Asansör Motor Gürültüsü

Sayın meslektaşlarım kat mülkiyetine tabi bir gayrimenkulde asansör motorunun bulunduğu kabin en üst kattaki bağımsız bölümün yatak odası olan odasına duvar komşusu bu yüzden 40 metrekarelik bir alanın kullanılması mümkün olmuyor çünkü bu odada uyumak mümkün değil asansörün fren pabuçları ve motoru aşırı derecede gürülütülü çalışıyor. Bunun dışında evin salonu ve diğer odalarıda yatak odası kadar olmasa bile bu gürültüden nasibini fazlasıyla alıyor. Bu arada söz konusu gayrımenkulu kullanan kişi piyasa şartlarına göre yaklaşık 2-3 kat kira ödüyor çünkü sözde bu gayrımenkul çok elit ve yeni bir sitede bulunuyor. Kiracının, satış sonrası hizmet tahaaüdü vermiş olan müteahhiti araması da sonuç vermiyor.
Olay bundan ibaret sorum ise şu şkeilde olacak; bu gürültü kirliliğine karşı sizce nasıl bir önlem alınabilir? Asansörün ayıbı giderilmediği sürece belli saatlerde kapatılmasını mahkeme kararı ile sağlayabilirmiyiz? Bunu hangi mahkmeden istemeliyiz ve husumeti kime yöneltmeliyiz?
Değerli vaktinizi ayırıp paylaşacağınız bilgiler için şimdiden çok teşekkürler...

Sayın Yasemin,
Emin olmamakla birlikte projeye ayrı bir durumun olduğunu düşünüyorum. projeyi temin ederek incelemeniz yararlı olabilir.
Duvarlarda ses yalıtımına yeterince önem verilmemiş olması yada asansörün yapılmaması gereken bir yerde yapılmış olması söz konusu olabilir.
BU durumda borçlar kanunun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri uygulama alanı bulabilir.
Ayrıca asansörü yapan firmaya ve müteahhide ihtarname çekilerek durumdan haberdar edilmesi sonuç verebilir.

Ayrıca kat mülkiyeti kanunu hükümlerini de incelemeniz faydalı olabilir.Sorun Kat malikleri kurulunda dile getirilebilir ve bir karar alınması sağlanabilir mi ? İncelemenizi öneririm.

Asansörde ki gürültüyü ve sebebini,bununla birlikte bulunduğu yerin tespitini yaptırabilirsiniz.HUMK hükümleri gereğince en az masrafla hangi mahkemede yapılabiliyorsa o mahkemeden (bence tüketici mahkemesi )tespit talep edebilirsiniz.

Açılacak dava da görev konusu net değil. Zira sorun asansörün kendinden kaynaklı bir ayıptan kaynaklıyorsa görevli mahkeme tüketici mahkemesi olabilir.
Bunun dışında ki seçeneklerde görevli mahkemenin genel mahkemeler olduğunu düşünüyorum.

Saygılar.

Zararın giderilmesi , komşuluk hukukunun gerektirdiği önlemlerin alınması için
diğer kat malikleri davalı olarak gösterilerek Kat Mülkiyeti K. 33 maddesine göre Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılabilir.
Diye düşünüyorum.

Müvekkilinizin malik veya kiracı olması halindeki taraf sıfatı konusu ayrık olmak üzere konu Kat Mülkiyeti hukukundan doğmaktadır. Bu nedenle Sulh Mahkemesi münhasıran yetkili olup davanızı burada açmanız gerekmektedir.

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 1994/1699

K. 1994/3373

T. 6.3.1994

• KİRALAYANIN AYIBA KARŞI TEKEFFÜL BORCU ( Asansör Tesisatının Bozuk Olması )

• ESASLI TAMİRAT ( Asansördeki Bozukluğun Giderilmesi İçin Hakimden İzin Alınmamış Olması )

• VEKALETSİZ İŞ GÖRME ( Kiracının Kendiliğinden Asansörü Tamir Ettirmesi )

• KİRALAYANIN BORÇLARI ( Sözleşme Süresince Kiralananı Kullanmaya Elverişi Bulundurma Borcu )

• OBJEKTİF İYİNİYET KURALINA AYKIRILIK ( Asansörün Tamiri İçin Hakimden İzin Alınması Gerektiğinin İleri Sürülmesi )

818/m.248,249/1,250/1,251/2,413

743/m.2

ÖZET : Kiralayan, kiralananı sözleşmenin amacına uygun surette kullanmaya ve işletmeye elverişli bir şekilde teslime ve kira süresince de kiralananı bu halde tutmakla yükümlüdür. Kiralanandaki ayıp, kiralayanın tekeffülü altındadır.
Sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve eksiklikleri gidermek, kiralananın kullanmaya elverişli bulunması için gerekli önlemleri almak zorunda bulunan kiralayandır. Ayıbın giderilmesini, şeyin tamirini istemek hakkı kira sözleşmelerinde yasadan kaynaklanmaktadır. Kiracının, ayıpları kiralayanın hesabına gidermesi için ayıpların esaslı olmayıp ufak tefek olması gerekir. Asansör tesisatındaki ayıbın esaslı olduğunun kabulü zorunludur. Böyle bir ayıbın giderilmesi için, hakimden izin almaya yönelik yasal düzenlemeye dayanmak ve savunmada bulunmak objektif iyiniyet kurallarıyla bağdaşmaz. Asansör tesisatındaki ayıp, kiracı tarafından kiralayana bildirilmiştir. Hakimin iznini almadan veya kiralayana uygun önel vermeden onarımlar yaptıran kiracı onarımın yapıldığı tarihteki giderleri tam ( gerçek ) vekaletsiz iş görme hükümlerince kiralayan davalılardan isteyebilir.
DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda, ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine; dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Davacı; Ulus, Hükümet Caddesi, ...... Sokaktaki 19 nolu oteli davalılardan 1.8.1991 başlangıç tarihli sözleşmeyle 8 yıl süreyle kiraladığını, otel asansörünün teknik açıdan hayati önemi haiz ayıpların ortaya çıktığını, değişik firmalardan alınan raporlarla ayrıca bunun doğrulandığını, durumun davalılara bildirildiğini, zorunlu nedenler altında onarımı yaptırdığını öne sürerek onarım tutarı 28.000.000 TL.nın davalılardan ortaklaşa ve zincirleme ödetilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalılar; asansörün sağlam teslim edildiğini, sözleşmenin özel 4. maddesine göre otelin çalıştırılmasından doğan her türlü giderlerin işleticiye ait olacağının kararlaştırıldığını, 7 ay sonra ayıbın öne sürülmesinin iyiniyet kurallarıyla bağdaşmayacağını savunmuşlar, davanın reddini dilemişlerdir.
Mahkemece; kiralayanın onayı alınmadan ve kira ilişkisi devam ettiği sürece asansöre yapılan giderlerin istenemiyeceği, ancak talep hakkının kiralananın tahliye edilmesinden sonra muaccel olacağı kabul edilmiş, davanın reddine karar verilmiştir.
Bir davada ileri sürülen maddi olguları belirlemek, hukuksal açıdan nitelemek, yasa maddelerini arayıp bulmak ve uygulamak hakimin doğrudan görevidir ( HUMK. md. 76 )
Dava, hukuksal nitelikce kiralanandaki kiralayanın tekeffülü altında bulunan ayıbın kiralayanın hesabına kiracı tarafından giderilmesi sonucu karşılanan masrafların kiralayandan ödetilmesi istemine ilişkindir. Yanlar arasında oluşan uyuşmazlığın doğru ve sağlıklı çözüme bağlanabilmesi için, ayıp halinde kiracının haklarının sınırını çizmek, sonra da bunu somut olay içinde değerlendirmek gerekir.
Kiralayanın borçlarından biri de, akde uygun surete şeyi teslim ve koruma borcudur. Kiralayan, kiralananı sözleşmenin amacına uygun surette kullanmaya ( ve işletmeye ), elverişli bir şekilde teslime ve kira süresince de kiralananı bu halde tutmakla yükümlüdür ( BK. md. 249/I ).
Kira; sürekli bir akit olduğundan, hem akdin kurulmasından önce mevcut, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffiilü altındadır. Diğer bir anlatımla, sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve eksiklikleri gidermek, kiralananın kullanmaya elverişli bulunması için gerekli önlemleri almak zorunda bulunan kiralayandır. Ayıbın giderilmesini, şeyin tamirini talep hakkı, kira akitlerinde yasadan kaynaklanmaktadır ( BK. md. 250/I ).
Bu hüküm kıyas yoluyla önceden mevcut ayıplara da uygulanabilir ( Bkz., Tandoğan Borçlar Hukuku Özel Borçlar İlişkileri, Cilt 1/2 Üçüncü bası, 1985, Sh.116 ).
Yine, BK. md. 251/II hükmünce de bizzat kiracının bazı koşulların varlığı halinde, kiralayanın hesabına gidermesine izinli olduğu kabul edilmiştir.
O nedenle, mahkemenin; hukuki nitelendirmede, özellikle anılan yasa maddelerini bulup uygulamada yanılgıya düşerek, kiralanandaki ayıbın giderilmesi, şeyin tamiri için kiracının sözleşmenin sonuna değin beklemesi gerektiği benimsenemez. Şimdi bu konuda kiracının bazı koşulların varlığına bağlanan haklarının dosyadaki deliller ve maddi olgu ve bulgular karşısında tek tek hukuki değerlendirme ve nitelendirilmesine sıra gelmiştir.
Borçlar Kanununun 251/II'ye göre kiracının ayıpları kiralayanın hesabına gidermesi için:
1- Ayıpların esaslı olmayıp ufak tefek olması gerekir. Bu yön doğrudan ayıbın niteliğine ve yapılacak masraflar değerlendirilerek saptanır.
Bilirkişi raporunda tesbit edilen bulguların niteliği ve harcanan 28.000.000 TL. tamir gideri gözönünde tutulduğunda, asansör tesisatındaki ayıbın esaslı olduğunun kabulü zorunludur. Önemli ayıpların giderilmesinde kiracının, kiralayan hesabına hareket edebilmesi için BK. md. 97/I gereğince hakimden izin alması gerekir. Asansördeki onarımın davalıların onamı altında yapıldığı veya onarım için hakimden izin alındığı kanıtlanmamıştır.
2- Ayıp; ister esaslı ister ufak tefek olsun, ayıpların giderilmesi için kiralayana uygun bir önel verilmelidir. Yine bilirkişi görüşleriyle asansörün onarımının hayati tehlikelerin önlenmesi bakımından hemen yapılmasının zorunlu ve lüzumlu olduğu anlaşılmaktadır. Bu durum karşısında, böyle bir ayıbın giderilmesi için kiralayana önel vermek veya hakimden izin almayı beklemeye yönelik yasal düzenlemeye dayanmak ve savunmada bulunmak objektif iyiniyet kurallarıyla bağdaşmaz ( MK. md. 2 ).
Hal böyle olunca; hakimin iznini almadan veya kiralayana uygun önel vermeden onarımlar yaptıran kiracı, onarımın yapıldığı tarihteki giderleri tam ( gerçek ) vekaletsiz işgörme hükümlerince ( BK. md. 413 ) davalılardan isteyebileceğinde kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır. 3Diğer bir koşul da, ayıpların giderilmesinin kiracıya ait olmamasıdır. Delillerle ayıbın davacıların kusurundan kaynaklanmadığı belirgindir. Davalıların sözleşmenin 4. maddesiyle bu giderlerin davacı kiracının yükümlenmiş olduğuna dair savunmaları bunların sadece elektrik, su, telefon, kalorifer ve benzeri işlerle sınırlandırıldığı için yerinde bulunmamıştır. Dahası, ayıbın niteliğine göre BK.nun 258. maddesinin davalılar yararına uygulanması da mümkün görülmemiştir. O nedenle, sözleşmeyle ayıpların giderilmesi konusunda, davacı kiracıya bir edim altına sokulmadığı açıktır. Yine davacı kiracının, asansörün kullanılamayacak durumu ortaya çıktığında beklemeden makul bir süre içinde birden çok firmalara ayıbı tesbit ettirip, davalılara bildirdiği tanık Osman'ın beyanı ile doğrulanmıştır. Böyle bir ihbarın resmi şekilde yapılması şart değildir. Sözlü olarak yapılan ihbar tanıkla ispatlanabilir. Sözleşmede açıklık olmayan hallerde ihtar ve ihbarlar biçime bağlı değildir. Bu durumda, vaktinde ihbarda bulunmamak suretiyle ayıba karşı tekeffiilden feragat anlamında iradeye delalet edecek bir olgu da gerçekleşmemiştir. Tüm açıklananların ışığı altında mahkemece yapılacak iş; hüküm kurulmasına yeterli görülen bilirkişi raporunda belirtilen kiralanandaki asansör ayıbının giderilmesi karşılığı 25.000.000 TL.sına tam vekaletsiz işgörme hükümlerince davalıları sorumlu tutmaktan ibarettir ( BK. md. 413 ).
Hukuki nitelendirmede, delillerin takdirinde tam yanlışlığa düşülerek yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.
SONUÇ : Temyiz olunan kararın açıklanan nedenler altında davacı yararına ( BOZULMASINA ), istek halinde peşin harcın iadesine, 6.3.1993 gününde oybirliğiyle karar verildi

KMK'da karar alınarak, yönetimce hizmeti veren, asansörü teslim eden firma aleyhine dava açılması da düşünülebilir.

Saygılarımla...

Önce makina mühendisleri odasından bir uzmana asansör inceletilerek sorun ortaya konur ,sonra giderilmesi için çözüm yolları araştırılır.

Sayın Av.Yasemin

Öte yandan, aşağıda sunduğum Çevre Kanunu hükümleri de belki asansör gürültüsünün giderilmesinde kat malikleri üzerinde etkili olabilir.

Saygılarımla

GÜRÜLTÜ
MADDE 14- Kişilerin huzur ve sükununu, beden ve ruh sağlığını bozacak şekilde ilgili yönetmeliklerle belirlenen standartlar üzerinde gürültü ve titreşim oluşturulması yasaktır.
Ulaşım araçları, şantiye, fabrika, atölye, işyeri, eğlence yeri, hizmet binaları ve konutlardan kaynaklanan gürültü ve titreşimin yönetmeliklerle belirlenen standartlara indirilmesi için faaliyet sahipleri tarafından gerekli tedbirler alınır.

FAALİYETLERİN DURDURULMASI
MADDE 15- Bu Kanun ve bu Kanun uyarınca yayımlanan yönetmeliklere aykırı davrananlara söz konusu aykırı faaliyeti düzeltmek üzere Bakanlıkça ya da 12 nci maddenin birinci fıkrası uyarınca denetim yetkisinin devredildiği kurum ve merciler tarafından bir defaya mahsus olmak üzere esasları yönetmelikle belirlenen ve bir yılı aşmamak üzere süre verilebilir.
Faaliyet; süre verilmemesi halinde derhal, süre verilmesi durumunda, bu süre sonunda aykırılık düzeltilmez ise Bakanlıkça ya da 12 nci maddenin birinci fıkrası uyarınca denetim yetkisinin devredildiği kurum ve merciler tarafından kısmen veya tamamen, süreli veya süresiz olarak durdurulur. Çevre ve insan sağlığı yönünden tehlike yaratan faaliyetler süre verilmeksizin durdurulur.
Çevresel Etki Değerlendirmesi incelemesi yapılmaksızın başlanan faaliyetler Bakanlıkça, proje tanıtım dosyası hazırlanmaksızın başlanan faaliyetler ise mahallin en büyük mülki amiri tarafından süre verilmeksizin durdurulur.
Süre verilmesi ve faaliyetin durdurulması, bu Kanunda öngörülen cezaların uygulanmasına engel teşkil etmez.

MADDE 20- İdari nitelikteki cezalar şunlardır:
h) Bu Kanunun 14 üncü maddesine göre çıkarılan yönetmelikle belirlenen önlemleri almayan veya standartlara aykırı şekilde gürültü ve titreşime neden olanlara, konutlar için 462 Yeni Türk Lirası, ulaşım araçları için 1.386 Yeni Türk Lirası, işyerleri ve atölyeler için 4.622 Yeni Türk Lirası, fabrika, şantiye ve eğlence gürültüsü için 13.867 Yeni Türk Lirası idari para cezası verilir.