Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Davasında DOP(Düzenleme Ortaklık Payı) uygulaması

Merhabalar,
müvekkilin cinsi "Kerpiç evi olan Dolaplı Sebze Bahçesi" olan taşınmazında DSİ tarafından nehir ıslahı projesi kapsamında kısmi kamulaştırma yapılmak istenilmektedir. kamulaştırma bedelinin tespiti davasında bilirkişi raporu tanzim edildi ve rapora itiraz etmeyi düşünüyorum ancak kafamda bazı soru işaretleri olduğu için siz sevgili meslektaşlarıma danışmak istedim.
bilirkişi, raporda emsal ile kıyaslama yaparak m2 fiyatını belirlemiştir ve akabinde rapordan aynen alıyorum " taşınmaz tapu kayıtlarına göre tarla olup, İmar Kanunun 18. maddesi gereği kamulaştırılan kısım olan 2.291,45m2 için %40 DOP düşülecektir" diyerek, kamulaştırılan kısmın %40'ını alarak, elde ettiği sonucu, belirmiş olduğu m2 fiyatı ile çarparak bedeli tespit etmiştir.
DOP, belediyelerin imar planı değişikliği sırasında uyguladığı bir uygulama, ancak bizim olayımızda DSİ'nin davacı olduğu kısmi bir kamulaştırma. dolayısıyla, herhangi bir imar değişikliği olmadığı halde böyle bir DOP uygulaması hukuka uygun mudur?
ve bir diğer sorum, söz konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir ekili ürün bulunmamakla birlikte, taşınmazın tarımsal getirisi dışında herhangi bir geliri olmayacağı bilirkişi tarafından tespit edilmiştir. bu durumda varsayımsal üretim gelirinin, bedel tespitine eklenmesi gerekmekte midir?
şimdiden çok teşekkürler.

Müvekkillinize ait, değeri tespit edilecek olan taşınmaz kadastral bir parsel ise ve değer belirlemede kullanılan emsal parseller, düzenleme ortaklık payı kesintisi görmek suretiyle tescil olmuş imar parselleri ise, kamulaştırılacak parselinizden DOP oranı kadar düşüm olmuştur.
Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre;
Tarlaların kamulaştırma bedelinin tespitinde, tarlanın olduğu gibi kullanılması halinde elde edilecek net gelirin tespit edilmesi önem taşımaktadır. Fakat ikinci sorunuzla ilgili şu linki incelemeniz faydalı olacaktır.
http://www.yasambilimleridergisi.com...1431346636.pdf

Dava konusu tasinmaz belediye hizmetlerinden faydalanmakta, 1/1000 yada 1/5000 ölçekli planları varmi. Yoksa ve belediye hizmetlerinden faydalanmiyor ise TARLA, gelir metoduna göre hesaplama yapılmalı, faydalanıyor ise ARSA, emsal karşılaştırmasına göre hesaplama yapılır. Arsa olarak değerleme yapılan taşınmazda Dop emsal alınan Tasinmazdan alınan dop oranında hesaplanır.%40 en üst limittir. Yargıtay en ust limitten alacaksın demiyor. Emsalden ne kadar kesilmiş ise o oranda Dop alınır.

Saygılarımla.

Alıntı: Yazan antipersonel Dava konusu tasinmaz belediye hizmetlerinden faydalanmakta, 1/1000 yada 1/5000 ölçekli planları varmi. Yoksa ve belediye hizmetlerinden faydalanmiyor ise TARLA, gelir metoduna göre hesaplama yapılmalı, faydalanıyor ise ARSA, emsal karşılaştırmasına göre hesaplama yapılır. Arsa olarak değerleme yapılan taşınmazda Dop emsal alınan Tasinmazdan alınan dop oranında hesaplanır.%40 en üst limittir. Yargıtay en ust limitten alacaksın demiyor. Emsalden ne kadar kesilmiş ise o oranda Dop alınır. Saygılarımla.

Benim bir davamda da aynı sorun var... Yargıtay'ın "emsalden alınan kadar DOP keseceksin" görüşünü içeren karar varsa paylaşabilir misiniz ?

Yargıtay 5.HD.sinin eski Bşk.larından Bekir YILDIRIM dairenin DOP hakkındaki görüşlerini şöylece özetlemiş.
1.) Emsal olarak alınan taşınmaz imar parseli ,dava konusu taşınmaz kadastro parseli ise bedelden %40 oranında ( bana göre %40 oranına kadar) DOP indirilir.
2.) Ancak dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgede imar uygulaması yapılmış DOP olarak %40 dan az kesinti yapılmış ise değerlendirmede bu oran gözetilir.
3.)Dava konusu taşınmaz imar parseli emsal kadastro parseli ise emsal taşınmazın değeri bulunduktan sonra , dava konusu taşınmaz imar parseline dönüştürülürken hangi orana DOP kesilmiş ise bu oranın ilavesi gerekir. ( Bekir YILDIRIM 5.HD. Bşk. Kamulaştırma ve kamulaştırmasız El Atma Davaları,2012,sh.161)
Ek olarak;
4.) Dava konusu taşınmaz ve emsal kadastro parseli ya da her ikisi de imar parseli ise DOP düşülmez veya eklenmez.

Soruya gelince; Bence "emsalden alınan kadar DOP kesilecek" şeklinde genel bir kural mevcut değildir. Yalnız ; dava konusu kadastro parseli ile emsal olarak alınan imar parseli aynı bölgede ise ,emsale uygulanan DOP oranı %40 dan az olması halinde yukarıda 2 numarada yazılı kural gereği emsale uygulanan oran aynen dava konusu taşınmaza da uygulanır.Diye düşünüyorum

T.C.
YARGITAY
5. HUKUK DAİRESİ
E. 2011/8403
K. 2011/13575
T. 12.9.2011

DAVA : Taraflar arasındaki 4650 Sayılı Yasayla değişik 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılmasına karar verilen taşınmazın davacı idare adına tescili davasından dolayı yapılan yargılama sonunda: Davanın kabulüne dair verilen yukarda gün ve sayıları yazılı hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacı idareyle davalılardan A.S.Ç. vd. vekilleri yönünden verilen dilekçelerle istenilmiş olmakla, dosyadaki belgeler okunup iş anlaşıldıktan sonra gereği düşünüldü:
KARAR : Dava, 4650 Sayılı Yasayla değişik 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılmasına karar verilen taşınmazın davacı idare adına tescili istemine ilişkindir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı idareyle davalılardan A.S.Ç. vd. vekillerince temyiz edilmiştir.
Bilirkişi incelemeleri yaptırılmıştır. Arsa niteliğindeki taşınmaza emsal karşılaştırması yapılarak zemine değer biçilmesi yöntem itibariyle doğrudur.
Dosyada bulunan delil ve belgelere göre davacı idare vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir.
Davalılar vekilinin temyizine gelince:
Hükme esas alınan bilirkişi kurulunca emsal kabul edilen taşınmazlar davaya konu taşınmazla aynı mahallede bulunan ve fiile imar uygulaması sonucu oluşan imar parselleri olup, bu parsellerden imar uygulaması sırasında %29 oranında Düzenleme Ortaklık Payı kesintisi yapıldığından, emsal karşılaştırması sonucu tespit edilen bedelden %29 oranında Düzenleme Ortaklık Payı indirilmesi gerektiği gözetilmeden, %40 oranında indirim yapılması,
Bina bedelinin hesaplanmasında o yıla ait Bayındırlık Birim fiyatlarının bir sonraki yıl birim fiyatları geçmeyecek şekilde değerlendirme tarihine eşkale edilerek bu tarihteki fiyatlar üzerinden değerinin tespit edilmesi gerektiği gözetilerek bilirkişi kurulundan ek rapor alınmadan eksik inceleme ile aza karar verilmesi.
Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan yapılar Kamulaştırma Kanununun 25. maddesi uyarınca, tescil kararıyla davacı idareye geçeceğinden enkaz bedeli düşülmemesi gerektiğinin düşünülmemesi, doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Davalılardan A.S.Ç. vd. vekilinin temyiz itirazları yerinde olduğundan hükmün açıklanan sebeplerle H.U.M.K.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, davalılardan A.S.Ç. vd.'den peşin alınan temyiz harcının istenildiğinde iadesine ve temyize başvurma harcının Hazineye irad kaydedilmesine, davacı idare harçtan bağışık olduğundan harç alınmamasına, 12.09.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.(KAZANCI)

YARGITAY
5. HUKUK DAİRESİ
Esas No : 2012 / 10879
Karar No : 2012 / 15404
Karar Tarihi : 09.07.2012
İlgili Mevzuat :
2942 KAMULAŞTIRMA KANUNU ( Madde 10 )

DAVA : Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın yol olarak tapudan terkini davasından dolayı yapılan yargılama sonunda: Davanın kabulüne dair verilen yukarıda gün ve sayıları yazılı hükmün Yargıtay'ca incelenmesi, davacı idare vekili yönünden verilen dilekçe ile istenilmiş olmakla, dosyadaki belgeler okunup iş anlaşıldıktan sonra gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Mahkemece, uyulan bozma kararı gereğince inceleme ve işlem yapılarak hüküm kurulmuş; karar, davacı idare vekilince temyiz edilmiştir.

Davacı idare vekilinin aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları bozma ile kesinleşen yönlere ilişkin olduğundan, yerinde değildir.

Ancak;

Yerel mahkemece verilen ilk karar Dairemizce,

''... Hükme esas alınan bilirkişi kurulunca emsal kabul edilen ve dava konusu taşınmazla aynı mahallede bulunan taşınmazlar, fiili imar uygulaması sonucu oluşan imar parselleri olup, bu parsellerden imar uygulaması sırasında % 29 oranında Düzenleme Ortaklık Payı kesintisi yapıldığından, emsal karşılaştırması sonucu tespit edilen bedelden % 29 oranında DOP indirilmesi gerektiği gözetilmeden, % 40 oranında indirim yapılması...'',

Gerekçesiyle bozulmuştur.

Dava konusu taşınmaz Boyalıca mahallesinde, bilirkişi kurulunca emsal kabul edilen taşınmazlar ise İnönü mahallesindedir. Dairemiz ilk bozmasında hataen bu hususun bozma nedeni yapılması, davalılar lehine kazanılmış hak teşkil etmeyeceğinden, dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgede imar uygulaması yapılması halinde hangi oranda Düzenleme Ortaklık Payı kesintisi yapılacağı, ilgili Belediye İmar Müdürlüğünden sorulup gelen yazı cevabına göre, bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme yazılı şekilde hüküm kurulması,

Doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Davacı idare vekilinin temyiz itirazları yerinde olduğundan, hükmün açıklanan nedenlerle H.U.M.K.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, 09.07.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi. (Hukuk Türk)