Paylı Taşınmazda Ortaklardan Birinin Ortak Alana Müdehalesi

Sayın Mesllektaşlarım;

Kat mülkiyetine tabi olmayan bir taşınmazda, bir kısım paydaşlar bağımsız bölümlerde oturmaktayken, payı oranında faydalanamayan diğer paydaşlardan biri taşınmazın bodrumunu ( ortak alan ) projeye aykırı olarak eklenti yapmak suretiyle 7 yıl boyunca kullanmıştır. Daha sonra bu paydaş tarafından ortaklığın satış yoluyla giderilmesi amacıyla izaleyi şuyu davası açılmıştır ve bu dosya şuanda Yargıtay incelemesi aşamasındadır.


Bu bilgiler doğrultusunda;

1-Ortaklığın giderilmesi davası açan bu paydaşın, ortak alana müdehalesini önlemek için, el atmanın önlenmesi ve eski hale getirme davası açılması mümkün müdür? ( izaleyi şuyu davasının sürüyor olması engel teşkil eder mi?)

2 Bu paydaşın kendi payını aşan kullanımı için ecrimisil talep edilmesi mümkün müdür?

3- Bu davaların her birini açarken tüm paydaşların davacı/davalı gösterilmesi gerekmekte midir?

İlgilenen meslektaşlarıma şimdiden teşekkür ederim.

Saygılarımla.

Sorularınızdan 2 ve 3 numaralı olanlara cevap verebileceğim. konuyla ilgilide aşağıya yargıtay kararları ekliyorum.

TMK. mad. 640/II hükmüne göre “Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar ve sözleşme veya kanundan doğan temsil ya da yönetim yetkisi saklı kalmak üzere, terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler” Aynı maddenin IV. Fıkrasına göre: “Mirasçılardan her biri, terekedeki hakların korunmasını isteyebilir.Sağlanan korumadan mirasçıların hepsi yararlanır” (Koşut anlamda TMK. mad. 702/IV)

TMK. mad. 640/IV hükmü mirasçılardan biri ya da bir kısmının başvurabileceği yasal yolları “terekedeki hakların korunması” ile sınırlı tutmuştur.Açılan dava veya başvurulan yasal yolun bu nitelikte olmadığı durumlarda ana kural (TMK. mad. 702/II) geçerli olup,bir ya da bir kısım mirasçının istemi,sıfat yokluğundan reddedilecektir.

Uyuşmazlık konusu olayda,davacılar,murisinden intikal eden taşınmaza (paydaş bulunmayan)davalının elatmasının önlenmesi ile birlikte ecrimisil istemiştir.Terekeye dahil bir taşınmaza elatmanın önlenmesi davası “terekedeki hakların korunması” kavramına dahil olduğundan mirasçılardan herhangi birisi veya bir kaçı tarafından açılabilir. Buna karşın ecrimisil davası, “terekedeki hakların korunması” ile ilgili olmayıp terekedeki taşınmazdan yararlanmaya yönelik bulunmaktadır.Böyle bir durumda ana kural gereğince birlikte hareket etme gereği vardır. Bu nedenle iştirak halinde mülkiyet konusu olan bir mal veya hakka ilişkin (örneğin uyuşmazlık konusu olan olayda olduğu üzere-ecrimisil-) davalarının, -bağımsız olarak açıldığı takdirde elbirliği (iştirak)halindeki maliklerin (paydaşların) hepsi tarafından veya hepsine karşı birlikte açılması zorunludur.

Taksimi kabil olmayan talepler (örneğin;istihkak,elatmanin önlenmesi,tapu sicilinde hak sahipliğinin saptanmasi gibi talep ve davalar)ortaklardan her biri tarafindan ileri sürülebilir.ecrimisil gibi taksimi kabil davalarin ortaklardan birisi tarafindan açilabileceğinin kabulü ise ,diğer ortaklari zarara sokmasi olasiliğini gündeme getirebileceği gibi tereke mallarinin doğru bir şekilde paylaştirilmasinda da sakincalar yaratabilir.

Elatmanın önlenmesi davası ile ecrimisil davası çoğu kez birlikte açıldığı halde, ikiside aynı mahiyette olmayıp çıkış noktaları ve görevleri (amaçları)birbirinden farklıdır.Şöyle ki elatmanın önlenmesi davası objektif olarak haksız ihlalin giderilmesinin,ecrimisil (tazminat) davası ise haksız eylemin mal varlığından (terekede) meydana getirdiği değişikliklerin giderilmesine hizmet eder(Bkz. Giritoğlu, Necla:Müdahalenin Men’i (elatmanın önlenmesi ) Davası, İst. 1984, sh. 55 ve orada anılan FEHR).

Bu halde davacı ,davalıya karşı olan birden fazla talebini (elatmanın önlenmesi +ecrimisil) aynı davada birleştirir;yani birden fazla davasını (aynı davalıya karşı) aynı dava dilekçesi ile açar,buna objektif dava birleşmesi denir. Davaların birleşmesi taleplerin maddi hukuk bakımından hukuksal niteliğini değiştirmediği gibi kendilerine usul hukuku yönünden de bir ayrıcalık sağlamaz.Bir başka anlatımla,talepler ayrı ayrı bağımsızdır, kendilerine özgü hukuk kurallarına bağlıdır ve bu nedenle de ecrimisil istemi başka bir talebin (elatmanın önlenmesi)yukarıda açıklanan hukuksal ayrıcalığından yararlanamaz.

Bir davada tarafların taraf ehliyetine sahip olmaları dava şartlarındandır.Bu nedenle ,davanın taraflarından birinin taraf ehliyetine sahip olmadığı mahkemece kendiliğinden (re’sen) gözetilir ve dava esasa girilmeden (mesmu olmadığından)reddedilir.Elbirliği (iştirak) halindeki mülkiyet kuralları (TMK. mad. 640, 702 )gereğince, miras ortaklığının (terekenin)tümüne ilişkin davaların,bütün mirasçılar tarafından birlikte açılması gerekir(zorunlu dava arkadaşlığı).Davacı mirasçının kendi açtığı böyle bir davayı yalnız başına yürütemez davayı tüm mirasçıların birlikte yürütmeleri gerekir. (YARGITAY Üçüncü Hukuk Dairesi E:2003/13090 K:2003/13274 T:6.11.2003)

Dava, elatmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil, birleştirilen dava ise tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde tazminat isteğine ilişkindir.Türk Medeni Kanunu'nun 688 ve devamı maddeleri uyarınca paylı mülkiyetin konusu fiili olarak bölünmemiş eşya ve müşterek mülkiyet ise, aynı hukuki statüde bulunan birden çok kişinin belirli bir eşyaya aynı anda paylı olarak malik oldukları bir topluluk mülkiyeti şeklidir. Paydaşların eşya üzerinde sahip bulundukları hisse maddi olarak (fiilen) bölünmüş olmayan soyut bir hisse niteliğindedir. Başka bir anlatımla, fiziki bölünme değil, fikri bölünmenin söz konusu olduğu, dolayısıyla her paydaşın müşterek eşyanın her parçasında hakkının bulunduğu, ayrıca müşterek eşya ile ilgili bölünebilen yetkiler üzerinde her hissedarın payı oranında bağımsız hakkının bulunduğu, fakat bölünemeyen yetkilerde herkesin hakkının eşyanın tamamını kapsadığı açıktır.Belirtilen nedenle, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda maliklerden her birinin, müşterek mülkiyete konu taşınmaza elatılması halinde, bu elatmanın önlenmesini tek başına istemesi mümkün ise de; Hukuk Genel Kurulu'nun 13.06.1984 gün ve 1982/14-358 Esas, 1984/710 Karar sayılı kararı doğrultusunda elatmanın yanı sıra kal isteminin de söz konusu olduğu hallerde tüm müşterek maliklerin birlikte dava açmaları gereklidir. (YARGITAY 14. Hukuk Dairesi E:2007/1243 K:2007/4792 T:01.05.2007)

Paydaşlar (kural olarak) intifadan men edilmedikçe birbirlerinden ecrimisil isteyemezler.

Ancak bu kuralın birtakım istisnalar vardır ki bunlar; ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe, işyeri gibi) doğal ürün veren yada kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşma sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılmış bulunması halleridir.

Bu ayrık durumlarda intifadan men koşulu aranmaz.

Sözü edilen davaların açılmış olması durumunda ise, o dava dilekçesinin davalı paydaşlara tebliğ edildiği tarihten sonrası için intifadan men koşulu gerçekleşmiş sayılır.
Somut olayda, dava konusu binanın kök muristen intikal ettiği işbu binaya sonradan davalı tarafından ek dükkanlar ilave edildiği ve tümüyle pansiyon olarak işletildiği anlaşılmaktadır.

Taraflar arasında aynı taşınmaza ilişkin olarak görülüp kesinleşen “muarazanın men’i ” davasında, davalı Nail tümüyle hak iddiasında bulunmuş, taşınmazın tamamının kendisine ait olduğunu ileri sürmüştür.

Bu durumda, “muarazanın men’i ” istemli dava dilekçesinin davalı paydaşa tebliğ tarihi itibariyle (davalının inşa ettirdiği dükkanlar hariç) intifadan men olgusu gerçekleşmiştir.

Buna göre, intifadan men tarihi itibariyle ecrimisil hesaplanıp hüküm altına alınması gerekirken delillerin yanılgılı değerlendirilmesi sonucu istemin tümüyle reddi isabetli görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 20.12.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
( Y A R G I T A Y 3. Hukuk Dairesi Esas:2005/11916 Karar:2005/14126)