Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Hukuk Soruları Arşivi THS Hukuk Soruları alanına 2000-2007 yılları arasında gönderilmiş eski soruların arşivlendiği forum alanımız. Bu alan yeni mesajlara ve yanıtlara kapalıdır ve sadece arşiv amaçlı olarak yayında tutulmaktadır.

Kira Artışı

 
Old 14-01-2005, 22:58   #1
Nur

 
Soru Kira Artışı

Sayın Hukukçular,

Kirada olan bir dükkanım var. Kiracı 1 Mart 2003 tarihinde yaptığımız yazılı bir kira sözleşmesine istinaden dükkanımı kullanıyor. Yani kira döneminin başlangıç tarihi 1 Mart. Bu kira sözleşmesinde " bir yıl sonra kira bedeli % 30 artırılacak diye bir madde var" Bu madde uyarınca kira bedeli 1 Mart 2004 tarihinde 300.000.000 Tl ( 300 YTL )'ye yükseltilmişti.

Sözleşmede" kira bedeli her kira dönemi sonundal % 30 oranında artırılacak " veya " kira bedeli her kira döneminin bitiminde TEFE
( toptancı eşya fiyat endeksi ) veya TÜFE ( tüketim malları fiyat endeksi " oranında artırılacak " şeklinde kesin bir hüküm mevcut değil.

Dolayısıyla önümüzdeki 1 Mart 2005 tarihi yeni kira döneminin başlangıcı. Bu nedenle son on iki ayın Toptancı Eşya Fiyat Endeksi artışı % 10 dolayınıda olduğundan kiracıma iadeli taahhütlü bir mektup yazarak kira bedelini 1 Mart 2005 tarihinden itibaren % 10 oranıda artırdığımı yani 330.00 YTL'ye çıkardığımı, bu artışı kabul etmemesi halinde 28 Şubat 2005 tarihine kadar dükkanımdan çıkması gerektiğini duyurmak istiyorum.

Bu durumda siz Hukukçulara ve Forum üyelerine şu soruları yöneltmek istiyorum :

1) % 10 fiyat artışı makul mudur ? Yani kiracı bu oranda bir artışı kabul etmemezlik edebilir mi ?

2) Sözkonusu mektubumu kaleme alırken kiracımın gönlünü kırmamak için ne şekilde hukuki ve nezaketli bir ifade kullanmalıyım ? Kullanmamı tavsiye edeceğiniz hukuki ifadeleri lütfen cevabınızda kaydederseniz memnun olurum.

3) Sözkonusu mektubumu en geç hangi tarihe kadar kiracıma ulaştırmalıyım ?

4) İadeli taahhütlü mektup yeterli midir ? Yoksa mektubumu Noter aracılığıyla mı göndermeliyim ?

Aydınlatıcı cevaplarınızı alabilirsem müteşekkir kalacağım.

Selam ve saygılarımla,

Nur
Old 14-01-2005, 23:10   #2
Av.Şehper Ferda DEMİREL

 
Varsayılan

Kira sözleşmeleri tahliye gerçekleşmedikçe AYNI ŞARTLARLA uzamış olur. 1.03.2003 t.li kira kontratınız uyarınca ertesi yıla uzayıp 1.3.2004 te başlayan ve bu kez de 1.03.2005 te bitecek olan sözleşmeniz; taraflarca sözleşme yeniden düzenlenmediği takdirde aynı şartlarla uzayacağından; kontratta AÇIKÇA ORAN (%30) belirttiğiniz için herhangi bir ihtar çekmenize gerek olmaksızın , kiracınızın halen 300.YTL olan kira tutarını; 1.3.2005 ten itibaren %30 oranında arttırarak ödemesini gerektirecektir.
Ama siz %30 değil de; %10 luk artış bana yeter diyor iseniz, şanslı bir kiracınız var demektir.Bu durumda yazmak istediğiniz mektubunuza göre o da seve seve %30 yerine, %10 luk artışla yetinecektir.
Old 01-03-2005, 13:34   #3
Nur

 
Varsayılan

Sayin Avukat Sehper, Sayin Hukukcular, Hukukseverler:

Verdiginiz cevap icin tesekkur ederim.

Ben yazimda kira artis orani olarak sehven % 30 demisim. Dogrusu % 50 ( yuzde elli ) ' dir.

Nitekim, 1 Mart 2003 tarihli kira Sozlesmesinin Hususi Sartlar bolumunde kira artisi konusunda aynen soyle bir madde bulunmaktadir:

" Kiraci kira bedelini yeni donemlere kaldiginda bir ihtara luzum kalmaksizin net % 50 oraninda arttirmayi taahhut ve kabul eder."

Cevabinizda verdiginiz bilgiler isiginda Kiracima kira bedelini % 50 oraninda artirmasi gerektigi yolunda herhangi bir ihtarda/duyuruda bulunmadim. Bunun yerine, Kiracimin yeni kira donemi baslangici olan 1 Mart 2005 tarihinden ( bugun) itibaren ne sekilde hareket edecegini beklemeyi tercih ettim. Bu durumda, Kiracimin aylik kira bedelini % 50 artisla 450,00 YTL' ye cikarmasi umidiyle bekleyis icindeyim halen...

Ayrica, yaptigim arastirmadan, komsu dukkan kiralariyla mukayese edildiginde, 450,00 YTL nin guncel piyasa kosullarinin ustunde olmadigini da tespit ettim.

Gelismelerden ayrica bilgi sunacagim.

Selam ve saygilarimla,

Nur
Old 08-03-2005, 22:32   #4
Nur

 
Varsayılan

Sayın Avukat Sehper, Sayın Hukukçular, Hukukseverler:

Kira artışı konusunda ümit ettiğim olmadı.

Yani yeni kira dönemi 1 Mart 2005 tarihinde başlamış olmakla birlikte, maalesef, Kiracım, kira miktarında, Sözleşmemizin öngördüğü % 50 oranında artış yapmamıştır. Yani kira miktarını 450,00 YTL ye çıkırmamıştır.

Kiracım, Mart 2005 ayı kirası olarak, hesabıma, geçmiş dönemin aylık kira miktarı olan 300,00 YTL yatırmıştır sadece.

Dolayısıyla, Kiracım, Sözleşmemizin kira artışı ile ilgili maddesini ya unutmuş ya da maksatlı olarak gözardı etmiş görünmektedir.

Bu durumda, Kiracımı karşı şu şekilde hareket etmeyi düşünüyorum:

1) Kiracıma iadeli-taahhütlü bir mektup göndererek 1 Mart 2005 tarihinden geçerli olmak üzere aylık kira miktarını 450,00 YTL ye yükseltmesi gerektiğini hatırlatacağım.

2) Mektubuma paralel olarak, mektubumu Noter kanalıyla "ihtar" şeklinde de göndereceğim.

Kiracımdan alacağım tepkiyi sizlere ayrıca bildirerek gelişmelerden bilgi vereceğim.

Yukarıda belirttiğim hususlarda olabilecek düşünce ve çözüm önerilerinizi bildirebilirseniz müteşekkir kalacağım.

Selam ve saygılarımla,

Nur
Old 09-03-2005, 13:22   #5
Av.Suat Ergin

 
Varsayılan

Sayın Nur,

"18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. da öngörüldüğü üzere, kira süresi sona erdiğinden 6570 sayılı Yasanın 11 maddesi uyarınca yenilenen dönemde kira sözleşmesinin diğer hükümlerinin yenilenmesine karşın, kira parasına ilişkin şart yenilenmemekte ve kira parası belli olmayan bir sözleşme haline gelmektedir." 3. H.D. 2000/8382 E.

Yukarıya bir kısmını aldığım Daire kararı ve içinde sözü edilen İçtihadı Birleştirme Kararı'na göre sizin sözleşmeniz 1 Mart 2005 tarihinden itibaren "kira parası belli olmayan" bir sözleşme haline gelmektedir. Bu nedenle kira dönemi bitmeden 15 gün öncesinde (en geç 13 Şubat 2005 tarihinde) kiracınıza kira arttırım bildiriminde bulunmanız gerekirdi. İadeli taahhütlü mektupla bildirdiğinizi beyan etmektesiniz. Ispat sorununu aşarsanız, açacağınız kira tespit davası sonunda kira aylığı enflasyon oranında arttırılacaktır. Ancak kiracınıza bu bildirimde bulunduğunuzu ispat edemezseniz kiracınız halen yatırmakta olduğu kira aylığını yatırmaya devam edecektir.

1 Mart 2005 tarihinden sonra yapacağınız herhangi bir bildirimin hukuki değeri yoktur. Çünkü yeni kira dönemi başlamıştır.

Saygılarımla...
Old 09-03-2005, 15:48   #6
Av.Şehper Ferda DEMİREL

 
Varsayılan

Sayın ve sevgili meslektaşım,

Eğer kira kontratında özel şartlar arasında BELİRLİ BİR KİRA ARTIŞ ORANI kararlaştırılmış ise;İHTAR ŞARTI ARANMAMAKTADIR. İlgili hukuk genel kurul kararını aşağıya aktarıyorum.

Sn.Nur;
Bu durumda, kira bedelini; sözleşmede belirlenen artış oranına uygun olarak arttırmaksızın ödeyen kiracınız aleyhine; belirlenen orana göre kira bedelinin ödenmesi istemi ile kira tespit davası açmanız gereklidir. (dilerseniz önce bir telefon ederek kiracınıza bunu hatırlatın, belki isteminizi yerine getirir ve dava açmanıza gerek kalmaz, ödemezse doğrudan doğruya dava açma hakkınız vardır)

Saygılarımla..
Av.Şehper


HGK 00, E: 1998/3-655, K: 1998/000646, Tarih: 30.09.1998
[*]KİRA TESPİT DAVASI[*]SÖZLEŞMEDEKİ KİRA PARASININ ARTIŞ KOŞULLARI[*]İHTAR ŞARTI

Kira sözleşmesinin özel şartlarında, yeni kira döneminde kira parasının artırılması taraflarca kabul edilmiş ise ihtar yerine geçer. Bu nedenle kira parasının artırılması için ayrıca bir ihtar yapılması gerekmez.

(6570 s. GMKHK. m. 11)

Taraflar arasındaki" kira tespiti" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; (Çanakkale Sulh Hukuk Mahkemesi)nce davanın reddine dair verilen 30/10/1997 gün ve 1997/478-828 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay Üçüncü Hukuk Dairesinin 10/02/1998 gün ve 1998/800-1095 sayılı ilamı ile; (.... Davacı, 01/01/1997 tarihinden itibaren aylık kiranın 15.000.000 TL. olarak tespit edilmesini talep etmiş, mahkemece, usulüne uygun ihtarname çekilmediğinden bahisle davanın reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasında geçerli bulunan 01/01/1990 tarihli kira sözleşmesinde %30 artış şartı kararlaştırılmıştır. Böyle bir şart 21 /11/1966 gün ve 19/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre, ihtarın hukuksal önemini ortadan kaldırmaktadır.

Başka bir deyişle, artış şartı ihtarın yerine geçmektedir.

O halde, sözleşmede yer alan artış şartı esas alınarak ve davanın süresinde açıldığı kabul edilerek, 01/01/1997 tarihinden itibaren kira parasının tespitine karar verilmesi gerekirken, mahkemece davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN : Davacı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, 01/01/1997 tarihinden başlamak üzere aylık kira parasının tespitine ilişkindir.

Hukuken geçerli bulunan 01/01/1990 tarihli kira sözleşmesinde %30 artış şartı kararlaştırıldığında yanlar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Kural olarak; kira tespit davaları ihtar çekilmeden de her zaman açılabilir. ihtar yada dava dilekçesinin tebliğ tarihi ile yeni kira döneminin başladığı tarih arasında onbeş günden fazla bir sürenin geçmiş olması gerekmesinin açılacak olan kira tespit davasında kira parasının geçerli olacağı ve hüküm ifade edeceği tarihin tespiti yönünden önem arzeder. Gerçektende burda güdülen amaç, yeni dönem kira parasının bir anlaşma sağlanamadığı takdirde, hakim tarafından tespit edileceğinin, kiracıya duyurulması ve hakimin takdir edeceği kira parasını fazla bularak kiracıya, kira sözleşmesinin yasal olarak uzamasını önlemek ve kiralananı tahliye iradesini 6570 sayılı Kiralar Kanunun 11. maddesinde öngörülen süre içerisinde bildirilme olanağını sağlamaktır.

Hal böyle olunca; kira sözleşmesinin özel şartlarında yeni kira döneminde kira parasının artırılması yönü taraflarca kabul edilmiş ise, kiracı, yasal olarak uzayacak yeni kira döneminde, günün koşullarına göre yeni kira parası tespit edileceğini bildiğinin ve yeni kira parası ile artırmayı istemediği takdirde yasada öngörülen süre içerisinde akti feshedebilme imkanına sahip olduğunun kabulünde kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır. Diğer bir anlatımla kira parasının artırılacağına ilişkin tarafların sözleşmede birleşen iradeleri karşısında, ihtarın hukuki önemi ve az yukarıda açıklanan amacının bir önemi kalmadığı açıktır. Yine sözleşmedeki artış koşulu ihtarname gönderilmesindeki amacı sağladığından artış koşulu ihtarname yerine geçer.

Bu bağlamda hemen belirtelim ki, sözleşmedeki artış koşulu tarafların iradeleri ile kaldırılmadığı sürece akdin yasal yenilemeleri dönemlerinde de hukuki geçerliliğini ve bağlayıcılığını koruyacaktır. Burada bağlı olunmayacak yön salt %30 gibi artış miktarı yönündendir.

Sonuç olarak kira sözleşmesinin özel şartlarında yeni kira döneminde kira parasının artırılması taraflarca kabul edilmiş ise, kira parasının artırılması için ayrıca bir ihtar yapılması gerekmez. Açıklanan nedenler altında Özel Dairenin bozma kararına uyulması gerekirken sözleşmedeki artış koşulunun hukuki anlam ve niteliğinin belirlenmesinde yanılgıya düşülerek direnme kararı verilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.

Sonuç : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince (BOZULMASINA), istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 30/09/1998 gününde, oybirliği ile karar verildi.


Kaynak=YKD. Eylül-1999 s: 1192 & Corpus Arşiv No: HG-714


Aşağıdaki alıntılar da; mefhum-u muhalifinden hareketle; aynı mahiyettedir.
......
Kira tesbit davaları her zaman açılabilir. İhtar veya dava dilekçesinin tebliğ tarihleri tesbit edilen kira parasının geçerlik tarihini belirtme yönünden önemlidir. 21.11.1966 tarih ve 19/10 sayılı YİBK.na göre az önceki tebliğ tarihi ile yeni dönem başlangıç arasında 15 günden fazla bir süre olmalıdır. Bu fazla süre 15 gün, en az kiracı için düşünüp 15 günlük süreden önce mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmesine yetecek kadar olmalıdır. Tahliye etmeyeceğinin anlaşıldığından bahisle bu sürenin tamamen ortadan kaldırılması 6570 sayılı Yasanın konuluş amacına ve açıklanan YİBK.na ters düşer.

[font=arial]O halde, kira sözleşmesinde, kira parasının arttırılacağına dair bir koşul bulunmayan hallerde bu en az 15 günlük sürenin aranması esastır. ...[/font]
HD.3.1993/016011



........
Kira alacağı ve kira parasının tespiti istemine gelince; Taraflarca kararlaştırılmış bir kira parası bulunmadığına ve davacıda dava tarihine kadar kira tespitine ilişkin bir başvurusu olmadığına göre kendisine düşen yükümlülüğü yapmadığından 1998 yılından dava tarihine kadar birikmiş kira alacağından söz edilemez. Kira parasının tespiti içinde dönem başlamadan (15) gün önceden ihtar tebliği zorunludur. Zira sözleşmede artış öngörülmemiştir . Davada 10.5.1998 tarihinden geçerli olmak üzere kira parasının tespiti istendiğine göre hakim bu talebin dışına çıkarak 10.5.2001 tarihinden geçerli olmak üzere tespite karar veremez. Zira hakim HUMK.nun 74.maddesi hükmü gereğince taleple bağlıdır. O halde kira alacağı ve kira tespiti istemi reddedilmelidir......

HD.06, 2002/001504

......
Old 09-03-2005, 17:20   #7
Av.Suat Ergin

 
Varsayılan

YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 1990/3-527
K. 1990/627
T. 12.12.1990
• KİRA TESPİTİ ( Kira Sözleşmesinde Kabul Edilen Şartların Geçerliliği )
• KİRA SÖZLEŞMESİNDEKİ ÖZEL ŞARTLARIN GEÇERLİLİĞİ ( Kira Bedelinin Tesbitine İlişkin Olarak )
• HAKİMİN KİRA BEDELİNİ TAKDİR ETMESİ ( Sözleşmede Özel Şartlar Bulunması )
743/m.1
2709/m.36
6570/m.9,10,11
ÖZET : Kira sözleşmesinde, kira parasına ya da kira parasının belirlenmesine ilişkin olarak kabul edilen özel şartlar, uyuşmazlık halinde yasa gereği uzayan ilk yıl için geçerli olup, bunu takip eden yıllara ait kira paraları 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Tevhidi İçtihat kararındaki usul ve esaslar dairesinde hakim tarafından belirlenmesi gerekir. ( 1 ) ( * )

DAVA : Taraflar arasındaki "kira tesbiti" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İzmir 8. Sulh Hukuk Mahkemesi`nce davanın reddine dair verilen 21.9.1989 gün ve 865-1015 sayılı kararın incelenmesi Davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 30.3.1990 gün ve 9707-2711 sayılı kararı: ( ... Yargıtayın yerleşmiş içtihatlarına göre tarafların kira parasının hesabı ile ilgili kararlaştırdıkları yöntemler ancak yenilenen ilk dönemde tarafları bağlar.

Bu nedenle 17.5.1989 tarihinde başlayan dönemde geçerli olmak üzere kira parasının sözleşmede bulunan şart gözönünde bulundurulmaksızın tesbiti gerekir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Dava kira parasının tesbiti istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki bir yıl süreli, 17.5.1987 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde yer alan özel şarta göre, başlangıçta kararlaştırılan aylık 60.000 TL. kira parası, kira sözleşmesinin yasa gereği uzaması halinde ilk uzayan yılda % 25; ikinci uzayan yılda ise % 30 oranında artırılacaktır.

Sözleşmedeki bir yıllık kira süresinin sonunda, sözleşme feshedilmemiş olduğundan yasa gereği yenilenen ilk yılda, özel şarta uygun olarak kira parası % 25 oranında artırılmış ve bu konuda taraflar arasında bir ihtilaf çıkmamıştır. Ancak ikinci defa yasa gereği yenilenmiş sayılan dönemin başında davacı kiralayan, kira parasının bu yılda % 30 artırılmaya dair özel şarta rağmen davacı kiracıya ihtar çektikten sonra, hak ve nesafet kurallarına göre aylık kira parasının 250.000 lira olarak tespitini istemiştir. Özel Daire ile mahkeme arasındaki görüş aykırılığı yasa gereği yenilenen kira döneminde kira parasının belirlenmesine ilişkin özel şartın geçerli olup olmadığı konusunda toplanmaktadır.

Öncelikle vurgulamak gerekir ki, kira sözleşmesinin bir kaç yıllık olması ve tarafların her bir yılın kira parasının ne suretle saptanacağına dair özel kurallar veya yöntemler kabul etmiş olmaları halinde, bu kural ve yöntemlerin sözleşme serbestisi ilkesine dayalı olarak geçerli olduğunda ve tarafların buna uymak zorunda bulunduklarında bir uyuşmazlık yoktur. Uyuşmazlığın konusu, kira akdinin kapsadığı süre içinde değil; bu süre bittikten sonra 6570 sayılı Kanunun 9 ve 11. maddeleri dikkate alınarak kira akdinin yenilenmiş sayıldığı dönemlere ait kira parasının ne suretle saptanacağına, buna ilişkin olarak tarafların kira sözleşmesinde kabul ettikleri bir miktarın veya bu miktarı belirlemeye yönelik bir yöntemin geçerli olup olmadığına ilişkindir.

Böyle bir sözleşme şartının, geçerli olup olmadığının belirlenmesinde hukuksal ve sağlıklı bir çözüme ulaşılabilmesi için herhalde kira tespit davalarının niteliğinin ve kamu düzeni ile ilişkisinin incelenmesi yerinde olacaktır. Yenilenen dönemlere ait kira parasının tesbiti; kamu düzeni ile ilgili ise buna ait özel şartın geçerli olmayacağı, bu konuda 18.11.1964 gün ve 1964/2-4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının uygulaması gerektiği sonucuna varılmalıdır.

Bunun için de önce kamu düzeni kavramının ne olduğu, onun belli bir hukuki ilişkide varlığının nasıl saptanabileceği konusunun incelenmesinde yarar vardır. Kamu düzeni kavramının bir tanımının yapılmasının güçlüğü ortadadır. Ancak böyle bir kavramın mevcut olduğu ve kendisini bir çok hukuki ilişkide hissettirdiği de ortadadır. Bu gerçeği, konumuzla ilgisi oranında somutlaştırmaya çalışmak da bir zorunluluktur.

Von Tuhr`a göre: Medeni Kanunun Mer`iyet sureti ve tatbik şekli hakkındaki Kanunun 2. maddesinde olduğu gibi, kamu düzeninden, koruma ve uygulamasında, topluma büyük yararı bulunduğu kabul edilen özel hukuk kuralları anlaşılmak gerekir ( Andreas Von Tuhr, Borçlar Hukukunun Umumi kısmı Çev. Cevat Edege, Ankara 1983, Yargıtay Yayını No: 15 sh. 258 ).

Becker`e göre ise: Kamu düzeni, kamu menfaati düşüncesi ile konulmuş özel hukuk düzenidir. Aynı zamanda sözleşme serbestisinin sınırını tayin ederken, bu kavrama baş vurulabilir ( Becker, H. Borçlar Kanunu, Çev. Bülent Olcay, Ankara, 1967, sh. 97 ).

İsviçre Federal Mahkemesinin kamu düzeni hakkındaki tanımı ise şudur: Bir kuralın kamu düzenine ilişkin sayılması için bu kurala aykırılığın, ülkenin hukuk düzeninin temel ilkelerinden birisiyle çatışması, ya da ülkenin genel hukuk duygusunu ağır şekilde zedelemesi zorunludur ( Kaneti Selim: İsviçre Federal Mahkemesinin Borçlar Hukuku Kararları, Ankara 1968 Sh. 22 ).

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.11.1973 gün 609/959 sayılı kararında ise Kamu düzeni kavramı, benzer yönler olmakla beraber her ülkenin, o ülkenin kendisine özgü tarihsel, sosyal, ekonomik ve diğer koşulların oluşturduğu özel bir anlam taşır. Hükmüne yer verilmiştir.

Kamu düzeninin yazılı metinler ve mahkeme içtihatları gibi başlıca iki kaynağı olmakla beraber, Schwarz`in da belirttiği üzere "Kamu düzeni, takdiri bir kavramdır. Bunu kesin olarak sınırlamaya olanak yoktur" ( Schwarz, Andreas, B: Borçlar Hukuku Dersleri; Çev. Bülent Davran, İstanbul 1948, Sh. 343 ).

Gerçekten de ünlü Fransız Hukukçusu Niyabet`in de açıkladığı gibi kamu düzeni kavramı ifade edilebilmekten çok, duyulabilen, sezinlenebilen şeylerdir.

Yukarıdaki görüşler birleştirilip incelendiğinde şu sonuca varılabilir: Bir kuralın kamu düzeni ile ilgisi, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun az önce sözü edilen kararında belirtildiği üzere, ülkenin sosyal, ekonomik, kültürel ve tarihsel gerçeklerine göre belirlenmelidir. Diğer bir deyimle, sözü edilen gerçekler kuralın vazgeçilmezliğini; toplumsal yararını ve hukuk düzeninin korunmasına yönelik amacını ortaya koyuyorsa, kuralın kamu düzeni ile ilgisi kabul edilmelidir.

Kamu düzenine ilişkin kuralı bu geniş çerçeveye oturttuktan sonra "yasa gereği yenilenmiş sayılan kira dönemlerine ilişkin kira parasının" tesbitinde tarafların önceden kabul ettikleri bir yöntemin geçerli olup olmadığı; diğer bir deyimle bu dönem kira parasının tesbitine ilişkin kuralların ( 18.11.1964 gün ve 1964/2-4 sayılı Tevhidi İçtihad ) kamu düzeni ile ilgili olup olmadığı konusunun incelenmesine geçilebilir.

1.6.1955 tarihinde yürürlüğe giren 6570 sayılı Gayri Menkul Kiraları Hakkında Kanunun 2 ve 3. maddeleri, kira paralarını 1953 yılı rayici ile sınırlamış bu sınırı aşan kira parasını içeren kira sözleşmelerini yasaklayarak, taraflarca kararlaştırılmış olsa bile, kira parasının bu rayice indirilmesini ön görmüştür. Görülüyor ki Kanun koyucu, Borçlar Kanununun 19. maddesinde de ifadesini bulan akit serbestisini kısıtlamak durumunda kalmış ve bu suretle kamu düzeni kaygısı ile kurallar getirmiştir. Bu kuralların kamu düzeni ile ilgili olmdıkları iddia edilemez. Çünkü bunlar, hukuk düzenimizin kabul ettiği akit serbestisini, bir genel yarar için kısıtlamış; asıl işlevi, toplumda barışı sağlamak olan, hukuk düzenini muhafaza gayesinden kaynaklanan kurallardır.

Anayasa Mahkemesi, 26.3.1963 gün ve 3/67 sayılı kararıyla bu kısıtlamayı mülkiyet hakkının özüne dokunan nitelikte görerek, sözü edilen 2 ve 3. maddelerinin iptaline karar vermiş ise de kararda aynen şu ifadeye yer vermiştir: "Mesken ve iş yeri darlığının bulunduğu memleketlerde kiraların anormal yükselişine ve hayat pahalılığına karşı toplumu korumak amacı ile Devletçe tedbir alınmasının kamu yararına bir müdahale teşkil ettiğinden şüphe olunamayacağı, aynı amaçla kiraların kontrol altına alınmasının da kamu yararına olan tedbirler cümlesinden bulunduğu, Devletin bu konudaki müdahalesinin mülkiyet hakkının kamu yararı amacı ile sınırlandırılabileceğini öngören Anayasanın 36. maddesinin kapsamına girdiği, memleketimizde gayrimenkul darlığı devam ettiği sürece, kanun koyucunun kira konusunu düzenlemesinin ve bu alanda sınırlama yapmasının, mülkiyet hakkının özüne dokunmamak şartıyla caiz bulunduğu ve bu müdahalenin kamu yararına olduğu hususunda görüş birliğine varılmıştır". Görülüyor ki, Anayasa Mahkemesi de, Devletin kamu düzenini sağlamak amacıyla kamu yararına olmak üzere akit serbestisinin bu konuda kısıtlanabileceğini ( mülkiyet hakkının özünü zedelememek koşulu ile ) ve düzenleyici kurallar getirilebileceğini kabul etmiştir. Nitekim, iptal edilen maddeler yerine yenilerinin getirilmesi için altı aylık bir süre verilmiş, fakat bu süre sonunda yeni bir yasa düzenlemesi getirilmediği için 2 ve 3. maddeler yürürlükten kalkmış bulunmaktadır.

Yasadaki bu boşluk, Medeni Kanunun 1. maddesi uyarınca, uyuşmazlığı çözümlemekle görevli mahkemelerce doldurulmaya başlanmış ise de, bu konuda bir birine çelişik kararların çıkması üzerine, yeknesak bir uygulamanın sağlanması amacıyla Yargıtay İçtihatları Birleştirme yoluna gitmiş, 18.11.1964 günlü 2/4 sayılı kararı ile, bir kanun koyucu gibi, 2. ve 3. maddelerin iptali ile meydana gelen yasa boşluğunu kanun çıkıncaya kadar onun yerine kaim olmak üzere doldurmuştur.

Tevhidi İçtihadı müzakereleri sırasında, kira parasının serbest bırakılması istenilmiş, ancak 6570 sayılı Kanunun iptal edilmeyen ve "Kanuna göre taayyün eden kira bedelleri" ile kira sözleşmesinin devam edeceğinden söz eden maddeleri karşısında, bu ileri sürüşe itibar edilmemiştir. Gerçekten böyle bir görüş kabul edilse idi, yenilenen dönemde kiralayan, kiracısından yüksek kira parası istemek suretiyle, Yasanın 9 ve 11. maddelerine rağmen kiralananın her zaman tahliyesini sağlayabilecek ve bu suretle iptal edilmeyen yasa maddelerinin böyle bir uygulamayla bertaraf edilmiş olacağı kuşkusuzdur. Sonuç olarak anılan Tevhidi İçtihat Kararında "Kira akdi süresinin ... sona ermesi dolayısiyle başlayan yeni dönemde, akdin kira parasına ilişkin hükmünün yenilenmeyip diğer hükümlerinin yenilenmiş olduğuna, kira parasının sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun, bilirkişice tesbit edilecek olağan rayiç ve bu tesbit edilemez ise ekonomi esasları ve hak ve nesafet uyarınca bilirkişi tarafından bildirilecek kira parası esas alınarak hakim tarafından doldurulması gerektiği ... hükme bağlanmıştır.

Görüldüğü gibi Tevhidi İçtihad, 6570 sayılı Kanunun kira parasının sınırlandırılmasına ilişkindir. Anayasa Mahkemesince iptal edilen 2 ve 3. maddelerinin yerine yeni yasa hükümleri getirilmemiş olması nedeniyle doğan boşluğu doldurmuştur. Tarafların sözleşme süresince kararlaştırılabilecekleri kira parasına müdahale etmeyerek, ancak akdin sona ermesiyle başlayan "yeni dönemde" kira parasının hakim tarafından belirleneceğini kararlaştırmıştır. Bu tevhidi içtihadın, iptal edilen 2 ve 3. maddeler yerine kaim olduğunda tereddüt edilmemelidir. O halde tevhidi içtihadın bu düzenlemesiyle getirdiği kuralın kamu düzeniyle ilgisi kabul edilmelidir. Bu durumda, taraflarkira sözleşmesinde akdi sürenin sona ermesinden sonra yasa gereği yenilenen dönem için bir kira parası saptamış ya da bu saptamaya esas olacak yöntemler belirlemiş iseler bunlar geçersiz olup onun yerine tevhidi içtihadın kabul ettiği esasın geçeceği bu kabulün doğal sonucu olacaktır.

Dairenin bozma kararında, tarafların kira parasının hesabı ile ilgili olarak kararlaştırdıkları yöntemlerin yenilenen ilk dönemde tarafları bağlayacağı ifade edilmektedir. Direnmeye dair kararda, kira parası uyuşmazlık konusu olan dönem yasa gereği yenilenen ilk dönem olmamakla beraber, dolaylı olarak ifade edilen bu kural üzerinde de durmakta yarar görülmüştür. Gerçekten 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 11. maddesinde, kiracının kiralananı boşaltacağını 15 gün önce bildirmediği takdirde sözleşmenin aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılacağı öngörülmüştür. Yasanın bu hükmünden hareketle, "aynı şartlarla" yenilenme durumunun sadece ilk yıl için söz konusu olduğu ve bu nedenle taraflar bu ilk yenilenen yıl için kira parasının tesbitinde uygulanacak yöntem konusunda bir "şart" kabul etmişler ise, bu şartın yalnız ilk yıl için olmak üzera geçerli olacağı kabul edilmelidir.

Böyle bir kabul, yukarıda ayrıntılı olarak açıklanan gerekçelerle kira parasının saptanmasına dair özel şartın yenilenen diğer dönemlerde geçerli olmayacağına dair görüşe ters düşmediği açıktır. Çünkü, yukarıda sözü edilen görüş 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3. maddelerinin iptali üzerine çıkarılan 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı tevhidi içtihadın yasa boşluğunu doldurmak için getirdiği kurala dayanmaktadır. Sözü edilen 11. maddede, boşaltma bildiriminin yapılmaması halinde akdin "aynı şartlarla", "bir yıl" uzatılmış sayılacağı öngörülmüş ve bu madde Anayasa Mahkemesince iptal edilmediğine göre, yürürlükte olup bunun tevhidi içtihad kapsamında olduğu kabul edilemez ve bu nedenle de böyle bir şart akdin sona ermesini izleyen ilk yıl için geçerli olur.

Bütün bu görüşler ve Dairenin bunlara dayalı uygulaması, Hukuk Genel Kurulunun 20.2.1985 gün ve 1983/3265 Esas, 1985/110 sayılı kararında da kabul edilmiş bulunmaktadır.

Bu nedenle kira sözleşmesinde, kira parasına ya da kira parasının belirlenmesine ilişkin olarak kabul edilen özel şartlar, uyuşmazlık halinde yasa gereği uzayan ilk yıl için geçerli olup, bunu takip eden yıllara ait kira paraları 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Tevhidi İçtihat kararındaki usul ve esaslar dairesinde hakim tarafından belirlenmesi gereğine işaret eden Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASlNA, ilk görüşmede çoğunluk sağlanamadığı için 2. görüşmede oyçokluğuyla karar verildi.

----------------

( 1 ) - İlgili olarak Bkz. 18.11.1964 gün, 2/4 sayılı YİBK.

----------------
Old 10-03-2005, 00:09   #8
Av.Şehper Ferda DEMİREL

 
Varsayılan

90 T.li HGK nda; ihtar koşulu tartışılmamıştır.
98 T.li HGK kararında ise, açıkça İHTAR GEREKMEDİĞİ belirtilmiştir.

"...kira sözleşmesinin özel şartlarında yeni kira döneminde kira parasının artırılması yönü taraflarca kabul edilmiş ise, kiracı, yasal olarak uzayacak yeni kira döneminde, günün koşullarına göre yeni kira parası tespit edileceğini bildiğinin ve yeni kira parası ile artırmayı istemediği takdirde yasada öngörülen süre içerisinde akti feshedebilme imkanına sahip olduğunun kabulünde kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır. Diğer bir anlatımla kira parasının artırılacağına ilişkin tarafların sözleşmede birleşen iradeleri karşısında, ihtarın hukuki önemi ve az yukarıda açıklanan amacının bir önemi kalmadığı açıktır. Yine sözleşmedeki artış koşulu ihtarname gönderilmesindeki amacı sağladığından artış koşulu ihtarname yerine geçer. Bu bağlamda hemen belirtelim ki, sözleşmedeki artış koşulu tarafların iradeleri ile kaldırılmadığı sürece akdin yasal yenilemeleri dönemLERinde de hukuki geçerliliğini ve bağlayıcılığını koruyacaktır. Burada bağlı olunmayacak yön salt %30 gibi artış miktarı yönündendir..........

Yani; uzayan ilk yıl için, özel şartlarda belirlenen ARTIŞ ORANI BAĞLAYICI+İHTARA GEREK YOK
Uzayan sonraki yıllarda ise; ARTIŞ ORANI İLE HAKİM VE TARAFLAR BAĞLI DEĞİL+İHTARA YİNE GEREK YOK (Sözleşmedeki artışa dair hükmün ihtar yerine geçeceğinden; kira parasının arttırılacağının her koşulda kiracı tarafından biliniyor olması gerekçesiyle)

Nitekim karardaki kira kontratının 1990 tarihli; kira tespiti istenen uzayan sene başlangıcının ise 1997 tarihli olduğu anlaşılıyor. uzayan ilk yıl olmadığı ortada.

Bu kira tespit davasında ihtara gerek olmadığı, ancak hakimin sadece sözleşmedeki artış oranı ile bağlı olmadığı; bu konuda emsallere göre bir rapor aldırarak yeni dönem kira bedelini tespit ettireceği konusunda ısrar ediyorum.

Saygılarımla.
Old 10-03-2005, 12:42   #9
Av.Suat Ergin

 
Varsayılan

Sevgili Sehper,
Görüşlerine dayanak yaptığın HGK kararında sözü edilen İBK’ nın ilgili bölümünü aktarıyorum. Eğer HGK kararını senin yorumladığın gibi yorumlarsak, HGK kararını oluştururken dayanak yaptığı İBK’na aykırı hareket etmiş olmuyor mu? Kira tespit davası tabii ki her zaman açılabilir. Ancak yeni kira parası hangi tarihten itibaren işlemeye başlayacaktır? İBK’da açıklandığı gibi yeni kira döneminden 15 gün evvel kiracıya ihtar(veya ihtar yerine geçen dava arzuhali) ulaştırılmazsa, tespiti istenen kira parası ancak 1 yıl sonraki dönem için geçerli olabilmektedir. Senin ısrar ettiğin konu ise, eğer sözleşmede %30 gibi bir oran belirtilmişse artık ihtara gerek kalmayacağı hususundadır. Konuyla ilgili 18.11.1966 tarih 2/4 sayılı İBK’nın ilgili bölümünü yeniden aktarıyorum. “yenilenen dönemde kira sözleşmesinin diğer hükümlerinin yenilenmesine karşın, kira parasına ilişkin şart yenilenmemekte ve kira parası belli olmayan sözleşme haline gelmektedir” Yani HGK kararı senin ifade ettiğin gibiyse ortaya bir çelişki çıkmıyor mu? Elimizde “kira parası belli olmayan” bir sözleşme var ise de, %30 oranındaki artış devam etmelidir. Ben de ısrarla böyle olmadığını iddia ediyorum.

Gelelim örnek olarak verdiğin HGK kararına; kontrat 1990 yılında tanzim edilmiş ve tespit davası 1997 yılında açılmıştır. Kararda açıklık olmamasına rağmen, ben HGK’nun dayanak yaptığı İBK kararına açıkça ters düşmeyeceğini umarak, ilk kira döneminin 7 yıl olduğunu sanıyorum. Dolayısıyla tespit davası birinci kira döneminin sonunda(ve tamamen içtihatlara uygun olarak) açılmıştır. Malumun olduğu üzere ilk uzayan bölümde artış hükmü geçerlidir. Kontratta ileriki yıllar için net kira aylıkları yazılmış olsaydı(somut olayımızda 1.Mart 2004 te 300.000.000.Tl, 1 Mart 2005 te 450.000.000.TL.olacaktır şeklinde hüküm konulsaydı) tabii ki bu da geçerli olacaktı. Eğer kontrat 1990 başlangıç tarihli olup birer yıl uzamışsa sen haklı çıkıyorsun. O zaman HGK bu kararı nasıl aldı sorusuna yanıt aramak gerekir? Ben aynı Hukuk Dairesinde 1 ay içerisinde bir banka hakkında aynı konuda tamamen zıt iki karar verildiğini biliyorum. Bu bir aylık süre zarfında ne oldu onu anlamadım. Dolayısıyla beni doğrulayan İBK ve HGK ve Daire kararlarının çokluğunu görünce bu HGK kararının yanlış bir karar olduğunu düşünürüm.

Uzayan ilk kira dönemi için ihtara gerek olmadığı konusunda hemfikiriz. Ancak sen devamı yıllarda da ihtara gerek olmadığını düşünmektesin. Hemen hemen bütün kontratlarda bir artış oranı vardır. En azından “Tefe veya Tüfe oranında artış olacaktır” ibaresi yer almaktadır. Senin iddianı kabul edecek olursak bu şekildeki kontratlarda da ihtara gerek kalmayacaktır. O halde 2/4 sayılı İBK ‘nda geçen “kira parası belli olmayan sözleşme” ile hangi durumlar kastedilmektedir.

Daha fazla uzatmak istemiyorum. Ancak diğer meslektaşlarımızın da konuya iştirak etmelerini isterdim.
Sağlıcakla kal. Saygılarımla...


21.11.1966 tarih ve 19/10 sayılı İBK nın ilgili bölümleri:

“18/11/1964 tarih 2/4 sayılı içtihadı birleştirme kararında; yalnız 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptaline ait kararının yürürlüğe girmesinden önce yapılmış veya yenilenmiş bulunan kira akitleri söz konusu edilmiş ise de, bu hal o kararın konusu [içtihat uyuşmazlıkları] o tarihten önce yapılmış veya yenilenmiş kira akitleri hakkında bulunmuş ve genel kurulla o yoldaki ilamlar tevdi edilmiş olmasından ileri gelmiştir. Buna o kararın basında işaret olunduğu gibi birinci bentte de görüşmenin, eski .kira sözleşmeleri hakkında olduğu, 26/9/1963 den sonra başlayan yeni dönem için kira parasının belirtilmesi konusu ile sınırlandırıldığı, açıkça belirtilmiştir. Bu itibarla 2/4 sayılı içtihadı birleştirme ( kar 26/9/1963 tarihinden sonra yapılan kira sözleşmeleri hakkında kiralayan tarafından kiracı aleyhine tespit davası açılmasına engel olacak bir içtihat ortaya koymamıştır. Bu hususun bu defa tartışılıp karara bağlanması lazımdır. Nitekim şimdi, inceleme konusu ilamlar kiralayan tarafından kiracı aleyhine açılan ve kira parasının arttırılmasını hedef tutan davalara ilişkin bulunduğu için işbu içtihadı birleştirme görüşme ve oylaması da bu konu ile sınırlandırılmış, kiracı tarafından kiralayan aleyhine açılan ve kira parasının indirilmesini hed tutan tespit davaları söz konusu edilmemiştir. Kiracı tarafından açılan tespit davaları ile ilgili ilam arasında içtihat uyuşmazlığı ortaya çıkarsa ayrıca içtihadı birleştirme konusu yapılmak gerekir.

6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 'üncü maddeleri iptal edilmiş olmakla beraber diğer hükümleri ve bu arada tahliye hakkını sınırlayan 1.1 inci madde yürürlükte bulunmaktadır. Kanunun yürürlükte bulunan diğer hükümleri de kira parasının sınırlı olması göz önünde tutularak tanzim edilmiştir. Anayasa Mahkemesi esas itibariyle kira parasının sınırlandırılmasını Anayasaya uygun görmüş ve fakat 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddesi uyarınca kira paralarından eski bir zamana ait rayiç üzerinden dondurulmuş olmasını mülkiyet hakkının özünü zedeleyici nitelikte bulmuştur. 2 ve 3 üncü maddenin iptalinden sonra yasama organı tarafından yeni bir sınırlandırma sistemi getirilmemiştir. Sınırlandırma sistemi bakımından 6570 sayılı Kanunda bir boşluk husule gelmiştir. Bu boşluğun 18/11/1964 tarihli ve 2/4 sayılı içtihadı birleştirme kararı esasları dairesinde hakim tarafından doldurulması lazımdır. 26/9/1963 tarihinden sonra yapılmış olan kira sözleşmeleri dahi 6570 sayılı Kanunun yürürlükte bulunan hükümlerine tabi olduğuna göre o sözleşmeler hakkında da kira parasının sınırlandırmasına taalluk eden kanun boşluğunun aynı esaslar dairesinde hakim tarafından doldurulması gerekmektedir. Kira sözleşmesinde kira parasının belirtilmesine ilişkin irade beyanı sözleşmede belirtilen süre hakkında izhar edildiğinden kiralayanı bu süre için bağlar. Kiralayanın süre sonunda tahliye istemek hakkı sınırlı olduğundan sonraki dönemlerde aynı kira parası ile kendisi bağlı sayılırsa iradesinin dışına çıkılır. Bu hal aynı zamanda, her kira sözleşmesi için başka başka olmak üzere kira parasının geçmiş bir zamanın rayicine göre donması sonucunu doğurur ki mülkiyet hakkının özünü zedeler. Bu sebeple 26/9/1963 tarihinden sonra yapılmış olan kira sözleşmelerinde belirtilen kira parası ancak kira sözleşmesinde yazılı süre için kiralayanı bağlar. Kiralayanın kiracı aleyhine kira parasını tespit davası açmaya bundan sonraki dönem için olağan rayicin ve bu tespit edilmezse ekonomi esaslarına, hak ve nasafet kurallarına uygun kira parasının belirtilmesini istemeye hakkı vardır. Ancak serbest iradelerin birleşmesi ile tespit edilen kira parasının akit tarihindeki rayice uygun olması asıldır. Akit tarihinden bir sene sonra yeni dönem için yeniden kira parasının tespiti cihetine gidilebilmesi için sözleşme sırasında kira parasının o tarihteki rayicin altında tespit edilmiş olması veyahut bir sene içinde rayiçte değişikliği gerektiren sebeplerin makul şekilde açıklanması icap eder.

2 - Kurula katılan üye çoğunluğu tespit davasının incelenmesi için daha önce kiracıya ihbar ( ihtar ) gönderilmesi şart olmadığı sonucuna yanmıştır. Kiracı sonraki dönem için sözleşmeyi,devam ettirmek istemiyor ise kanunun 11 inci maddesi uyarınca müddetin bitmesinden en az 15 gün önce mecuru tahliye edeceğim yazı ile kiralayana bildirecektir. Aksi takdirde sözleşme bir yıl uzatılmış sayılacaktır. Kiralayan eski kira parası ile kiranın uzatılmasını istemiyorsa kiracıya ( tahliyeyi yazı ile bildirmek ) imkanını sağlamalı ve bu iradesini müddetin bitmesinden onbeş gün evvel tekaddüm eden bir zamanda kiracıya ulaştırmalıdır. Bu ulaştırma ihbar ( ihtar ) ile olabileceği gibi tespit davasına ait arzuhali göndermekle de olabilir. Arzuhalin kiracıya tebliği ihbar ( ihtar ) yerine geçer. Dava arzuhalini alan kiracı eğer sonraki dönem için rayiç bedel üzerinden kira sözleşmesini devam ettirmek istemiyorsa, içinde bulunduğu dönemin bitmesinden en az onbeş gün evvel mecuru tahliye edeceğim kiralayana bildirir. Bu suretle tespit davası da neticesiz kalır. Eğer kiracı o yolda bir bildirme yapmamış ise rayiç kira ödemeyi kabul etmiş sayılır. Kiralayan taraflardan daha önce ihbar ( ihtar ) yapılmış olmasından dolayı tespit davası reddedilemez.

3 - Kiralayan tarafından kiracı aleyhine yeni döneme ait kira parasının tespiti için her zaman dava açılabilir. Bu hal ihbar ( ihtar ) zorunluluğunu ortadan kaldıran hukuki sebebin bir sonucudur. Dava dilekçesinin kiracıya tebliğ tarihi kiracının tespit olunacak yeni kira parası ile sorumlu tutulacağı zaman bakımından bir önem kazanır. Ancak, kiracı müddetin bitmesinden en az onbeş gün evvel mecuru tahliye edeceğini kiralayana bildirmesi halinde daha önce açılmış olan tespit davasının konusu ortada kalmaz. Fakat tespit davasının şu veya bu tarihte açılmış olması o davanın hemen reddini gerektirmez. Davanın yeni dönemin başlamasından çok önce açılmış olmasından inceleme sırasında yeni dönem rayiçlerinin tayin edilmesinde imkansızlıklar meydana gelirse çok erken açılmış bir dava bu sebepten reddolunabilir. Bu hal vakıalarla ilgili bir durumdur, içtihadı birleştirme kararında bir tek esasa bağlanamaz.

4 - Tespit kararında belirtilen kira parası ile kiracının hangi tarihten itibaren sorumlu tutulacağı hususu, istek bulunmadıkça, karar yerinde gösterilemez. Aksi hal istek dışı hüküm vermek olur ki Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 74 üncü maddesine aykırı düşer. Kira aktinin başladığı tarih ve kira süresi belli Oldukça kiracının hangi tarihten itibaren yeni kira ile sorumlu tutulacağı kendiliğinden meydana çıkar. Ancak bu tarih ve süre bakımından kiralayan ile kiracı arasında uyuşmazlık mevcut ise kiralayan bunların ve binnetice yeni kira parasının işlemeye başlayacağı tarihin tespitini de hakimden isteyebilir. Bu takdirde hakim kira parasını tespit etmekle beraber bunun hangi tarihten itibaren kiracıyı ilzam edeceğini karar yerinde göstermeye mecburdur.

5 - Hakim tarafından tespit edilen yeni kira parası ile kiracı dava arzuhalinin kendisine tebliğ edildi tarihi takip eden yeni dönem basından itibaren sorumludur. Kiracı yeni dönem basından başlayacak zamana ait kira paralarını tespit edilen rayiç üzerinden ödeyecektir. Ancak bunun için, içinde bulunulan dönemin bitimine onbeş günden daha çok bir zaman kalmış olmalıdır. Dava arzuhalini alan kiracı o semtteki emsalin rayicini öğrenecek ve o rayiç üzerinden kirayı ödemek kudretinde olup olmadığını ölçecek, düşünecek, ve o kirayı ödemeyecek durumda ise mecuru tahliyeye karar verecek ve durumu müddetin bitmesinden en az onbeş gün önce kiralayana bildirecektir. Dava arzuhalinin tebliğ tarihinde kira müddetinin bitmesi arasında bu işlemleri yapmak imkanını kiracıya sağlayacak bir süre geçmelidir. Bu süre herhalde onbeş günden fazla olacaktır. Ne kadar fazla olacağı kiracının ve mecurun özelliklerine bakılarak her olayda hakim tarafından takdir edilecektir. Dava arzuhalinin tebliğ tarihi ile kira süresinin bitmesi arasında bu kadar bir müddet geçmiş olması halinde kiracı tespit olunan kira parasını yeni kira döneminin basından itibaren ödeyecektir. Aksi halde tespit olunan kira parası daha sonraki dönem için kiracıyı ilzam edecektir.

Yukarıda ikinci bentte belirtildiği üzere tespit davasının incelenmesi için kiralayan tarafından kira daha önce ihbar yapılması zorunluğu bulunmamaktadır. Fakat davadan önce ihbar ( ihtar ) yapılmış ise ihbarın kiracıya ulaştığı tarih göz önünde tutularak yukarıda yazılı esaslar uygulanır. Tespit davasının daha sonra açılmış olmasının bu bakımdan bir önemi olamaz. Fakat kiralayan tarafından kiracıya bu bentteki sürelerden önce bir ihbar yapılmış olmasına rağmen kiralayan yeni döneme ait kira paralarını eski sözleşmedeki miktar üzerinden ihtirazı kayıt ileri sürmeden almaya başlamış ve bundan sonra tespit davasını açmış ise artık tespit edilecek kira parası kiracıyı o dönem için değil, daha sonraki dönem için ilzam edecektir.

Sonuç :

1 - 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerini iptal eden Anayasa Mahkemesi kararının yürürlüğe girdiği tarihten sonra yapılmış olan gayrimenkul kira akitlerinde kararlaştırılan kira bedelleri hakkında kiralayan tarafından kiracı aleyhine kira süresinin hitamından sonraki dönem için kira parasının tespiti davası açılabileceğine, 7/11/1966 günlü oturumda birinci müzakere ve oylamada mevcudun üçte ikisini aşan çoğunluk ile,

2 - Kiralayan tarafından kiracı aleyhine açılan ve kira parasının tespitine ilişkin davanın görülebilmesi için kiralayan tarafından davadan önce kiracıya bir ihbar ( ihtar ) yapılması gerekmediğine, birinci müzakere ve oylamada 2/3 çoğunluk elde edilmediği için 16/11/1966 günü yapılan ikinci müzakere ve oylamada hazır bulunanların salt çoğunluğu ile,

3 - Kiralayan tarafından kiracı aleyhinde kira parasının tespiti için her zaman dava açılabileceğine, diğer bir ifade ile, bu davanın kira dönemi başlangıcına nazaran belli bir zaman önce veya sonra açılması zorunluluğu bulunmadığına, dava tarihi, davanın incelenme yeterliği bakımından ehemmiyeti haiz olmayıp, karar altına alınan yeni kira parasının hangi tarihten itibaren kiracıyı ilzam edeceği hususunda ehemmiyet arzettiğine,

4 - Kiralayan, dava dilekçesinde tespit edilecek yeni kira parası ile kiracının sorumlu olmaya başlayacağı tarihin dahi karar yerinde belirtilmesini istemiş ise, mahkeme, kira parasını tespit etmekle beraber bunun kiracı hakkında hüküm ifade edeceği tarihi, diğer bir ifade ile, yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren kiracıyı ilzam edeceğini karar yerinde göstermesi gerektiğine, kiralayanın o yolda bir isteği bulunmadığı takdirde mahkemenin yeni kiranın hangi tarihten itibaren kiracıyı ilzam edeceğini belirtmesine lüzum ve mahal olmadığına,

5 - Kiralayan tarafından kiracı aleyhine açılan kira bedelinin tespiti davasında, tespit edilecek yeni ki parasının o davaya ait arzuhalin kiracıya tebliğini takip eden kira dönemi için kiracıyı ilzam edeceğine, ancak arzuhalin tebliğ tarihi ile yeni kira döneminin başladığı tarih arasında onbeş günden fazla bir sürenin geçmiş olması gerektiğine, bu fazla sürenin ise, en az kiracı için düşünüp onbeş günlük süreden önce mecuru tahliye edeceğini yazı ile kiralayana bildirmesine yetecek kadar olması icap ettiğine, dava arzuhali bu günden sonra kiracıya tebliğ edilmiş olursa kiracının tespit edilen yeni kira parası ile bir sonraki dönem için sorumlu olacağına, 3, 4 ve 5 inci bentlerde yazılı hususlarda birinci müzakere ve oylamada üçte iki çoğunluk elde edilemediği için 21/11/1966 günlü yapılan ikinci müzakere ve oylamada mevcudun salt çoğunluğu ile karar verildi.”
Old 10-03-2005, 13:04   #10
Av. Bülent Sabri Akpunar

 
Varsayılan

Selamlar,

Kira aktinde artışa dair bir hüküm varsa bu hüküm sebebiyle ayrıca 15 günlük ihtara gerek olmadan dava açıldığında, kira tespitinin davanın açıldığı dönem için geçerli olup olmaması tartışmasında Sayın Sehper'e katılıyorum.
Genel olarak Kira tespiti davası her zaman açılabilse de , yapılacak bu tespitin gelecek dönem için geçerliliği dönem başlangıcından an az 15 gün önce bir ihtar çekilmesi veya dava açılmasına bağlıdır. Fakat sözleşmede kira artışına dair bir kloz varsa bu durumda bu şartın gerçekleşmesine gerek kalmadan tespit istene dönem içinde davanın açılmış olması yeterlidir.Sanırım sorun, bu artış klozunun yalnızca yenilenen ilk dönem için geçerli sayılması ve diğer dönemler için bağlayıcı olmaması düşüncesinin, klozun kira tespiti için gereken ihtar gereğini bertaraf etmesiyle bağdaştırılamamasıdır.Yalnız burada "artış oranının geçerliliği" ile "artış oranının varlığı ve bunun kiracı tarafından bilinmesi" farklı şeylerdir.

Aslında "ihtar" hususunun espirisi kiracının yenilenen dönemde kira artışı olacağını bilmesi ve buna göre kiralananda kalıp kalmayacağına karar vermesi için yeterli zamanın kendisine sağlanmasıdır. Ama eğer sözleşmede artışla ilgili bir hüküm varsa, kiralayan bunu zaten bilmekte ve en başta bunu kabullenmektedir.Artış oranının sonraki 2. dönem için geçerli olup olmamasının bununla bir ilgisi kalmamaktadır.

Kolay gelsin
Old 10-03-2005, 19:40   #11
Nur

 
Varsayılan

Sayın Avukat Sehper, Sayın Avukat Suat Ergin, Sayın Avukat Bülent S.Akpunar, Sayın Hukukçular, Hukukseverler;

Kiracıma bugün ( 10 Mart ) iadeli-taahhütlü bir mektup göndererek 1 Mart 2005 tarihinden itibaren dükkanımın aylık kirasının 450,00 YTL'ye yükseltilmesini istedim. Bu mektubumun metni özet olarak aşağıda kaydedilmiştir :

"
Sayın Kiracım ;

Bildiğiniz üzere, " ABC Caddesi, D şehri " adresindeki dükkanımın kirası ile ilgili olarak 1 Mart 2003 tarihinde imzalamış olduğumuz Kira Kontratosunun ikinci dönemi 28 Şubat 2005 tarihinde sona ermiş ve 1 Mart 2005 tarihinde yeni kira dönemi - üçüncü dönem- başlamıştır.

Kira Kontratomuzun Hususi Şartlar Bölümünün kira artışı ile ilgili maddesinde " Kiracı Kira Bedelini yeni dönemlere kalındığında bir ihtara lüzum kalmaksızın net % 50 oranında artırmayı taahhüt ve kabul eder " hükmü yer almaktadır.

Bu itibarla, Kira Kontratomuz uyarınca, yeni kira döneminin başlangıcı olan 1 Mart 2005 tarihinden geçerli olmak üzere aylık kira miktarının 300,00 YTL'den 450,00 YTL'ye yükseltmenizi diliyorum.

Ancak, Hesabımın incelenmesinden, Mart 2005 ayının kirası olarak 450,00 YTL ödemeniz gerekirken, eski kira döneminde geçerli olan 300,00 YTL ödediğiniz görülmüştür.

Yaptığım araştırmadan, " D şehri ABC Caddesi "'nde bulunan komşu dükkanların aylık kiralarının 450,00 YTL ve üstünde olduğunu öğrendim. Bu itibarla dükkanımın kirasının 450,00 YTL'ye yükseltilmesi " ABC" caddesindeki güncel kira koşullarına da uygun düşmektedir.

Bu itibarla, bir aylık kira karşılığını, Kira Kontratomuzda da belirtildiği üzere, % 50 oranında artırıp 450,00 YTL olarak ödemeniz ( Bir senelik kira karşılığı = 5.400,00 YTL) ve bu kiralarınızı muntazaman ve gecikmeden hesabıma yatırmanız kaydıyla Kira Kontratomuzu 1 Mart 2005 tarihinden itibaren bir yıl daha - 29 Şubat 2006 tarihine kadar- uzatmamızı öngörüyorum.

Yukarıdaki hususlar çerçevesinde, 28 Şubat 2005 tarihinden sonra da dükkanımda kiracı olarak kalmaya devam etmek istiyorsanız, 1 Mart 2005 tarihi itibariyle her ayın ilk haftası içinde bir aylık kira karşılığı olan 450,00 YTL'yi hesabıma muntazaman ve gecikmeksizin yatırmaya özen göstermenizi istirham ederim.

Bu mesajımın size ulaşmasını müteakip 10 gün içinde bana herhangi bir mesaj ulaştırmamanız durumunda, bu mesajımın içeriğine katıldığınız ve 1 Mart 2005 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelini 450,00 YTL üzerinden ödeyeceğiniz ( ve bu bağlamda 150,00 YTL daha ek ödeme yaparak Mart 2005 ayı kirasını 450,00 YTL'ye tamamlayacağınız ) sonucuna varılacaktır.

"

Sayın Hukukçular;

Yukarıdaki mesajıma Kiracımdan alacağım cevabı sizlere iletmek suretiyle gelişmelerden bilgi vereceğim.

Bu arada yukarıda kayıtlı hususlarda olabilecek düşünceleriniz ve çözüme yönelik önerilerinizi bildirebilirseniz müteşekkir kalınacaktır.

Selam ve saygılarımla,

Nur
Old 08-04-2005, 09:13   #12
Nur

 
Varsayılan

Sayın Avukat Sehper, Sayın Avukat Suat Ergen, Sayın Avukat Bülent S.Akpunar,Sayın Hukukçular, Hukukseverler;


Kiracım kira bedelini talep ettiğim % 50 oranında artırarak 450.00 YTL ye çıkarmayı kabul etmemiştir.

Kiracım sadece kira miktarını san on iki ayın TEFE oranı olan % 12 dolayında artırarak Mart 2005 ayının ve Nisan 2005 ayının kiralarını 340.00 YTL olarak ödemeyi uygun bulmuştur. Ve bu paraları hesabıma yatırmıştır.

Yaptığım araştırmadan dükkanımın hemen bitişiğindeki benzer dükkanların aylık kiralarının 450. YTL ve üstünde olduğunu öğrendim. Mektubumda da kiracımın dikkatini bu gerçeğe çekmiştim. Anlaşılıyor ki kiracım bu gerçeği göz ardı etmiştir.

Bu durumda bana takip edebileceğim üç yol kalıyor.

Birincisi, kiracımın uygun gördüğü % 12 oranında artışı kabul ederek aylık kiranın sadece 340.00 YTL olmasına razı olmak.

İkincisi: Avukat tutup kiranın rayiç bedelinin tespiti için mahkemeye gitmek. Yani kiracımla “ mahkemelik “ olmak. Bu da kiracımla aramızdaki ilişkilerin üzerinden “ kara kedilerin “ geçmesi, yani küskünlük, kırgınlık durumlarının ortaya çıkması sonucuna yol açacaktır.

Üçüncüsü, kiracımla tekrar müzakereye oturup kiranın hiç olmazsa ortada bir rakam olan aylık 400,00 YTL ye yükseltilmesini istemek.

Ben avukat tutup mahkemeye başvurmadan önce üçüncü yolu denemek istiyorum. Bu amaçla metni aşağıda kaydedilen mektubumu kiracıma göndermeyi planladım.

“
Sayın Kiracım ;

İlgi : 15 Mart 2005 tarihli mektubum.

İlgide kayıtlı mektubumda 1 Mart 2005 tarihinde başlayan yeni kira döneminde aylık kiranın sözleşmemizin ilgili maddesi uyarınca % 50 artışla 300,00 YTL ‘den 450,00 YTL’ye yükseltilmesini önermiştim.

Hesabımın incelenmesinden yukarıdaki önerimi kabul etmediğiniz ve aylık kira miktarını son on iki aylık TÜFE ( Tüketim malları fiyat endeksi ) artış oranı olan % 12 dolayında artırarak sadece 340,00 YTL’ye yükselttiğiniz görülmüştür.

Bilindiği üzere, kiraların artış oranlarının tespitinde çeşitli kriterler uygulanır.

Genellikle bu kriterler şunlardır :

1. Yıllık TEFE veya TÜFE artış oranları
2. Rayiç kira bedelleri
3. Hak ve nefaset kuralları

Sizin kira miktarını 300,00 YTL’den 340,00 YTL’ye yükseltmeniz sadece TÜFE artış oranı kriterine göre hesaplama yaptığınızı göstermektedir.

Ancak göz ardı ettiğiniz bir husus var : Bu da şudur: Dükkanın bulunduğu cadde üzerindeki komşu dükkanların aylık kiraları 450.00 YTL veya daha üzerindedir. Bu nedenle kira miktarının 340,00 YTL olması “ rayiç değerlere uygunluk “ kriteri ile bağdaşmamaktadır.

Takdir edeceğiniz üzere 340,00 YTL’ nin bile günümüz rayiç değerlerin böyle altında kalmasının sebebi uzun yıllardan beri dükkanımda çok düşük kira seviyelerinde kiracım olarak kalmış olmanızdır. Şimdi dükkanımın kirasını rayiç değerlere yükseltmek süreci içindeyiz.

Ancak kiranın 450,00 YTL olarak tespit edilmesi bütçenize fazla gelmiş olabilir.

Bu nedenle size aylık kira miktarını sadece 400,00 YTL’ye yükseltmemizi öneriyorum.

Bu önerimi kabul ettiğiniz takdirde, bu mektubumu aldığınız tarihten itibaren 10 gün içinde Mart 2005 ve Nisan 2005 aylarına ait kiraları lütfen 400,00 YTL’ye tamamlayınız. Ve Mayıs 2005 ayı ve müteakip ayların kirasını da lütfen 400,00 YTL olarak ödeyiniz.

Kiranın 400,00 YTL’ye yükseltilmesini kabul etmediğiniz takdirde, kira miktarının rayiç değerler göz önüne alınarak yeniden tespiti amacıyla bir avukat tutarak mahkemeye başvurmak zorunda kalacağım.

Davayı büyük ihtimalle kazanacağıma inanıyorum. Davayı kazandığım takdirde Yargıç rayiç değerlere uygunluk kriteri açısından kira miktarını 450,00 YTL hatta 500,00 YTL veya 550,00 YTL gibi rakamlara yükseltebilir. Takdir edersiniz ki böyle bir durum bütçenize daha ağır bir yük getirebilir.Davayı kazandığım takdirde avukatlık ve mahkeme masraflarım da sizin üzerinize rücu edilecektir. Bütün bunlar sizin için altından kalkamayacağınız güç bir sonuç yaratabilir.

Dolayısıyla kiranın 400,00 YTL’ye çıkarılması yönündeki önerimi kabul etmenizin sizin menfaatiniz bakımından da yararlı olabileceğini düşünüyorum.

Sonuç olarak kira miktarını 400,00 YTL’ye yükseltmenizi ve bunu teyit eden olumlu mesajınızı en geç on gün içinde bana ulaştırmanızı dilerim. “

Sayın Hukukçular;

Bu konuda izninizle şu soruları yöneltmek istiyorum :

1) Kiracıma göndermeden evvel ,yukarıdaki mektubumun metninde hukuki açıdan eklenmesini veya düzeltilmesini istediğiniz hususlar varsa lütfen bildiriniz.

2) Dava açarsam, davayı kazanma ihtimalim var mıdır ?

3) Sorunun çözümüne yönelik olarak başka alternatif yollar önerebilir misiniz ?


Mümkünse acele cevaplarınızı bekliyorum.

Selam ve saygılarımla,

Nur
Old 21-04-2006, 23:39   #13
Koreno

 
Varsayılan

Diyelim 1998 yılında yapılmış olan bir sözleşmede kiralar her yıl %50 arttırlacaktır ibaresi varsa ve de bu sözleşme'ye itiraz olmadığından her yıl kendini yeniliyorsa 2006 yılı içindemi %50 kira ödenmesi gerekecek? %10 kira arttımı da danıştayca durdurulduğundan ne olacağını bende merak ediyorum
Old Bugün  
Site Mübaşiri

 
 
Web www.turkhukuksitesi.com
 
 
 


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
Kira Artışı Calibo Hukuk Soruları Arşivi 2 16-02-2005 10:21
Kira Artışı mesutunal Hukuk Soruları Arşivi 2 03-07-2003 07:45
Kira Kontratında Belirtilen Kira Artışı Maddesi Uyarınca Kiradaki Artış ismaili Hukuk Soruları Arşivi 2 02-03-2002 00:33
Kira Artışı kartal Hukuk Soruları Arşivi 1 17-02-2002 22:55
kira artışı ibrahim Hukuk Soruları Arşivi 1 12-02-2002 00:06


THS Sunucusu bu sayfayı 0,15515804 saniyede 13 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2013) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.