Cebrİ Tescİl

MERHABA

Müvekkil kooperatif ile arsa sahibi arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi var. İnşaat tamamen bitmiş ancak arsa sahibi tapuyu kooperatife devir etmekten kaçınıyor.

Arsa sahibi aynı uzun süre kooperatif başkanlığı da yapmış. Usulsüz bir şekilde binaya asma kat yaptırıp kendisine işyeri açmış.

Belediye projeye aykırı yerler olduğu için ruhsat vermiyor.

Müvekkil kooperatif için açtığım cebri tescil davası sona yaklaştı.

Sorum şu: inşaat tamamen bitti ve herkes dairesinde oturuyor. Ancak ruhsat ve iskan yok. Bu durumda biz arsa tapusunun üzerimize tescilini talep ettik. Tadilat projesi yaptırıp, belediyeden ruhsat ve iskan alıp sözleşmeye göre herkese paylaştırma yapacağız.

Soruma geçiyorum: İnşaatin tamamen bitmiş olmasına rağmen belediyenin ruhsat ve iskan vermemesi; açtığımız davada aleyhimize bir durum oluşturur mu?

Noterden yapılmış kat karşılığı bina yapımı sözleşmesine rağmen Arsa sahibi ruhsatın olmadığını ileri sürerek davanın reddini talep etmekte olup; bu durumda ne olur, olabilir? Bu konuda (inşaatin bitmesi halinde tapu kooperatife devir edilir) yargıtay kararı var mı?

Konu uzun oldu biraz. Okuyup fikirlerini paylaşanlar çok teşekkür ederim.

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 1995/2-349

K. 1995/600

T. 7.6.1995

� KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Yüklenicinin Sözleşmeye ve İmar Mevzuatına Aykırı Olarak Yaptığı Fazlalıklar )

� TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi-Yüklenici Tarafından Binada Yapılan Fazlalıklar )

� YÜKLENİCİ TARAFINDAN FAZLA YAPILAN KATLAR ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi-Tapu İptali ve Tescil )

743/m.634

ÖZET : İnşaatta ileride fazla oluşacak katların düzenlendiği hükümden maksadın ancak inşaattaki imar mevzuatına uygun fazlalıklar olabileceği düşünülmeli bu tür aykırılık durumlarında yükleniciye aykırılığın giderilmesi imkanı verilmeli ve sonucuna göre hüküm kurulmalıdır.
DAVA : Taraflar arasındaki "tapu iptali ve tescil" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Küçükçekmece Asliye 2. Hukuk Mahkemesi'nce davanın kabulüne dair verilen 7.10.1992 gün ve 1991/128 E.-1992/908 K. sayılı kararın incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmesi üzerine; Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 30.3.1994 gün ve 1994/1644 E.-1976 K. sayılı ilâmı: ( ... Taraflar arasındaki yapılmış olan 28.8.1987 tarihli sözleşmenin 3 ve 4.6.1991 tarihli ek protokolün 8, 9 ve 10. maddelerine göre, davacı yüklenicinin tasdikli projeyi yaptırarak inşaatı kat irtifakı alabilecek hale getirmesi ve mevcut eksikliklerin de giderilmesinden sonra 832/1160 hissenin davacı yükleniciye tapuda devir ve temlik edilmesi öngörülmüştür. Yine ek protokolün 11. maddesi ile de eksikliklerin yüklenici tarafından giderilmesinden sonra her iki tarafın iskan ruhsatı alınması için birlikte başvuracakları kararlaştırılmıştır.
Davacı arsa sahipleri savunmalarında binada eksiklikler bulunduğunu gerek bu eksiklikler ve gerekse proje dışı fazladan yapılan ikinci bir bodrum kat ve 4 teras dairesi yapılması nedeniyle bu bölümlerden de kendilerine hak tanınmasını istediklerini ve bu konuda açılan davanın derdest bulunduğunu bu itibarla tescil istemine ilişkin davanın reddi gerektiğini ileri sürmüş oldukları halde, mahkemece bu savunma üzerinde durulmamıştır. Dairemizce savunmada sözü edilen Küçükçekmece Asliye 1. Hukuk Mahkemesi'nin 1992/279 esas, 1994/230 karar sayılı dava dosyasında, bu davada davalı olan arsa sahiplerinin, bu davanın davacısı olan yüklenici hakkında açtıkları tazminat davası sonucu 22.2.1994 tarihinde karar verildiği anlaşılmakta ise de, kararın henüz kesinleşip kesinleşmediği anlaşılmamaktadır. Bu durumda davalıların savundukları husus hakkında ayrıca dava açtıklarına ve hüküm tesis edildiğine göre o kararın kesinleşip kesinleşmediği araştırılarak, kesinleşmiş ise bu davada o karar gözetilerek hüküm kurulması, kesinleşmemiş ise kesinleştirilmesi için taraflara süre verilip sonucu beklenilmelidir.
Mahkemece gerek sözleşme ve ek protokol hükümleri ve gerekse diğer davanın mevcut olduğu gözetilmeden yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilerek yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Olayda, yanlar arasındaki uyuşmazlık 28.8.1987 günlü "Kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi" ile davacının yüklendiği bina yapım işinden ötürü, iş bedeli olarak devri kararlaştırılan 832/1160 oranındaki arsa payına yüklenicinin hak kazanıp kazanmadığı noktasında toplanmaktadır.
Taraflar arasındaki 28.8.1987 günlü sözleşmenin 3. maddesinde "... arsa sahiplerinin 328/1160 payı uhdelerinde ipka etmesi, 832/1160 payın ise taraflarca kabul edilecek projeleerin yetkili mercilerce takdiki ile kat irtifakının kurulması esasında, yüklenici adına tapuya geçirilmesi.... ), 4. maddesinde "... binanın, bodrum, zemin ve 3 normal kat halinde yapılması...", 5. maddenin son bendinde "... işlemlerin yapılması sırası da ve ilerde daire adetlerinde çoğalma olduğu takdirde bunlardan yüklenicinin yararlanacağı...", 8. maddenin ( C ) bendinde "... yapı kullanma izin belgesinin alınması sırasında tahakkuk edecek tüm vergi, resim ve harçların yükleniciye ait olacağı...", 9. maddede ise, "... hazırlanacak olan inşaat projesinin arsa sahipleri onayına sunulacağı, yazılı muvafakat alındıktan sonra resmi işlemlere başlanacağı...." ayrı ayrı kararlaştırılmıştır.
Daha sonra düzenlenen 4.6.1991 günlü protokolün 9. maddesinde "bina proje dışı yapılmış bulunduğundan tadilat projesi düzenlenmesi için arsa sahiplerinin gerekli yetkiyi ilgili şahsa vermelerinin...", 10. maddede "... mevcut paylaşım durumuna göre taraflardan birinin talebi halinde kat irtifakının derhal kurulmasının...", 11. maddede ise, "... noksanların tamamlanmasını takiben binanın mevcut durumu itibarıyla iskan ruhsatının alınması için tarafların birlikte müracaat etmesi veya birbirlerine vekalet vermelerinin..." öngörüldüğü anlaşılmaktadır.
Öte yandan, yine taraflar arasındaki, Küçükçekmeyece Birinci Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1992/229 esasına kayıtlı dosyada yer alan 29.4.1993 günlü bilirkişi raporundan; binadaki teras katın tasdikli projede gösterilmediği, davalılarca yaptırılan tesbit sonucu alınan, 2.12.1991 günlü bilirkişi raporundan ise binanın teras katındaki 4 adet dairenin kaçak olarak yapıldığı, projede sığınak olarak gösterilen bölüme kalorifer kazanı yerleştirildiği, kalorifer dairesinin ise boş bırakılarak buraya dışarıdan giriş ilave edilip işyeri haline getirildiği, inşaatın ikinci bodrum katının sözleşmeye ve projeye aykırı yapıldığı, apartman giriş cephesinin de projeye aykırı olarak değiştirildiğinin saptandığı görülmektedir.
Kural olarak yüklenicinin inşa edeceği binayı sözleşmeye, projeye ve fen kurallarına uygun olarak yapılması, objektif ölçüler dairesinde arsa sahiplerine teslime hazır halde bulundurması gerekir. Yüklenicinin hak ettiğini ileri sürdüğü tapuyu ancak bütün bu vecibelerini yerine getirdikten sonra isteyebileceğinde kuşku yoktur. Oysa, inşaatın sözleşmeye ve kamu düzeni ile ilgili emredici kuralları içerdiğinden uyulması zorunlu İmar Mevzuatına aykırı yapıldığı ortadadır. Nitekim yanlar da, 4.6.1991 günlü protokolla binanın kısmen proje dışı yapıldığını kabul etmiş, aykırılıkların giderilmesi için ne gibi işlemler yapılması gerektiğini protokolün 9, 10 ve 11. maddelerinde kararlaştırmışlardır.
Bu durumda mahkemece; inşaata ait tasdikli projeler getirtilerek, yerinde yeniden yapılacak keşifte seçilecek bilirkişi kuruluna uygulattırmalı, binada imar mevzuatına aykırılıkların neler olduğu saptanıp, bunların tadilat projesi tanzimiyle giderilip giderilemeyeceği ilgili belediyeden sorularak, 4.6.1991 günlü protokolün 9. maddesi gereğince davalı arsa sahiplerinin tadilat projesine yetki vermeleri sağlanıp yükleniciye tadilat projesi düzenlettirilmeli, yanlar arasındaki 28.8.1987 günlü sözleşmenin 5. maddesindeki "... ileride daire adetlerinde çoğalma olduğu takdirde bunlardan yüklenicinin yararlanacağına..." ilişkin hükümden maksadın ancak inşaattaki imar mevzuatına uygun fazlalıklar olabileceği düşünülerek, şayet inşaatta tadilat projesi düzenlenmesi yoluyla giderilemeyecek imara aykırılıklar varsa bunların nasıl projeye uygun hale getirilebileceği ve süresi bilirkişilerce belirlenip, bu işler tamamlanmak üzere yükleniciye makul bir süre tanımalı, diğer yandan arsa sahiplerince ayni hak talebiyle açılan ve kesinleşmeyen davanın eldeki davayı etkileyeceği de gözetilerek binanın protokolün 11. maddesi uyarınca iskan ruhsatı alınabilir hale gelmesinden sonra yüklenici talebi hakkında oluşacak sonuca uygun, bir karar verilmelidir. O itibarla Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen özel daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ : Davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı ( BOZULMASINA ) oybirliği ile karar verildi.



Yargıtay kararında da belirtildiği üzere; Kural olarak yüklenicinin inşaa edeceği binayı sözleşmeye, projeye ve fon kurallarına uygun olarak yapması, objektif ölçüler dairesinde arsa sahiplerine teslime hazır halde bulundurması gerekir.

Bu durumda da; yüklenici tapuyu ancak bütün bu yükümlülükleri yerine getirdikten sonra isteyebilecektir. İnşaatın sözleşmeye ve kamu düzeni ile ilgili emredici kuralları ve uyulması zorunlu imar mevzuatına uygun olması halinde, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinde de ruhsat ve iskan alınmasından sonra devrin gerçekleşeceğine ilişkin bir madde bulunmayıp, inşaatın tamamlanması ile tescil yapılacağı hususu belirtildiyse arsa sahibinin ruhsatın olmadığını ileri sürerek davanın reddini istemesi yersiz olacaktır.



Davalının red talebinin haklılığı konusunda önemli olanın taraflar arasındaki sözleşme maddeleri olacağı görüşündeyim.

inşaat sözleşmenizde iskan raporu ile ilgili maddeler nasıl?

Alıntı: Yazan BurakALTIPARMAK inşaat sözleşmenizde iskan raporu ile ilgili maddeler nasıl?

Aslında bizin olay biraz değişik. Yüklenici Kooperatif ile arsa sahibi arasındaki sözleşme 1988 de yapılmış. Sözleşmeye göre inşaata başlandıkyan sonra 6 ay içinde tapu verilecek diye açık madde var.

İnşaat sırasında arsa sahibi nasıl olduysa 2-3 yıl kooperatif başkanı olmuş, onun başkanlığı sırasında adam kendine asma kat yapmış, noterden yapılan ek bir protokolle bu asma katın kendine ait olduğunu ve bu asma kat ile ilgili bütün problemlerin kendisi tarafından karşılanacağını yazmışlar imzalamışlar.

Sonra 2005 yılında adi yazılı bir sözleşme ile yine bu asma kat yüzünden belediyenin ruhsat vermemesi durumu hakkında kendisi tadilat projesi yaptıracak ve tapuyu en kısa sürede vereceğini yazmış ve imzalamışlar.

Biz söz konusu tapu tescil davası açtığımızda arsa sahibi davalı cevabında "tapuyu kooperatif almaktan imtina etti" diye savunma cevapları var.

İnşaat sözleşmemizde iskan raporu ile ilgili maddeler yok. Sadece yapının %67si kooperatif üyelerine %33 ü ise arsa sahiplerinin olacağı hususunda maddeler var.

Benim varmak istediğim sonuç şu:

Sözleşme gereği tapunun kooperatife tescil edilmesi ve kooperatif de tadilat projesi yaparak belediyeden ruhsat ve iskan aldıktan sonra herkese sözleşmeye göre yerlerini vermesi. Ancak tadilat projesi yapmadan önce biz tapuyu almak istiyoruz. En son duruşmada ben savunmamım sonunda "inşaatın %60 ı bile bitse yapgıtay tapu takririnin yapılabileceğinin mümkün olduğunu söylüyor" dedim. hakim de bu konuda elinizde yargıtay kararı var ise getirin bakalım dedi.

Özetle; inşaat bitmiş ancak projeye uygun değil. Herkes 5 yıldan beri evinde oturuyor. Fiilen hiç bir sorun yok. Apartmanın ruhsatı ve iskanı yok. Tapu mal sahibinin üstünde arsa tapusu. Bizde tapuyu sözleşme gereği yüklenici kooperatif üzerine tescilini istiyoruz. Sonra tadilat projesi yapacağız.

Fikirlerini beyan edenlere şimdiden teşekkürler.

Davalı arsa malikinin "tapuyu kooperatif almaktan imtina etti"savunması yapması , sizin sözleşmedeki tapu devir hükümlerine ve dava öncesi tapu devrine davet/ihtar vs bildirimlere uymuş olmanız halinde cebri tescil davasında sıkıntı yaşamanızı gerektirecek bir durumun olmadığı kanaati uyandırıyor. Yüklenici kooperatif olarak edimlerinizi kurallara uygun yerine getirmeniz gerekmekte ki karşı edimleri talep edebilin .Bina projesine uygun yapılmamış ancak bu aykırılık arsa sahibinin Yönetici olduğu dönemden kaynaklanmakta olup , durum zabıt altına alınmış bu durumda bu aykırılıktan kaynaklanan sebeplerin aleyhinize arsa maliki tarafından ileri sürülmesinin ve mahkemece bunun aleyhinize dikkate alınmasının mümkün olmadığını düşünmekteyim. (diğer meslektaşlarımında yorumunu merakla bekliyorum)