şekilde Yapılmaması Sebebiyle Tarafların Aldıklarını İade ile Yükümlü Olmaları )
• HARİCİ SÖZLEŞME ( Gayrimenkulun Mülkiyetinin Nakline İlişkin Sözleşmenin Resmi Şekilde Yapılmasının Gerekmesi )
• İFADAN VAZGEÇME ( Harici Satış Nedeniyle Verilen Paranın İadesi Sözleşmece Hükme Bağlanması )
• TAŞINMAZIN FERAĞI ( Gayrimenkulun Mülkiyetinin Nakline İlişkin Sözleşmenin ve Ferağın Resmi Şekilde Yapılmasının Gerekmesi )
• TAŞINMAZIN SATIMINDA ŞEKİL ŞARTI ( Satımın İsbatını Kolaylaştırmak ve Taraflar Arasında Hukuki Güvenliğin Sağlanması )
743/m.634,2
818/m.213,11
ÖZET : Taraflar arasında yapılan harici satış sözleşmesi mülkiyetin nakli bakımından geçersiz ise de; bu geçersizlik, tarafların haksız iktisap kuralları altında aldıklarını iade etmelerine ilişkin yükümlülüklerinden biri olan, satış parasının iadesine yönelik faiz şartını etkilemez.

DAVA : Taraflar arasındaki "alacak" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Anamur Asliye Hukuk Mahkemesi'nce davanın kısmen kabulüne dair verilen 11.6.1999 gün ve 385-127 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine,

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 29.11.1999 gün ve 7957 - 8892 sayılı ilamı;

( ... Davacı, davalı arsa sahibinden harici sözleşme ile daire satın aldığını, davalı tarafından sözleşmenin haksız olarak feshedildiğini öne sürerek, sözleşmenin 9. maddesi gereğince ödediği bedel ile, sözleşmenin ifa edilmemesinden doğan zarar toplamı olan 5.000.000.000.- liranın tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, harici sözleşme hükümlerine göre satış bedelinin iade edilmeyeceğini öne sürerek, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davacının sözleşmeye aykırı davrandığı, ayrıca bu sözleşmenin geçersiz olduğu gerekçesiyle davalıya ödenen 1.096.000.000.- liranın tahsiline karar verilmiş; hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Davalı arsa sahibiyle davacı arasında yapılan 7.9.1992 günlü sözleşme haricen düzenlenmiştir. BK.nun 213. MK.nun 634. maddeleri gereğince, gayrimenkul mülkiyetinin nakline ilişkin sözleşmeler resmi şekilde yapılmadıkça sonuç doğurmaz. Bu nedenle taraflar arasında yapılan harici sözleşme mülkiyetin nakli bakımından geçersiz olup, taraflar aldıklarını iade ile yükümlüdürler. Ancak harici satış nedeniyle verilen paranın iadesi bu sözleşmede hükme bağlandığından, paranın iadesi yönünden bu sözleşmenin uygulanması gerekir. Sözleşmenin 9. maddesinde sözleşmenin ifasından vazgeçildiği takdirde alınan paranın aylık %8 faiziyle iade edileceği kararlaştırılmıştır. O halde ödeme tarihleri itibariyle aylık %8 faiziyle iade edileceği kararlaştırılmıştır. O halde ödeme tarihleri itibariyle aylık %8 faiziyle dava tarihine kadar olan davacı alacağı belirlenmeli ve o miktara hükmedilmelidir.

Mahkemece bu yön gözetilmeksizin, yazılı şekilde sadece davacının ödediği bedelin tahsiline karar verilmesi, usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

KARAR : Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Taraflar arasında düzenlenen hukuken geçersiz sözleşmenin 9 ncu maddesinde "sözleşmenin ifasından vazgeçildiği takdirde alınan paranın aylık %8 faiziyle iade edileceğine" şeklindeki kararlaştırma, taşınmazın tapuda ferağının verilmesi olan asıl ifa ediminden tamamen ayrı salt, geçersiz sözleşme nedeni yanların haksız iktisap kuralları altında aldıklarını iade etmelerine ilişkin yükümlüklerinden biri olan satış parasının iadesine yönelik müstakil bir koşul olduğu, o nedenle asli edimdeki geçersizliğin sözleşmenin bu bölümünü hukuken etkileyerek geçersiz kılmayacağı açıktır.

O nedenle Özel Dairenin bozma kararındaki yasal nedenler ile az yukarda belirtilen gerekçeler altında sözleşmenin yorumunda hataya düşülerek direnme kararı verilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.

SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı ( BOZULMASINA), oyçokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY YAZISI :

Davada istek, harici satış sözleşmesinin feshi nedeniyle satış bedeline mahsuben ödenen paranın geri alınması ve sözleşmenin ifa edilmemesinden doğan zararın tahsiline ilişkindir.

Mahkemece, davacının geçersiz bulunan sözleşmeye aykırı davrandığı, ancak verdiği geri isteyebileceği gerekçesiyle davalıya ödenen 1.096.000.000.- TL. nin davalıdan alınmasına karar verilmiş; hüküm, davacı tarafın temyizi üzerine Yüksek Özel Daire, "Davalı arsa sahibi ile davacı arasında yapılan 7.9.1992 günlü sözleşme haricen düzenlenmiştir. Borçlar Kanununun 213, Medeni Kanunun 634. maddeleri gereğince, gayrimenkul mülkiyetinin nakline ilişkin sözleşmeler resmi şekilde yapılmadıkça sonuç doğurmaz. Bu nedenle taraflar arasında yapılan harici sözleşme mülkiyetin nakli bakımından geçersiz olup, taraflar aldıklarını iade ile yükümlüdürler. Ancak, harici satış nedeniyle verilen paranın iadesi bu sözleşmede hükme bağlandığından paranın iadesi yönünden bu sözleşmenin uygulanması gerekir.sözleşmenin 9. maddesindeki sözleşmenin ifasından vazgeçildiği takdirde alınan paranın aylık %8 faiziyle iade edileceği kararlaştırılmıştır. O halde ödeme tarihleri itibariyle aylık %8 faiziyle dava tarihine kadar olan davacı alacağı belirlenmeli ve o miktara hükmedilmelidir..." gerekçesiyle bozulmuştur.

Taraflarca düzenlenen ve uyuşmazlığın dayanağı olan taşınmaz satışına ilişkin 7.9.1992 günlü sözleşmenin yasa'nın öngördüğü biçim koşuluna ( Borçlar Kanunun 11/2; Medeni Kanunun 634; Borçlar Kanunun 213) uygun yapılmadığı tartışma konusu değildir. Bilindiği gibi yasanın şekil, ehliyet ve içerik bakımından aradığı koşulları içermeyen hukuki işlem mutlak olarak geçersizdir; dolayısıyle de hiçbir hukuki sonuç doğurmayan böyle bir işlem, hüküm ifade etmez. Mutlak geçersizlik söz konusu olduğundan, anılan nitelikteki sözleşmeyle kararlaştırılan, geçersiz sözleşmeyi ayakta tutmaya yarayan veya bozulmayı müeyyidelendiren yan hükümlerinde geçersiz olduğunu kabul etmek gerekir. Aksine düşünce ve yorum tarzının çelişkili sonuçlar doğuracağı kuşkusuzdur. Nitekim Yüksek Dairenin bozma ilamında olduğu gibi, bir yandan harici sözleşmenin geçersizliğinden söz ederken, öte yandan geçersiz sözleşmenin bir hükmü dayanak yapılmak suretiyle taraflar arasındaki çekişmeye çözüm aramanın, inandırıcı olmaktan uzak, kendisi içerisinde çelişen bir düşünce tarzı olacağı inancındayım.

Diğer taraftan tartışma konusu sözleşme bakımından, Borçlar Kanununun 20/2. maddesinin de olayda uygulama yeri bulunmadığı muhakkaktır. Anılan yasa hükmünde; sözleşmede bulunan şartlardan, akdin vazgeçilmez unsurlarına ilişkin bulunmayanların batıl olması halinde geçersizliğin onlara ilişkin bulunacağı, ancak, onlar olmaksızın akdin yapılmayacağı kabul edildiği takdirde akdin tamamının geçersiz sayılacağı dile getirilmiştir. Tartışılan olayda akdin temeli geçersiz kabul edildiğine göre, diğer hükümlerinin ayakta kaldığını söyleyebilmek olanaksızdır.

Öte yandan, Yüksek Dairece, taraflar arasındaki çekişmeye uygulanması öngörülen 7.9.1992 günlü sözleşmenin 9. maddesinin tarafları akdi ayakta tutmaya zorlayan ceza-i şart ( dönme cezası) niteliğinde bulunduğu da açıktır. Hukuk Genel Kurulunun 10.11.1993 gün ve 1993/13-125-711 sayılı kararında açıkça vurgulandığı üzere; yasanın öngördüğü biçim kuralına ( MK.634; BK.213) aykırı olup mutlak geçersiz sözleşmeyle kabul edilen ceza-i şart da geçersizdir.

Bilindiği üzere, taşınmaz satımlarında biçim koşulu, isbatı kolaylaştırmak ve tasarruflar arasındaki hukuki güvenliği sağlamak amacıyla öngörülmüştür. Böyle bir düzenlemede tabii ki kamu yararı da söz konusudur. Somut olayda MK.nun 2. maddesinde düzenlenen hakkın kötüye kullanılması yasağından hareketle geçersiz sözleşmedeki bir hükmü ( ceza-i şart anlamındaki) geçerli kabul etmek, yasanın düzenleme amacını da ( biçim koşulunun dayandığı amaca) kuşkusuz ortadan kaldıracaktır.

Açıklanan nedenlerle sayın çoğunluk görüşüne katılmıyorum.

Orhan Uzgören
1.H.D.Üyesi

KARŞI OY YAZISI :

Tapulu taşınmazın haricen satımına ilişkin taraflar arasındaki sözleşme B.K.11 ve 213 ncü maddesi hükümlerine göre geçersizdir. Bu nedenle alıcı sözleşmede kararlaştırılan aylık %8 faizi ödediği bedel ile birlikte talep edemez. Ancak alıcıya taşınmaz teslim edilmediğine göre ödediği bedellere ödeme tarihinden itibaren yasal faiz talep edebilir. Hükmün açıklanan nedenle bozulması görüşünde olduğumdan yüce kurulun bozma nedenine katılamıyorum.

Gültekin Nazlıoğlu
19.H.D.Üyesi
Old 27-11-2008, 22:38   #20
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan

Sayın Orhan Uzgören'in Karşı Oy yazısına harfiyen katılıyorum.
Old 28-11-2008, 08:09   #21
Av.Armağan Konyalı

 
Varsayılan

Bir hususa dikkatinizi çekmek isterim:

Sözleşmenin geçersizliğinden parayı peşin alan satıcı yararlanır. Satıcının seçme şansı vardır: İsterse resmi biçimde sözleşme yaparak malı verir, isterse parayı iade eder. Güçlü olan satıcıdır. Geçersiz sözleşmelerde korunması gereken taraf alıcıdır.

- Sorudaki olayda:
Satıcının parayı geç iade etmesi satıcı lehinedir. Satıcı lehine olan "parayı geç iade etme" koşulunun geçersiz olması adalete uygundur. Parayı geç iade etme koşulu geçerli sayılırsa satıcı malı vermemeye teşvik ediliyor demektir. Satıcı hem malı vermez hem de parayı kullanır. Parayı geç iade etmenin hukuki bir nedeni ve açıklaması bulunmamaktadır.

- Örnek kararda ise:
Satıcının faiz ödemesi alıcı lehinedir. Alıcının lehine olan "faiz koşulu" geçerli sayılmakla alıcı korunmaktadır. Alıcının korunması adalete uygun düşer. Malını alamayan alıcı hiç olmazsa parasının kullanılmasının karşılığını almalıdır. Geçersiz sözleşmedeki "faiz koşulu" geçerli sayılmalı. Böylelikle satıcı malı vermeye teşvik edilmiş olur; malı vermezse de parayı bir an önce iade etmeye teşvik edilmiş olur; parayı geç iade ederse de faiziyle bedelini ödemiş olur.

Özetle, geçersiz sözleşmelerde terazi alıcıdan yana olmalı kanısındayım. Bu nedenle daha önceki mesajımdaki 'asıl hüküm yoksa başka hüküm de yok' biçimindeki düşüncesizce ortaya koyduğum önerimden vazgeçiyorum. Geçersiz sözleşmeler için genel bir kural koymak yeterli olmuyor.

Hukuk kılı kırk yarmalı; bir kural yerine kırk kural koymalı ki kimsenin kalbi kırılmasın.

Saygılarımla
Old 28-11-2008, 09:34   #22
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Av.Armağan Konyalı
Bir hususa dikkatinizi çekmek isterim:

Sözleşmenin geçersizliğinden parayı peşin alan satıcı yararlanır. Satıcının seçme şansı vardır: İsterse resmi biçimde sözleşme yaparak malı verir, isterse parayı iade eder. Güçlü olan satıcıdır. Geçersiz sözleşmelerde korunması gereken taraf alıcıdır.

- Sorudaki olayda:
Satıcının parayı geç iade etmesi satıcı lehinedir. Satıcı lehine olan "parayı geç iade etme" koşulunun geçersiz olması adalete uygundur. Parayı geç iade etme koşulu geçerli sayılırsa satıcı malı vermemeye teşvik ediliyor demektir. Satıcı hem malı vermez hem de parayı kullanır. Parayı geç iade etmenin hukuki bir nedeni ve açıklaması bulunmamaktadır.

- Örnek kararda ise:
Satıcının faiz ödemesi alıcı lehinedir. Alıcının lehine olan "faiz koşulu" geçerli sayılmakla alıcı korunmaktadır. Alıcının korunması adalete uygun düşer. Malını alamayan alıcı hiç olmazsa parasının kullanılmasının karşılığını almalıdır. Geçersiz sözleşmedeki "faiz koşulu" geçerli sayılmalı. Böylelikle satıcı malı vermeye teşvik edilmiş olur; malı vermezse de parayı bir an önce iade etmeye teşvik edilmiş olur; parayı geç iade ederse de faiziyle bedelini ödemiş olur.

Özetle, geçersiz sözleşmelerde terazi alıcıdan yana olmalı kanısındayım. Bu nedenle daha önceki mesajımdaki 'asıl hüküm yoksa başka hüküm de yok' biçimindeki düşüncesizce ortaya koyduğum önerimden vazgeçiyorum. Geçersiz sözleşmeler için genel bir kural koymak yeterli olmuyor.

Hukuk kılı kırk yarmalı. Bir kural yerine kırk kural koymalı ki kimsenin kalbi kırılmasın.

Saygılarımla

Hukuk kurallarının asli amacının adaleti tesis etmek olduğu ve bu manada hukuk kurallarını yorumlarken adaleti tesis etmek için azami gayret sarfetmek gerektiği düşüncesine ben de katılıyorum.

Örnek kararda yer alan aylık %8 faiz koşulunun Sayın Orhan uzgören'in karşı oy yazısındaki gerekçelerle uygulanamayacağını ancak "Borçlu, her kusurundan mesuldür" diyen BK.98 atfı ile yasal faizle karşılanamayan zararların tazmini hususunda BK.105. madde uygulanarak adaletsizliğin bertaraf edilebileceğini düşünüyorum.

Çünkü evvela bir bütün olarak geçersiz olan sözleşmelerde (Yani BK.20/II 'nin uygulanamayacağı türden geçersizlik hallerini kastediyorum)tali yükümlülüklerin de kendiliğinden geçersiz olacağı bilinmektedir. Hal böyle olmasına rağmen diğer yandan da bu halin somut örnek karardaki gibi (enflasyonun yüksek seyrettiğiortamlarda) satıcı lehine avantaj (Neticede adaletsizlik) sağlayacağı da kuşkusuz bir gerçektir.

Orta yolu bulmak için Borçlar kanununun anahtar niteliği taşıyan maddelerinden istifade etmek ve bu noktada BK.105'u hak ettiği şekilde uygulamak gerektiği kanaatindeyim.

Ancak bu noktada şu eleştiriye hak veririm: BK.105'in uygulanabilmesi için alacaklı, yasal faizle sağlanan alacağının zararını karşılamadığını ikinci bir dava ile ispatlamak zorunda kalır ki bu durum alacaklıyı alacağını geç almak noktasında mağdur edebilir.

Buna itiraz edemem.

Esas itibariyle ben bu tür davalarda hakimin telafi edici yetkilerle donatılması gerektiği düşüncesindeyim. Şöyle ki: Somut örnekte olduğu gibi, yasal faizle talep edilmesi düşünülen alıcının alacağının, Bk.105 dairesinde zararını karşılamayacağını hakim görüyorsa ikinci bir dava açılmasına da yer bırakmadan aynı dava içinde zararı re'sen giderecek kararlar alabilmelidir. Aksi durum hem hukukun gecikmesine neden oluyor hem de alacaklının hukuk karşısında haksız borçluya nazaran daha az korunmasına neden oluyor.

Saygılarımla.
Old 27-08-2009, 12:10   #23
erkanakca84

 
Varsayılan ...

Peki alıcı değilde satıcı vazgeçmiş olsa bu durumda alıcının taşınmazın kendi adına tescilini sağlamak için izleyebileceği bir yol varmıdır ?
Old 09-10-2009, 23:46   #24
Av.Serkan DAĞDEVİREN

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan erkanakca84
Peki alıcı değilde satıcı vazgeçmiş olsa bu durumda alıcının taşınmazın kendi adına tescilini sağlamak için izleyebileceği bir yol varmıdır ?

Forumda satıcı için anlatılanlar,satıcının vazgeçmesi halinde alıcı için de söz konusu.sözleşme geçersiz olduğundan alıcının geçersiz sözleşmye dayanarak sözleşmeden dönen satıcıya devre zorlaması hukuken olanaksız.
Old 21-02-2012, 11:56   #25
Heradres

 
Varsayılan peki ya dairenin devri yapılmış ise ancak devralan kişi kalan meblağı ödememiş ise???

Diyelim ki yukarıda bahsedildiği gibi bir adi yazılı sözleşme ile daire devri gerçekleştirildi ancak yapılan adi yazılı sözleşmeye göre tapu devrinden sonra da bir takım ödemeler daha var ve bu ödemelerin yapılmaması durumunda da bir cezai şart söz konusu.

Böyle bir durumda şimdi geçersiz bir sözleşmeye göre ödemelerin %90 'ı yapılmış, %10 luk bir kısmı kalmış, dairenin devride yapılmış. Ancak daireyi alan kişi kalan %10 luk meblağı ödememkte ısrarlı. Adi yazılı sözleşmede ise alıcı kalan meblağı ödeme gününde ödemez ise 15.000TL cezi şart öder yazıyor.

Peki şimdi müvekkil hem kalan alacak miktarını hemde ödemenin belirtilen günde yapılmaması sebebiyle cezai şartı talep edebilir mi?
Old 21-02-2012, 19:41   #26
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Heradres
Diyelim ki yukarıda bahsedildiği gibi bir adi yazılı sözleşme ile daire devri gerçekleştirildi ancak yapılan adi yazılı sözleşmeye göre tapu devrinden sonra da bir takım ödemeler daha var ve bu ödemelerin yapılmaması durumunda da bir cezai şart söz konusu.

Böyle bir durumda şimdi geçersiz bir sözleşmeye göre ödemelerin %90 'ı yapılmış, %10 luk bir kısmı kalmış, dairenin devride yapılmış. Ancak daireyi alan kişi kalan %10 luk meblağı ödememkte ısrarlı. Adi yazılı sözleşmede ise alıcı kalan meblağı ödeme gününde ödemez ise 15.000TL cezi şart öder yazıyor.

Peki şimdi müvekkil hem kalan alacak miktarını hemde ödemenin belirtilen günde yapılmaması sebebiyle cezai şartı talep edebilir mi?

Yargıtay HGK 'nın taşınmaz devir edildikten sonra şekil geçersizliğine dayanılamayacağına dair kararları var. MK:2'ye aykırı kabul ediyor.

BK.158/2'ye baktınız mı?

Belirli bir zamanda ifası gereken borç ödenmezse hem akdin ifası hem de ceza istenebilir.
Old 04-10-2012, 09:42   #27
denizizm

 
Varsayılan

sayın mehmet saim dikici HGK kararını paylaşmanız mümkün müdür ?teşekkürler
Old 09-10-2012, 11:39   #28
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan denizizm
sayın mehmet saim dikici HGK kararını paylaşmanız mümkün müdür ?teşekkürler

Mesajınızı yeni gördüm. HGK kararı THS şerhinde şurada yer almaktadır:

http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=5100
Old 21-01-2014, 10:22   #29
guLDe

 
Soru peki avans ödemesinde ne olur?

Öncelikle tartışmayı getirdikleri boyut yönünden tüm meslektaşlarıma teşekkür ediyorum.

Aynı harici satış sözleşmesi uyarınca, alıcının taşınmaz bedelinin bir kısmı olan avans ödemesini yaptığını, bakiye taşınmaz bedeli için de kesin bir vade kararlaştırdıklarını varsayalım. Geçersiz sözleşme metninde alıcının satış bedelinin bakiyesini söz konusu vadede ödememesi halinde ödemiş olduğu avans bedelinin alıcı uhdesinde kalacağı hükme bağlanmış olsun. Ayrıca cezai şart olarak da alıcının bedeli ödemesine rağmen satıcının tapu devrini yapmaması halinde de almış olduğu avans bedeli ve üzerine de kararlaştırılan meblağda bir bedeli alıcıya ödeyeceği kararlaştırılsın. Yine sözleşmede söz konusu akdin bakiye bedelin alıcı tarafından ödeneceği vade tarihinden 15 gün sonra da kendiliğinden fesh olacağı düzenlemesine yer verildiğini varsayalım.

Bu halde alıcı satış bedelinin avansını ödemiş ancak bakiye bedeli sözleşmede kararlaştırılan vadede ödememiş olsun. Sözleşmenin geçerlilik süresi olarak düzenlenen gün ise bu vadeden 10 gün sonra olarak sözleşmede kararlaştırılmış kabul edelim.

Sorularım ise şöyle;

1- Bu halde satıcı sözleşmenin fesh olunacağı güne kadar alıcıya geçersiz olan sözleşmeye dayanarak sözleşme bedelinin geri kalan kısmını ödemesini ihtar ederek tapuyu devre hazır olduğunu bildirebilir mi ?

2-Alıcının ihtara rağmen satış bedelini yatırmaması ve sözleşmenin de süresinin sona ermesi halinde alıcı sözleşme hükmüne dayanarak avans bedelini iadeden kaçınabilir mi ?

3-Her iki tarafın da tacir olduğunu ve sözleşmenin şeklen geçersiz olduğunu bildikleri göz önüne alınırsa, satıcının satış bedeli avansını aldıktan sonra taşınmazı alıcının fiili kullanımına verdiği ve alıcının da bakiye bedeli ödeyeceği güne dek taşınmazda kiralamaya yönelik tadilatlar yaparak tasarrufta bulunduğu düşünüldüğünde MK 2 ye aykırılıktan söz edilebilecek midir?

4-Son olarak alıcı akdin ifa edilebileceğine inanarak taşınmaz satışı için aradan geçen süre boyunca başka alıcılarla görüşmemiş ve sözleşmede kararlaştırılan vadede satış gerçekleşmediği için ve alıcı taraftan bedeli tahsil edemediği için başka bir alacaklısına olan borcunu ifa edemeyerek zarara uğramış ise bu zararını alıcıdan tazmin etme yoluna gidebilecek midir?

5- Alıcı söz konusu zararını engellemek için taşınmazı sözleşmenin feshedilmiş sayılacağı son gün 3. bir kişiye satar ve tapu devrini de gerçekleştirirse alıcının satıcıdan yapmış olduğu tadilat bedeli ile avans ödemesini talep etme hakkı var mıdır?

Düşündüklerinizi paylaşabilirseniz çok sevinirim.

Şimdiden herkese teşekkürler.
Old Bugün  
Site Mübaşiri

 
 
Web www.turkhukuksitesi.com
 
 
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
Borcun Nakli-harici Oto Satışı-nedensiz İktisap... Av. Bülent Sabri Akpunar Borçlar Hukuku Çalışma Grubu 14 17-01-2011 12:41
Harici Araç Satışı Hakkında Almıla Meslektaşların Soruları 39 03-06-2009 18:34
gayrimenkul satışı sumeyra Meslektaşların Soruları 7 12-07-2006 19:51
İhtiyaçtan Dolayı Gayrimenkul Satışı hasan uğur Hukuk Soruları Arşivi 1 04-03-2002 18:51
Gayrimenkul Satışı melis ece Hukuk Soruları Arşivi 1 02-03-2002 09:40


THS Sunucusu bu sayfayı 0,23884606 saniyede 13 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2013) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.