kat irtifaklı gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi

[FONT='Verdana','sans-serif']Merhaba,
..
Müvekkil, tapuda arsa niteliğinde gözüken (aslında daire)kat irtifaklı taşınmazın 1/4 hissedarı. diğer hissedar akrabası ve evde yaklaşık 10 yıldır oturuyormuş. şimdi aralarında çıkan uyuşmazlık nedeli ile geçmiş döneme ilişkin kira bedelini ve taşınmazın satışını istiyor. kira alacakları bk. m. 126 uyarınca 5 yıllık zamanaşımına tabi. geriye dönük 5 yıl için takip başlatacağız. fakat taşınmazın satışı konusunda biraz tereddütte kaldık. müvekkil 1/4 , akrabası 1/4 ve tapuda 1/2 hissedar x kişisi var. kat irtifaklı olduğu için ortaklığın giderilmesi talep edilemez ddiye geçiyor. bu durumda ne yapılabilir?[/font]

Alıntı: Yazan av.duyguf [FONT='Verdana','sans-serif']Merhaba, .. Müvekkil, tapuda arsa niteliğinde gözüken (aslında daire)kat irtifaklı taşınmazın 1/4 hissedarı. diğer hissedar akrabası ve evde yaklaşık 10 yıldır oturuyormuş. şimdi aralarında çıkan uyuşmazlık nedeli ile geçmiş döneme ilişkin kira bedelini ve taşınmazın satışını istiyor. kira alacakları bk. m. 126 uyarınca 5 yıllık zamanaşımına tabi. geriye dönük 5 yıl için takip başlatacağız. fakat taşınmazın satışı konusunda biraz tereddütte kaldık. müvekkil 1/4 , akrabası 1/4 ve tapuda 1/2 hissedar x kişisi var. kat irtifaklı olduğu için ortaklığın giderilmesi talep edilemez ddiye geçiyor. bu durumda ne yapılabilir?[/font]

Doğal ya da hukuki semere getirmeyen taşınmazlar için ecrimisil talebinde bulunabilmek intifadan men koşuluna bağlıdır. Bu nedenle dairede oturan paydaşa ihtar çekmeden (ve geçmiş dönem için) ecrimisil istenemeyeceğini düşünüyorum.
Kat irtifaklı bağımsız bölüm için ortaklığın giderilmesi istenebilir. Bakınız: Kat Mülkiyeti Kanunu madde 7/2.

tapuda " 24 nolu çatı arası piyesli mesken" diye geçiyor. bu ibare bağımsız bölüm olarak kabul edilir mi?

Alıntı: Yazan av.duyguf tapuda " 24 nolu çatı arası piyesli mesken" diye geçiyor. bu ibare bağımsız bölüm olarak kabul edilir mi?

Kat irtifakı varsa evet.

Öyleyse öncelikle ihtarname çekip, geriye dönük karşılıksız yararlanma bedeli ve tahliye talebimizi bildireceğiz. sonra da dava açacağız. peki tahliye sağlandıktan sonra mı g.menkulun satışı için ortaklığın giderilmesi davasına gideceğiz?

Alıntı: Yazan av.duyguf Öyleyse öncelikle ihtarname çekip, geriye dönük karşılıksız yararlanma bedeli ve tahliye talebimizi bildireceğiz. sonra da dava açacağız. peki tahliye sağlandıktan sonra mı g.menkulun satışı için ortaklığın giderilmesi davasına gideceğiz?

Daha önce yazdığım gibi, ihtardan öncesi için ecrimisil istenemez.
Paydaşı daireden çıkaramazsınız, paydaşa açılacak bir elatmanın önlenmesi davası reddedilecektir.
Ortaklığına giderilmesi her zaman istenebilir.

Paylı mülkiyette paydaşlardan biri paylı mülkiyet konusu şeyden hiç yararlanamıyorsa açacağı elatmanın önlenmesi davası dinlenir. Buna karşılık paydaş paylı mülkiyet konusu şeyin bir kısmını kullanabiliyor ama yeterince faydalanamıyor ise açacağı elatmanın önlenmesi davası dinlenmez. Paydaşın bu durumda taksim ya da ortaklığın giderilmesi davası açması gerekmektedir.

Aşağıda yayınladığım yargıtay kararı umarım faydalı olur. Saygılarımla.

Alıntı: Yazan meşe-içtahat-programı T.C. YARGITAY 1. Hukuk Dairesi E:2009/5844 K:2009/8290 T:13.07.2009 Elbirliğiyle Mülkiyet Paylı Mülkiyet Elatmanın Önlenmesi Ecrimisil Harç Özet Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan diğer paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir. Elbirliğiyle mülkiyette de paydaşlardan biri, diğer paydaşların olurlarım almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa, açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın elatmanın önlenmesi davasını değil, kesin sonuç getiren taksim veya şuyuun satış yoluyla giderilmesi davasını açması gerekmektedir. Paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında, öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planının olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı saptanılmak, harici veya fiili taksim yoksa, uyuşmazlık müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir. 4721 s. Yasa m. 2,688,701,703,706 492 s. Yasa m. 16,30,32 818 s. Yasa m. 213 Taraflar arasında görülen davada; Davacılar, 1018 parsel sayılı taşınmazın murisleri adına kayıtlı olup, davacı Abdülkadir'in diğer mirasçı Kamil'in payını haricen satın aldığını, taşınmazda iki katlı ev olup, alt katın Abdülkadir tarafından kullanıldığını, üst katın ise davalı tarafından tamir edilerek kullanılmaya başlandığını ileri sürerek, elatmanın önlenmesi, ecrimisil ve yıkım isteminde bulunmuşlardır. Davalı, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Karar, taraf vekilleri tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; tetkik hakiminin raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, paydaşlar arasında elatmanın önlenmesi, ecrimisil ve yıkım isteklerine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; çekişme konusu üzerinde kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulmamış, iki katlı bina bulunan taşınmazın tarafların murisi Mustafa'ya ait olduğu, onun 07.10.1994 tarihinde ölümüyle mirasçılarına intikal ettiği ve davacılar ile birlikte davalının ve dava dışı Kamil'in taşınmazda 1/4'er oranda hak sahibi oldukları, dava dışı Kamil 17.11.2006 tarihli belge ile taşınmazdaki irsen malik olduğu 1/4 payını davacılardan Abdülkadir'e satmakla beraber sicilde bir intikal yapılmadığı gözetildiğinde taşınmazda dört ortağın elbirliği mülkiyeti üzere malik oldukları kayden sabit olup, davacıların çekişme konusu taşınmazdaki binanın ikinci katını davalının işgal ettiğini ve tadilatlar yaparak kullandığını ileri sürerek elatmanın önlenmesi, ecrimisil ve yıkım istekleriyle eldeki davayı açtıkları anlaşılmaktadır. Hemen belirtilmelidir ki, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 701 ila 703. maddeleri arasında düzenlenen elbirliği mülkiyetine tabi bir şeyde ortaklar arasında çıkan ve çıkacak olan çekişmelerin giderilmesinde her bir ortak terekeye nazaran üçüncü kişi sayılamayacağından, Türk Medeni Kanunu'nun paylı mülkiyet hükümlerini düzenleyen 688. maddesi ve devam eden hükümlerinin gözetilmek suretiyle çözüme kavuşturulacağı tartışmasızdır. Bilindiği üzere; paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önle-nilmesini her zaman isteyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa, açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre, payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya şuyuun satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir. Öte yandan, yurdumuzda sosyal ekonomik nedenlerle kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve işyeri ihtiyacı nedeniyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli nedenlerle göz yummaları sonucu, izinsiz, ruhsatsız, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu, bu arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir. Bilindiği üzere MK'nın 706, BK'nın 213, TK'nın 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti anataşınmazdan ayrılamaz. Ne var ki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş ya da fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak (fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya şuyuun satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, "ahde vefa" kuralının yanında MK'nın 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir. Aksi halde, pek çok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır. O halde, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planın olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi, MK'nın müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir. Somut olaya gelince; yukarıda değinilen ilkeler çerçevesinde taşınmazın irsen ortağı olan paydaşlarının bütününün katılımıyla taşınmazda harici bir taksim olgusunun bulunmadığı gibi, aynı şekilde tüm ortaklarca taşınmazın tasarrufu bakımından fiili bir kullanım tarzının da yaratılmadığı sabittir. Davacılardan Abdülkadir taşınmazdaki binanın birinci katını kullanırken, ikinci katını birtakım tadilatlar yaparak davalının kullandığı görülmektedir. Belirtilmelidir ki, bir ortak (veya paydaş) yönünden intifadan men olgusu gerçekleşmedikçe açtığı elatmanın önlenmesi, ecrimisil ... vs. davasının dinlenmesine olanak yoktur. O halde, davacı Abdülkadir'in açtığı davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulünün doğru olduğu söylenemez. Diğer taraftan, taşınmaz "ev" vasfıyla tarafların murisi adına kayıtlı olup, üzerinde bulunan iki katlı binanın birinci katı davacı Abdülkadir'in, ikinci katı ise davalının tasarrufundadır. Buna göre taşınmazın hakim vasfı gözetildiğinde, diğer davacı ve dava dışı ortağın taşınmazda kullanabileceği bir yerin bulunmadığı açıktır. Öyleyse, davacı Şengül yönünden intifadan men olgusunun gerçekleştiği nedeniyle elatmanın önlenmesi yönündeki davanın kabul edilmiş olmasında kural olarak bir isabetsizlik yok ise de, davacının taşınmazdaki miras yoluyla irsen malik olduğu payın 1/4 olmasına karşın bu pay üzerinden elatmanın önlenmesine karar verileceği halde 1/3 nispetinde elatmanın önlenmesi isteğinin kabulü doğru olmadığı gibi, davacı Şengül yönünden payı oranında belirlenecek ecrimisilin hüküm altına alınması gerekirken bunun da gözardı edilmesi isabetli değildir. Ayrıca, çekişmeli taşınmaz için açılan ortaklığın giderilmesi yönündeki davanın aynı yer Sulh Hukuk Mahkemesinin 17.01.2006 tarihinde kesinleşen 2005/516 esas, 2005/1277 sayılı kararı ile ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verildiği ve son kayıt durumunun 12.04.2004 tarihinde bildirildiği gözetilerek davanın karara bağlanmasından önce taşınmazın anılan karar gereğince mülkiyetinde bir değişiklik olup olmadığının tarafların sıfatını etkileyeceği düşünülerek sorulup saptanmaması da doğru değildir. Öte yandan, davadaki isteklerin taşınmazın aynına yönelik bulunduğu ve Harçlar Yasası'nın I sayılı tarifesi hükümleri gereğince nisbi harca tabi olduğu, tahsil edilmesi gerekli harcın ise 492 sayılı Yasa'nın 16. maddesi hükmü ve 04.03.1953 tarih 10/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince tüm isteklerin keşfen belirlenen toplamı olan dava değeri olacağı, buna göre keşfen belirlenen değer üzerinden harcın ikmal edilmesi gerekeceği, aksi takdirde aynı Yasa'nın 30. ve 32. maddeleri hükümleri uyarınca işlem yapılması gerekirken, bu hususun da kamu düzeniyle ilgili olduğu halde gözetilmemiş olması usul ve yasaya uygun değildir. Kabul tarzı itibari ile de, dava dilekçesinde gösterilen dava değeri yerine keşfen belirlenen ve fakat yargılama sırasında harcı ikmal edilmeyen dava değeri üzerinden davacılar yararına avukatlık ücreti tayin ve hüküm altına alınmış olması da isabetsizdir. Öyleyse, tarafların temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hükmün açıklanan nedenlerden ötürü HUMK'nın 428. maddesi hükmü gereğince (BOZULMASINA), alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 13.07.2009 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.