Kira Sözleşmesi Kiracı Tarafından Dolaylı Temsille Kurulabilir Mi?

1- Bir kişiye kira sözleşmesi yapması görevi verilmesi hukuki olarak nasıl değerlendirilir? Bu görev verilen kişi kurulış aşamasıda bulunan bir şirketin ortağıdır (ltd).
Bu ortak sözleşmeyi kendi adına yaparsa ve kira sözleşmesinin özel maddesine, yanına ortak alabilir ortaklıklar kurabilir diye bir hüküm koymuştur. Bu hüküm karşısında şirketin hukuki durumu nedir?
Sözleşmedeki bu özel hükümden kiralayanın, kurulması ihtimali olan bu ortaklığı bildiği ve kurulduktan sonra kira sözleşmesinin bu ortaklığa devrine ömceden izin verdiği anlaşılabilir mi? Somut olayda ilk ayın kirasını ortaklar birlikte sonraki ay kuruluş aşaması tamamlanan ltd tarafından ödenmiştir.
2- Kira sözleşmesinde kiracı tarafın dolaylı temsilci vekille temsil edilebilmesi mümkün müdür? Kiralaya karşı sözleşeni tanımıyorsa bu kişi kira sözleşmesinin tarafı olabilir mi?
Dolaylı temsilcinin müvekkili, onun adına ve hesabına girdiği borçtan vekili kurtarırsa, BK. m. 393/I,II'deki kanuni devirle sözleşmenin tarafı olur mu?
Bir kişi, bir kanun hükmüyle tanımadığı veya hiç istemediği bir kimseyle sözleşme ilişkisine sokulabilir mi?
3- Sözleşmenin devri yasağı olan kira sözleşmelerinde veya G.K.H.K'a tabi olan ve sözleşmede devredilebilir ifadesi olmayan sözleşmelerde, kiralayanın açık izni olmadan yapılan devir örtülü olarak kabul edilmş sayılabilir mi?
4- Kira ,cı tarafın, tüzel kişi olduğu (ltd) kiralarda, tüzel kişinin münfesih olması halinde kira sözleşmesinin durumu nedir? Bu durumun gerçek kişinin ölümünden farkı nedir? Niye gerçek kişinin ölümüyle kira sözleşmesi sona ererken tüzel kişi münfesih olunca aynı hüküm uygulanamaz?
5-Yazılı kira sözleşmesinde taraf olan kişinin yerine, başka bir kişinin sözleşmenin başından itibaran düzenli ve aralıksız olarak kira bedellerini ödemesi o kişiyi kira sözleşmesinin tarafı yapar mı?

Tüm sorularınıza ayrıntılı cevap yazarsak bir makale yazmış kadar oluruz sanırım, o nedenle izninizle ben kısa bir özetle başlayayım:

Anladığım kadarıyla müvekkilinizin kiralayan olduğu bir sözleşmede kiracı ltd. şti. kurup sonra sözleşmedeki hak ve yetkilerini bu şirkete devretmiş durumda ve siz de birden bire kiracı olarak istemediğiniz bir ltd. şti ile muhatap olmaktan hoşnut değilsiniz.

Normal şartlar altında haklısınız ve yine normal şartlar altında, kiracının böyle bir hakkı söz konusu olamayacaktı. Ancak bahsettiğiniz kira sözleşmesindeki özel madde tüm resmi değiştiriyor kanaatindeyim.

Bahsettiğiniz özel şart uygulamada çok sık kullanılıyor: X bir şirket kurmak istiyor, ancak şirketin kuruluş işlemleri zaman alıyor. Bu süre zarfında işi yürütmek isteyen X, kiraladığı yerine sözleşmesini kendi adına yapıyor ancak şirket kurulduktan sonra sözleşmenin şirket adına geçeceğine dair özel bir hüküm sözleşmeye konuluyor. Üstelik bunun da ötesinde, Sanayi Bakanlığı şirket açılışı için vergi kaydı açılmasını, Vergi Daireleri de vergi kaydı açılması için kira sözleşmesi sunulmasını şart olarak kabul ettiği için böyle bir sözleşme yapılması bu yönüyle de kaçınılmaz oluyor, zira bu sözleşmeyi yapmadan şirket kuruluş işlemlerini tamamlamanız zorlaşıyor.

Bu nedenlerle uygulamada şirket kuruluşu öncesi sözleşmeler bu şekilde yapılıyor ve bahsettiğiniz madde de kiralayanın bu duruma vakıf olduğunun en büyük emaresi. Kiralayanın bu durumdan haberdar olmasa, takdir edersiniz ki sözleşmedeki bu maddenin konulmasına da gerek olmayacaktı.

O nedenle bu olaya özgü olarak muhatabınızın şirket olarak değişmesine itiraz edemeyeceğiniz görüşündeyim.

[quote=Admin]Tüm sorularınıza ayrıntılı cevap yazarsak bir makale yazmış kadar oluruz sanırım, o nedenle izninizle ben kısa bir özetle başlayayım:

Teşekkür ederim. Ben de zaten onu yapmakta olan bir stajyer avukatım

Ancak olayda kiralayan şirket ortağı kendisinin kiracı olduğunu iddia ederek, paylı malik olan kiraya veren üç kişiden, paylı mülkiyete tabi taşınmazın yarısına sahip olan ortağa, bir kiracılık tesbiti davası açmış; ayrıca sözleşmede kira sözleşmesinin tapuya şerh verileceği kararlaştırılmış olduğundan tapuya da şerh verilmesine karar verilmesini istemiş. Davaya şirket müdahale etmiş, kendisinin kiracı olduğunu bu nedenle davanın reddini istemiş; fakat davalı paylı maliğin kabulüyle karar verilmiş ve karar kesinleşmiş.
Bu durumda kiracı olduğunu iddia eden ortak ne gibi bir talep hakkına sahiptir.

Ortada kesinleşmiş bir karar olduğuna göre, artık kira sözleşmesinin taraflarının kim olduğunun tartışılması mümkün değil: Kiracı sözleşmeyi imzalayan şahıs.

Bu durumda şirket herşeyden önce kendi adıyla geçmişte ödediği kiraları kiralayandan sebepsiz iktisap nedeniyle geri isteyebilir diye düşünüyorum. Madem şahıs kiracıymış, o zaman kiraları da o ödesin, değil mi?

İkinci olarak şirket şahısa uğradığı tüm maddi zarar için rücu edebilir kanaatindeyim. Her ne kadar dava sonunda şahsın kiracı olduğuna karar verilmişse de, bu o kira sözleşmesinin taraflarının belirlenmesi açısından verilmiş bir karardır, şirket ile şahıs arasındaki ilişkinin durumunu etkilemez. Bahsettiğiniz olayda sözleşmede yer alan özel madde ve bilahare uzun süre boyunca kiraların şirket tarafından ödenmesi, şirketin bu sözleşmeyi kendi adına akdetmesi konusunda şahsa yetki verdiğinin en büyük delili. Karşı taraf böyle bir şey yok diyorsa, o zaman neden yıllarca kiraları kendi adına yatırmamış da şirketin yatırmasına izin vermiş? Dolayısıyla böyle bir savunma yapması mümkün değil ve bu nedenle de şirketin ona açacağı bir davada işi oldukça güç.

Ayrıca şahsın cezai sorumluluğu da TCK md 157 ve 158/h gereğince tartışılmalı diye düşünüyorum.

Burda benim takıldığım konu şu: kiralayan tarafın yarı payına sahip kişinin yaptığı kabul sadece o dava açısından kendisini bağlamaz mı? Ayrıca olaydaki müdahale biraz sıkıntılı gibi. Ben olsam asli müdalhale ederek davalı ve davacıya karşı bir dava açardım. Ama olayda sanki fer'i müdahale var. Davalının kabulüyle karar veriliyor gibi.
Fer'i müdahalenin varlığı düşünülünce bu karar sadece dava açılan paylı maliğe karşı kesin hüküm ifade etmez mi?