Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Meslektaşların Soruları Hukukçu meslektaşların hukuki nitelikte sorularını birbirlerine yöneltecekleri mesleki yardımlaşma forumu. SADECE hukuk fakültesi mezunları ile hukuk profesyonellerinin (bilirkişi, icra müdürü vb.) yazışmasına açıktır. [Yeni Soru Sorun]

Kat Karşılığı İnşaat - Tapu sorunu

Yanıt
Old 10-05-2007, 14:48   #1
H.Boran

 
Acil Kat Karşılığı İnşaat - Tapu sorunu

Tüm meslektaşlarıma öncelikle iyi çalışmalar.
Bana sorulan ve büyük ihtimalle de davasını açacağım konuyla ilgili görüşlerinize ihtiyacım var ve hemen soruma geçiyorum.
Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılmış kat karşılığı inşaat sözleşmesi mevcut.3. kişi müteahhitten daire satın alıyor.Bina yapılıp bitiyor ve yer satın alanlar evlerine geçiyor ve 3-4 yıldır bu evlerde oturuyorlar.Ancak arsa sahibi müteahhite payını yangın merdiveni gibi bazı şeylerin eksik yapılmasından dolayı vermiyor ve dolayısıyla bu 3. kişiler de tapularını alamıyorlar.Binada bunun dışında başkaca önemli eksik mevcut değil.
Bu durumda( 3. kişinin vekili olarak);
1- Dava hem arsa hem de müteahhite karşı acılmalı
2- Yargıtay kararlarında iş önemli derecede bitmiş ise 3.kişiler yapılacak işi yaptırarak veya bedelini depo ederek tescil isteyebiliyor denmekte bu nasıl olacak?
3- Bu bedel depo edilirse iş tamamlanınca bu bedel müteahhitten midiğer apartman sakinlerinden mi istenecek?
4- tüm bu işlemlerden önce arsa sahibi ile müteahhite ihtarname çekmek gerekli mi?
Daha da uzatmamak için kendi düşüncelerimi yazmadım.Katkılarınız için teşekkürler.
Old 10-05-2007, 19:39   #2
Yücel Kocabaş

 
Varsayılan

Yükleniciden daire alan 3. kişiler yüklenicinin halefi sıfatıyla hareket ederler. Yüklenici hangi oranda imalat yapmış ise, o oranda 3. kişiler hak iddia edebilirler. Bunun için yüklenicinin en az %90 gibi bir oranda imalatı gerçekleştirmesi gerekir. Geri kalan noksan ve ayıplı işler bedelinden arsa sahibinin payına düşen miktarı ödemek kaydı ile tescile Yargıtay tescile izin vermektedir. Ödenen bu para halefi sıfatıyla hareket edilen yükleniciden talep edilebilir.

Asıl önemlisi , 3 kişinin veya yüklenicinin arsa sahibine karşı
talepte bulunabilmesi için inşaatın imara uygun yapılması gerekir. İmara aykırı olan ve ruhsat verilemeyecek durumda olan inşaatlar İmar K. 32 md. göre yıktırılacağından, kanunun yasakladığı
eyleme yasallık tanınamayacağından ruhsatsız inşaatlar için tescil isteme imkanı bulunmamaktadır.

Dava mal sahibi ve yüklenici aleyhine açılır. İhtarnamenin fazla bir yararının olacağını sanmıyorum.

Saygılarımla
Old 10-05-2007, 20:34   #3
HÜLYA ÖZDEMİR

 
Varsayılan

Sn. Yücel Kocabaş'a ilaveten;

1.Dava yüklenici ve arsa sahibi aleyhine , tüketici mahkemesinde açılmalıdır.

2.Yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklarını temlik ettiği 3. şahıs halefiyet ilkesi gereği , arsa sahibine karşı yüklenicinin borçlarına da halef olmuştur. Taraflara karşılıklı borç yükleyen iş bu sözleşme nedeni ile talep edilen tapu karşılığında yüklenicinin arsa sahibine karşı tüm yükümlülüklerini ( sözleşme şartlarına uygun olarak ) eksiksiz yerine getirmesi, henüz sözleşme şartları tamamlanmamışsa; açtığınız davada bu eksik ve ayıplı imalatlar mahkemece tespit edilerek hesaplanır. Bu bedelin ödenmesi için tarafınıza mahkemece mehil verilerek aynı anda ifa ( ödeme - tapu tesçil ) sonucunda, mahkeme tesçile karar verir. Arsa sahibinin tapu verme yükümlülüğü ancak bu halde doğar.

3. İhtar çekmeye gerek yoktur. Davayı mutlaka ihtiyati tedbir istemli açın.

4. Ödediğiniz bedeli yükleniciye rücu edebilirsiniz.
Old 11-05-2007, 08:40   #4
H.Boran

 
Varsayılan

Sn Hülya Hanım;
Bu dava tüketici mahkemesine mi açılacak? Ben asliye hukuk mahkemesinde açılacak diye biliyorum.
Ayrıca eğer inşaat % 85- 90 oranında bitmemiş ise nasıl bir yol izlenmeli.Bu hususta da fikirlerinizi bekliyorum.saygılar
Old 11-05-2007, 09:15   #5
Av.Şehper Ferda DEMİREL

 
Varsayılan

Sayın Özdemir,

Yeni uygulamadan anladığım kadarıyla, taşınmazlara dair alım-satım sözleşmelerinden doğan nizanın tüketici mahkemesinde görülebilmesi için, satış bedelinin en az iki taksitle ödenmesi gerekiyor. Bu ilk itirazım. Konuyu daha önce tartışmıştık. Linki şu an bulamadım.

İkinci itirazım, burada ayıplı mal değil, tapu iptal ve tescil davası görüşülecek. 3. kişi sayın Kocabaş'ın önerdiği yöntemle. Mahkeme de gelişmelere göre muhtemelen birlikte ifaya karar verecek. Olayda TKHK nun yeri olmadığı düşüncesindeyim.

Saygılarımla...
Old 11-05-2007, 09:21   #6
Av.Şehper Ferda DEMİREL

 
Varsayılan

Yalnız şu da bir gerçek ki, TKHK çıktı çıkalı, başımız dertte.

Kırk yıllık itirazın iptali davalarını dün hangi mahkemeye açacağımı şaşırdım ve hatasız açabilmek için saatlerce uğraştım. Örneklemek gerekirse, elektrik tüketiminde, abonelik işyeri ise veya kaçak/usulsüz kullanım ise iptal davası dava değerine göre, abonelik meskene aitse Tüketici mahkemesinde açılması gerekiyor.

Saygılarımla...
Old 11-05-2007, 10:29   #7
HÜLYA ÖZDEMİR

 
Varsayılan

Sn. Demirel;

Asliye hukuk mahkemelerinde açılan davalar davacı - alıcının ödeme şekline bakılmaksızın ;

" 4077 sayılı yasanın 4822 sayılı yasa ile değişik 3/c maddesi uyarınca konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallarda tüketicinin korunması khakkındaki yasa kapsamında olduğundan aynı yasanın 23 maddesi uyarınca tüketicinin korunması hakkında yasa uygulamasından kaynaklanan her türlü uyuşmazlıkların Tüketici mahkemesinde görülmesi gerektiğinden, mahkememizin görevsizliğine " gerekçesi ile tüketici mahkemesinin görevli olduğu yönünde karar verilmektedir.

Keza Yarg. 14. HD. 19.12.2006 T. 2006/ 12479 E, 2006/ 15248 K. sayılı içtihatı da , aynı gerekçeyi içermektedir.

Açılan dava elbette tapu iptal davası ve tesçil olmakla birlikte yüklenicinin arsa sahibine karşı aralarındaki sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerinde eksiklik ve ayıplı imalat varsa arsa sahibinin bu edimlerin sözleşme şartlarına uygun hale getirilmesi veya sözleşme şartlarına uygun imalatların tutarını hesaplattırarak bu bedelin yüklenici veya yüklenicinin haklarına ( borçlarına ) halef olan davacıdan talep etme ve ödenmesi halinde tesçil yükümlülüğü mevcuttur.
Yüklenici arsa sahibi ile arasındaki sözleşme koşullarını tamamen yerine getirdiği oranda kişisel hak kazanır ve bu hakkını üçüncü şahıslara temlik edebilir.Bu nedenle üçüncü şahısların arsa sahibine karşı hak ve yükümlülükleri yüklenicinin arsa sahibine karşı hak ve yükümlülükleri ile doğru orantılıdır.

Yargıtay HGK 03.11.2004 T, 2004/14-551 E, 2004/571 K.

" Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin alacağı, edimini tam olarak yerine getirmesi halinde doğar ve bu alacak hakkınını temliki olanaklıdır "
Bina sözleşmeye uygun tamamlanmışsa tesçil kararı verilmeli,ancak eksik bırakılan işler varsa, bu eksikliklerin yüklenici ya da halefi olan davacı tarafından tamamlanması olanağı tanınmalıdır. Eksiklik fiilen tamamlanmasa bile saptanacak bedelin ödenmesi halinde kişisel hakkın dogduğu kabul edilmeli ve tesçil hükmü kurulmalıdır "

Yargıtay 14. HD, 9.3.2004 T, 2003/9143 E, 2004/1679 K.

" Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden davacı, yüklenicinin edimleri arasında bulunan eksik işler bedelini depo etmekle yükümlüdür "

Yargıtay HGK 16.2.2005 T, 2005/14-6 E, 2005/73 K.

" Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediği saptanarak sonuca göre karar verilmelidir "

Yargıtay HGK 18.11.1998 T, 1998/14-809 E, 827 K.

" Üçüncü kişi inşaat tamamlanmış ya da çok as kısmı kalmışsa yüklenici ve mülk sahibine karşı tesçil davası açabilir "

Yargıtay HGK 21.10.1992 T, 1992/14-420 E, 595 K.

" Yüklenici sözleşme koşullarını yerine getirdiğinde kişisel hak kazanır ve bu hakkı üçüncü kişilere temlik eder "

Arsa sahibine teslim edilen dairelerde veya ortak alanlarda ayıplı ve eksik imalatlar varsa, bunun davada bekletici mesele yapılabileceğini veya bedelinin arsa sahibine ödenmesi halinde aynı anda karşılıklı ifa olarak karara bağlanacağını belirttim.
Kısacası 3. şahsın açacağı tapu iptal davasında yüklenicinin sözleşmeye uygun ya da eksik - kusurlu edimleri bu yargılamanın da inceleme konusu olacaktır.

Yücel Bey'le aynı şeyleri, farklı cümleler kurarak söylediğimi sanıyorum.

Saygılarımla
Old 11-05-2007, 10:40   #8
Yücel Kocabaş

 
Varsayılan

T.C.
YARGITAY
14. HUKUK DAİRESİ
E. 2001/5026
K. 2001/6202
T. 2.10.2001
• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Yükleniciden Payına Düşen Daireyi Satın Alan Davacının Tescil Talebi - Yüklenicinin Edimini Yerine Getirmemiş Olması )
• YÜKLENİCİDEN PAYINA DÜŞEN DAİREYİ SATIN ALAN DAVACININ TESCİL TALEBİ ( Yüklenicinin Edimini Eksiksiz Yerine Getirmesi Koşulu )
• TESCİL İSTENEBİLMESİ İÇİN YÜKLENİCİNİN EDİMİNİ YERİNE GETİRMİŞ OLMASI ŞARTI ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenici Payına Düşen Daireyi Satın Alan Davacı )
818/m.162, 355
ÖZET :Yüklenici veya halefi olan 3. kişinin tescil isteyebilmesi için, yüklenicinin edimini eksiksiz olarak yerine getirmesi gerekir. Eğer getirmemiş ise ve bu eksiklik az bir boyutta bulunup, tahammülü mümkün ölçülerde kalmışsa, tamamlama ya da tutarının para olarak ödenmesi suretiyle noksanlığın karşılanması hallerinde bağımsız bölüm alan kişinin tescil isteme hakkı vardır. Yüklenici ikinci blokta hiç inşaata başlamadığı için, tescil isteme hakkının doğduğu şeklinde verilen karar isabetli değildir.

DAVA : Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 6.2.1998 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 15.2.2001 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalı M. Adnan Özdoğan vekili tarafından istenilmekle tayin olunan 2.10.2001 günü için yapılan tebligat üzerine gelen olmadı, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR : Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapılan binada, inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerden çekişmeli olanının yükleniciden satın alımına dayalı tescil isteğine ilişkindir.

Kural olarak, arsa sahibi ile yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat yapılması hususunda sözleşme düzenlendiğinde ve sözleşme koşullan yerine getirildiğinde yüklenici kişisel hak kazanır. Yüklenici bu kişisel hakka dayanarak, arsa sahibinden sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin mülkiyetlerinin adına nakledilmesini isteyebilir veyahut da Borçlar Yasasının 162 ve izleyen maddeleri uyarınca, yazılı olmak koşulu ile arsa sahibinin rıza ve muvafakatim almaya gerek görmeden söz konusu kişisel hakkını üçüncü kişilere temlik edebilir. Üçüncü kişi de, gerek sözleştiği yükleniciye ve gerekse arsa sahibine karşı bu kişisel hakkı ileri sürme olanağına sahiptir. Bu nedenledir ki, kendisine satılan bağımsız bölüm veya bölümlerin mülkiyetlerinin adına nakledilmesini isteyebilir.

Yüklenici veya halefi olan üçüncü kişinin tescil isteyebilmesi için yüklenicinin edimin', eksiksiz olarak yerine getirmesi gerekir. Eğer yüklenici edimlerini tamamen yerine getirmemiş ise ve bu noksan bıraktığı işler de pek az bir boyutta bulunur, bir başka anlatımla arsa sahipleri açısından tahammülü mümkün ölçülerde eksiklik kalırsa; bu eksikliklerin yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişi veya kişiler tarafından tamamlanması veya tutarının para olarak ödenmesi suretiyle noksanlığın karşılanması hallerinde bağımsız bölüm alan bu kişi veya kişilerin tescil isteme haklarının varlığı kabul edilebilir.

Bilirkişi rapor ve ek raporuna göre yüklenici birinci blokta % 83 seviyesinde imalat yapmış olup ikinci blok inşaatına hiç başlamamıştır. Yapılan bu iş oranına göre yüklenici ve halefi olan davacı lehine tescil isteme hakkı doğduğundan söz edilemez. Bu itibarla davanın reddine karar verilmesi gerekirken aksine bazı düşüncelerle davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 2.10.2001 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Old 11-05-2007, 12:53   #9
HÜLYA ÖZDEMİR

 
Varsayılan

Sn. H. Boran;
İnşaat % 85 - 90 oranında bitmemiş ise;

Tapu iptal ve tesçil davası açmanıza gerek yok.Zira yukarıda belirttiğimiz içtihatlar ışığında bunu talep etmeniz mümkün değil,arsa sahibinin tapu verme yükümlülüğü hukuken olmadığı gibi,sizin de tamamlanmamış hatta henüz başlanmış bir inşaatla ilgili arsa sahibinin hak ve alacaklarını yüklenici yerine ifa etmeniz mümkün değil.

Bu durumda yüklenici ile alıcı arasındaki sözleşmeyi inceleyerek değerlendirme yapmak daha doğru olmakla birlikte ; daire bedelinin tamamı ödenmiş , dairenin teslim tarihi belirlenmiş ve bu tarihte teslim gerçekleşmemişse;

Eğer aradan uzun zaman geçmesi nedeni ile taşınmazın değerinde artış olmuş ise ; artık yüklenici aleyhine ödediğiniz satış bedelinin iadesini değil, bedelini ödediğiniz dairenin dava tarihindeki serbest piyasadaki ulaştığı rayiç değerini ( fazlaya ilişkin talep ve haklarınızı saklı tutarak ) tazminat olarak isteyin.

Yani size satılan bu vasıflardaki daire tamamlanmış ve teslim edilmiş olsa idi, dava tarihindeki değeri ne ise, tazminat alacağınızın değerini de bu bedel tayin edecektir.

Öncelikle kısmi dava açıp, dairenin mahkemece değer tespiti yapıldıktan sonra da fazlaya ilişkin saklı tuttuğunuz haklarınız için davayı ıslah edersiniz.
Old 11-05-2007, 13:41   #10
Av.Bülent Özkan

 
Varsayılan

Sn. Meslekdaşım;
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 1987/2 E, 1988/2 K. sayılı içtihadı birleştirme kararını incelemenizi öneririm. İşinize yarar bolca konuya bir düzenleme getirildiğini göreceksiniz.

Saygılarımla
Old 11-05-2007, 16:36   #11
av.ayselyildiz

 
Varsayılan

Sayın meslektaşım, açmayı düşündüğünüz davanın tam olarak adı "şahsi hakka dayalı tapu tescil davası" dır. Ve Asliye Hukuk Mahkemesin' de görülürür. Bence ilk yapacağınız mahkeme kanalı ile yapıda "tespit1 yaptırarak, inşaatın bitme aşaması, eksiklikleriş varsa bunların neler olduğunun ve eksikliklerin giderilmesi için ne kadar harcama yapılması gerektiği bilirkişilerce belirlenmeli. Bundan sonra yapının şmalat durumunun -en son hatırladığıma göre- % 90' lar seviyesinde bitttiği tespiti yapılırsa, mahkeme, tapunun sizin adınıza- eksiklikleirnn bedelini mahkeme veznesine depo etmeniz şartı ile- tesciline karar veriyor. ama her şey "tespit" te gizli. Saygılar
Old 11-05-2007, 18:35   #12
Yücel Kocabaş

 
Varsayılan

görev konusu; ( Av. Hülya Özdemir) in görüşüne katılıyorum.
T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2005/14-490

K. 2005/563

T. 5.10.2005

ÖZET :
Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin, ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir. Dosya kapsamından taşınmazın konut olarak kullanılmak üzere satın alındığı anlaşılmaktadır. Konut ve tatil amaçlı taşınmaz alımlarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda tüketici mahkemeleri görevlidir. Görev kuralları kamu düzenine ilişkin olup, yargılamanın her aşamasında kendiliğinden ( re'sen ) dikkate alınması gerekir ve taraflar için usuli kazanılmış hak doğmaz. Bu nedenle sonradan çıkan bir kanunla kabul edilen görev kuralı geçmişe etkili bir biçimde uygulanır ve davanın açıldığı andaki kurallara göre görevli olan mahkeme yeni bir kanunla görevsiz hale gelmişse görevsizlik kararı verilmesi zorunludur. Bu durumda 4077 Sayılı Kanunun 23. maddesi gereğince davaya bakmakla tüketici mahkemesi görevli olduğundan mahkemenin görevsiz olması nedeniyle ön sorun kabul edilip, hükmün bu nedenle bozulması benimsendiğinden, işin esasına yönelik inceleme yapılmamıştır.
Old 11-05-2007, 21:06   #13
Hak Hukuk

 
Varsayılan Mahkemelerin Görevi

Dava,müteahidin halefi olarak açıldığından yani müteahhit ile arsa sahibi arasındaki uyuşmazlığa ilişkin olduğundan, genel mahkemede görülmelidir kanaatindeyim.Eğer davanın konusu, konut alıcısı ile müteahhit arasındaki sorunun halline ilişkin olsaydı bu takdirde dava tüketici mahkemesinde görülürdü.
Old 11-05-2007, 22:49   #14
Yücel Kocabaş

 
Varsayılan

Daha iyi anlaşılabilmesi için özet olarak verdiğim Yargıtay kararınının tamamını yayınlıyorum.
Saygılarımla.

Alıntı:

Alıntı:

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2005/14-490

K. 2005/563

T. 5.10.2005

• GÖREVLİ MAHKEME ( Konut ve Tatil Amaçlı Taşınmaz Satın Alınmasından Doğan Uyuşmazlıklarda - Görev Hususunun Kamu Düzenine İlişkin Olması ve Usuli Kazanılmış Hak Doğmaması )

• KONUT AMAÇLI TAŞINMAZ SATIN ALINMASINDAN KAYNAKLANAN UYUŞMAZLIKLAR ( Tüketici Mahkemesinin Görevli Olması - Görev Hususu Kamu Düzenine İlişkin Olduğundan Usuli Kazanılmış Hak Oluşmayacağı )

• TÜKETİCİ MAHKEMESİNİN GÖREVLİ OLMASI ( Konut Amaçlı Taşınmaz Satın Alınmasından Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil Davasında )

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ GEREĞİ YÜKLENİCİ PAYINA DÜŞEN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜ SATIN ALAN DAVACININ TAPU İPTALİ VE TESCİL TALEBİ ( Konut ve Tatil Amaçlı Taşınmaz Satın Almaktan Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil Davasında Görevli Mahkeme )

4077/m.3,23

1086/m.7,27

ÖZET : Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin, ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir. Dosya kapsamından taşınmazın konut olarak kullanılmak üzere satın alındığı anlaşılmaktadır. Konut ve tatil amaçlı taşınmaz alımlarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda tüketici mahkemeleri görevlidir. Görev kuralları kamu düzenine ilişkin olup, yargılamanın her aşamasında kendiliğinden ( re'sen ) dikkate alınması gerekir ve taraflar için usuli kazanılmış hak doğmaz. Bu nedenle sonradan çıkan bir kanunla kabul edilen görev kuralı geçmişe etkili bir biçimde uygulanır ve davanın açıldığı andaki kurallara göre görevli olan mahkeme yeni bir kanunla görevsiz hale gelmişse görevsizlik kararı verilmesi zorunludur. Bu durumda 4077 Sayılı Kanunun 23. maddesi gereğince davaya bakmakla tüketici mahkemesi görevli olduğundan mahkemenin görevsiz olması nedeniyle ön sorun kabul edilip, hükmün bu nedenle bozulması benimsendiğinden, işin esasına yönelik inceleme yapılmamıştır.
DAVA : Taraflar arasındaki "tapu iptali ve tescil" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Gölbaşı ( Ankara ) Asliye Hukuk Mahkemesi'nce davanın kabulüne dair verilen 20.11.2003 gün ve 2002/181-2003/1363 sayılı kararın incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 26.04.2004 gün ve 1697-3368 sayılı ilamı ile,
"...Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin, ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür.
Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
İşte böyle bir sözleşme imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebileceği gibi, Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkım arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir.
Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkını, yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.
Ancak gerek yüklenici gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak temellük eden halefi üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yukarıda değinildiği üzere, yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimini tam olarak yerine getirmiş olması zorunludur.
Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece yapılacak iş; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır.
Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir.
Ancak; eksik bırakılan bir iş varsa, ve bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta ise davacıya, yüklenicinin halefi olarak bu eksikliği tamamlama olanağı tanınmalı veya saptanacak bedelinin tamamının para ile karşılanması halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacı, yükleniciden satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığı B Blok 9 numaralı bağımsız bölümün adına tescilini istemiştir.Davalı arsa sahipleri davaya cevap vermemiş; davalı yüklenici ise arsa sahibinin öldüğünü, mirasçılarının satışa izin vermediklerini, bundan kendisinin de zarar gördüğünü, mahkemenin vereceği karara itirazının olmayacağını bildirmiştir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü arsa sahibinin bir kısım mirasçısı davalılar temyiz etmiştir.
Yüklenici ile arsa maliki arasında yapılan inşaat sözleşmesine göre, binanın sözleşmede belirtilen teknik şartlara uygun olarak tamamlanması, sözleşme tarihinden itibaren işçi ücretleri, SSK primleri ve vergilerin ödenmesi ile iskan ruhsatının alınması yüklenicinin yerine getirmesi gereken edimler olup bu edimlerin tamamı yerine getirildiğinde ise arsa malikinin tapu verme yükümlülüğü doğacaktır. Dosyada mevcut bilirkişi raporu ve taraf beyanlarından yukarıda sözü edilen inşaat borçlarının ödenip ödenmediği ve iskan ruhsatının alınıp alınmadığı anlaşılamamaktadır. Yüklenicinin halefi olan davacının iskan ruhsatını alması ve bunun içinde inşaat borçlarının ödenmesi halinde tescil isteme hakkı doğacağından; davacıya varsa sigorta prim ve vergi borçlarını ödemesi ve iskan ruhsatını alması için süre ve yetki verilerek sonucuna göre bir karar vermek gerekirken bu husus dikkate alınmadan yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir... )
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Yerel mahkemenin davanın kabulüne yönelik kararı özel dairece yukarıdaki gerekçeyle bozulmuş, yerel mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
İşin esasına geçilmeden önce, tüketici mahkemesinin mi yoksa genel mahkemenin mi görevli olduğu ön sorun olarak ele alınmıştır.
Somut olayda taşınmazın konut olarak kullanılmak üzere yükleniciden satın alındığı anlaşılmaktadır. 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'un 3/c maddesinde sadece "Ticaret konusu taşınır mallar" kanun kapsamına alınmış iken 4822 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 3/c maddesi ile "konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar" da Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun kapsamına alınmıştır. 4077 Sayılı Kanunun 23. maddesinde ise; bu kanunun uygulanmasıyla ilgili olarak çıkacak her türlü uyuşmazlıklara TÜKETİCİ MAHKEMELERİNDE bakılacağı hükme bağlanmıştır.
Görev kuralları kamu düzenine ilişkin olup, yargılamanın her aşamasında kendiliğinden ( re'sen ) dikkate alınması gerekir ve taraflar için usuli kazanılmış hak doğmaz. Bu nedenle sonradan çıkan bir kanunla kabul edilen görev kuralı geçmişe etkili bir biçimde uygulanır ve davanın açıldığı andaki kurallara göre görevli olan mahkeme yeni bir kanunla görevsiz hale gelmişse görevsizlik kararı verilmesi zorunludur. Bu durumda 4077 Sayılı Kanunun 23. maddesi gereğince davaya bakmakla tüketici mahkemesi görevli olduğundan mahkemenin görevsiz olması nedeniyle ön sorun kabul edilip, hükmün bu nedenle bozulması benimsendiğinden, işin esasına yönelik inceleme yapılmamıştır.
Yerel mahkemenin direnme kararının açıklanan bu gerekçe ile bozulması gerekir.
SONUÇ : Bir kısım davalılar vekilinin temyiz itirazları yukarıda açıklanan nedenlerle yerinde görüldüğünden direnme kararının bu gerekçelerle HUMK'nun 429. maddesi gereğince GÖREV YÖNÜNDEN BOZULMASINA, bozma nedenine göre şimdilik sair temyiz itirazlarının incelenmesine gerek olmadığına, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 05.10.2005 gününde, oyçokluğuyla karar verildi.
(KAZANCI)
Old 11-05-2007, 23:11   #15
Hak Hukuk

 
Varsayılan

Sayın Y.Kocabaş,
Eklediğiniz HGK kararı olayda görev sorununu birebir çözüyor;söylenecek başka söze gerek var mı dedikten sonra,hukukun genel mantığı çerçevesindeki düşüncemi yine de eklemek istiyorum:
Eğer arsa sahibi ile müteahhit arasındaki ihtilafları da tüketici mahkemeleri halledecekse, ticaret mahkemeleri artık ne işe bakacak! Görev alanı bu derece genişletilmiş mahkemeler tüketicilerin haklarına ne derece yoğunlaşıp onları koruyacaktır ?
Old 12-05-2007, 00:58   #16
Av.Şehper Ferda DEMİREL

 
Varsayılan

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde alıcı ve satıcıyı, üretici ve tüketici olarak değerlendirmek ne derece doğru, doğrusu hala bilemiyorum. Ama mevcut bir HGK olduğuna göre, anlamamız değil, öğrenip uygulamamız gerekiyor.

Göreve ilişkin itirazı nedeniyle sayın Özdemir'e ve konuya dair açıklamaları nedeniyle sayın Kocabaş'a teşekkür ederim.


Saygılarımla...
Old 12-05-2007, 10:18   #17
ozlm

 
Varsayılan

arkadaşlar çok benzer bir konuda adalet org sitesinde bir soru sormuştum halen tartışılıyor. orada da görev konusu çok tartışıldı. fakat sonuç asliye hukuk gibi görünüyor. ilgilenen arkadaşlara fikir edinmek için incelemelerini öneriyorum
Old 12-05-2007, 11:06   #18
Yücel Kocabaş

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan ozlm
sonuç asliye hukuk gibi görünüyor.
Sonuç asliye hukuk gibi nasıl görünür.
HGK. görevli mahkemenin tüketici mahkeme olduğuna dair görüşünü giderek
yerleştiriyor. Bu kez oybirliğiyle karar veriyor.
Saygılarımla.

T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 2006/14-556
K. 2006/604
T. 27.9.2006

DAVA :
Taraflar arasındaki `tapu iptali, tescil ve tespit` davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ula Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 25.07.2005 gün ve 2005/72-164 sayılı kararın incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 30.12.2005 gün ve 2005/10860-12550 sayılı ilamı ile, (....Gerçekten Dairemizin hükmüne uyulan 9.2.2005 günlü bozma kararı uyarınca uyuşmazlığın çözümünde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılması gerekmektedir. Ancak, yine bu bozma kararına göre keşif ile birlikte ve keşifden önce mahkemenin yaptırması gereken başkaca iş ve işlemlerde vardır. Mahkemece keşfin dışındaki inceleme ve araştırma yapılmaksızın doğrudan keşif kararı verilmiş, 27.6.2005 günlü oturum ara kararında da keşif ve bilirkişi ücretlerini depo etmek üzere davacı taraf yükümlü kılınmış, verilen sürenin de kesin olduğu ara kararına yazılmıştır. HUMK.nun 163. maddesi hükmünce hakim tayin ettiği süreyi kesin süre olarak karar altına alabilir. Ne var ki; verilen sürenin işin mahiyetine ve amacına uygun düşmesi zorunludur. Orta yerde keşif dışında yapılacak başka işlemler ve toplanacak deliller bulunurken ve toplanacak olan bu delillerin keşif ve bilirkişi incelemesi sırasında değerlendirilmesi gerekir iken sırası gelmediği halde keşif kararı verilmesi, sonucunda da verilen kesin sürede giderlere katlanılmadığından söz edilerek davanın red olunması somut olaya ve yasanın kesin süre ile amaçladığına uygun düşmemiştir. Zira, mahkemelerin görevi önüne getirilen uyuşmazlığı muhtelif nedenlerle çözümsüz bırakmak değil, usul yöntemine ve usul ekonomisine uygun, en az sürede ve en az masrafla gidermektir. Düşülen usulü yanılgı ortaya konan bu ilkelere aykırı olduğundan karar bozulmadır...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN: Davacılar vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali, tescil ve tespit istemine ilişkindir.
Yerel Mahkemenin davanın reddine yönelik kararı Özel Dairece yukarıdaki gerekçeyle bozulmuş, yerel mahkemece önceki kararda direnilmişti
r.
İşin esasına geçilmeden önce, Tüketici Mahkemesinin mi yoksa Genel Mahkemenin mi görevli olduğu ön sorun olarak ele alınmıştır.
Somut olayda taşınmazın konut olarak kullanılmak üzere yükleniciden satın alındığı anlaşılmaktadır.4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunun 3/c maddesinde sadece `Ticaret konusu taşınır mallar` kanun kapsamına alınmış iken 4822 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 3/c maddesi ile `konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar`
da Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun kapsamına alınmıştır. 4077 sayılı Kanunun 23. maddesinde ise; bu Kanunun uygulanmasıyla ilgili olarak çıkacak her türlü uyuşmazlıklara TÜKETİCİ MAHKEMELERİNDE bakılacağı hükme bağlanmıştır.
Hukuk Genel Kurulu'nun 05.10.2005 gün, 2005/14-490 E., 2005/563 K. sayılı kararında da belirtildiği gibi, görev kuralları kamu düzenine ilişkin olup, yargılamanın her aşamasında kendiliğinden (resen) dikkate alınması gerekir ve taraflar için usuli kazanılmış hak doğmaz. Bu nedenle sonradan çıkan bir kanunla kabul edilen görev kuralı geçmişe etkili bir biçimde uygulanır ve davanın açıldığı andaki kurallara göre görevli olan mahkeme yeni bir kanunla görevsiz hale gelmişse görevsizlik kararı verilmesi zorunludur. Bu durumda 4077 sayılı Kanunun 23. maddesi gereğince davaya bakmakla Tüketici Mahkemesi görevli olduğundan mahkemenin görevsiz olması nedeniyle ön sorun kabul edilip, hükmün bu nedenle bozulması benimsendiğinden, işin esasına yönelik inceleme yapılmamıştır.
Yerel mahkemenin direnme kararının açıklanan bu gerekçe ile BOZULMASI gerekir.
SONUÇ : Davacılar vekilinin temyiz itirazları yukarıda açıklanan nedenlerle yerinde görüldüğünden direnme kararının bu gerekçelerle HUMK.nun 429. maddesi gereğince GÖREV YÖNÜNDEN BOZULMASINA, bozma nedenine göre şimdilik sair temyiz itirazlarının incelenmesine gerek olmadığına, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 27.9.2006 gününde, oybirliğiyle karar verildi.
Old 12-05-2007, 11:53   #19
Av.H.Sancar KARACA

 
Varsayılan Ayrıca,

Değerli katılımcılar,
Yükleniciden konut amaçlı bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin açacağı davada tüketici mahkemesinin görevli olduğundan kuşku olmamalı.İlave olarak,arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin uygulanmasından doğan anlaşmazlıkların ise genel mahkemelerin görevine girdiği kanaatindeyim. Ancak;hisseli arsalarda olduğu gibi , hissedar kat karşılığı inşaat sözleşmesinde konut amaçlı olarak bir daire alacaksa, buradaki ihtilafta görevli tüketici mahkemesi midir, ya da arsa sahibine 10 daire verilecekse buradaki anlaşmazlıkta görevli genel mahkeme midir? Kısaca, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki paylaşımdaki farklılık, görevli mahkemenin belirlenmesinde etkili midir?
Teşekkürler...
Old 12-05-2007, 17:40   #20
HÜLYA ÖZDEMİR

 
Varsayılan

Sn.Karaca;

Değerli meslektaşlarımca yukarıda belirtilen kapsamlı açıklamalar ve içtihatlar ışığında ;

1. Konut amaçlı alıcı ( üçüncü şahıs ) ile yüklenici arasındaki daire satşlarından kaynaklanan tapu iptal ve tesçil davaları tüketici mahkemesinde,

2.Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki tapu iptal - tesçil ve sözleşmeden doğan diğer davalar ise ( dava değerine bağlı olarak ) dairenin kullanım amacına ve sayısına, arsa payına bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesinde görülür.

Zira

Yüklenici; mal / hizmetin üreticisi ve tacir sıfatında olduğundan,

Arsa sahibi de; tüketici sıfatı ile yükleniciden daireyi bir bedel ödeyerek satın almadığından, bilakis arsasını müteahite satış bedeli olarak sözleşmede belirlenen nitelikteki teslim edilecek daire (ler ) karşılığı satmayı vaadettiginden,

Aralarındaki ilişki sözleşme / özel borç ilişkisinden kaynaklanmaktadır.

Saygılarımla
Old 14-05-2007, 15:47   #21
Av.H.Sancar KARACA

 
Varsayılan

Sayın ÖZDEMİR;
Cevap verme inceliğiniz ve zahmetiniz için teşekkürler.
Gözden kaçan, akıl edilemeyen ya da muhakeme noksanlığına bağlı bir husus ancak bu kadar doyurucu açıklanabilirdi.
Saygılar.
Old 15-05-2007, 11:18   #22
H.Boran

 
Varsayılan

Meslektaşlar;olayda yeni bir sorun var.Binanın yangın merdiveni yok dolayısıyla da iskanı yüklenici tarafınfan alınmamış.Bu açıdan değerlendirmelerenizi bekliyorum.Nasıl bir yol izlenmeli?iyi çalışmalar..
Old 15-05-2007, 12:05   #23
HÜLYA ÖZDEMİR

 
Varsayılan

Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmede iskan müsaadesinin müteahitçe alınması zorunluluğu varsa ;

İskan müsaadesinin verilmesi için İmar yasasının aradığı tüm yükümlülüklerin davacı tarafından yerine getirilmesi için mahkeme ya davacıya süre verecek, ya da eksikliklerin bedeli hesaplanacak ve aynı anda ifa kuralı gereği eksiklikler tamamlandıktan sonra davanın kabulüne karar verecektir.

İskan müsaadesi için İmar yasasının aradığı yangın merdiveni vs. gibi edimler dışında ,

Müteahitin (inşaatın yapımı ile ilgili varsa ) vergi dairesine, belediyeye, SSk.ya borçlarının da ödenmesi, keza ;iskan müsaadesi için talep halinde müteahitçe Belediyeye ödenmesi gerekli harç ve masraflar da , tapu tesçili öncesinde müvekkilinizin yüklenicinin halefi sıfatı ile ödemek zorunda olduğu masraflardandır.

Sonuç olarak iskan müsaadesinin alınabilmesi için gerekli olan eksikliklerin tamamlanması ve iskan müsaadesinin alımı ile ilgili resmi kurumlara yapılacak tüm masraflar davacının ifa etmesi gereken yükümlülüklerindendir.
Old 24-12-2008, 13:43   #24
abykl

 
Varsayılan Yükleniciden daire alan üçüncü şahsın eksikliklerin ne kadarından sorumlu olacağı

Merhabalar konu net bir şekilde anlaşılıyor ama yükleniciden daire alan üçüncü şahıs eksikliklerin ne kadarından sorumlu olacak.
Örneğin beş blok halinde yapılan bir siteden bir daire alan kişinin sorumluluğu
1-Arsa sahiplerinin hissesine düşen konutlardaki eksikliklerin tamamından mı sorumlu olacak. Bu durumda inşaatın %95 inin bittiğini varsaysak bile kalan % lik bölümün eksiklik değeri 500.000 YTL olduğu zaman bu miktarın yatırılması istenecek mi?
Old 16-01-2010, 19:53   #25
avfatih

 
Varsayılan

Bu tarz bir davada taraflardan birisinin kooperatif olması halinde de Tüketici Mahkemesi görevli olacaktır diye düşünüyorum. Ama bazı meslektaşlar kooperatife ilişkin davanın ticaret mahkemesinde görüleceği konusunda ısrar ettiler. Bu spesifik örnek için ellinizdeki içtihatları ve bilgilerinizi paylaşmanızı rica ediyorum.
Old Bugün  
Site Mübaşiri

 
 
Web www.turkhukuksitesi.com
 
 
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi/görev AVTEMEL Meslektaşların Soruları 13 17-09-2012 10:57
Kat KArşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Av.Mustafa Çiçek Meslektaşların Soruları 3 08-02-2011 12:01
Ayıplı Konut & Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Bahadır Turan DURMAZ Meslektaşların Soruları 21 28-04-2007 19:10
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi/ Ruhsatsız Yapı ozlm Meslektaşların Soruları 3 19-04-2007 15:08
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Aysel Hukuk Soruları Arşivi 1 27-02-2002 15:47


THS Sunucusu bu sayfayı 0,21280789 saniyede 13 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2013) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.