Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Meslektaşların Soruları Hukukçu meslektaşların hukuki nitelikte sorularını birbirlerine yöneltecekleri mesleki yardımlaşma forumu. SADECE hukuk fakültesi mezunları ile hukuk profesyonellerinin (bilirkişi, icra müdürü vb.) yazışmasına açıktır. [Yeni Soru Sorun]

Site Yönetimi-İşletme Projesinin yapılmamış olması...

Yanıt
Old 13-08-2007, 21:04   #1
Av.Bülent Özkan

 
Varsayılan Site Yönetimi-İşletme Projesinin yapılmamış olması...

Sevgili Arkadaşlar ;
Yine değerli görüşlerinize başvurma gereğini duydum. Bu kez iyibildiğimi düşündüğüm bir konuda içinden çıkamadığım bir sorunla karşı karşıyayım şöyleki;

Kat irtifakı mevcut olan parsel üzerinde var olan 100 adet konutun sahipleri bir araya gelerek bir site yönetimi tesisediyorlar. (x site yönetimi) Genel kurul 04.08.2007 de yapılıyor. Kat malikleri genel kurulda Site Yönetim Kurulunu seçiyor, ayrıca aidatlar belirleniyor, yönetim kurulu aidatların tahsili için tam yetkilendiriliyor. 10.08.2007 de işletmeprojesi yapılıyor. 12.08.2007 de genelkurul kararı ile işletme projesi tüm maliklere tebliğe çıkarılıyor. Buraya kadar her şey mükemmel. Fakat baştan kat irtifaklı olduğu söylenen anagayrımenkul için kat irtifakına geçilir iken bir yönetim planı yapılmadığı ortaya çıkıyor. KMK 14 .maddesi gereği kat irtifakına geçiliriken yönetim planı sunulması şart iken,plan yapılmamış ve tapuya sunulmamaış görünüyor. Bu durumda

1. Yönetim planı olmayan site yönetiminin, işletme projesinin durumu nedir.? Bunların hukuken geçerliği olur mu?

2. Aidatlarını ödemeyen üyelere icra takibi yapılır da ilamsız takibe itiraz olur ise yönetim planının olmaması itirazın iptali davasını nasıl etkiler?

3. Şu an bir yönetim planı yapılması ve genel kurul toplatılarak onanması mümkün müdür? (Burada şunu belirtelim ; 100 siye üyesinin 30 tanesi aidat ödemeye karşı oldukları gibi yönetimplanını imza da etmeyecekler muhtemelen)

4. Bu durumda ne yapmamızı önerirsiniz?

Şimdiden teşekkürler..

Saygılarımla..
Old 18-08-2007, 09:02   #2
Av. Hulusi Metin

 
Varsayılan Katkı (1)

Bilindiği gibi kat irtifakı, idari bir işlemle tesis edilir.
Olayda idari işlem KMK.m.14/1 (m.12/d) hükmüne aykırı olarak (yönetim planı olmadan) yapılmış.
Soru:
1)İrtifak işlemi geçerli midir?
2)Geçerli değilse, KMK. Yine de uygulanabilir mi?
3)Yönetim planının, -KMK.’da öngörülen özel hükümler dışında- genel sözleşme hükümlerine bağlı olduğu kabul edildiğinde, böyle bir sözleşme olmaksızın yapılmış olan İşletme Projesinin yasal dayanağı var mıdır?

Kahve molası...
Hepinize sevgiler
Old 18-08-2007, 11:04   #3
sultanahmet

 
Varsayılan

Kat irtifakı kurulurken, tüm maliklerin kabul ettiği bir yönetim planının tapuya sunulması gerekir. Bu durumda, Kat Mülkiyeti Kanunu' nun getirdiği ortak giderler tahsili bakımından getirdiği ayrıcalıklı hükümlere başvurulamaz.Örneğin, gecikmiş orak gider borçları için aylık %10 faiz uygulanamaz, işletme projesine dayanılarak itirazın kaldırılması yoluna gidilemez. Ancak, ortak giderlerin Borçlar Kanunu' nun genel hükümlerine göre tahsil edilmesi mümkündür. Dolayısıyla, yapılacak icra takibi ve itirazın iptali davasıyla, bu alacaklar tahsil edilebilir.

Üyemiz sultanahmet 15-08-2014 13:30 tarihinde Elazığ Adliyesi'de bulunacak. Bu kurumdaki işler için kendisi ile 15-08-2015 12:00 tarihine kadar temasa geçebilirsiniz. [İlgili Adliyeye Gidiyorum Duyurusu]
Old 21-08-2007, 11:39   #4
Gamze Dülger

 
Varsayılan

Soruna farklı bir bakış açısı ile de yaklaşılabilir.Şöyle ki;
Tek parselden oluşmayan ana yapılarda KMK aradığı anlamda bir yönetim planı (her parsel için ayrı ayrı ) varolmadığında anlaşmazlıklar TMK'nın müşterek mülkiyete ilişkin hükümlerine göre çözümlenir.O takdirde KMK 'nın aradığı anlamda bir yönetim planı olmayan topla yapılarda ortada bir site yönetimi de yok ise doğacak hukiki ihtilafların genel hükümlere göre çözümlenmesi gerekir.
Kat irtifakı kurulmasına ve kat mülkiyeti oluşturulmasına rağmen her nasılsa bir yönetim planı yapılmamış olması aslında işlemin kurucu unsurunun yokluğu sebebiyle bence kat mülkiyeti dahi oluşmamış sayılır..
Yine KMK'nın tarif ettiği bir yönetim planı yok ise de kat maliklerinin sanki KM. varmış gibi toplanarakve çoğunluk nisabı uygulayarak karar alması ve bir yönetim planı yaparak almış oldukları kararları bu plan doğrultusunda uygulamaları;Aralarında bir sözleşme kurulduğu ve bu sözleşme hükümlerine imza koyanların bu imzalarıyla hukuken kendilerini bağladıkları anlamına geleceğinden,yapılan genel kurulda (KMK usulune uygun olmasa dahi ) alınan kararlara olumlu oy vermiş ve karara muhalif kaldığını imzasıyla onaylamamış kişileri bağlayacağı düşüncesindeyim.Diğer bir ifade tarzıyla bu beyandan genel kurul kararlarını imzası ile onaylamayan kat malikini bağlamayacağı sonucu doğar.Ancak bu durum sebebsiz zenginleşme hükümlerine göre talepte bulunmaya tabiki engel değildir.

Bu düşüncelerin ışığında aşağıdaki sonuçlara ulaşılmaktadır.

1-Yönetim planı olmasa dahi genel kurulda alınan kararlara uygun olarak tanzim edilen işletme projesi ,genel kurula katılmış ve alınan kararlara muhalif olduğunu beyan etmeyen tüm malikleri bağlar.(Müşterek maliklerin ana yapının işletilmesi hususunda almış oldukları kararların kendilerini bağlayacağı prensibinden hareketle) TMK 695. gereğince kararlar bağlayıcı olacaktır.

2-Bu sorunun cevabı genel kurula katılıp karara muhalif olan yada karara olumlu oy kullanan ortaklar açısından yoruma bağlı olarak değişecektr.
Karara hiç bir suretle katılmamış ve olumlu oy da kullanmamış ortaklar açısından işletme projesi geçerli olmasa dahi TMK 688-689-690-691-692. vd maddelerindeki alınan kararların içeriğine göre değerlendirme yapmak gerekir.Giderler açısından TMK 694. maddedeki hususlarda tüm paydaşlar payları oranında sorumlu olacaktır.

3-Bana göre şu an genel kurulun çoğunlukla toplanması ve kararları alması ve gerekirse tüm kararların altına imza alınmak suretiyle (toplu imza da olablir) kararların imzalayan ortaklar açısından geçerli olması mümkündür.

4-Bu durumda ise TMK Müşterek mülkiyete dair maddeleri gözden geçirmenizi (Çünkü bütün ihtilaflarda aynı maddeler uygulanacaktır.Ben KMK'dan yararlanamadığım davalarımda bu maddeleri kullandım) ve en işinize yarar kanun maddesini hayata geçirmenizi tavsiye ederim.
Yada mümkün ise OYBİRLİĞİ ile karar alabileceğiniz bir yönetim planı hazırlamanızı...!

Umarım yorumum ve ekteki kararlar yararlı olur.Dikkat ederseniz kararlarda bir şekilde KMK uygulanamayan durumlarda Müşterek Mülkiyete dair hükümlere atıf yapılmıştır.

Saygılarımla

T.C.

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

E. 2004/14834

K. 2005/408

T. 31.1.2005

• SİTE ADI ALTINDA OLUŞAN BİRLİKLER ( Yönetim Planı Olarak Nitelendirilen Belge Bağımsız Bölüm Malikleri Arasında Düzenlenmiş Bir Sözleşme Niteliğinde Olduğu - Doğan Uyuşmazlıkların Genel Hükümlere Göre Çözümleneceği )

• YÖNETİM PLANI OLARAK NİTELENDİRİLEN BELGE ( Bağımsız Bölüm Malikleri Arasında Düzenlenmiş Bir Sözleşme Niteliğinde Olduğu - Doğan Uyuşmazlıkların Genel Hükümlere Göre Çözümleneceği )

• GÖREV ( "Site" Namı Altında Birden Fazla Parsel Malikinin Bir Araya Gelerek Oluşturdukları Birlikler - Doğan Uyuşmazlıkların Genel Hükümlere Göre Çözümleneceği )

1086/m.8

ÖZET : Kat Mülkiyeti Kanununa göre, kat mülkiyeti veya kat irtifakı ancak tek parsel üzerindeki yapı veya yapılarda tesis edilebilir.
Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kar irtifakı kurmaları yasal yönden olanaksızdır.
"Site" namı altında birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek oluşturdukları birliklerde Yönetim Planı olarak nitelendirilen belge bağımsız bölüm malikleri arasında düzenlenmiş bir sözleşme niteliğinde olup, bundan doğan uyuşmazlıklar genel hükümlere göre çözümlenir.
DAVA : Dava dilekçesinde 1.128.881.059 lira alacak için takibe vaki itirazın iptali, inkar tazminatının masraşarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir.
Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davada; site yönetimi olduğunu bildiren davacı tarafından, aynı sitede bağımsız bölüm maliki olan davalıdan, sitenin tamamını ilgilendiren işletme giderlerinden oluşan ortak gider alacağı olarak 1.128.881.059 liranın tahsili için başlatılan ilamsız takibe vaki haksız itirazın iptali istenilmiştir.
Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Dosya içinde bulunan tapu kaydı ve yönetim planından anlaşıldığına göre site iki parselden oluşmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanununa göre; kat mülkiyeti veya kat irtifakı ancak bir parsel üzerindeki yapı veya yapılarda tesis edilebilir. Birden çok parsel malikinin bir araya gelerek müşterek kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmalarına yasal olanak bulunmamaktadır. Bu nedenle Kat Mülkiyeti kanunu hükümleri bu gibi müşterek yönetimlerde uygulanmaz.
Bu şekilde site namı altında birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek kurdukları birliklerde yönetim planı tabir edilen belge bağımsız bölüm malikleri arasında bir sözleşme niteliğinde olup, bundan doğacak ihtilaşar genel hükümlere göre çözümlenir. Mahkemenin görevi de müddeabihin miktarına göre saptanır.
O halde mahkemece yukarıdaki esaslar dikkate alınarak davaya genel hükümler dairesinde müddeabihe göre Asliye Hukuk Mahkemesinde bakılmak üzere görevsizlik kararı verilmesi gerekirken esas hakkında hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve şimdilik diğer yönlerin incelenmesine mahal bulunmadığına, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 31.01.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

E. 2004/13170

K. 2004/12971

T. 25.11.2004

• İTİRAZIN İPTALİ ( Bağımsız Bölüm Malikinin Ortak Gider Katılım Payını Ödememesi Nedeniyle Başlatılan İcra Takibine İtirazı Nedeniyle )

• ORTAK GİDERLERİN ÖDENMESİ TALEBİ ( Birden Çok Parsel Üzerinde Kurulu Bulunan ve Bu Nedenle de Kat Mülkiyeti Kanununa Tabi Olmayan Sitede Ortak Giderin Talebi-Genel Hükümler Çerçevesi İçerisinde Uyuşmazlığın Çözümünün Gerekmesi )

• KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA TABİ OLMAYAN SİTEDE ORTAK GİDERLERİN ÖDENMESİ TALEBİ ( Sebepsiz Zenginleşme Veya Vekaletsiz İş Görme Hükümlerine Göre Uyuşmazlığın Çözümlenmesinin Gerekmesi )

• KOOPERATİFLERDE KUR'A ÇEKİLEREK FERDİ MÜLKİYETE GEÇİLMESİ ( Bağımsız Bölümlerin Mülkiyetinin Kurayı Çeken Kişiye Geçmesi-Davalının da Ortak Giderlerden Hissesine Düşen Katkı Payını Ödemekle Yükümlü Olması )

2004/m.67

ÖZET : Uyuşmazlık, birden çok parsel üzerinde kurulu bulunan ve bu nedenle de Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmayan sitede ortak giderlerin tahsiline ilişkindir.
Sitede Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanamadığından ötürü genel hükümler çerçevesinde uyuşmazlığın çözümü gerekmektedir.
Yönetici olduğunu ileri süren davacı, davalının yapılan hizmetlerden faydalandığını iddia ettiğine ve davalının payına düşen faydalı ve zorunlu masrafları talep ettiğine göre uyuşmazlık sebepsiz zenginleşme veya vekaletsiz iş görme hükümleri dairesinde çözümlenecek mahiyettedir.
Maddi olay ile bağlı olan hakim, hukuksal nitelendirmeyi kendiliğinden yapmakla hükümlüdür. O nedenle talep olmasa dahi vekaletsiz iş görme veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre alacağın tahsilinin mümkün olup olmadığına yapılacak yargılama sonucunda karar verecektir.
Yargıtay uygulamalarına göre kooperatiflerde kur'a çekilip ferdi mülkiyete geçilmekle bağımsız bölümlerin mülkiyeti kurayı çeken kişiye geçer. Ferdi mülkiyete geçildikten sonra kat malikleri genel kurul toplantısı yapmış ve kendi aralarında yönetim kurulunu seçmiş bulunmalarına göre yönetim yetkisi de bu yönetim kuruluna intikal etmiştir. Davalı ise, kooperatif üyesinden satın alan kişi olup kendisine bağımsız bölüm tahsis edilmediğini iddia etmediğine göre ortak giderlerden hissesine düşen katkı payını ödemekle yükümlüdür.
DAVA : Davacı dilekçesinde ve birleştirilen dosyalarda davalının ödemediği aidatların ( 250.040.000 lira ) tahsili için yapılan ilamsız icra takibine vaki haksız itirazın iptali takibin devamı ile %40 icra inkar tazminatının faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı dava dilekçesinde, bağımsız bölüm maliki Nilgün Aydın'ın ortak gider katılım payını ödememesi nedeniyle aleyhine ilamsız icra takibi yapıldığını ve davalının vaki haksız itirazının iptalini istemiştir.
Davalı ise henüz kooperatif aşamasında olup, ferdi mülkiyete geçilmediği ve yasal yönetimin bulunmadığını ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece; dava konusu parseller üzerinde konut yapılması amacıyla Ersen Konut Yapı Kooperatifi Kurulmuş olup ferdi mülkiyete 31.12.2003 tarihinde hazırlanan yönetim planı ile geçildiği, istenilen ortak gider alacağının henüz ferdi mülkiyete geçilmeyen döneme ilişkin olduğu henüz yasal anlamda oturulmayan dönemlerin ortak gider katılım payı istenemeyeceği gerekçesi ile davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm, süresinde davacı site vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Uyuşmazlık, birden çok parsel üzerinde kurulu bulunan ve bu nedenle de Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmayan sitede ortak giderlerin tahsiline ilişkindir.
Sitede Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanamadığından ötürü genel hükümler çerçevesinde uyuşmazlığın çözümü gerekmektedir.
Yönetici olduğunu ileri süren davacı, davalının yapılan hizmetlerden faydalandığını iddia ettiğine ve davalının payına düşen faydalı ve zorunlu masrafları talep ettiğine göre uyuşmazlık sebepsiz zenginleşme veya vekaletsiz iş görme hükümleri dairesinde çözümlenecek mahiyettedir.
Maddi olay ile bağlı olan hakim, hukuksal nitelendirmeyi kendiliğinden yapmakla hükümlüdür. O nedenle talep olmasa dahi vekaletsiz iş görme veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre alacağın tahsilinin mümkün olup olmadığına yapılacak yargılama sonucunda karar verecektir.
Dosyaya getirtilen belgelerden, kooperatife ait ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmiş olduğu, tüm bağımsız bölümlerin kooperatif adına kayıtlı iken 30.12.2003 tarihli yönetim planı uyarınca malikleri adına tescil edildiği anlaşılmaktadır. Bununla beraber kooperatif üyeleri arasında 2.11.1997 tarihinde kur'a çekilerek ferdi mülkiyete geçildiği ve yapıların kısmen de olsa iskan edildiği anlaşılmaktadır.
Yargıtay uygulamalarına göre kooperatiflerde kur'a çekilip ferdi mülkiyete geçilmekle bağımsız bölümlerin mülkiyeti kurayı çeken kişiye geçer. Ferdi mülkiyete geçildikten sonra kat malikleri genel kurul toplantısı yapmış ve kendi aralarında yönetim kurulunu seçmiş bulunmalarına göre yönetim yetkisi de bu yönetim kuruluna intikal etmiştir. Davalı ise, kooperatif üyesinden satın alan kişi olup kendisine bağımsız bölüm tahsis edilmediğini iddia etmediğine göre ortak giderlerden hissesine düşen katkı payını ödemekle yükümlüdür.
Somut olayda alınan bilirkişi raporu ile davalının ortak kullanım yerlerinden ve hizmetlerinden faydalandığı anlaşılmaktadır. Mahkemece, ek rapor alınmak suretiyle yukarıda açıklanan ilkeler gereğince inceleme ve araştırma yapılmak ve sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken yazılı gerekçelerle davanın reddi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 25.11.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

12. HUKUK DAİRESİ

E. 2001/5799

K. 2001/6811

T. 20.4.2001

• KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA GÖRE SİTE YÖNETİMİNİN TAKİP YETKİSİ ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu - Yönetim Planı Düzenlenmiş Bulunan)

• TAKİP YETKİSİ ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu Site Yönetiminin - Yönetim Planı Düzenlenmiş Bulunan)

• SİTE YÖNETİMİNİN TAKİP YETKİSİ ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu - Yönetim Planı Düzenlenmiş Bulunan)

• MÜŞTEREK TESİSLERLE İLGİLİ SÖZLEŞME ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu Site - İmzalamayan Kat Malikini Bağlamayacağı)

• KAT MALİKİNİ BAĞLAMAYAN SÖZLEŞME ( Müşterek Tesislerle İlgili - ( Bir Çok Parsel Üzerine Kurulu Site)

2004/m.68/1

634/m.37

ÖZET : Birçok parsel üzerine kurulu sitedeki yapıların malikleri arasında yönetim planı düzenlenmiş ise, uyuşmazlığın genel hükümlere göre çözümlenmesi gerekir. Bitişik parsellerin kat malikleri arasında, müşterek tesislerle ilgili olarak yapılan sözleşme, genel hükümlere göre geçerli ise de, bu sözleşmeyi imzalamayan kat malikini bağlamaz.
DAVA : Merci kararının müddeti içinde temyizen tetkikinin alacaklı vekili tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye 5.4.2001 tarihinde gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü.
KARAR : Kat malikleri kurulu kararı alındığı andan itibaren hüküm ifade eder. Bunun tebliğine gerek yoktur. Yetkili mahkemece iptal edilmedikçe hükmünü icra eder. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesine göre kat malikler kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararlar İİK.nun 68. maddesinin 1. fıkrasında yazılı belirtilen belgelerden sayılır. Bu nedenle merciin aksine görüşünde isabet yoktur.
Ancak, takibin site yönetimi, tarafından yapıldığı ve dosyadaki mevcut belgelerden taşınmazların birden fazla parsel üzerine kurulu bulunduğu anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kanunda öngörülen,kat mülkiyeti ancak tek parsel üzerindeki yapı ve yapılarda kurulabileceğinden yönetim planı tek parseldeki kat malikleri arasında yapılmış ise uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, birçok parsel üzerinde kurulu sitedeki yapıların malikleri arasında yönetim planı düzenlenmiş ise uyuşmazlığın genel hükümlere göre çözümlenmesi gerekir. Öte yandan bitişik parsellerin kat malikleri arasında müşterek tesislerle ilgili olarak yapılan sözleşme genel hükümlere göre geçerli ise de bu sözleşmeyi imzalamayan kat malikini bağlamaz. Mercice anılan durum araştırılarak borçlu kat malikini bağlayıcı belge bulunup bulunmadığı saptandıktan sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile sonuca gidilmesi isabetsizdir.
Sonuç : Alacaklı vekilinin temyiz itirazlarınm kabulü ile merci kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK. 366 ve HUMK.nun 428. maddeleri uyarınca ( BOZULMASINA), 20.4.2001 gününde oybirliğiyle karar verildi.














Old 21-08-2007, 12:03   #5
Gamze Dülger

 
Varsayılan

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 1998/18–589

K. 1998/599

T. 23.9.1998

• SİTE GİDERLERİNE KATILMA PAYI

• HAKSIZ ZENGİNLEŞME ( Site giderlerine katılmama )

• VEKALETSİZ İŞ GÖRME ( Site giderlerine katılma payı )

818/m.61,413

634/m.3,35

1086/m.8

ÖZET:Sitede kat irtifakı veya kat mülkiyeti tahsis edilmediğine göre; yönetici olduğunu ileri süren davacı, davalı payına düşen harcanmış ortak avans bedelini haksız zenginleşme veya vekaletsiz tasarruf hükümlerine göre talep edebilir.
DAVA VE KARAR : Taraflar arasındaki “itirazın iptali” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Konya 3.Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 20.11.1997 gün ve 1996 / 1194 – 1997 / 1380 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine,
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 24.3.1998 gün ve 1139 – 3108 sayılı ilamı; ( ...Sitede kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmemiş olduğu cihetle davada Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri tatbik edilemez ise de, yönetici olduğunu ileri süren davacı, davalı payına düşen harcanmış ortak avans bedelini talep ettiğine göre uyuşmazlık haksız zenginleşme veya vekaletsiz tasarruf hükümleri dairesinde çözümlenebilecek mahiyettedir.
Bu sebeple, dava miktarı itibariyle mahkemenin görevli olduğu da gözönüne alınarak, mahkeme, önüne gelen uyuşmazlığa uygulanacak kanun hükümlerini kendisi belirleyeceği ilkesi doğrultusunda genel hükümler dairesinde çözümlemelidir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir ... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
YARGITAY HUKUK GENEL KURULU KARARI:
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulunca benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi Usul ve Yasa’ya aykırıdır.Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı ( BOZULMASINA ) oybirliği ile karar verildi.

T.C.

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

E. 2005/8612

K. 2005/9089

T. 27.9.2005

• PARSELLERİN BİRDEN FAZLA OLMASI ( Aidat Alacağı - Kat Mülkiyeti Hükümlerinin Değil Müşterek Mülkiyet Hükümlerin Uygulanacağı )

• KAT MÜLKİYETİNDE PARSELLERİN BİRDEN FAZLA OLMASI ( Aidat Alacağı - Kat Mülkiyeti Hükümlerinin Değil Müşterek Mülkiyet Hükümlerin Uygulanacağı )

• GÖREV ( Birden Çok Parsel Üzerindeki Yapılarla İlgili Aidat Alacağı - Miktar İtibariyle Asliye Hukuk Mahkemesinin Görevli Olduğu )

• AİDAT ALACAĞI ( Birden Çok Parsel Üzerindeki Yapılar - Kat Mülkiyeti Hükümleri Değil Müşterek Mülkiyet Hükümlerin Uygulanacağı )

• KAT MÜLKİYETİ HÜKÜMLERİ ( Uygulanabilmesi İçin Yapının Fiilen Tamamlanmış ve Bağımsız Bölümlerinin 2/3 Ünün Fiilen Kullanılmaya Başlanmış Olması Gereği - Yapı veya Yapıların Tek Bir Parsel Üzerinde Bulunması Zorunlu Olduğu )

634/m.17, Ek.1

1086/m.8


ÖZET : Birden çok parsel üzerindeki yapılarla ilgili aidat alacağında; Kat Mülkiyeti hükümleri değil; müşterek mülkiyet hükümlerin uygulanacağı göz önüne alınmadan ve davaya miktar itibariyle Asliye Hukuk Mahkemesi'nde bakılmak üzere görevsizlik kararı verilmesi gerekirken hüküm tesisi isabetsizdir.
DAVA : Dava dilekçesinde 448.000.000.- lira aidat alacağının tahsil için itirazın iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili, birden çok parsel üzerindeki yapılar ile ilgili 448.000.000.- TL. aidat alacağının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptalini talep etmiş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hükmü davalı temyiz etmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanabilmesi için ana taşınmazda kat mülkiyetine geçilmiş olması ya da anılan yasanın 17. maddesinde açıklandığı gibi kat irtifakı kurulmuş olup yapının fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerinin 2/3 ünün fiilen kullanılmaya başlanmış olması gereklidir. Her iki halde de yapı veya yapıların tek bir parsel üzerinde bulunması zorunludur. Davada, birden çok parsel üzerinde bulunan site ile ilgili 448.000.000.- TL. aidat alacağı talep edildiğinden uyuşmazlığın çözümü genel hükümlere tabi bulunmaktadır.
Mahkemece; uyuşmazlığın niteliği Kat Mülkiyeti Kanununun Ek:1. maddesi ve HUMK.nun 8/1. maddesi dikkate alındığında ( sözleşme niteliğindeki kararlar ile Medeni Kanunun müşterek mülkiyet hükümleri uygulanmak üzere ) ve miktar itibariyle 400.000.000.- TL.'yı geçtiğinden davaya Asliye Hukuk Mahkemesinde bakılmak üzere görevsizlik kararı verilmesi gerekirken, davanın esası hakkında hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 27.9.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Old 21-08-2007, 15:56   #6
ISIL YILMAZ

 
Varsayılan

Sn.Özkan’ın anlatımından olayların tek parsel üzerinde kurulmuş bir “site”de geçtiğini düşündüm, yorumumu da bu senaryoya göre yapıyorum.

Kat irtifakı kurulması için yönetim planının verilmiş olması şarttır. KMK m.14 bu anlamda emredici bir hükümdür. M.14’te belirtilen belgeler verilmemişse kat irtifakı kurulmamış demektir.

Bu durumda, yönetim planı, sadece onu imza edenler bakımından bir sözleşme niteliğini kazanır ve uyuşmazlıkların da ( işletme projesi hakkında olanlar – aidat borçları - dahil) Borçlar Kanunu hükümlerine göre çözülmesi icap eder.

Bir yönetim planının yapılması mümkün müdür?

Elbette, mümkündür. Ancak bu yönetim planının sadece genel kurulda ( ki bu da KMK anlamında bir kat malikleri kurulu değildir henüz) onaylanması yetmez. Tüm maliklerin birlikte tapuya müracaat etmeleri gereklidir. Uygulamada bu sorun maliklerden vekaletname alınmak suretiyle çözülebilir.

Çözüm önerisi :

Kat maliklerinin toplanması ve onlara yönetim planının gereğinin ve öneminin anlatılması ve bir yönetim planının imzaya açılması uygun olacaktır. Bildiğiniz gibi, kat irtifakı kurulması idari bir işlem olup mahkemenin bu hususa müdahalesi mümkün değildir. ( İşletme projesi, bu kat irtifakı acil olarak kurulduktan daha sonra da yapılabilir.)

Bu toplantıda kat maliklerine kat irtifakı kurulması için gerekli vekaletnamenen bir öerneğinin verilmesi de iyi olur. Belgeler toplandıktan sonra tapuya başvurularak kat irtifakına geçilirse işletme projesi açısından ciddi bir sorun kalmayacaktır. Zira, yerleşmiş yargıtay kararlarına göre, yapının tamamlanmış olması ve 2/3 sinin hayata açılması kaydıyla kat irtifaklı yapılarda KMK hükümleri uygulanmaktadır.

Saygılar.
Old 17-06-2008, 14:36   #7
Av. Ayşegül İnal

 
Varsayılan

benim araştırdığım konu da buna benzer. Verilen cevaplara dayanarak farklı adalarda yayılmış bir site için tek bir yönetim kurulu yasaya aykırı diyebilir miyiz?
Old 17-06-2008, 16:14   #8
ISIL YILMAZ

 
Varsayılan

Alıntı:
Verilen cevaplara dayanarak farklı adalarda yayılmış bir site için tek bir yönetim kurulu yasaya aykırı diyebilir miyiz?

Verilen cevaplar 14.11.2007 tarihli değişiklikten öncesi için geçerliydi. Artık "toplu yapı" kavramı yasaya girdi.

Saygılar.
Old 29-04-2009, 17:37   #9
lava

 
Varsayılan

Sayın meslektaşlarım sizlere araya girmek suretiyle kat mülkiyeti kanunundaki değişiklikten sonra birden fazla parsel üzerine eskidönemde kat mülkiyetine geçen yapılarada görevli nasıl belirlenir?
Old 29-04-2009, 17:56   #10
Av.Suat Ergin

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan lava
Sayın meslektaşlarım sizlere araya girmek suretiyle kat mülkiyeti kanunundaki değişiklikten sonra birden fazla parsel üzerine eskidönemde kat mülkiyetine geçen yapılarada görevli nasıl belirlenir?

Aşağıdaki hükümlere göre belirlenmelidir.

Alıntı:
YÖNETİM:
MADDE 69 - (Ek: 5711 - 14.11.2007 / m.22) Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim planında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.
Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim planında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtilir. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.
Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim planında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

YÖNETİCİ VE DENETÇİ ATAMA:

MADDE 71 - (Ek: 5711 - 14.11.2007 / m.22) Yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.
Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.


Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
Kat Mülkiyeti; Site Yönetimi t_turkuaz Hukuk Soruları Arşivi 7 25-06-2010 19:03
Adli Tatilde Dava Yönetimi-icra Yönetimi AVPRO Ticari Duyurular 0 11-07-2002 14:48
Yazlık site yönetimi ÜSTÜN ÇAKAR Hukuk Soruları Arşivi 1 12-02-2002 01:49


THS Sunucusu bu sayfayı 0,18836308 saniyede 13 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2013) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.